Erläuternder Bericht [PDF, 3.00 MB] - Gemeinde Pfäffikon ZH

Gemeinde Pfäffikon 

Kanton Zürich 

Teilrevision Bau- und Zonenordnung 

Erläuternder Bericht nach 

Art. 47 RPV 

Fassung für die Gemeindeversammlung 

vom 22.3.2010 

Beschluss des Gemeinderates vom 12.1.2010 

Suter • von Känel • Wild • AG 

Orts- und Regionalplaner FSU sia 

Baumackerstr. 42 Postfach 8050 Zürich Telefon 044 315 13 90 Fax 044 315 13 99 info@skw.ch 31048 – 19.1.2010


Erläuternder Bericht nach Art. RPV 47 

Inhalt 1. Einleitung 3 

2. Erläuterungen zur BZO 3 

3. Erläuterung zum Zonenplan 9 

4. Detailpläne Kernzone 17 

5. Auswirkungen 19 

6. Mitwirkung 20 

6.1 Öffentliche Auflage 21 

6.2 Anhörung 39 

6.3. Kantonale Vorprüfung 40 

Anhang 46 

Gesuche 46 

2 Suter • von Känel • Wild • AG



1. Einleitung 

Ausgangslage Die Gemeinde Pfäffikon hat in den letzten Jahren ein starkes 

Wachstum erfahren. Die rechtsgültige Bau- und Zonenordnung 

(BZO) stammt aus dem Jahre 2001. 

Ziele, Grundsätze Obschon sich die BZO gut bewährt hat, sollte sie nach Meinung 

der Baubehörde in einigen Punkten modernisiert und neuen 

Anforderungen angepasst werden. 

Hauptanliegen dieser Modernisierung sind: 

• Vereinfachungen, um für Behörden und Bauwillige die 

Anwendung zu erleichtern 

• Erfahrungen aus dem Vollzug in die BZO einzubringen 

• Moderate Verdichtungen zu erleichtern 

Gesuche Im Rahmen einer Überarbeitung des Zonenplanes fordern einzelne 

Anträge aus der Bevölkerung die punktuelle Prüfung von 

Um- und Einzonungen. Die Beurteilung dieser Gesuche ist im 

Anhang dieses Berichtes ersichtlich. 

2. Erläuterungen zur BZO 

Im Sinne einer Modernisierung und Vereinfachung der Bau- 

und Zonenordnung werden folgende punktuelle Anpassungen 

vorgeschlagen: 

Kernzone KII und KIII Einzelne Gebiete in Pfäffikon und das Zentrum von Auslikon 

sind den Kernzonen KII und KIII zugeordnet. Die Hintergründe 

dieser Unterteilung sind oft nicht mehr erkennbar. In Sinne einer 

Vereinfachung sollen die Kernzonen KII und KIII aufgehoben 

werden. Die entsprechenden Gebiete werden einer anderen 

zweckmässigen Zone zugeordnet. Es ergibt sich somit eine 

einzige Kernzone und eine Weilerkernzone. 

Einzelne Gebiete der heutigen Kernzonen II oder III werden 

dabei der neuen Kernzone zugeordnet. In der Folge müssen 

die Detailpläne der Kernzone angepasst werden. Dies wird in 

Kapitel 4 behandelt. 




Reklamebestimmungen Die unter Art. 7 aufgeführten Reklamebestimmungen für die 

Kernzone sind sehr detailliert und eher streng ausgelegt. Diese 

Bestimmungen sind nicht mehr zeitgemäss und praktikabel. Die 

Reklamebestimmungen werden daher radikal vereinfacht. 

Die neue Bestimmung beschränkt sich auf die Forderung nach 

einer guten Einfügung ins Ortbild. Um dies zu erreichen sollen 

ortsübliche Materialien und Farben verwendet werden. Grelle, 

auffallende und reflektierende Materialien und Farben sind nicht 

zulässig. Die Fläche für permanente Plakatwände wird weiterhin 

auf 3 x 1.3 m beschränkt. 

Strassenabstand Die kantonalen Verkehrsbaulinien sind vielfach veraltet und sollen 

im Rahmen der laufenden kantonalen Gesamtrevision der 

Verkehrsbaulinien an Staatsstrassen in Kernzonen und in Quartiererhaltungs- 

und Zentrumszonen bei vorliegen entsprechender 

kommunaler Regelungen aufgehoben werden. 

Ohne entsprechende Kernzonenbestimmungen bemisst sich 

der Strassenabstand nach § 265 PBG. Dieser gesetzliche 

Strassenabstand soll jedoch zugunsten einer Aufwertung des 

Ortbildes unterschritten werden können. Artikel 9 wird daher um 

einen neuen Absatz ergänzt. 

Solaranlagen in der 

Kernzone 

Die heutige BZO beinhaltet keine Vorschriften zu Dachaufbauten, 

welcher der Energienutzung dienen. Insbesondere in der 

Kernzone ist ein sorgfältiger Umgang mit der historischen Bausubstanz 

und der Dachlandschaft von grosser Bedeutung. Artikel 

11 wird daher um einen neuen Abschnitt ergänzt. 

Geschosszahl Im Interesse der Vereinfachung der Vorschriften wird auf die 

Festlegung der Geschosszahl in der Zentrumszone und in den 

Wohnzonen verzichtet. Im Rahmen der zulässigen Gebäude- 

und Firsthöhe ist damit die Geschosszahl frei. 

Gesamthöhe 

Neben der Gebäudehöhe wird auch die maximale Gesamthöhe 

eines Gebäudes aufgeführt. Die heute mögliche Gesamthöhe 

setzt sich aus der jeweiligen zonenkonformen Gebäudehöhe 

und Firsthöhe zusammen. 

In der Zentrumszone wird die maximale Gesamthöhe auf 18 m, 

in den Wohnzonen auf 12,5 m (W1.25, W1.45 und W1.6), 13 m 

(W2.1) oder 18 m (W2.6) festgelegt. 


Gebäudelänge und 

Mehrlängenzuschlag 

Baumassenziffer für 

Besondere Gebäude 

Neue Bezeichnung der 

Wohnzonen 



Im Interesse der Vereinfachung der Vorschriften und um Verdichtungen 

zu erleichtern, wird in der Zentrumszone auf die 

Festlegung der Gebäudelänge verzichtet. Auf die Vergrösserung 

des Abstandes von langen Gebäuden (Mehrlängenzuschlag) 

wird sowohl in der Zentrumszone als auch in den 

Wohnzonen verzichtet. 

Für Besondere Gebäude gemäss § 273 PBG und für Gebäudeteile, 

die den gewachsenen Boden nicht um mehr als 1 m 

überragen, gilt bisher eine zusätzliche Baumassenziffer von 

0,2 m 3 /m 2 . 

Im Sinne einer Vereinfachung soll die Baumassenziffer für 

Hauptgebäude und für Besondere Gebäude zusammengefasst 

werden. Die Baumassenziffern erhöhen sich daher um 

0,2 m 3 /m 2 . 

Dementsprechend kann der zweite Absatz von Art. 24 und 

Art. 27 aus der BZO gestrichen werden. 

Durch den Verzicht auf die Regelung der Geschosse, unterscheiden 

sich die Zonenbezeichnungen in erster Linie durch die 

Baumassenziffer. Mit dem Wegfall der Baumassenziffer für Besondere 

Gebäude erhöhen sich deren Werte um 0.2 m 3 /m 2 . 

Die Wohnzonen werden neu wie folgt bezeichnet: 

W2/1.25 � W1.45 

W2/1.4 � W1.6 

W2/1.9 � W2.1 

W3/2.4 � W2.6 

Gebiet Stogelen Die unter Art. 27 separat aufgeführte Reduktion der Baumassenziffer 

von 1.25 m 3 /m 2 auf 1.05 m 3 /m 2 für das Gebiet 

Stogelen wird als unübersichtlich erachtet. 

Es wird daher eine neue Wohnzone W1.25 eingeführt, die 

dieses Gebiet betrifft. 

Satteldachvorschriften Ausserhalb der Kernzonen sieht die heutige BZO für die Gebiete 

Eichholz und Stogelen für alle Hauptgebäude obligatorisch 

Satteldächer vor. Die Zweckmässigkeit dieser Vorschrift wurde 

geprüft und im Interesse des Quartierbildes als zweckmässig 

erachtet. Im Gebiet Eichholz wird die Satteldachpflicht etwas 

ausgedehnt. Das Gebiet der ehemaligen Kernzone KIII in Auslikon 

wird neu der Zone W1.6 zugeteilt und ebenfalls mit Satteldachpflicht 

belegt. 

In der BZO werden keine Änderungen vorgenommen. 


Nutzweise in den 

Wohnzonen 

Wohnungen in Industrie- 

und Gewerbezone 

Nutzweise in den Industrie- 

und Gewerbezonen 

Aussichtsschutzbestimmungen 

Grenzabstände für 


Behinderten gerechte 

Hauszugänge 



Um ideelle Immissionen wie Bordellbetriebe oder Betriebe zur 

Sterbebegleitung in den Wohnzonen zu verhindern, wird ein 

Wohnanteil von mind. 66% vorgeschrieben. Gemäss aktueller 

Gerichtspraxis sind in einer Zone, die primär der Wohnnutzung 

dient, solche Betriebe nicht zulässig. 

Art. 33 Absatz 4, welche den zulässigen Lichteinfallswinkel in 

einer Wohnung der Gewerbezone vorschreibt, wurde kaum je 

angewendet. Er wird daher ersatzlos gestrichen. Dagegen soll 

neu die langjährige Praxis zu Zahl und Grösse der Wohnungen 

in der Bauordnung festgehalten werden. Standortgebundene 

Wohnräume dürfen demnach maximal 20% der gesamten Betriebsfläche 

betragen. Die gesamte Geschossfläche darf 

250 m 2 jedoch nicht überschreiten. 

Der Verkauf von Gütern des täglichen Bedarfs soll in erster 

Linie im Dorfzentrum stattfinden. Um eine allfällige Konkurrenzierung 

durch Einkaufsmöglichkeiten in Industrie- und Gewerbezonen 

zu vermeiden, soll die Nutzweise in diesen Zonen 

entsprechend beschränkt werden. 

Die auf dem Zonenplan dargestellten Aussichtsschutzbereiche 

wurden überprüft. Die bezeichneten Bereiche werden als 

zweckmässig erachtet, sodass keine Änderungen vorgenommen 

werden. 

Es wird eine bedeutsame Vereinfachung vorgeschlagen. In der 

Kernzone und in der Weilerkernzone gilt neu, ein allseitiger 

Grenzabstand von 2,5 m, in den übrigen Bauzonen allseitig ein 

Grenzabstand von 3,5 m. Mit Näherbaurechten oder Grenzbaurechten 

können Nachbarn Abweichungen vereinbaren. 

Art. 45 Absatz 2 schreibt eine behindertengerechte Gestaltung 

der Hauszugänge bei Mehrfamilienhäusern vor. Da heute das 

Behindertengleichstellungsgesetz gilt, kann diese Vorschrift aus 

der BZO gestrichen werden. 

Kompostierung Art. 45 Absatz 3 schreibt bei Mehrfamilienhäusern zweckdienliche 

Flächen und Einrichtungen für die Kompostierung vor. Mit 

Rücksicht auf die Grünabfuhr kann diese Vorschrift gestrichen 

werden. Auf freiwilliger Basis ist eine Kompostierung weiterhin 

möglich. 


Gestaltungsplanpflicht 

Steinmüri 

Gestaltungsplanpflicht 

Tumbelenstrasse Süd 

Abstand gegenüber 

Nichtbauzonen 



Am 30.3.2009 hat die Gemeindeversammlung den Gestaltungsplan 

Steinmüri beschlossen. Er bezweckt die Erhaltung 

der wesentlichen Elemente des ehemaligen Krankenasyls, sowie 

der Baumallee in der Achse der Spitalstrasse. 

Die Neuüberbauung soll Rücksicht auf die Schutzobjekte nehmen 

und sich gut ins Ortsbild einordnen. Insbesondere müssen 

die neuen Bauten und Anlagen formal und funktional Bezug auf 

die Baumallee und den dazugehörigen Freiraum nehmen. 

