deutsche s&k sachwerte - AVL Finanzdienstleistung Investmentfonds

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den können, belegen zum Beispiel die Zahlen aus dem
S&K Real Estate Value Added. Seit Juni 2009 wurden
für dieses Beteiligungsangebot über Zwangsversteigerungen
Immobilien für durchschnittlich 66,64% der
Verkehrswerte ersteigert. Die Verkehrswerte wurden für
diese Betrachtung den Gutachten, welche die Gerichte
in Auftrag gegeben hatten, entnommen und ausgewertet.
Im Laufe der Jahre wurden zudem weitere Kontakte (zum
Beispiel zu Banken und anderen gewerblichen Immobilienhändlern)
aufgebaut, über die sich ebenfalls ein günstiger
Einkauf realisieren lässt. So konnten auf diesem
Wege für den S&K Real Estate Value Added Immobilien
für durchschnittlich 63,84 Prozent der Verkehrswerte
erworben werden. Diese Verkehrswerte wurden dabei
ebenfalls gutachterlich festgestellt.
Nach dem Erwerb einer einzelnen Immobilie
ergeben sich mehrere Möglichkeiten, diese
Immobilien nun zur Erzielung von Erträgen zu
nutzen
• Die langfristige Vermietung
Aus dem günstigen Einkauf der Immobilien ergibt sich
bei vermieteten Einheiten meist ein ebenso günstiges
Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietertrag. Wenn zum
Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert
von EUR 500.000,00 einen jährlichen Mietertrag (ohne
Nebenkosten) von EUR 30.000,00 erwirtschaftet, entspricht
dies einer Mietrendite von 6 Prozent. Üblich ist
auch, die Mietrendite als Vielfaches des Mietertrages
zum Kaufpreis anzugeben, hier würde der Verkehrswert
dem 16,66fachen des Mietertrages entsprechen. Würde
das Mehrfamilienhaus nun zu 66 Prozent des Verkehrswertes,
also zu EUR 330.000,00 erworben werden, so
ergäbe sich eine Mietrendite von rund 9 Prozent und
ein Vielfaches von 11. Da sich gerade bei Objekten
aus Zwangsversteigerungen durch eine nicht optimale
Zwangsverwaltung Potenzial beim Leerstand oder den
Mietanpassungen ergibt, kann die Mietrendite noch
besser ausfallen.
Ein solches Objekt eignet sich somit auch zur langfristigen
Vermietung. In solche einem Fall wird die Eigenkapitalrendite
vorzugsweise durch Aufnahme einer
Hypothekenfinanzierung optimiert. Von dieser Strategie
hat die S&K Gruppe in der Vergangenheit jedoch weniger
Gebrauch gemacht, da der Fokus bisher auf dem
kurzfristigen Verkauf gelegen hat. Zumindest in der Zeit
zwischen Ein- und Verkauf kann von den Mietrenditen
profitiert werden.
• Der kurzfristige Verkauf
Aus dem günstigen Einkauf resultiert ein entsprechendes
Gewinnpotenzial bei einem Verkauf. So können
zum Beispiel einzelne Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
entweder an Eigennutzer oder aber
Kapitalanleger veräußert werden. Dies kann sowohl
über am Orte der Immobilie ansässige Makler als auch
über gesonderte Vertriebsstrukturen erfolgen, was in der
Regel Maklercourtagen oder Vermittlungsprovisionen
zur Folge hat. Ein Paket von Immobilien oder größere
Mehrfamilienhäuser lassen sich ebenso wie gemischt
genutzte Wohn/Gewerbeobjekte auch an Kapitalanleger
oder aber Immobiliengesellschaften veräußern. Je nach
Lage der Objekte und den zeitlichen Bedingungen lassen
sich Verkaufserlöse sogar über dem gutachterlichen
Verkehrswert erzielen.
Bei Mehrfamilienhäusern bietet sich noch eine weitere
Strategie bei der Vermarktung an, die Aufteilung. Bei der
Aufteilung wird ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen
aufgeteilt, die sich dann einzeln am
Markt veräußern lassen. Bei dieser Strategie ist es nicht
ungewöhnlich, dass durch die Aufteilung eine Wertsteigerung
und somit ein Gesamt-Verkaufserlös erzielt wird,
der deutlich über den gutachterlichen Verkehrswert des
unaufgeteilten Mehrfamilienhauses liegt.