투자 안내서 – 폴란드 비지니스 가이드 - JP Weber

신설투자영구 용익권은 부동산의 정식 소유권 및 자산권과 동일한 규칙하에서 양도된다. 소유주(국고부 또는 지역정부당국)의 특별 허가가 필요하지 않다(양도가 외국인에 의해 수행되는 경우 제외).영구 용익권 수수료용익권은 의무 토지세와 별도로 정부에 연간수수료를 지불해야 한다(2009년 3월 31일까지). 이 수수료는 토지가치에 관하여 계산되고, 1년에 1회 이상 변경될 수 없다(특별한 종류의 토지의 경우, 5년까지 연장할 수 있다).소유권 대 영구 용익권영구 용익권 대 소유권의 근본적인 차이는 영구 용익권의 경우, 건물이 토지 소유권과 별개의 대상이며, 2차 대상으로 작용한다는 것이다. 건물 건설 후, 영구 용익권은 완전 소유권을 가진 소유주의 것이 된다. 영구 용익권이종료되는 경우, 용익권은 영구 용익권에 속하는 자산의 일부인 건물의 동등 시장가격을 획득할 권리가 있다.부동산의 기타 권리폴란드 민법은 소유권없이 임대 형태의 부동산을 이용할 권리도 인정한다. 외국회사 또는자연인을 포함하여, 어떠한 법적 실체도 내무및 행정부의 특별한 허락없이 또는 지역당국의 특별한 조건없이 토지를 임대할 수 있다.자유보유자는 제3자에게 자신의 이용 권리를양도할 수도 있고, 추가로 그 자산으로부터 이익을 얻을 수도 있다. 폴란드 민법은 umowanajmu(사용만 가능한 경우), 그리고 umowadzierżawy(사용 및 이익취득용) 두 종류의 임대계약을 인정한다.제 3자 이용과 관련된 위의 자산권 및 계약권에 따라, 법은 일명 판매 후 재임대 계약을 인정한다. 이는 외국회사 또는 자연인이 장기적인 자산 이용 권리를 얻을 수 있게 한다.부동산 취득부동산 취득은 폴란드 민법의 조항으로 규정되어 있다. 자산권 양도는 모든 당사자들의 권리 및 의무를 규정하는 판매 계약만을 바탕으로 할 수 있다. 부동산과 영구 용익권 모두의양도는 판매 계약을 통해서만 유효하며, 이는의무적으로 공증인 앞에서 공증 증서 양식에서명되어야 한다.사전판매 계약권리의 최종 양도 이전에, 의사결정자들은 선택한 토지(또는 건물이 있는 토지)에 대해 일명 사전판매 계약을 수립할 수 있다. 이는 반드시 필요한 것은 아니지만, 공증인 앞에서 사전판매 계약을 할 것을 권장한다. 사전판매 계약의 경우, 제 2 당사자가 법적 상태, 담보지불 및 최종판매 준비 등과 같은 자산과 관련해의문나는 특별한 조건을 파악할 수 있게 한다.사전판매 계약은 어떠한 선불이나 최소 선불없이도 미래 자산 양도의 권리들을 보증한다.부동산과 담보 등기부위에 언급한 규칙들은 소유권 또는 영구 용익권 양도와 결합되어 있다. 이 두 거래는 실제로 효력이 발생되는 시간에 따라 다르다. 소유권 양도의 경우, 최종 계약에 서명하는 날짜가 구매자가 자산권 소유주가 되는 날이다.영구 용익권 양도는(판매계약의 서명과는 별도로) 새로운 용익권자가 적절한 법원에 의해부동산 및 담보 등기부에 등록되어야 한다. 구매자의 새로운 등록의 결과로서, 영구 용익권이 양도된다.공공 구매공공 또는 정부관리당국의 부동산 구매는 입찰 또는 경매를 포함하는 특별한 절차를 수반한다. 공공 또는 정부당국은 모든 잠재적인 구매자들에게 똑같은 조건을 보장한다.외국인의 부동산 취득2004년 5월 1일 폴란드가 유럽연합의 회원국이 되고 그 결과로 EU 경제구역에 가입하게 되었을 때, 부동산 구매 절차가 폴란드 투자에 관심있는 외국인에게 보다 유리하게 변경되었다.그러나, 1920년 3월 24일부터 외국인의 부동산 획득에 관한 법(이후 AARE로 칭함)에 의해 정의된 폴란드법 관련 규정은 아직도 폴란드에서 부동산을 구매하려는, 소재지가 EEA외에 등록된 외국인은 내부 및 행정부로부터허가를 받아야 한다고 규정한다. 이 허가는행정결정의 형태로 발행된다. 이는 공증인 또는 폴란드 법원 또는 정부단체가 등록을 하거나 등록행위를 처리함을 뜻한다. 비EEA 실체는 소유주 또는 용익권자가 될 수 없다.소유권 공유이 규칙은 부동산의 소유권 또는 영구 용익권에 관하여, 거래가 폴란드에 거주지가 등록된 법인체의 주식/공채(상장회사는 예외)와관련될 때에는, 어떠한 거래의 획득 또는 기타 법적 행동에도 적용된다. 취득 또는 다른법적 행위에는 내무부 및 행정부의 허가가 있어야 한다. 폴란드 회사는 외국회사의 관리를받게된다(이는 주주/이해관계자 회의에서 투표의 50%이상이 외국실체에 속할 때 또는 회사가 이사회같은 통치단체의 회원으로서 동등한 적격자에 의해 관리될 때 발생한다).EEA 국가들의 면제AARE는 외국회사의 등록된 거주지 또는 외국 자연인이 EEA 내부 및 외부에 위치하는 거주지에 따라 외국인을 분류한다.외국회사 및 국가들이 EEA 내부에서 등록할 경우 허가를 취득하지 않아도 된다. 이 기업체들은 농지 및 산림을 제외하고, 주식/국채 또는 부동산 취득에 어떠한 허가도 필요하지 않다. 그렇지만 농지 또는 산림(2004년5월 1일부터 12년동안), 또는 일명 ‘제 2 주택’(2004년 5월 1일부터 2009년 4월 31일까지)의 구매는 EEA내에 등록된 외국인의 경우에도 여전히 허가를 받아야 한다.허가과정의 절차기본절차에는 내무부 및 행정부의 허가 취득이 포함되는데, 이는 평균 3-4개월의 행정절차가 소요된다. 또한 모든 필요한 문서들을수집해야 하므로 시간이 많이 소모된다.외국인 사업가는 장래 취득에 관한 서약을 신청할 수 있다. 이러한 서약은 당사자가 어떠한 특별한 조건이나 요건없이 허가를 취득하도록 보장하는 형태이다. 그렇지만 서약이 부동산이나 주식/국채 구매를 허용하는 것은 아니다. 소유권을 종결 또는 이전하기 위하여,허가는 필수적이다.146 147