Diese Bestimmungen werden unter Art. 49 Absatz 2 in die BZO 

aufgenommen. 

Der Gestaltungsplan Tumbelenstrasse Süd bezweckt eine qualitätsvolle 

Neuüberbauung des Areals, eine Weiterführung der 

städtebaulichen Struktur und die Einbindung der denkmalpflegerisch 

wertvollen Substanz. Zudem regelt er die Erschliessung 

des Areals. 

Diese Bestimmungen werden unter Art. 49 Absatz 3 in die BZO 

aufgenommen. 

Die Abstände gegenüber der Landwirtschafts- und Freihaltezone 

werden mit einer neuen Vorschrift auf 3.5 m festgesetzt und 

klar geregelt. 

Durch diese neue Festlegung werden Bauten, welche auf oder 

zu nahe an der Bauzonengrenze stehen, baurechtswidrig. Um 

dem zu entgegnen, muss die Bauzonengrenze an einigen Stellen 

angepasst werden. Diese Anpassungen sollen in einem 

separaten Verfahren durchgeführt werden. 

Zentrumsbereich Der Zentrumsbereich von Pfäffikon im Bereich Bahnhof-, Hoch- 

Tunnel- und Turmstrasse soll sich künftig stärker und unabhängiger 

von der jeweiligen Zone entwickeln können. 

Es handelt sich dabei um ein sehr sensibles Planungsgebiet, 

deren künftige Entwicklung vertieft betrachtet werden muss. Als 

Planungsgrundlage soll ein städtebauliches Entwicklungskonzept 

erarbeitet werden. Die Erkenntnisse aus dieser Arbeit sollen 

zu einem späteren Zeitpunkt in die Ortsplanung einfliessen. 

Parkplatzverordnung Die Überprüfung der Parkplatzverordnung wird zurückgestellt, 

weil der Kanton eine neue Grundlage in die Vernehmlassung 

geschickt hat. 




Gefahrenbereiche Gemäss Entwurf der Gefahrenkarte Greifensee sind in Pfäffikon 

einige Bereiche von Gefährdung durch Hochwasser betroffen. 

Im Rahmen der Teilrevision wurde geprüft, ob entsprechende 

raumplanerische Massnahmen zur Gewährleistung 

des Hochwasserschutzes ergriffen werden kann. 

Bei den im Siedlungsgebiet als Gefahrenbereiche (mittlere, geringe 

Gefährdung sowie Restgefährdung) bezeichneten Flächen 

handelt es sich hauptsächlich um bereits überbaute Gebiete. 

Auszonungen von bestehenden Baugebieten wären erst 

bei einer erheblichen Gefährdung angemessen. 

Gemäss Gefahrenkarte sind die bestehenden Gefahrenbereiche 

zudem mehrheitlich auf zu enge Durchlässe zurückzuführen, 

sodass auch die Ausscheidung von zusätzlichen Gewässerabstandslinien 

keine Entschärfung der Gefahrensituation 

mit sich bringen würde. 

Die Gemeinde prüft, nach der Festsetzung der Gefahrenkarte, 

die Notwendigkeit eines Hochwasserrückhalts für den Furtbach 

im Bereich Grund/Junkholz sowie für den Luppmen oberhalb 

der Wallikerstrasse. 

Für den Dorfbach/Gemisbächli soll zudem ein Gesamtkonzept 

erarbeitet werden, welches auch den Zufluss aus dem Luppmen 

berücksichtigt. 

Zum heutigen Zeitpunkt können jedoch noch keine raumplanerischen 

Massnahmen ergriffen werden, da die inhaltlichen Angaben 

noch fehlen. 




3. Erläuterung zum 

Zonenplan 

Ein- und Umzonungen Aufgrund einzelner Anträge aus der Bevölkerung, aber auch im 

Hinblick auf die Zweckmässigkeit und Ausdehnung gewisser 

Zonen wurden punktuell Um- und Einzonungen geprüft. 

Bedarf an zusätzlichem 

Siedlungsgebiet 

Gemäss der Bauzonenstatistik verfügt die Gemeinde Pfäffikon 

über eine unüberbaute Fläche in den Wohn- und Mischzonen 

von 17,8 ha. Unter Berücksichtigung des jährlichen Durchschnittverbrauchs 

(1994 – 2008) von 1,2 ha reichen die verfügbaren 

Bauzonenreserve theoretische für rund 15 Jahre. 

Zum heutigen Zeitpunkt besteht daher kein erhöhter Einzonungsbedarf. 

Weilerkernzonen Im Rahmen der Überarbeitung der BZO wurde auch die Abgrenzung 

der Weilerkernzonen überprüft. 

Um Gebäude der Landwirtschaftszone einer Weilerkernzone 

zuordnen zu können, muss entweder ein Bezug zur bestehenden 

Weilerkernzone vorhanden sein oder das Kriterium einer 

geschlossenen Kleinsiedlung mit ausgewiesener Siedlungsqualität 

erfüllt sein. Eine Kleinsiedlung umfasst mindestens fünf 

Hauptgebäude. 

Beide Kriterien kommen bei den betrachteten Gebäuden ausserhalb 

der Weilerkernzonen nicht zum tragen. Die Weilerkernzonen 

werden daher weiterhin als gerechtfertigt erachtet und 

eine Ausweitung wird nicht vorgesehen. 

Aufheben der Kernzonen II 

und III 

Die Kernzonen II und III sollen im Rahmen der Teilrevision der 

Bau- und Zonenordnung aufgehoben werden. Die betroffenen 

Flächen werden der neuen Kernzone oder einer geeigneten 

Wohnzone, gegebenenfalls mit Zulässigkeit für mässig störende 

Betriebe, zugeordnet. 

Im Rahmen der Aufhebung der Kernzonen KII und KIII müssen 

die Detailpläne Kernzone angepasst werden. 


Umzonung K II 

Pfäffikon Dorf 

Umzonung KII 

Pfäffikon Dorf: 

nordwestlich Weidstrasse 



Zonenplan heute Zonenplan neu 

Die Unterscheidung der Kernzone II und der angrenzenden 

Kernzone I ist nicht mehr nachvollziehbar. Das Gebiet zwischen 

Bahngleis und der Böndlerstrasse wird daher der neuen Kernzone 

zugeordnet. 

Die unüberbauten Flächen in der heutigen Kernzone II nördlich 

der Böndlerstrasse, sowie die Parzelle Kat. Nr. 1697 werden 

hingegen der angrenzenden Wohnzone W2/1.4 (neu W1.6) 

zugeordnet. 

Die Grenze der Zone für Öffentliche Bauten wird dem Bauvorhaben 

des Alterswohnheims angepasst. 


Die Unterscheidung der Kernzone II und der angrenzenden 

Kernzone I ist nicht mehr nachvollziehbar. Die bestehenden 

Bauten der heutigen Kernzone II und I bilden ein Gebäudeensemble, 

welches sich um den Weiher arrangiert und sind daher 

als Einheit zu betrachten. 

Die Parzellen Kat. Nr. 9113, 10251, 10252 und die angrenzenden 

Strassenparzellen der bestehende Kernzone II werden 

daher der neuen Kernzone zugeordnet. 


Umzonung 

Parzelle Kat. Nr. 9635 und 

Nr. 3118 

Umzonung KII 

Irgenhausen 




Die beiden Parzellen Kat. Nr. 9635 und Kat. Nr. 3118 befinden 

sich heute in der Kernzone I. Der Bezug zur restlichen Kernzone 

I kann jedoch nicht mehr nachvollzogen werden. 

Die beiden Parzellen werden daher der Wohnzone W3/ 2.4 

(neu W2.6) zugeordnet. 


Der Bezug der Kernzone II und zur angrenzenden Kernzone I 

kann nicht mehr nachvollzogen werden. Die heutige Kernzone 

II wird daher in die Wohnzone W2/1.9 (neu W2.1) umgezont. 

Um den funktionalen Zusammenhang zwischen den Gewerbebauten 

im Kreuzungsbereich der Dorf- und Geenstrasse weiterhin 

zu gewährleisten, werden die Parzellen Kat. Nr. 9598, 

11413 und 11414 von der Kernzone I ebenfalls in die Wohnzone 

W2/1.9 (neu W2.1) umgezont. 

Um dem Gewerbecharakter der Gebäude gerecht zu werden 

und eine gewerbliche Nutzung der Parzellen Kat. Nr. 9598, 

11413 und 11414, 11091 und 11415 über die Bestandesgarantie 

hinaus gewährleisten zu können, ist mässig störendes Gewerbe 

zulässig (Schraffur). 


Umzonung KII und KIII 

Auslikon 

Umzonung Palme 




Die Unterscheidung der Kernzone I, II und III ist nicht mehr ersichtlich. 

Die Kernzonen II und III werden daher der neuen 

Kernzone oder der Wohnzone W2/1.4 (neu W1.6) mit 

Satteldachpflicht zugeordnet. 

Die Parzellen Kat. Nr. 11625, 1626, 7511, 10819, 10473, Teile 

der Parzellen Kat. Nr. 7517, 11631, 10000 und 10498, sowie 

die angrenzenden Strassenparzellen werden der neuen Kernzone 

zugeordnet. Die restlichen Parzellen der Kernzonen II und 

III werden in die Wohnzone W2/1.4 (neu W1.6) mit Satteldachpflicht 

umgezont. Entlang der Pfäffikerstrasse wird zudem mässig 

störendes Gewerbe zugelassen. 


Das südöstliche Gebäude der Stiftung Palme an der Hochstrasse, 

sowie die Parzelle Kat. 12307 werden heute von der Kernzone 

I und der Wohnzone W3/2.4 unterteilt. Neu wird das gesamte 

Gebäude der Stiftung Palme, sowie das auf der anderen 

Seite der Hochstrasse liegende Gebäude der Wohnzone 

W3/2.4 (neu W2.6) zugeteilt. 


Überbauung Mühle 

Bachtelstrasse 

Nr. 42 – 54 




In der Überbauung Mühle an der Russikerstrasse ist gemäss 

gültigem Zonenplan mässig störendes Gewerbe zulässig. Dies 

ist nicht mehr sachlich gerechtfertigt, da sich heute im betroffenen 

Gebiet nur Wohnungen und nicht störende Betriebe befinden. 

Eine Nutzung für mässig störendes Gewerbe ist durch die 

vorherrschende Situation auch künftig nur schwer denkbar. Die 

Zulässigkeit für mässig störendes Gewerbe soll daher aufgehoben 

werden. Dies ist eine Erleichterung für die Nachbarn. Damit 

gilt für diesen Teil der Überbauung die Empfindlichkeitsstufe II. 

Im Hinblick auf die Lärmbelastung, welche von der Bahnlinie 

und einer allfälligen Entlastungsstrasse ausgehen könnten, wird 

entlang der Bahnlinie mässig störendes Gewerbe weiterhin zugelassen. 

Für die Parzelle Kat. Nr. 10733 gilt daher weiterhin 

die Lärmempfindlichkeitsstufe III. 


Die Liegenschaften an der Bachtelstrasse Nr. 42 – 54, Parzellen 

Kat. Nrn. 4051, 4052, 4053, 5287 und 8070, befinden sich 

in der geplanten Wohnzone W1.6. Auf Grund der Lage der Kanalisation 

und der beim Bau der Gebäude gültigen Zonenordnung, 

welche auf der Ausnützungsziffer beruhte, ragt das 

Kellergeschoss der Gebäude auf der Rückseite der Strasse 

vollständig aus dem Boden und selbst das Erdgeschoss auf der 

Vorderseite liege ca. 1 m über dem gewachsenen Boden. 

Durch diese Eigenart sind die Liegenschaften nach gültiger sowie 

geplanter Zonenordnung bereits übernutzt. Die betroffenen 

Parzellen werden daher in die Wohnzone W2.1 überführt. 


Feldstrasse 34 

Einzonung Zufahrt 

am Landsberg 




Die Betreiber des Fabrikationsbetriebs auf der Parzelle Kat. 

