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Recht
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Vertrag kommt von vertragen – so jedenfalls der
Volksmund. In der Praxis gibt es allerdings bei
Mietverträgen häufi g Streit. Die Besonderheiten bei
Gewerbemietverhältnissen sind, dass viele Schutzvorschriften
für Mieter, die bei der Vermietung von
privatem Wohnraum selbstverständlich sind, nicht
gelten. Der Grund hierfür ist, dass nach Meinung des
Gesetzgebers der „erfahrene“ gewerbliche Mieter
nicht so schutzbedürftig ist wie eine Privatperson.
Mieter und Vermieter sind demnach sehr frei in der
Gestaltung ihres persönlichen Mietvertrages. Umso
wichtig ist, dass die Konditionen auch tatsächlich
frei zwischen den Parteien ausgehandelt werden
und nicht nur eine Partei – in der Regel der Vermieter
– einen Formularmietvertrag vorlegt, den
der andere nach dem Prinzip „Vogel friss oder stirb“
unterzeichen soll. Glücklicherweise – zumindest für
Mieter – übersteigt mittlerweile in beinahe allen
Gebieten das Angebot an leer stehenden Gewerbeimmobilien
die Nachfrage deutlich, so dass der
Mieter in einer guten Verhandlungsposition ist.
Begriff des Gewerbemietvertrages
Gewerberäume sind solche Räume, die nach dem
Zweck des Vertrages zu geschäftlichen Zwecken
angemietet werden, wie z.B. Büros, Läden, Lagerhallen,
Werkstätten, Praxisräume usw. Eine
teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen kann bis
zu 50% der Wohnfl äche gestattet werden. Hier sollte
man sich in jedem Fall vor Vertragsschluss bei der
zuständigen Gemeinde erkundigen, ob in diesem
Stadtviertel die (teil-)gewerbliche Nutzung erlaubt
ist. Die Regelungen zum Mietrecht fi nden sich in
den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches
(BGB). Davon sind die §§ 549 bis 577a nicht für
Gewerbe-, sondern nur für Wohnraummietverträge
anwendbar. Allerdings erklärt § 578 einige Regelungen
für entsprechend anwendbar.
(Schrift-) Form des Mietvertrages
Mietverträge können wie die meisten Verträge auch
mündlich geschlossen werden. Hiervon ist jedoch
dringend abzuraten! Im Streitfall ist es bei mündlich
geschlossenen Verträgen beinahe unmöglich
festzustellen, was die Parteien vereinbart haben.
(Zeit-)Mietverträge mit einer Laufzeit von über
einem Jahr bedürfen ohnehin der Schriftform (§§
550, 578 BGB). Auch bei der Schriftform werden
oft Fehler gemacht. Der gesamte Vertragstext
einschließlich aller Anlagen (etwa: Zeichnungen,
Zusatzvereinbarungen und sonstige Urkunden)
müssen miteinander fest verbunden sein. Lose
Blätter oder die Verbindung mit einer Büroklammer
wahren nicht die Schriftform! Erforderlich ist eine
feste, körperliche Verbindung aller Unterlagen, die
nur mit Gewalt oder Substanzzerstörung wieder
aufgelöst werden kann. Eine Heftung mit Heftklammern
reicht aus. Bei Nachtragsurkunden (=späteren
Bild
Vereinbarungen) genügt es, wenn auf die ursprüngliche
Vereinbarung eindeutig hingewiesen und zudem
klargestellt wird, dass die übrigen, formgültig
abgeschlossenen Vereinbarungen weiterhin gelten
sollen. Zur Schriftform gehört auch zwingend die
eigenhändige Namensunterschrift. Unterschrift
ist dabei wörtlich zu verstehen, sie muss den Urkundentext
räumlich abschließen.
Ein ohne Beachtung der Schriftform abgeschlossener
Vertrag mit einer Laufzeit von über einem
Jahr ist zwar nicht unwirksam, gilt aber als auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er kann dann
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist
(diese ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten
Kalendervierteljahrs zulässig, § 580 a Abs. 2 BGB)
gekündigt werden, auch wenn die Vertragsparteien
eine längere, feste Laufzeit vereinbart haben. Diese
Gelegenheit, sich von einem langfristigen Vertrag
lösen zu können, ist vielfach überraschend und
meist für eine der Vertragsparteien mit erheblichen
Nachteilen verbunden, weil die Investitionen und
die weiteren Dispositionen auf dem Spiel stehen.
Vertragsparteien
Die genaue Bezeichnung der Mietvertragsparteien
im Vertrag ist von überragender Bedeutung. Denn
nur zwischen den im Vertrag aufgeführten Parteien
kommt dieser zustande. Dies klingt erst einmal
selbstverständlich, führt aber dennoch immer wieder
zu Problemen. Vertragsparteien auf Vermieter-
und Mieterseite können natürliche und juristische
Personen (z.B. GmbH, Aktiengesellschaft) sein.
Hinzu kommen die Personenhandelsgesellschaften
(offene Handelsgesellschaft, Kommanditgesellschaft),
die, obwohl sie nicht rechtsfähig sind,
unter ihrer Firma Verträge schließen können. Auch
der Einzelkaufmann schließt gewöhnlich unter der
Firma (dem Handelsnamen) den Vertrag, um herauszustellen,
dass das Gewerbemietverhältnis zu dem
Handelsgewerbe gehört. Bei Personenmehrheiten,
wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts aber auch
Erbengemeinschaften, müssen alle Gesellschafter
bzw. Erben den Vertrag gemeinschaftlich schließen.
Wichtig bei juristischen Personen ist, dass auch der
gesetzliche Vertreter mit vollständigem Namen
im Vertragskopf aufgenommen wird. Mieter und
Vermieter sollten sich durch Vorlage geeigneter
Unterlagen (Handelsregister-Grundbuchauszug,
schriftliche Vollmacht bei Vertretern und Verwaltern)
nachweisen lassen, dass der Vertragspartner
tatsächlich Berechtigter ist.
Mietgegenstand
Hier empfiehlt sich eine möglichst genaue Bezeichnung
der vermieteten Räume einschließlich
Nebenräumen (Keller, Garage, Lagerräume aber
auch Stellplätze). Vorteilhaft ist es in jedem Fall
Zeichnungen bzw. Grundrisse mit in den Vertrag
einzubeziehen. Erfolgt die Berechnung der Miete
nach Fläche sollte im Vertrag auch die Anzahl
der vermieteten Quadratmeter mit angegeben
werden.