Als PDF downloaden - Haufe.de

MARKT UND MANAGEMENT
Bilanz- und Steuerwissen –
Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Investitionsrechnung in der Wohnungswirtschaft
Investitionsentscheidungen stellen in Wohnungsunternehmen oftmals Weichenstellungen mit erheblicher
Tragweite dar. Das gilt für geplante Neubauvorhaben genauso wie für vorgesehene umfassende Modernisierungsmaßnahmen.
Diese Entscheidungen dürfen daher nicht „aus dem Bauch heraus“ getroffen werden,
sondern mit Hilfe von Investitionsrechenverfahren als Entscheidungshilfe. Diese können dabei ganz unterschiedlich
ausgestaltet sein. Teil 16 unserer Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsfragen.
Quelle: VNW
WP/StB/RA Jürgen Wendlandt
stellvertretender Prüfungsdirektor
VNW und
vdw Niedersachsen Bremen
Durch Investitionsrechenverfahren sollen die
wirtschaftlichen und finanziellen Konsequenzen
einer Investition quantifiziert und verdichtet werden,
um darauf aufbauend Entscheidungsempfehlungen
ableiten zu können. In der folgenden
Übersicht sind die verschiedenen Verfahren der
Investitionsrechnung dargestellt:
Statische Verfahren
Kostenvergleichsrechnung
Gewinnvergleichsrechnung
Rentabilitätsrechnung
Amortisationsrechnung
Dynamische Verfahren
Kapitalwertmethode
Interne Zinsfußmethode
Annuitätenmethode
Payback-Methode
Zu den statischen Verfahren gehört auch die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten
Berechnungsverordnung (II. BV). Die statischen
Verfahren sind zwar sehr einfach und übersichtlich,
haben jedoch den Nachteil, dass nur eine Periode
betrachtet werden kann. Der unterschiedliche
zeitliche Anfall von Ein- und Auszahlungen wie
zum Beispiel aufgrund steigender Mieten und
höherer Instandhaltungskosten im fortgeschrittenen
Baualter können bei diesen Verfahren nicht
angemessen berücksichtigt werden.
Ein dynamisches Verfahren stellt die Kapitalwertmethode
dar. Der Kapitalwert einer Investition
ist die Summe der Barwerte aller Zahlungen
(Ein- und Auszahlungen). Die Ein- und
Auszahlungen können für die einzelnen Jahre
der Nutzungsdauer jeweils individuell festgelegt
werden. Damit ist der wesentliche Nachteil der
statischen Verfahren hier nicht gegeben. Bei der
Berechnung der Barwerte der Zahlungen in den
einzelnen Jahren kann jedoch nur ein einheitlicher
Kalkulationszinssatz berücksichtigt werden. Das
bedeutet, dass bei den dynamischen Verfahren
VOFI-Verfahren
Vermögensendwert
VOFI-Eigenkapitalrendite
Payback-Methode
immer ein vollkommener Kapitalmarkt unterstellt
wird. Gleiche Soll- und Habenzinssätze sind jedoch
eher realitätsfremd.
Bei den VOFI-Verfahren (VOFI = Visualization of
Financial Implications, Vollständiger Finanzplan)
muss hingegen nicht mit einem einheitlichen Zinssatz
gerechnet werden. Zudem können auch für
die einzelnen Jahre des Betrachtungszeitraums
jeweils unterschiedliche Ein- und Auszahlungen
berücksichtigt werden. Somit sind die Nachteile
der statischen und dynamischen Verfahren hier
nicht vorhanden. Aus diesem Grund erfreuen sich
Investitionsrechnungen auf der Grundlage des
VOFI großer Beliebtheit. Sie sollen im Folgenden
näher betrachtet werden.
VOFI-Rechnungen
Einer VOFI-Rechnung liegt immer ein so genannter
vollständiger Finanzplan zugrunde, in dem
für die einzelnen Perioden des Betrachtungszeitraums
(Empfehlung 20 Jahre) die durch die
Investition verursachten Ein- und Auszahlungen
möglichst realitätsnah abgebildet werden. Diese
Ein- und Auszahlungen werden in den einzelnen
Perioden durchaus unterschiedlich hoch ausfallen.
Beispielsweise können Mietsteigerungen in den
Folgejahren oder die Erhöhung der Instandhaltungskosten
im fortgeschrittenen Baualter so berücksichtigt
werden, wie sie tatsächlich erwartet
werden. Auch im Finanzierungsbereich können
Besonderheiten wie tilgungsfreie Anlaufjahre oder
zunächst niedrige Zinsen für Förderdarlehen dazu
führen, dass die in den einzelnen Jahren zu berücksichtigenden
Zahlungsströme für Tilgungen und
Zinsen unterschiedlich ausfallen. Die Zinssätze
für Erst- und Anschlussfinanzierungen können
genauso individuell entsprechend der Marktsituation
festgelegt werden wie die Zinssätze für
Wiederanlagen.
68 1 | 2013