Nr. 8792 an der Feldstrasse 34 beabsichtigen diesen per Ende 

2010 aufzugeben und die Parzelle neu für Wohnungsbauten zu 

nutzen. Das Umfeld der betroffenen Parzelle wird heute fast 

ausschliesslich zum Wohnen genutzt. Gewerbeförderung ist an 

diesem Standort daher nicht angemessen. Die Zulässigkeit für 

mässig störendes Gewerbe wird daher sowohl für die Parzelle 

Kat. Nr. 7239 als auch die Parzellen Kat. Nr. 7239 und Kat. Nr. 

7240 aufgehoben. 


Die Parzelle Kat. Nr. 9993 befindet sich grösstenteils in der geplanten 

Wohnzone W1.45. Die bestehende Zufahrt im nördlichen 

Bereich der Parzelle befindet sich jedoch in der Freihaltezone. 

Da die verkehrsmässige Erschliessung von Bauland 

grundsätzlich innerhalb der Bauzone zu erfolgen hat, wird die 

Zufahrt in die Wohnzone W1.45 umgezont. 


Gebiet Berg und Gebiet 

innerhalb Schutzverordnung 

Pfäffikersee 




Die Wohnzone W2/1.25 innerhalb der Schutzverordnung Pfäffikersee 

sowie die Wohnzone Berg werden analog dem Gebiet 

Stogelen in die Wohnzone W2/1.05 (neu W1.25) herabgesetzt. 

Dies entspricht einer Reduktion der Baumassenziffer von 

0.2 m 3 /m 2 , da gemäss neuer Regelung kein Anspruch auf eine 

zusätzliche Baumassenziffer für Besondere Gebäude mehr besteht. 

Die heutige Zonen W2/1.25 liegt direkt am See und bildet daher 

auch in Zukunft den von weit her einsehbaren Dorfrand von 

Pfäffikon. Oberhalb des Bergquartiers befinden sich diverse 

Aussichtspunkte, welche eine volle Ausnützung der Baumassenziffer 

auf diversen Grundstücken verunmöglichen. Das Dorf 

soll an diesen sensiblen Stellen eine niedrige Dichte aufweisen. 

Eine Herabsetzung der Zonierung in diesen Gebieten ist hinsichtlich 

der heutigen Bebauung möglich, ohne zahlreiche 

widerrechtliche Gebäude zu generieren. 


Seepromenade 




Die Seepromenade befindet sich gemäss gültigem Zonenplan 

in der Freihaltezone resp. der Kernzone. In der Verordnung 

zum Schutz des Pfäffikerseegebietes sowie im rechtskräftigen 

Gestaltungsplan Kehr ist diese Fläche jedoch der Erholungszone 

zugeteilt. Die Fläche wird anlog auch im Zonenplan in die 

Erholungszone umgezont und somit den geltenden rechtlichen 

Grundlagen angepasst. 




4. Detailpläne Kernzone 

Anpassungen Im Rahmen der Aufhebung der Kernzonen II und III werden einzelne 

Gebiete der neuen Kernzone zugeordnet. Dadurch müssen 

die Detailpläne Kernzoneangepasst werden. 

Im Folgenden werden nur die neuen Bereiche der Kernzone 

dargestellt und die Bezeichnung der betroffenen Bauten (rot 

oder grau) sowie deren Hauptfirstrichtung erläutert. 

Detailplan Bussenhausen 

Der Detailplan Bussenhausen wird an zwei Bereichen ergänzt. 

Im Bereich der Weidstrasse wird die bestehende Kernzone II 

vollständig in die neue Kernzone überführt. Damit erweitert sich 

der Detailplan um zwei Hauptgebäude und eine Scheune. Diese 

drei Gebäude tragen zum Erscheinungsbild der Kernzone 

bei, deren Stellung und Abmessung ist jedoch nicht zwingend 

beizubehalten. Daher wurden sie grau bezeichnet. 

Im Bereich der Linden- und Böndlerstrasse wird ein Teil der 

heutigen Kernzone II in die neue Kernzone überführt. Dabei 

handelt es sich um drei Hauptgebäude, sowie zwei Scheunen. 

Die Scheunen sind für das Erscheinungsbild der Kernzone 

zweitrangig. Sie werden im Detailplan daher nicht bezeichnet. 

Die Stellung und Abmessung des Hauptgebäudes an der Lindenstrasse 

ist für das Erscheinungsbild der Häuserzeile sehr 

wichtig. Es wird daher rot bezeichnet. Die beiden anderen 

Hauptgebäude werden ähnlich beurteilt wie die Gebäude an 

der Weidstrasse. Sie werden grau bezeichnet. 




Detailplan Auslikon In Auslikon wird ein Teil der heutigen Kernzone II der neuen 

Kernzone zugeteilt. Die restlichen Bereiche der Kernzone II 

sowie die Kernzone III werden einer Wohnzone zugeteilt. 

Dadurch ergibt sich eine Ergänzung des Detailplanes um fünf 

Hauptgebäude und drei Scheunen. Das Restaurant Sonne, das 

Schulhaus, sowie das Hauptgebäude an der Kreuzung Pfäffiker- 

/ Schulhausstrasse werden für das Erscheinungsbild der 

Kernzone als sehr bedeutend eingeordnet und daher als rot bezeichnet. 

Die übrigen beiden Hauptgebäude werden grau bezeichnet. 

Diese tragen zum Erscheinungsbild der Kernzone bei, 

deren genaue Lage, Stellung und Abmessung ist jedoch nicht 

zwingend beizubehalten. Die Scheunen sind für das Erscheinungsbild 

der Kernzone zweitrangig. Sie werden im Detailplan 

daher nicht bezeichnet. 




5. Auswirkungen 

Straffung BZO Die Bestimmungen der BZO werden durch die Streichung der 

Kernzonen II und III, durch den Verzicht auf eine Regelung der 

maximalen Gebäudelänge, des Mehrlängenzuschlags, der 

Geschosszahl und durch die Zusammenfassung der Baumassenziffer 

für Besondere Gebäude und Hauptgebäude deutlich 

gestrafft. 

Vereinfachung Zonenplan 

Aber auch andere Bestimmungen wie bspw. die Reklamenvorschrift 

werden angepasst und modernisiert. 

Durch die Streichung der Kernzonen II und III wird der Zonenplan 

vereinfacht. Die restlichen Inhalte bleiben bestehen. 




6. Mitwirkung 

Öffentliche Auflage Der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung lag zwischen dem 

21. August 2009 und dem 21. Oktober 2009 öffentlich auf. 

Während dieser Frist sind 29 Schreiben eingegangen, in welchen 

mehrere Einwendungen formuliert sind. 

Zu diesen Einwendungen ist im Festsetzungsverfahren gesamthaft 

Stellung zu nehmen. Soweit die Einwendungen berücksichtigt 

werden, wurden die Unterlagen angepasst, andernfalls wird 

die Ablehnung begründet, soweit darauf einzutreten ist. 

Im vorliegenden Bericht werden alle Eingaben behandelt. 

Anhörung Gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage fand auch die Anhörung 

der Nachbargemeinden und der Region statt. 

Kantonale Vorprüfung Mit Schreiben vom 3.12.2009 hat das ARV seine Beurteilung 

formuliert. Zu den kantonalen Anliegen wird im 3. Teil dieses 

Berichtes Stellung genommen. 




6.1 Öffentliche Auflage 

1) Art. 27.1 Grenzabstände Die Einwendung fordert, dass der kleine Grenzabstand in den 

Wohnzonen W1.25 und W1.45 von 5 m auf 3.5 m reduziert 

wird. Damit soll mehr Spielraum für attraktive Einfamilienhäuser 

mit mehr Umgebungsflächen nach Süden entstehen. Die Einwendung 

beschränke sich explizit auf die niedrigen Wohnzonen, 

da ein verminderter Grenzabstand bei niedrigen Bauten 

weniger störe. 

Haltung Gemeinderat 

Eine Unterschreitung des Grenzabstandes ist mit einem Näherbaurecht 

heute schon möglich. Aus der Optik des hinterliegenden 

Nachbarn ist durch diese Reduktion des kleinen Grenzabstandes 

keine Erhöhung der Wohnqualität, sondern eher negative 

Auswirkungen zu erwarten. 

Die Einwendung wird daher abgelehnt. 

2) Art. 31.2 Attika Die Einwendung beantragt, dass Attikageschosse ungeachtet 

der bereits erreichten Gebäudehöhe auf die Flucht der nördlichen 

Fassaden aufgesetzt werden können. Dazu müssten jedoch 

gewisse Bedingungen erfüllt sein, damit die Volumenverhältnisse 

in etwa gleich blieben: 

- Die Attikageschosshöhe dürfe max. 3 m betragen 

- Der bisherige Abstandswinkel von 45° werde auf der 

nördlichen Fassade auf 90° erhöht. 

- Der bisherige Abstandswinkel von 45° werde auf der 

südlichen Fassade auf 30° reduziert. 

Mit dieser Änderung der BZO soll der Bauherr den Spielraum 

erhalten, ein Attikageschoss mit mehr Terrassenfläche nach 

Süden zu realisieren. Der nördliche Freiraum würde auf die 

Südseite des Gebäudes verlagert. 


3) Art. 33.1 Läden mit Gütern 

des täglichen Bedarfs 

Mit dem Wegfall der Geschosszahl ist am Hang bezüglich Attikageschoss 

ein grösserer Spielraum möglich. Bei flachem Terrain 

entspricht die beantragte Änderung einer Überschreitung 

der Gebäudehöhe. Dies ist für den Nachbarn nicht zumutbar. 


Die geplante Ergänzung „Läden für den Verkauf von Gütern 

des täglichen Bedarfs dürfen eine Verkaufsfläche von höchstens 

500 m2 aufweisen.“ sei zu streichen. Mit dieser Ergänzung 

würden sowohl innovative Ideen wie das Schneiders Quer als 

auch weitere Einkaufszentren in Pfäffikon keinen Platz mehr 

finden. 




4) Art. 33 Abs. 3 provisorischeGemeinschaftsunterkünfte 


5) Art. 33 Abs. 4 maximale 

Wohnungsgeschossfläche 



Die Vorschrift gilt nur für die Industrie- und Gewerbezone. Einkaufszentren 

sind in der Zentrumszone weiterhin zulässig und 

im Sinne einer Stärkung des Zentrums auch erwünscht. Das 

vom Einwender angeführte Beispiel Schneiders Quer wäre 

nach wie vor zonenkonform, da es sich dabei grösstenteils um 

einen Restaurationsbetrieb handelt und die Verkaufsfläche 

deutlich unter 500 m 2 liegt. 


Ein Schreiben macht darauf aufmerksam, dass das geplante 

Einkaufszentrum Lidl mit dem neuen Zusatz nicht mehr konform 

sei. 

Bestehende Zentren, sowie bereits erteilte Baubewilligungen 

haben Bestandesgarantie. Die neue Vorschrift verhindert lediglich 

die Erstellung neuer, zusätzlicher Einkaufsmöglichkeiten 

von mehr als 500 m 2 Verkaufsfläche. 

Der Artikel schreibt vor, dass in der Industrie- und Gewerbezone 

für vorübergehend angestellte Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte 

zulässig sind. Dieser sei zu streichen, 

da dessen Inhalt bereits in der kantonalen Gesetzgebung §56 

Art. 4 PBG geregelt sei. 

§56 Absatz 4 PBG besagt, dass die Bau- und Zonenordnung 

provisorische Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend angestellte 

Personen zulassen kann (Rechtsgrundlage). Eine solche 

Regelung ist daher zwingend in der kommunalen BZO zu 

verankern und kann nicht aus Vereinfachungsgründen gestrichen 

werden. 


Die Einwendung verlangt, dass die Anzahl der zulässigen Wohnungen 

in der Industrie- und Gewerbezone nicht eingeschränkt 

werden soll. Diese Formulierung sei eine nicht notwendige Einschränkung 

gegenüber der kantonalen Gesetzgebung (§56 Absatz 

4 PBG), welche klar mehrere Wohnungen vorsehe. Eine 

Begrenzung der maximalen Wohnungsgeschossfläche auf 20% 

der Betriebsfläche sei hingegen eine sinnvolle Auflage. 



6) Zentrumsbereich 

Genehmigungskompetenz 

Gestaltungspläne 



§56 Absatz. 4 PBG besagt, dass in Industrie- und Gewerbezonen 

Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige 

gestattet sind. Dabei wird keine Aussage gemacht, ob pro Gebäude 

eine oder mehrere Wohnungen zulässig sind. 

