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GL&Lev kontakt Steuern
leer steht, muss die Absicht der
Vermietung nachgewiesen werden
Im Blickpunkt Wenn eine Immobilie jahrelang
GL&Lev kontakt 02/11
Von LOTHAR HeISTeR
Wird eine Immobilie über
Jahre hinweg renoviert und
steht daher leer, können vorab
entstandene Werbungskosten
nur berücksichtigt werden, wenn
ein ausreichend bestimmter
wirtschaftlicher Zusammenhang
zwischen den Aufwendungen
und der Einkunftsart besteht.
Dies wird bei einer leer stehenden
Wohnung grundsätzlich durch
ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen
belegt.
Bei renovierungsbedürftigen und deshalb
länger leer stehenden Objekten müssen jedoch
noch weitere Indizien herangezogen
werden. Das sind der Zeitfaktor zwischen
Aufwendungen und späterer Vermietung,
Renovierungsdauer und die Absehbarkeit,
ob und wann die Räume für Mieteinkünfte
genutzt werden sollen. Dabei hat eine vorangegangene
dauerhafte Vermietung lediglich
eine Indizwirkung. Sie ist aber noch
kein aussagekräftiger Beweis dafür, dass das
betreffende Haus während Leerstandzeiten
der Erzielung von Mieteinkünften dient. Abzustellen
ist vielmehr darauf, dass der Hausbesitzer
Vermietungsbemühungen entfaltet
und insbesondere bei schwer vermietbaren
Objekten einen Makler einschaltet.
Dabei ist es grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen,
darüber zu befinden, ob und
inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit-
oder Geldgründen langsamer oder schneller
und diese Arbeiten in Eigenleistung oder
durch Fremdfirmen durchgeführt werden.
Entscheidend ist, dass die Renovierung zielgerichtet
zur Vorbereitung einer Vermietung
erfolgt und dies Rückschlüsse auf das
Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht
zulässt. Diese kann verneint werden, wenn
nach einem längeren Zeitraum , mehr als
fünf Jahre, nicht abzusehen ist, ob und wann
das Objekt zur Vermietung und Verpachtung
genutzt werden kann.
Stellt sich heraus, dass ein Objekt in der
Lothar heister
Wirtschaftsprüfer und
Steuerberater in der
D+H Dedy+Heister
Steuerberatungs GmbH
im D+H Beraterhaus
aktuellen baulichen Gestaltung nicht vermietbar
ist, muss der Hauseigentümer zielgerecht
darauf hinwirken, es durch bauliche
Umgestaltungen in einen vermietbaren Zustand
zu versetzen. Auch wenn die Gebäudesanierung
ganz oder zum Teil in Eigenarbeit
durchgeführt wird, muss ersichtlich sein,
dass Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit
vermietet werden können. Nach vier Jahren
Leerstand kann der Zeitpunkt gekommen
sein, von dem ab keine Einkunftserzielungsabsicht
mehr angenommen werden kann.
Hausaufwendungen können nämlich
nur dann als vorab entstandene Werbungskosten
berücksichtigt werden, wenn ein
ausreichend bestimmter wirtschaftlicher
Zusammenhang mit den Mieteinkünften
besteht. Das gilt bei einer leer stehenden
Wohnung, wenn der endgültige Entschluss
zur Vermietung sich anhand ernsthafter und
nachhaltigen Vermietungsbemühungen belegen
lässt.
Bei längerem Leerstand ist es auch denkbar,
dass das Objekt nach Fertigstellung
veräußert oder zumindest teilweise selbst
genutzt werden soll. Insoweit trifft den
Hauseigentümer die Feststellungslast für das
Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.
Vergleichbar mit den Grundsätzen der
Liebhaberei bei gewerblichen Einkünften ist
auch bei Mieteinkünften erforderlich, dass
auf das Vorliegen von Werbungskostenüberschuss
über eine gewisse Zeitspanne hinweg
reagiert wird. Nur zielgerichtet durchgeführte
Renovierungsarbeiten führen zum
Werbungskostenabzug, wenn hierdurch das
Haus in absehbarer Zeit vermietet werden
kann. Anderenfalls wird nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht
gehandelt.
Überlässt ein Arbeitgeber seinen Mitarbeitern
Gutscheine (z.B. Tankgutscheine
oder Geschenkgutscheine) mit einem konkreten
Wertausweis, liegen zum Zeitpunkt
der Übergabe Lohneinnahmen in Form von
Geld vor. So die jahrelange Praxis der Finanzverwaltung.
Der Bundesfinanzhof hat diese
Auffassung jetzt revidiert.
Hintergrund für diesen Streit war, dass es
eine monatliche Freigrenze für Sachbezüge
von 44 Euro gibt, wodurch im Jahr Einnahmen
von bis zum 528 Euro komplett steuerfrei
gestellt werden können. Das galt bislang
nur für den Bezug von Waren und Dienstleistungen.
Für Geld- anstelle von Sachzuwendungen
gewährte der Fiskus dieses Privileg
aber nicht, so dass ab dem ersten Euro
Lohnsteuer anfällt.
Ob Barlohn oder Sachlohn vorliegt, entscheidet
sich nach dem arbeitsvertraglichen
Anspruch, der dem Gutschein oder der Tankkartenaushändigung
zugrunde liegt. Kann
der Arbeitnehmer danach vom Arbeitgeber
ausschließlich den Bezug einer Sache oder
Dienstleistung beanspruchen, ist die vom Arbeitgeber
daraufhin erbrachte Leistung ein
Sachbezug. Wenn der Arbeitnehmer stattdessen
auch berechtigt ist, Bargeld zu wählen,
liegt selbst dann Barlohn vor, wenn er
sich für die Sache entscheidet. Er verwendet
Barlohn. Liegt dagegen ein ausschließlicher
Sachbezugsanspruch vor, liegt Sachlohn vor;
es kommt dann nicht darauf an, ob der Gutschein
beim Arbeitgeber oder bei einem Dritten
einzulösen ist. Ebenso ist es dann unerheblich,
ob der Gutschein ausschließlich auf
einer konkreten Sache gerichtet ist und dem
Arbeitnehmer nur hierauf einen Anspruch
einräumt oder ob der Gutschein berechtigt,
eine beliebige Sache aus dem Warenangebot
eines Dritten zu beziehen. Weiter kommt
es nicht darauf an, ob der Gutschein neben
dem Sachbezug zusätzlich einen Höchstbetrag
als Obergrenze für den Wert des Sachbezugs
enthält und ob der Arbeitnehmer
bei Bezug der Sache oder Dienstleistung
mit dem Dritten eine vertragliche Beziehung
begründet. Die zu dieser Abgrenzungsfrage
bisher ergangenen Verwaltungsregelungen
sind damit überholt. Der Bundesfinanzhof
zieht die Grenzen für den Sachlohn
deutlich weiter als es bisher die Finanzverwaltung
getan hat. Darauf können Sie sich
in sämtlichen offenen Verfahren berufen.