Die Einschränkung der Anzahl realisierbarer Wohnungen kann 

jedoch zu Gunsten einer Beschränkung der maximalen Wohnfläche 

auf 250 m 2 aufgehoben werden. Der neue Artikel 33, 

Abs. 4 lautet daher: 

Pro Gebäude sind standortgebundene Wohnräume 

zulässig, deren Geschossfläche höchstens 20% der 

gesamten Betriebsfläche jedoch maximal 250 m 2 

betragen darf. 

Die Einwendung ist in der Vorlage teilweise berücksichtigt. 

Ein Schreiben beurteilt die Vorschriften zu Wohnungen in der 

Industrie- und Gewerbezone als gut. 

Zwei Einwendungen beantragen, Art. 49, Absatz 3, wonach Gestaltungspläne 

im Bereich der Sonderbauvorschriften Zentrum 

der Zustimmung des Gemeinderates und der kantonalen Genehmigung 

bedürfen, zu streichen. Es sei nicht einleuchtend, 

wieso für das Zentrumsgebiet nicht die Gemeindeversammlung, 

sondern „nur“ der Gemeinderat zuständig sein soll. Dadurch 

würden die demokratischen Mitbestimmungsmöglichkeiten und 

auch die demokratische Legitimation für zukünftige Entwicklungen 

im Zentrumsgebiet geschwächt. 

Die Bemerkung, dass Gestaltungspläne einer kantonalen Genehmigung 

bedürfen, sei zudem überflüssig, da eine kantonale 

Bewilligung immer erforderlich sei. 

Zonenzuordnung Gemäss einem weiteren Einwender seien im Umfeld des Bahnhofes, 

insbesondere im Geviert Bank-, Hoch- und Bahnhofstrasse, 

die heutigen Planungsinstrumente den geänderten 

Verhältnissen anzupassen. Der Regionale Gesamtplan PZO 

verlange im Umfeld des öffentlichen Verkehrs eine bauliche 

Verdichtung und auch die starke Reduktion des Perimeters des 

überkommunalen Ortsbildes begünstige eine Neuerung am 

Bahnhof Pfäffikon. 

Die vorgesehenen „Sonderbauvorschriften Zentrum“ ermöglichen 

im Rahmen eines Gestaltungsplans eine dichtere Nutzung 

des Gebietes. Die Sonderbauvorschriften überlagern jedoch die 

bisherige Kernzone I und stehen somit im Widerspruch zur 

Grundordnung der Kernzone, welche eine Erhaltung der alten 

Bausubstanz vorsehe. Dieses Gebiet sei daher in die Zentrumszone 

zu überführen. 



7) Dachaufbauten zur 

Energienutzung 




Beim Zentrumsbereich handelt es sich um ein sehr sensibles 

Planungsgebiet, welches auch im Hinblick auf den Vorprüfungsbericht 

des Kantons nochmals vertieft betrachtet werden 

sollte. Der Gemeinderat hat daher beschlossen, als Planungsgrundlage 

für den Zentrumsbereich ein städtebauliches Entwicklungskonzept 

zu erarbeiten. Die Erkenntnisse aus dieser 

Arbeit sollen dann in einem späteren Zeitpunkt in die Ortsplanung 

einfliessen. Die vorgesehenen Sonderbauvorschriften 

sind daher nicht mehr Bestandteil der aktuellen Revision der 

BZO und des Zonenplans. 

Die fachlichen Inhalte der Einwendung sollen im Rahmen der 

Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes beurteilt 

und gegebenenfalls berücksichtigt werden. 

Der Einwender bemängelt, dass ausser unter Art. 46 keine Angaben 

über Dachaufbauten gemacht werden, welche der Energienutzung 

dienen. Genauere Vorschriften bezüglich Grösse, 

Lage im Dach, Material etc. seien jedoch besonders in der 

Kernzone wichtig, wo einerseits dem Erhalt und andererseits 

der zeitgemässen Erneuerung der Dachlandschaften eine besondere 

Bedeutung zukomme. 

Die Einwendung wird als zweckmässig erachtet und ist in der 

Vorlage berücksichtigt. 

Artikel 11 der Bau- und Zonenordnung wird wie folgt ergänzt: 

Abs. 7 

Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie sind besonders 

sorgfältig einzufügen. 

8) Brandmauern Der Einwender macht auf die Notwendigkeit von Brandschutzmauern 

bei aneinander gebauten Liegenschaften aufmerksam. 

Die jeweiligen Besitzer seien zu verpflichten, nach Massgabe 

der Verhältnismässigkeit bei Umbauten und Renovationen, die 

für den Brandschutz nötigen Massnahmen zu treffen. Dadurch 

solle eine saubere Trennung der Liegenschaften erreicht 

werden. 


Für den Brandschutz zusammengebauter Liegenschaften gilt 

§ 290 PBG. Eine kommunale Regelung ist nicht nötig. 





9) Mobilfunkantennen In Bezug auf Standorte von Mobilfunkantennen sei eine Positiv- 

Negativplanung vorzusehen. Darin seien Gebiete zu bezeichnen 

in denen a) Mobilfunkantennen nicht geeignet sind, b) nur 

Anlagen der Quartierversorgung zulässig sind und c) Mobilfunkantennen 

grundsätzlich geeignet sind. 

Damit solle verhindert werden, dass bei der Standortwahl Einzelinteressen 

fokussiert werden, anstatt die ermittelten Interessen 

der Bevölkerung zu berücksichtigen. 


Der Umgang mit Mobilfunkantennen ist nicht Gegenstand dieser 

Teilrevision. Auf die Einwendung wird daher nicht eingetreten. 

Der Wunsch nach einer Standortplanung für Mobilfunkantennen 

wird vom Gemeinderat jedoch entgegengenommen. Es wird 

geprüft, ob eine entsprechende Regelung in einem separaten 

Verfahren erarbeitet werden soll. 

10) Baulinien Quartier Berg Die Einwendung beantragt die Aufhebung der Baulinien an 

allen Quartierstrassen, um gleiche Rechte für alle zu schaffen. 

Die Aufhebung der Baulinie würde für die Parzelle Kat. Nr. 7769 

die Realisierung einer dritten Bautiefe ermöglichen. Mit nur zwei 

Bautiefen sei eine Ausnützung der zulässigen Baumasse nicht 

möglich. 


Die Aufhebung der Baulinie stellt ein eigenes Verfahren dar, 

welches nicht im Rahmen einer Teilrevision der Ortsplanung 

durchgeführt werden kann. Das korrekte Verfahren ist das 

Quartierplanverfahren. 


11) Art. 7 Reklamen Ein Schreiben wertet die geplanten Änderungen der Bestimmungen 

zu den Reklamen als gut. 

12) Art. 24 und 27 

Geschosszahlen 


Eine Einwendung beantragt die Beibehaltung der Geschosszahl. 

In den Wohnzonen W2 mit Schrägdachpflicht ändere sich 

dadurch sowieso nichts. 

Im Sinne einer Vereinfachung der Bestimmungen ist der Gemeinderat 

der Meinung, auf die Festlegung der Geschosszahl 

verzichten zu können. Der Gebäudekubus wird durch die Baumassenziffer, 

sowie die Gebäude- und Firsthöhe ausreichend 

definiert. 



13) Art. 24 und 27 

Baumassenziffer 

14) Art. 24 und 27 

Gebäudehöhe 

15) Art. 24 und 27 

Grundabstände 



16) Art. 11 Dachgestaltung 

17) Art. 38 und 40 

Terrassenhäuser 

18) Art. 41 




Ein Schreiben heisst das Integrieren der Baumassenziffer für 

Besondere Bauten in die der Hauptbauten gut. 

Der Einwender beantragt die Angabe der Gesamthöhe zu streichen, 

da es sich dabei nicht um einen Begriff nach PBG handle. 

Dadurch könne es zu anderen Interpretationen kommen, als 

bei der Angabe der Firsthöhe, welche nach PBG definiert sei. 

Die Gesamthöhe ist in § 58 PBG als Begriff für die Industriezone 

aufgeführt und von einigen Gemeinden auch schon im Zusammenhang 

mit Wohnzonen in der jeweiligen Bau- und Zonenordnung 

verankert worden. Im Sinne einer Vereinfachung 

des Vollzugs soll an dieser Einführung festgehalten werden. Die 

Gesamthöhe entspricht der Summe von Gebäudehöhe und 

Firsthöhe, wobei je nach Gebäudeform eine unterschiedliche 

Aufteilung von Gebäude- und Firsthöhe ermöglicht wird. 


Ein Schreiben macht darauf aufmerksam, dass sich Art. 24, 

Abs. 3 sowie Art. 27, Abs. 3 bezüglich der Abmessung der 

Grundabstände auf Art. 14, Abs. 3 beziehen. Dieser wurde 

durch den Wegfall der Kernzone II jedoch ebenfalls gestrichen. 

Der Hinweis wird verdankt und entgegengenommen. Art. 24, 

Abs. 3 und Art. 27, Abs. 3 lauten daher neu wie folgt: 

Der grosse Grundabstand gilt für die am meisten in 

Richtung Südost bis Südwest gerichtete Hauptwohnseite, 

der kleine Grundabstand für die übrigen Gebäudeseiten 

sowie für Ökonomiegebäude. 

Die Anpassungen in Artikel 11 betreffend der Dachgestaltung in 

der Kernzone werden von einem Schreiben gutgeheissen. 

Ein Schreiben beurteilt die Änderung der Vorschriften für die 

Terrassenhäuser als gut. 

Eine Einwendung beurteilt die Vereinfachungen in Bezug auf 

die Besonderen Gebäude als gut, macht aber auch darauf aufmerksam, 

dass Absatz 3 im Rahmen des Siedlungskomforts 

unbedingt beizubehalten sei. Zudem sei die Erneuerung halbzerfallener 

Schöpfe sowie kleine Pflanzen-Glashäuser zu 

ermöglichen. 





Art. 41, Absatz 3 wurde im Rahmen der Vereinfachung gestrichen. 

Eine Unterschreitung des Grundabstandes ist weiterhin 

möglich, bedarf jedoch des Einverständnisses des Nachbarn 

(Näherbaurecht). Bestehende Gebäude wie beispielsweise 

Schöpfe haben Bestandesgarantie und dürfen in diesem Rahmen 

auch erneuert und renoviert werden. 


19) Art. 42 Abgrabungen Ein Schreiben beurteilt die Änderungen bezüglich der Abgrabungen 

als gut. 

20) Golf-Range 


21) Einzonung Oberbalm 

Da in der Kohlrüti eine Driving Range eingerichtet und betrieben 

werden soll, wird beantragt die Parzelle Kat. Nr. 11771 von 

der Landwirtschaftszone in die Erholungszone C (Golf) umzuzonen. 

Die Umzonung wurde mit den Revisionsunterlagen nicht öffentlich 

aufgelegt. Auf die Einwendung kann daher nicht eingetreten 

werden. 

Die Umzonung der entsprechenden Parzelle soll, sofern der 

Grundeigentümer dies wünscht, in einer separaten Vorlage 

behandelt werden. Der Standort ist vorgängig mit einem Eintrag 

im regionalen Richtplan zu sichern. 

Die Einwendung betrifft die Ablehnung des Gesuches zur Einzonung 

der Parzellen Kat. Nr. 8934, 9408 und 10238 in Oberbalm. 

Es wird eine Wiedererwägung der Einzonung ersucht. 



22) Überbauung Mühle 




Wie bereits im erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV vom 

11.8.2009 dargelegt, erfüllen die betroffenen Liegenschaften 

die Anforderungen an eine geschlossene Kleinsiedlung, welche 

für eine Einzonung zwingend sind, nicht. Eine Beziehung zu 

den Gebäuden der bestehenden Kernzone Oberbalm kann 

ebenfalls nicht nachgewiesen werden. Diese Sachverhalte sind 

bereits aus einem Schreiben des ARV vom 10.11.2008 ersichtlich. 


In der Überbauung Mühle an der Russikerstrasse ist gemäss 

gültigem Zonenplan mässig störendes Gewerbe zulässig. Dies 

sei gemäss Antragsteller nicht mehr sachlich gerechtfertigt. Die 

Zulässigkeit für mässig störendes Gewerbe soll daher aufgehoben 

werden. 

Im betroffenen Gebiet befinden sich heute tatsächlich nur Wohnungen 

und nicht störende Betriebe. Eine Nutzung für mässig 

störendes Gewerbe ist durch die vorherrschende Situation auch 

künftig nur schwer denkbar. Die Aufhebung der Zulässigkeit 

von störendem Gewerbe ist eine Erleichterung für die Nachbarn. 

Damit gilt für diesen Teil der Überbauung neu die Empfindlichkeitsstufe 

II. Im Hinblick auf die Lärmbelastung, welche 

von der Bahnlinie und einer allfälligen Entlastungsstrasse ausgehen 

könnte, wird entlang der Bahnlinie mässig störendes Gewerbe 

weiterhin zu gelassen. Für die Parzelle Kat. Nr. 10733 

gilt daher weiterhin die Lärmempfindlichkeitsstufe III. 

Die Einwendung ist in der Vorlage berücksichtigt. 


23) Umzonung Hoch- / 

Mettlenstrasse 

24) Bachtelstrasse 

Nr. 42 – 54 




Die Einwendung betrifft die Ablehnung des Umzonungsgesuches 

der Parzellen Kat. Nr. 10686, 12097 und 12098 von der 

Kernzone resp. W2/1.9 in die W3/2.4 (neu W2.6). Die Antragsteller 

verstehen die Argumentation des räumlichen Bezugs der 

Parzelle Kat. Nr. 12098 zur restlichen Kernzone Irgenhausen. 

Eine Umzonung würde jedoch die Erstellung von Balkonen ermöglichen, 

die gemäss gültiger BZO nicht zulässig sind. Es 

wird angeregt, die Erstellung von Balkonen mit einer Anpassung 

von Art. 10 zu erreichen. 

Es werde aber weiter an einer Umzonung der Parzellen Kat. Nr. 

10868 und 12097 festgehalten. Die im Bericht nach Art. 47 

RPV vom 11.8.2009 erwähnte Kleinräumigkeit der neuen Zone 

W2.6 bestehe gemäss den Gesuchstellern nur auf dem Plan. 

Sowohl im Norden als auch Osten schliessen mit der Zone für 

Öffentliche Bauten resp. der Kernzone Irgenhausen Gebiete mit 

einer ebenfalls hohen Baumasse an. Das Gebäude auf der Parzelle 

Kat. Nr. 12097 habe dann effektiv auch eine höhere Baumasse 

als in der heutigen Zone zugelassen sei. Eine Umzonung 

entspreche daher weitgehend einer Anpassung an die 

heutigen Fakten. 

An der bereits im erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV aufgeführten 

Begründung wird festhalten. Bestehende Gebäude haben 

Bestandesgarantie und können im Rahmen der bestehenden 

Abmessungen umgebaut oder erneuert werden. 

Eine Ergänzung von Artikel 10 zu Gunsten der Erstellung von 

Balkonen erscheint unzweckmässig, da aufgrund der bestehenden 

Strassenbaulinien in diesem Bereich die Erstellung von 

Balkonen nicht zulässig ist. 


Die Liegenschaften an der Bachtelstrasse Nr. 42 – 54, Parzellen 

Kat. Nrn. 4051, 4052, 4053, 5287 und 8070, befinden sich 

in der geplanten Wohnzone W1.6. Auf Grund der Lage der Kanalisation 

und der beim Bau der Gebäude gültigen Zonenordnung, 

welche auf der Ausnützungsziffer beruhte, rage das 

Kellergeschoss der Gebäude auf der Rückseite der Strasse 

vollständig aus dem Boden und selbst das Erdgeschoss auf der 

Vorderseite liege ca. 1 m über dem gewachsenen Boden. 

Durch diese Eigenart seien die Liegenschaften nach gültiger 

sowie geplanter Zonenordnung bereits übernutzt. 

Es wird daher beantragt, die Parzellen Kat. Nrn. 4051, 4052, 

4053, 5287 und 8070 in die Wohnzone W2.1 zu überführen. 


Nr. 57 

25) Feldstrasse 34 





Eine Umzonung dieser Parzellen in die W2.1 erscheint dem 

Gemeinderat als zweckmässig. 


Ein weiterer Einwender beantragt für die Parzelle Kat. 

Nr. 10454 sowie weitere, von der Gemeinde zu definierende, 

umliegende Grundstücke eine Umzonung von der geplanten 

W1.6 in die W2.6. 

Begründet wird die Umzonung mit der Aussage, dass das 

Grundstück mit einer Baumasse von 1’680 m 3 des Hauptgebäudes 

sowie 336 m 3 des Nebengebäudes, heute völlig übernutzt 

sei. Zudem werde die zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m 

um 0.9 m überschritten. 

Heute ist eine Baumasse von 1'800 m 3 (Haupt- und Nebengebäude) 

zulässig. Die bestehenden Gebäude überschreiten 

diese Vorgabe daher um rund 200 m 3 . Bei der beantragten Umzonung 

in die Wohnzone W2.6 könnte auf dem Grundstück 

eine Baumasse von 2'925 m 3 sowie eine Gebäudehöhe von 

11 m realisiert werden. Dies bedeutet gegenüber der bestehenden 

Baumasse eine Erhöhung um rund 45%. Dies erscheint 

dem Gemeinderat überdimensioniert. Eine Einhaltung der Baumassenvorgaben 

könnte auch bereits mit einer Umzonung in 

die W2.1 erreicht werden. Die bestehende Überschreitung der 

Gebäudehöhe alleine rechtfertigt eine Umzonung in die Wohnzone 

W2.6 in keinem Masse. 

Das bestehende Gebäude geniesst Bestandesgarantie und 

kann daher trotz Übernutzung renoviert und umgebaut werden. 

Eine Umzonung der Parzelle Kat. Nr. 10454, sowie angrenzender 

Parzellen in eine dichtere Wohnzone erscheint dem Gemeinderat 

nicht zweckmässig. Das Gebäude befindet sich am 

Hang und ist gut eingebettet in die Wohnzone W1.6. 


Die Betreiber des Fabrikationsbetriebs auf der Parzelle Kat. 

Nr. 8792 an der Feldstrasse 34 beabsichtigen diesen per Ende 

2010 aufzugeben und die Parzelle neu für Wohnungsbauten zu 

nutzen. Es wird daher beantragt, die Zulässigkeit für mässig 

störendes Gewerbe aufzuheben und die Parzelle von der 

Wohnzone W1.45 in die W1.6 zu überführen. 



26) Einzonung nordöstlich 

Schützenhausstrasse 




Das Umfeld der betroffenen Parzelle wird heute fast ausschliesslich 

zum Wohnen genutzt. Gewerbeförderung ist an 

diesem Standort daher nicht angemessen. Einer Aufhebung der 

Zulässigkeit für mässig störende Betriebe kann zugestimmt 

werden. Die Parzelle befindet sich jedoch in einem Gebiet mit 

relativ niedriger Dichte. Eine Aufzonung der Parzelle erscheint 

daher unangemessen und unzweckmässig. 

Die Einwender weisen im Schreiben vom 18. Jan. 2010 darauf 

hin, dass eine Aufhebung der Zulässigkeit für mässig störendes 

Gewerbe nur im Zusammenhang mit einer Umzonung in die 

W1.6 tragbar sei. Bei einem Verbleib der Parzelle in der W1.45 

müsse die Zulässigkeit von mässig störendem Gewerbe im 

Sinne einer Bestandesgarantie beibehalten werden. 


Die Einwendung stellt sich gegen das abgelehnte Gesuch zur 

Einzonung der Parzelle Kat. Nr. 12005 in die Industriezone. Es 

wird argumentiert, dass die vom Gemeinderat angeführte Unterbindung 

der Vernetzung der Landwirtschaftsgebiete und der 

Freihaltezone Gmeindweid mit dem Bau der Schützenhausstrasse 

und der Überbauung der restlichen Industriezone 

bereits faktisch unterbrochen sei. Eine Bebauung der Parzelle 

verschlechtere die Situation daher nicht erheblich. 

Es wird beantragt, die Parzelle Kat. Nr. 12005 in die Industriezone 

umzuzonen. Eine genaue Grenzfestlegung könne bei der 

Festlegung der neuen Schützenhausstrasse erfolgen. 

Die Verbindung der Landwirtschaftsgebiete mit der Freihaltezone 

Gmeindweid wird durch die Schützenhausstrasse und die 

angrenzenden Industriegebiete bereits heute stark bedrängt. 

Umso wichtiger scheint es, diese ökologische Vernetzungmöglichkeit 

nicht noch weiter zu verschlechtern. 

In der Industriezone sind noch unüberbaute Flächen vorhanden, 

diese bilden jedoch teilweise eine strategische Reserve 

ihrer Besitzer und sind dadurch blockiert. Eine Einzonung der 

Parzelle Kat. Nr. 12005 erscheint daher weder in Bezug auf die 

Nachfrage nach Industriefläche noch im Sinne eines baulichen 

Zusammenschlusses der beiden Industriegebiete Witzberg und 

Schanz zweckmässig. Dadurch, dass das Gebiet nicht im Siedlungsgebiet 

gemäss kantonalem Richtplan ist, fehlen für eine 

Einzonung zudem die rechtlichen Grundlagen. 

Bei der Umsetzung der Westtangente soll das Einzonungsbegehren 

jedoch nochmals aufgegriffen werden. 



27) Einzonung Zufahrt 

am Landsberg 


28) Einzonung südöstlich 

des kantonalen Werkhofes 




Die Parzelle Kat. Nr. 9993 befindet sich grösstenteils in der geplanten 

Wohnzone W1.45. Die bestehende Zufahrt im nördlichen 

Bereich der Parzelle befindet sich jedoch in der Freihaltezone. 

Da die verkehrsmässige Erschliessung von Bauland 

grundsätzlich innerhalb der Bauzone zu erfolgen habe, werde 

eine Umzonung der Zufahrt in die Wohnzone W1.45 beantragt. 

Das Anliegen der Einwender, sowie deren Begründung sind 

zweckmässig und korrekt. 


Die Einwendung wurde mit Schreiben vom 27. Dezember 2009 

zurückgezogen. Die beantragte Umzonung wird jedoch weiterhin 

als zweckmässig erachtet. 

Die Einwendung betrifft das abgelehnte Gesuch zur Einzonung 

der Parzelle Kat. Nr. 8358 sowie der angrenzenden Parzellen. 

Bei einer Einzonung der Parzellen handle es sich gemäss dem 

Antragsteller nicht um eine klassische Siedlungserweiterung, 

da die Parzellen bereits überbaut seien. Die hohe Lärmbelastung, 

welche von der Hochstrasse und der S-Bahnlinie ausgehe, 

stelle zudem keinen Hinderungsgrund für eine Einzonung 

dar. 

Hingegen stünden die Absichten des Gemeinderates in der Reservezone 

Weid neues Bauland zu erschliessen im Widerspruch 

zur plädierten Nutzung bestehender Ressourcen, wenn 

ein teilweise überbautes Gebiet, dessen Einzonung keine Erschliessungskosten 

verursache, nicht eingezont werde. 

Entgegen der Aussage im Einwendungsschreiben richtet sich 

der kantonale Richtplan nicht nach der gültigen Zonenordnung. 

Der kantonale Richtplan dient den Gemeinden als klare Vorgabe 

bezüglich künftiger Siedlungsentwicklungen. Dabei wird den 

Gemeinden lediglich ein gewisser Anordnungsspielraum zugesprochen. 

Die Einzonung eines Gebietes, welches nicht dem 

Siedlungsgebiet gemäss kantonalem Richtplan entspricht, ist 

daher als Siedlungserweiterung zu verstehen, auch wenn das 

Gebiet bereits teilweise überbaut ist. 



29) Satteldachpflicht 

Gebiet Feld- und 

Eichholzstrasse 


30a) Reservezone Weid 

Nicht Einzonung 



Die Einwendung betrifft die Ablehnung des Gesuches zur Streichung 

der Satteldachpflicht im Gebiet Feld- und Eichholzstrasse 

sowie deren vorgesehene Ausdehnung. Die vom Gemeinderat 

aufgeführte Einheitlichkeit des Quartiers sollte gemäss dem 

Antragsteller nur eine untergeordnete Rolle spielen. Die Ermöglichung 

moderner und architektonisch hoch stehender Bauten 

sei deutlich höher zu gewichten. Die Satteldachvorschrift ermögliche 

schlechtere architektonische Lösungen und fördere 

das Bauen in die Höhe. Dadurch wirke die Satteldachpflicht der 

angestrebten Einheitlichkeit entgegen. 

Im betroffenen Gebiet sind Anbauten mit Flach- und Pultdächern 

bereits heute zugelassen. Diese Ausbaumöglichkeit wurde 

mehrfach genutzt. Eine Zunahme von Aufstockungen ist daher 

auch in Zukunft nicht zu befürchten. Eine Streichung der 

Satteldachpflicht würde hingegen dazu führen, dass bei Neubauprojekten 

kubische Gebäude mit Flachdächern erstellt werden, 

welche die Einheitlichkeit des Quartiers stark beeinträchtigen. 

Es wird daher an der Satteldachpflicht für das Gebiet Feld- und 

Eichholzstrasse, sowie an deren Ausdehnung festgehalten. 

Es sind mehrere Einwendungen eingegangen, die von mehreren 

Personen unterstützt werden und sich gegen eine Einzonung 

der Reservezone Weid aussprechen. Es sind dann auch 

vielfältige Begründungen aufgeführt: 

- Eine Bebauung stelle einen störenden Eingriff in die Landschaft 

dar und beeinträchtige ein wertvolles Naherholungsgebiet. 

- Die Einzonung sei unnötig. Nach der starken Bautätigkeit in 

den letzten Jahren habe Pfäffikon eine Pause nötig. Zudem 

könne mit der Erhöhung der Baumassenziffer im gesamten 

Gemeindegebiet ein angemessenes Bevölkerungswachstum 

sichergestellt werden. Des Weiteren habe es im Gebiet 

Berg noch genügend Baufläche der gleichen Ausnutzung. 

- Die Bebauung produziere zusätzliches unerwünschtes Verkehrsaufkommen 

an der Siedlungsperipherie und führe zu 

erhöhter Lärmbelastung, insbesondere für die älteren 

Wohnhäuser an der Hörnlistrasse. 

- Die Reservezone liege sehr nahe bei zwei kommunalen 

Naturschutzobjekten in einem attraktiven Erholungsraum 

der bereits heute stark belastet sei. Eine Überbauung würde 

den vollumfänglichen Schutz dieser Objekte verunmöglichen, 

weil sie diese noch stärker isolieren würde und negative 

Einflüsse weiter zunehmen würden. 



30b) Reservezone Weid 

Umzonung 




- Rare Fruchtfolgeflächen gingen verloren. 

- Eine Einzonung würde das Siedlungsgebiet gemäss kantonalem 

Richtplan beinahe vollständig ausschöpfen. Es sei 

eine zurückhaltende Siedlungspolitik anzustreben, die nicht 

bis an die Grenzen der Möglichkeiten ginge. 

- Verdichtetes Bauen solle in der Kernzone verwirklicht werden 

und nicht an den Dorfrand verlegt werden. 

- Im Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV finde sich keine 

stichhaltige Begründung, wieso die Reservezone einzuzonen 

sei. Ohne quantitative Nachweise bezüglich noch 

vorhandener Reserven im überbauten Baugebiet und noch 

nicht überbautem Baugebiet, sei die Einzonung zum heutigen 

Zeitpunkt abzulehnen. 

Aus Sicht der Bevölkerungsentwicklung ist die Einzonung nicht 

zwingend nötig. Es gibt noch genügend Baulandreserven, sowohl 

mit ähnlicher als auch mit höherer BMZ, welche Raum 

bieten um das Bevölkerungswachstum der kommenden Jahre 

abzufangen. Zudem widerspricht die Einzonung dem Grundsatz 

der inneren Verdichtung. 

Die Einwendungen sind in der Vorlage berücksichtigt. 

Neben den Einwendungen gegen eine Einzonung sind zusätzlich 

Anträge zur Reservezone eingereicht worden. Eine Einwendung 

beantragt eine Umzonung der Reservezone in die 

Freihaltezone, eine andere eine Umzonung in die Landwirtschaftszone. 

Die Einwendungen zur Nichteinzonung der Reservezone Weid 

werden berücksichtigt. Die Reservezone Weid befindet sich jedoch 

im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans. Im Sinne 

einer künftigen Siedlungsentwicklung ist der Erhalt des Siedlungsgebietes 

wichtig. Der Gemeinderat wird prüfen, ob in 

einem separaten Verfahren ein flächengleicher Abtausch im 

kantonalen Richtplan beantragt und die Reservezone Weid in 

die Freihaltezone umgezont werden soll. 

Die Einwendungen werden zum jetzigen Zeitpunkt abgelehnt. 


31) Parzelle 8946 

32) Aussichtspunkt 

Pfaffberg 




Gemäss gemeinderätlicher Revisionsvorlage des Zonenplans 

wird die Reservezone Weid in die Wohnzone W1.45 eingezont. 

Davon sei auch die Parzelle Nr. 8946 betroffen. Dieses Vorhaben 

werde vom Antragsteller unterstützt. Es erscheine jedoch 

sachlich wenig sinnvoll, den in der Freihaltezone liegenden 

restlichen Grundstücksteil nicht ebenfalls einzuzonen. 

Für eine Einzonung sprächen mehrere Überlegungen: 

- Das angrenzende Gebiet befinde sich in starkem Wandel. 

Der östliche Teil der Parzelle Kat. Nr. 8946 würde sich daher 

im Zonenplan über kurz oder lang als Baulücke und 

nicht verständlicher Einschnitt in eine zusammenhängende 

Planungseinheit präsentieren. 

- Die Überbaubarkeit des Grundstückteils werde nicht durch 

den einzuhaltenden Waldabstand eingeschränkt. 

- Die durch die Einzonung der Reservezone Weid entstehenden 

Erschliessungskosten liessen sich proportional senken, 

wenn sie auf eine grössere Fläche verteilt werden 

könnten. Bei einer späteren Einzonung der Baulücke ergäben 

sich jedoch Erschliessungsschwierigkeiten, wenn das 

angrenzende Reservegebiet dereinst erschlossen und 

überbaut sei. 

- Der Flurweg Kat. Nr. 907 zwischen Weidstrasse und Pfaffbergweg 

könne gesamthaft aufgehoben und in die für die 

Erschliessung benötigte Strassenflächen eingeworfen werden. 

- Der östliche Grundstücksteil liege zwar nicht im Siedlungsgebiet 

gemäss kantonalem Richtplan, die Gemeinde habe 

jedoch einen gewissen Anordnungsspielraum, der es erlaube, 

auf örtliche Besonderheiten und sonstige Umstände 

Rücksicht zu nehmen. 

Die vom Antragsteller angebrachten Überlegungen sind grösstenteils 

nachvollziehbar. Die Ausscheidung einer Freihaltezone 

dient jedoch explizit der Freihaltung von Bauten. Eine Einzonung 

würde dem ursprünglichen Freihaltegedanken daher widersprechen. 

In der Folge mehrerer Einwendung verzichtet der 

Gemeinderat zudem auf die Einzonung der Reservezone Weid. 


Zwei Einwendungen beantragen, den Pfaffberg als Aussichtspunkt 

im Zonenplan einzutragen, um die Aussicht vom Waldrand 

auf den Pfäffikersee und die Berge zu sichern. 



33) Gebiet Berg und 

Gebiete innerhalb 

Schutzverordnung 

Pfäffikersee 




Vom Pfaffberg hat man einen sehr schöne Berg- und Seesicht. 

Mit dem Verbleib der Weid in der Reservezone wird die Sicherung 

des Aussichtspunktes Pfaffberg im Zonenplan jedoch hinfällig. 

Zudem wird der Schutz der Rundumsicht beim Reservoir 

Brand als höher gewichtet. 

Die Einwendungen werden daher abgelehnt. 

Es wird beantragt, die Wohnzone Berg sowie die Wohnzonen 

innerhalb der Schutzverordnung Pfäffikersee von der W1.45 in 

die W1.25 herabzusetzen. Die betroffenen Wohnzonen am See 

sollen dadurch gleichbehandelt werden, wie das Gebiet Stogelen. 

Die drei Zonen liegen direkt am See, respektive an einer 

Freihaltezone und bilden daher auch in Zukunft den Dorfrand 

von Pfäffikon. 

Oberhalb des Bergquartiers befinden sich diverse Aussichtspunkte, 

welche eine volle Ausnützung der Baumassenziffer auf 

diversen Grundstücken verunmöglichen. Das Dorf sei an diesen 

sensiblen Stellen niedrig zu halten. 

Eine Herabsetzung der Zonierung der Wohnzone W2/1.25 (neu 

W1.45) innerhalb dem Perimeter der Verordnung zum Schutz 

des Pfäffikerseegebietes, sowie des Bergquartiers in die geplante 

Wohnzone W1.25 erscheint dem Gemeinderat als 

zweckmässig. Dies ist hinsichtlich der heutigen Bebauung auch 

möglich, ohne zahlreiche widerrechtliche Gebäude zu generieren. 

Die heutige Wohnzone W2/1.4 innerhalb des Perimeters der 

Verordnung zum Schutz des Pfäffikerseegebietes wurde im 

Zonenplanentwurf für die Öffentliche Auflage fälschlicherweise 

der neuen W1.45 statt W1.6 zugeteilt. Eine Herabsetzung von 

der W1.6 in die W1.25 wäre unverhältnissmässig. Zudem gewährleistet 

der Verbleib in der geplanten W1.6 den Übergang 

zu den benachbarten Zonen. Es wird in diesem Bereich daher 

auf eine Abzonung verzichtet. Die beiden anderen Gebiete 

werden der W1.25 zugeordnet. 

Die Einwendung ist in der Vorlage teilweise berücksichtigt. 


34) Kapazität der Entwässerungsanlage 

Berg 


35) Aufhebung KII und KIII 

36) Seepromenade 




Die Einwendung verlangt vor der Anhebung der Baumasse um 

0.2 m3/m2 eine Berechnung über die Kapazität der Entwässerung 

des Quartierplangebietes bei einem Vollausbau. Die Entwässerungsanlagen 

wurden in den 60er Jahren geplant. Die 

Ausnützung resp. Baumasse sei seither in mehreren Schritten 

ausgedehnt worden, um der Verpflichtung nach verdichtetem 

Bauen nachzukommen. Sollten nun mit einer erneuten Erhöhung 

der Baumassenziffer die Entwässerungsleitungen ausgebaut 

werden müssen, müssten alle beteiligten Grundeigentümer, 

also auch die Gemeinde, dem Ausbau einstimmig 

zustimmen. 

Mit der Herabsetzung der Zonierung für das Bergquartier von 

der geplanten W1.45 in die geplante W1.25 bleibt die zulässige 

Baumasse gleich wie heute. Sie umfasst jedoch neu sowohl die 

Hauptgebäude als auch die Besonderen Gebäuden. Es sind 

daher keine Kapazitätsabklärungen nötig. 

Zudem verfügen die Schmutzwasserleitungen heute noch über 

reichlich zusätzliche Kapazität. Kapazitätsengpässe könnten 

allenfalls bei den Meteorwasserleitungen entstehen. Die Menge 

an anfallendem Meteorwasser hängt jedoch nicht von der zulässiger 

Baumasse, sprich der darin wohnhaften Bevölkerung 

ab, sonder vielmehr von der Grösse der versiegelten Flächen. 

Die versiegelte Fläche lässt sich nicht über die zulässige Baumasse 

kontrollieren. 


Ein Schreiben wertet die Aufhebung der Kernzone II und III 

sowie deren Überführung in andere Zonen als gut. 

Die Seepromenade befindet sich gemäss gültigem Zonenplan 

in der Freihaltezone resp. der Kernzone. Eine Einwendung beantragt 

diese Fläche analog der Verordnung zum Schutz des 

Pfäffikerseegebietes sowie dem rechtskräftigen Gestaltungsplan 

Kehr in die Erholungszone umzuzonen. 

Die beantragte Umzonung der Seepromenade in die Erholungszone 

entspricht einer Anpassung an die geltenden rechtlichen 

Grundlagen (Verordnung zum Schutz des Pfäffikerseegebietes). 



37) Detailpläne Kernzone 




Im Rahmen der vorliegenden Revision sollen die Kernzonen II 

und III aufgehoben und die entsprechenden Gebiete einer 

zweckmässigen Zone zugeordnet werden. Einzelne Gebiete 

der heutigen Kernzonen II oder III sollen dabei der neuen Kernzone 

zugeordnet werden. Eine Einwendung weist darauf hin, 

dass in der Folge die Detailpläne Kernzone angepasst werden 

müssen. 

Die Umzonung einzelner Gebiete der heutigen Kernzone II oder 

III in die neue Kernzone verlangt eine Anpassung der Detailpläne 

Kernzone. 





6.2 Anhörung 

38) Stadt Wetzikon Die Stadt Wetzikon habe nach erfolgtem Studium der Unterlagen 

festgestellt, dass mit der Teilrevision keine ihrer Interessen 

nachteilig berührt werden. Es seien daher keine Einwendungen 

oder Bemerkungen anzubringen. 

39) Planungsgruppe 

Zürcher Oberland 

Es wird angemerkt, dass eine Reduzierung der Regelungsdichte, 

im Sinne einer Vereinfachung, dazu führen dürfte, dass 

Konflikte ins Baubewilligungsverfahren verlagert werden. Die 

Gemeinde Gossau habe die Bestimmungen der Bauordnung 

ebenfalls vereinfacht, dafür aber eine Ortsbaukommission eingesetzt. 

Damit wurden bislang gute Erfahrungen gemacht, es 

brauche jedoch Standvermögen, um die angestrebten qualitativen 

Ziele zu ereichen. 

Aus regionaler Sicht bestehen keine Einwende gegen die 

Teilrevision der Bau- und Zonenordnung. 


40) Einzonung 

Reservezone Weid 




6.3. Kantonale Vorprüfung 

Für die Zuweisung von Land aus einer Nichtbauzone in eine 

Bauzone muss dieses gemäss Art. 15 RPG für die Überbauung 

geeignet sein und zudem weitgehend überbaut oder voraussichtlich 

innert 15 Jahren benötigt und erschlossen werden. 

Nach der Trendmethode ergäbe sich bei einer gesamten Bauzonenreserve 

von 19.2 ha (inkl. Einzonung Weid) eine theoretische 

Baulandreserve von 16 Jahren. Damit sei der Rahmen 

für den Bedarf gemäss Art. 15 RPV knapp eingehalten. 

Bei der Fläche handle es sich um ein zentrumsnahes und für 

eine Wohnüberbauung gut geeignetes, grob erschlossenes Gebiet, 

welches gemäss Raumordnungskonzept (ROK) zur urbanen 

Wohnlandschaft des Zürcher Oberlandes gehöre. 

Um der landschaftlichen Empfindlichkeit des Gebietes, insbesondere 

dem Übergang zur offenen Landschaft, Rechnung zu 

tragen, wäre eine Gestaltungsplanpflicht im Sinne von § 48 

Abs. 3 PBG festzulegen. 

Wie auch die Berechnungen des Kantons ergeben haben, ist 

aus Sicht der Bevölkerungsentwicklung die Einzonung nicht 

zwingend nötig. Es gibt noch genügend Baulandreserven, sowohl 

mit ähnlicher als auch mit höherer BMZ, welche Raum 

bieten um das Bevölkerungswachstum der kommenden Jahre 

abzufangen. Zudem widerspricht die Einzonung dem Grundsatz 

der inneren Verdichtung. 

Daher sieht der Gemeinderat von einer Einzonung der Reservezone 

Weid ab. 


41) Art. 49a Sonderbauvorschriften 

Zentrum 


42) Art. 29 Nutzungsweise 

in Wohnzone 




Die vorgesehenen Sonderbauvorschriften tragen den übergeordneten 

Vorgaben aus dem regionalen Richtplan, welcher die 

bahnhofsnahen Gebiete als Entwicklungsgebiete mit hoher 

Dichte bezeichnet, nur teilweise Rechnung. Die Sonderbauvorschriften 

ermöglichen zwar eine dichtere Bauweise im Rahmen 

eines Gestaltungsplanes, sollte jedoch nicht davon Gebrauch 

gemacht werden, könne weiter nach den Kernzonenbestimmungen 

gebaut werden. Die vorliegenden Sonderbauvorschriften 

seien daher nicht genügend auf die übergeordneten Entwicklungsziele 

abgestimmt. 

Es wird vorgeschlagen, als Grundlage für die Nutzungsplanung 

ein städtebauliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten, das 

festhält für welche Zentrumsbereiche eine Zentrumszone auszuscheiden 

und eine Gestaltungsplanpflicht im Sinne von § 48 

Abs. 3 PBG festzulegen sei. Im Bericht gemäss Art. 47 RPV sei 

neben dem Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung auch das Inventar der schützenswerten 

Ortsbilder der Schweiz (ISOS) abzuhandeln. 

Nach Rücksprache mit dem Kreisplaner ist ein Festhalten an 

den vorgesehenen Sonderbauvorschriften nicht genehmigungsfähig. 

Der Gemeinderat verzichtet daher im Rahmen der aktuellen 

Revision auf die Einführung von Sonderbauvorschriften für das 

Zentrumsgebiet. Für das Zentrumsgebiet soll ein städtebauliches 

Entwicklungskonzept erarbeitet werden. Die daraus resultierende 

Anpassung der Bau- und Zonenordnung wird zu 

einem späteren Zeitpunkt vorgenommen. 

Die Verwaltungs- und Gerichtspraxis erachte es als zulässig, 

für genau bestimmte Zonen ganz bestimmte Nutzungen auszuschliessen, 

wenn dies aufgrund des Quartiercharakters objektiv 

begründet werden könne und in einem ausgewiesenen öffentlichen 

Interesse liege. 

Es wird jedoch empfohlen, Art. 29 Abs. 1 der BZO wie folgt umzuformulieren: 

Es gilt ein Wohnanteil von mindestens 66%. 

Der Gemeinderat nimmt die Anregung des Kantons entgegen. 

Der Art. 29 Abs. 1 wird entsprechend umformuliert. 


43) Art. 33 Nutzweise in 

Industrie- und Gewerbezonen 


44) Reklamebestimmungen 

in Kernzonen 


45) Abstände von Gebäuden 

zur Nichtbauzone 



Die flächenmässige Beschränkung der Verkaufgeschäfte mit 

Gütern des täglichen Bedarfs wird begrüsst. 

Zur Stärkung der regionalen Versorgung sollen gemäss regionalem 

Konsumkonzept gute Lagen mit hoher Verbundqualität 

mit Grossverteilern geschaffen werden. Für Pfäffikon bestehe 

das Handlungspotenzial insbesondere darin, die Verbundqualität 

innerhalb des Zentrums Frohwies und Seestrasse zu verbessern 

sowie den Versorgungsschwerpunkt Seestrasse zu 

stärken. Dabei sei aus Sicht der Lufthygiene darauf zu achten, 

dass stark verkehrserzeugende Nutzungen (SVN) nur in Gebieten 

zulässig seien, deren ÖV-Erschliessung mindestens der 

Güteklasse C gemäss kantonaler Richtlinie entspreche. 

Es wird empfohlen in der BZO entsprechende Nutzungseinschränkungen 

festzulegen. 

Der Gemeinderat ist der Meinung, dass die Forderungen des 

Kantons durch die vorgesehenen Einschränkungen in den 

Industrie- und Gewerbezonen bereits erfüllt sind. Die Zentrumszone 

wird als Standort für Verkaufgeschäfte gestärkt. Diese 

weist eine gute ÖV-Erschliessung auf. 

Bei der Erarbeitung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes 

für das Zentrumsgebiet sind geeignete Standorte für Verkaufsgeschäfte 

zu bezeichnen. 

Der Vereinfachung der Regelung wird grundsätzlich zugestimmt. 

Es sei jedoch zu prüfen, ob aus Sicht des Ortsbildschutzes 

die qualitativen Anforderungen betreffend Farbe und 

Materialien nicht beibehalten werden sollten. 

Der Gemeinderat versteht die Bedenken des Kantons. Art. 7 

Abs. 1 wird wie folgt ergänzt: 

Zulässig sind nur Eigenreklamen, die sich gut ins 

Ortsbild einfügen. Es sind ortsübliche Materialien 

und Farben zu verwenden. Grelle, auffallende und 

reflektierende Materialien und Farben sind unzulässig. 

Ab 2008 werden im Rahmen einer Praxisänderung bei unüberbauten 

Parzellen keine Abparzellierungen und Freistellungen 

gemäss BGBB über den Zonenrand mehr zugelassen. Die Gemeinden 

wurden eingeladen, den Abstand von Gebäuden zur 

Nichtbauzone verbindlich festzulegen sowie das Näherbaurecht 

auszuschliessen. 



46) Art. 50 

Schlussbestimmungen 


47) Art. 9 Strassenabstand 

Kernzonen 


48) Art. 25 Strassenabstand 

Zentrumszone 



Die weiteren Bestimmungen III werden um einen neuen Artikel 

ergänzt. Artikel 49a lautet wie folgt: 

Gegenüber Nichtbauzonen (Landwirtschafts- und Freihaltezonen) 

haben Gebäude einen Abstand von mindestens 

3.5 m einzuhalten. Vom Näherbaurecht im Sinne 

von § 270 PBG kann nicht Gebrauch gemacht werden. 

Durch diese Regelung werden Bauten, welche auf oder zu nahe 

an der Bauzonengrenze stehen, baurechtswidrig. Um dem 

zu entgegnen, muss die Bauzonengrenze an einigen Stellen 

angepasst werden. Diese Anpassungen sollen in einem separaten 

Verfahren durchgeführt werden. 

Hinsichtlich der Zuständigkeitsregelung bei der Genehmigung 

von kommunalen Richt- und Nutzungsplänen werde eine 

Umformulierung von Art. 50 Abs. 1 empfohlen. 

Art. 50 Abs. 1 lautet neu wie folgt: 

Die Bau- und Zonenordnung tritt mit der öffentlichen 

Bekanntmachung der kantonalen Genehmigung in Kraft. 

Die kantonalen Verkehrsbaulinien sind vielfach veraltet und sollen 

im Rahmen der laufenden kantonalen Gesamtrevision der 

Verkehrsbaulinien an Staatsstrassen in Kernzonen und in 

Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen bei Vorliegen entsprechender 

kommunaler Regelungen aufgehoben werden. 

In Kernzonen bemisst sich der Strassenabstand daher generell 

nach § 265 PBG oder entsprechend vorgehender Kernzonenbestimmungen. 

Es wird empfohlen, eine entsprechende Bestimmung 

in die BZO aufzunehmen. 

Art. 9 wird entsprechend mit einem neuen Absatz versehen: 

Wo Baulinien fehlen und in den Detailplänen keine Festlegungen 

bestehen, kann der gesetzliche Strassenabstand 

unterschritten werden, soweit dies zur Aufwertung 

des Ortsbildes beiträgt. 

Im Rahmen der Sonderbauvorschriften für das Zentrum kann 

auf die Strassengrenze gebaut werden. Es sei zu prüfen, ob 

diese Regelung auch für die Zentrumszone gelten solle. Ansonsten 

gelte dort ein Mindestabstand von 6 m. 



49) Art. 41 Grenzabstand 



50) Art. 42 Abstand 

unterirdische Gebäude 

resp. -teile 


51) Art. 33 Lärmschutz in 

Industrie- und Gewerbezonen 




Für die heutige Zentrumszone sind keine Erleichterungen vorgesehen. 

Aus Sicht des Ortsbildes ist eine Unterschreitung des 

gesetzlichen Mindestabstandes von 6 m nicht zwingend nötig. 

Art. 41 BZO regle den Grenzabstand von Besonderen Gebäuden. 

Sollte dieser Abstand auch gegenüber Strassen, Wegen 

und Plätzen im Sinne von § 265 PBG gelten, wäre eine entsprechende 

Präzisierung erforderlich. 

Die Abstandsregelung von Art. 41 soll auch gegenüber von 

Strassen, Wegen und Plätzen gelten. Art. 41 wird dementsprechend 

wie folgt angepasst: 

Für Besondere Gebäude gemäss § 273 PBG gilt in der 

Kernzone und in der Weilerkernzone allseitig ein Grenzund 

Strassenabstand von 2.5 m, in den übrigen Bauzonen 

allseitig ein Grenz- und Strassenabstand von 3.5 m. 

Zuständige kantonale Behörde für die strassenpolizeiliche Bewilligung 

an Staatsstrassen sei neu die Volkswirtschaftsdirektion, 

Amt für Verkehr. Der letzte Satz von Art. 42 Abs. 1 sei daher 

zu streichen oder neutral zu wählen. 

Art. 42 Abs. 2 lautet neu: 

Unterirdische ... abweichen. Bei Staatsstrassen ist die 

kantonale Bewilligungsbehörde zuständig. 

Aus Sicht des Lärmschutzes sei in Art. 33 Abs. 4 darauf hinzuweisen, 

dass in Industrie- und Gewerbezonen gemäss § 56 

PBG nur standortgebundene Wohnungen zulässig seien. 

Art. 33 Abs. 4 wird entsprechend ergänzt. 

Pro Gebäude sind standortgebundene Wohnräume 

zulässig, deren Geschossfläche höchstens 20% der 

gesamten Betriebsfläche jedoch maximal 250 m2 

betragen darf. 

52) Gefahrenbereiche Gemäss Gefahrenkarte Greifensee seien in Pfäffikon einige Bereiche 

von geringer bzw. mittlerer Gefährdung durch Hochwasser 

betroffen. Im Rahme der Teilrevision sei zu prüfen, ob 

entsprechende Massnahmen zur Gewährleistung des Hochwasserschutzes 

ergriffen werden müssten. 





Die Gefahrenkarte Greifensee wurde von der Baudirektion noch 

nicht festgesetzt. Es soll jedoch überprüft werden, inwiefern mit 

raumplanerischen Massnahmen auf die Gefährdungsbereiche 

reagiert werden kann und soll. Das Resultat wird im erläuternden 

Bericht dargelegt. 


Einzonung Alpenstrasse/ 

Quartier Matten 

Parzelle Kat.Nr. 10392 



Anhang 

Gesuche 

Zonenplan heute Einzonungsgesuch 

Der Gesuchsteller beantragt die Einzonung der Parzelle Kat. 

Nr. 10392 aus der kommunalen Landwirtschaftszone in die 

Wohnzone W3/2.4 (neue W2.6). 

Haltung Gemeinderat Eine entsprechende Einzonung ist grundsätzlich möglich, insbesondere 

da die Parzelle an die bestehende W3/2.4 angrenzt. 

Einzonungsgesuch 

südöstlich des kantonalen 

Werkhofes 


weitere 

Da jedoch kein erhöhter Einzonungsbedarf besteht und ein 

Grossteil der Parzelle aufgrund des einzuhaltenden Abstandsbereiches 

zur angrenzenden Waldfläche ohnehin nicht überbaut 

werden könnte, ist eine Einzonung nicht zweckmässig. 

Eine Einzonung der Parzelle würde zudem den bestehenden 

Korridor der kommunalen Landwirtschaftszone unterbrechen. 

Das Gesuch wird daher abgelehnt. 


Die Grundeigentümer der Parzelle Kat. Nr. 8359 planen eine 

Bebauung ihres Grundstückes und beantragen daher eine Umzonung 

ihres Grundstückes, sowie der angrenzenden Parzellen 

an der Hochstrasse 190 - 224, von der Landwirtschaftszone in 

die Wohnzone W2/1.9 (neu W2.1). 

Anhang Suter • von Känel • Wild • AG

Einzonung im Raum 

Unterbalm 

Parzelle Kat. 4577 

Einzonung im Raum 

Oberbalm 



Haltung Gemeinderat Die periphere Lage und auch die Tatsache, dass sich das Gebiet 

ausserhalb des im kantonalen Richtplan festgelegten Siedlungsgebietes 

befindet, sprechen jedoch gegen eine Siedlungserweiterung 

an diesem Ort. 

Hinzu kommt, dass bei einer Einzonung der Parzellen 

bezüglich der Lärmbelastung die Planungswerte (bei ES III: 60 

dB(A) tags, 50 dB(A) nachts) eingehalten werden müssten. Die 

Lärmimmissionen betragen bei den bestehenden Gebäuden 

(Abstand zur Strassenachse 10 m, Aspektwinkel 180°) jedoch 

tagsüber 67.9 dB(A) und nachts 60.2 dB(A). Hinzu kommt noch 

der Lärm der angrenzenden Eisenbahnlinie. 


Die Gesuchstellerin beantragt die Einzonung der unüberbauten 

Landwirtschaftsparzelle Kat. Nr. 4577 in Oberbalm. 

Haltung Gemeinderat Einerseits hat die Gemeinde aufgrund der Bevölkerungsentwicklung 

keinen erhöhten Einzonungsbedarf, andererseits ist 

eine Weiterentwicklung des Siedlungsgebietes in den Aussenwachten 

und Weilern weder zweckmässig noch erwünscht. Des 

Weiteren befindet sich die Parzelle nicht im Siedlungsgebiet gemäss 

kantonalem Richtplan und wäre aufgrund der einzuhaltenden 

Baustände nur eingeschränkt bebaubar. 


Parzellen Kat. Nr. 8934, 

9408 und 10238 


Beim Einzonungsgesuch handelt es sich um drei Parzellen in 

der Landwirtschaftszone oberhalb des Weilers Ober Balm. 


Einzonung Reserve-/ 

Freihaltezone Weid 



Haltung Gemeinderat Wie bereits in einem Schreiben des kantonalen Amtes für Raumordnung 

und Vermessung (ARV) an den Antragssteller vom 

10. Nov. 2008 festgehalten, erfüllen die betroffenen Liegenschaften 

(3 Hauptgebäude und verschiedene Nebenbauten) die 

Kriterien einer geschlossenen Kleinsiedlung mit ausgewiesener 

Siedlungsqualität nicht. Eine Beziehung zu den Gebäuden der 

bestehenden Kernzone kann aus topographischer Sicht ebenfalls 

nicht nachgewiesen werden. 


Parzelle Kat. Nr. 8946 


Der Gesuchsteller beantragt eine Einzonung der Parzelle Kat. 

Nr. 8946 in eine geeignete Wohnzone. 

Haltung Gemeinderat Die Gemeinde besitzt noch genügend unüberbaute Bauzonen, 

weshalb die Einzonung eines Teils der Reservezone Weid nicht 

nötig ist. 


Einzonung Freihaltezone 

Weid 


3252 


Die Grundeigentümer ersuchen um eine Einzonung von zwei 

Parzellen von der Freihaltezone in die Bauzone. 


Einzonung 

Wallikerstrasse 76 



Haltung Gemeinderat Das Ausscheiden einer Freihaltezone dient explizit der Freihaltung 

von Bauten. Eine Einzonung würde dem ursprünglichen 

Freihaltegedanken widersprechen. 

Die Parzellen befinden sich zudem nicht im Siedlungsgebiet, 

welcher im kantonalen Richtplan festgelegt wird, und wären 

aufgrund des einzuhaltenden Waldabstandes nur 

eingeschränkt überbaubar. 




Es wird ersucht, die Parzelle Kat. Nr. 11034, welche südlich der 

Wallikerstrasse liegt, analog dem Gebiet nördlich der Wallikerstrasse 

in die Wohnzone W2/1.25 (neu W1.45) einzuzonen. 

Haltung Gemeinderat Bei der betroffenen Parzelle handelt es sich um den einzigen 

überbauten Bereich südlich der Wallikerstrasse. Sie befindet 

sich in einem Landwirtschaftskorridor, welcher an Waldflächen 

und Freihaltezonen grenzt. Die Einzonung der Parzelle würde 

diesen Korridor unterbrechen. 

Aus raumplanerischer Sicht ist es zweckmässig, dass die Wallikerstrasse 

auch weiterhin die Grenze zwischen Baubereich und 

Landwirtschaftsgebiet bildet. 

Eine über die Bestandesgarantie hinausgehende Überbauung 

der Parzelle ist zudem nicht möglich, da sich die gesamte Parzelle 

im Waldabstandsbereich von 30 m befindet. 


Einzonung nordöstlich 

Schützenhausstrasse 






Der Gesuchsteller beantragt die Einzonung eines Teils der Parzelle 

Kat. Nr. 12005 in die Industriezone I. 

Haltung Gemeinderat Neben der Tatsache, dass sich die Parzelle nicht im Siedlungsgebiet 

des kantonalen Richtplans befindet, würde die Einzonung 

der Parzelle den Freiraumkorridor zwischen der Freihaltezone 

Gmeindweid, den Landwirtschaftsflächen im Bereich 

Lehmboden/Saumholz/Barzloo und dem angrenzenden Waldgebiet 

unterbrechen und damit eine Vernetzung dieser Landschaftsgebiete 

erheblich beeinträchtigen oder gar verunmöglichen. 

In näherer Zukunft soll zudem der Strassenverlauf der Schützenhausstrasse 

in diesem Bereich verändert werden. Es ist 

daher zweckmässig den Umgang mit den von dieser Massnahme 

betroffenen oder tangierten Parzellen zu diesem Zeitpunkt 

festzulegen. 


Umzonungsgesuch Hochstrasse/ 

Mettlenstrasse 

Parzellen Kat. Nr. 10686 

und 10687 (neu 12097 und 

12098) 

Zonenplan heute Umzonungsgesuch 

Die Grundeigentümer ersuchen eine Umzonung der beiden 

Parzellen von der W2/1.9 resp. KI in die Wohnzone W3/2.4 

(neue W2.6). 

Haltung Gemeinderat Die heutige Zonierung entspricht den unterschiedlichen Bebauungsdichten. 

Bei dem Gebäude auf der Parzelle Kat. Nr. 

12098 handelt es sich zwar um einen Ersatzneubau, der nicht 

als schützenswert einzustufen ist, das Gebäude steht aber in 

einem zweckmässigen Bezug zur restlichen Kernzone Irgenhausen. 

Die ersuchte Umzonung würde zu einer kleinräumigen und 

isolierten Zone W3/2.4 führen. Eine derartige Zonenzerstückelung 

kann aus planerischer Sicht nicht unterstützt werden. 



Umzonung Bodenackerstrasse 

Parzelle Kat. Nr. 7769 / 

7756 



Zonenplan heute Umzonungsgesuch 

Der Gesuchsteller beantragt eine Umzonung der beiden Parzellen 

Kat. Nr. 7769 und 7756 von der Wohnzone W2/1.25 in die 

W2/1.4 (neu W1.6). 

Haltung Gemeinderat Das Bergquartier wird charakterisiert durch die vorherrschende 

kleinmassstäbliche Einfamilienhäuserstruktur. Die Einfamilienhäuser 

passen sich gut an die Topographie an und gewährleisten 

die Aussicht von den bestehenden Aussichtspunkten. Die 

Schaffung einer eingeschlossenen Wohnzone mit höherer 

Dichte würde den Charakter des Quartiers stark beeinträchtigen 

und könnte an der exponierten Hanglage störend wirken. 


Aufhebung Satteldachpflicht 

Gebiet Feld- und 

Eichholzstrasse 

Zonenplan heute Beantragte Ausdehnung 

Für das Gebiet Feld- und Eichholzstrasse liegt ein Gesuch zur 

Streichung der bestehenden Satteldachpflicht vor, um attraktivere 

und zeitgenössischere Bauten zu ermöglich. 

Haltung Gemeinderat Aus raumplanerischer Sicht macht die Satteldachpflicht in diesem 

Gebiet jedoch durchaus Sinn, da sie die Einheit des Quartiers 

unterstreicht. Aus diesem Grund wird das Gesuch abgelehnt. 

Vorgeschlagen wird zudem, die Satteldachpflicht auf den 

angrenzenden nördlichen Bereich bis zur Angelstrasse auszudehnen.

Erläuternder Bericht [PDF, 3.00 MB] - Gemeinde Pfäffikon ZH

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