Finanzplan Private Banking - Sparkasse am Niederrhein

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Aufgrund der räumlichen Entfernung raten wir Ihnen auch für diese Immobilie die
Abwicklung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Objektes durch einen ortsansässigen
Wohnungsverwalter vornehmen zu lassen. Dies entlastet Sie einerseits von dieser Aufgabe
und schafft zusätzliche Freiräume. Aufgrund von Erfahrungswerten schätzen wir die Kosten
hierfür auf etwa 1.700 € pro Jahr.
Sowohl die Instandhaltungsrücklage als auch die Kosten für die Verwaltung des Objektes
haben wir ebenfalls in die Renditebetrachtung miteinbezogen. Diese Werte wurden jedoch
nicht inflationiert, da es sich um Empfehlungen bzw. Schätzwerte handelt.
* 413 m² : 5 Wohneinheiten x 9,42 € x 3 Monate
Steuerliche Betrachtung:
Im Rahmen der steuerlichen Betrachtung haben wir neben den Mieteinnahmen jährliche
Abschreibungen für Abnutzung in Höhe von derzeit noch 2,5% gem. § 7, Abs.5 Nr. 2+3b
EStG zu Grunde gelegt.
Diesen Abschreibungswert haben wir auf den von Ihnen angegeben ursprünglichen
Gebäudewert in Höhe von 450.000 € aus 1996 (Übernahme der Immobilie durch die Eltern
von Frau Mustermann) fortgeschrieben. Dies resultiert aus der Tatsache, dass Sie Frau
Mustermann, mit Erbschaft des Objektes ebenfalls die steuerliche Abschreibung fortführen.
Ab dem nächsten Jahr wird sich die Höhe der jährlichen Abschreibung auf 1,25% halbieren,
so dass Ihre Mieterträge zukünftig in höherem Maße der Besteuerung unterliegen.
Verkehrswert:
Unsere Recherche unter Mithilfe der ortsansässigen Sparkasse Fürstenfeldbruck hat
ergeben, dass vergleichbare Objekte etwa mit dem 18-fachen der jährlichen Nettomiete
bewertet sind. Auf dieser Grundlage ergibt sich für Ihr Mehrfamilienhaus ein gegenwärtiger
Verkehrswert von ca. 840.000 €. Der seinerzeitige Kaufpreis im Jahre 1996 lag nach Ihren
Angaben bei 750.000 €, dies entspricht einer jährlich durchschnittlichen Wertsteigerung von
1%. Diese Wertsteigerung Ihrer Immobilie haben wir ebenfalls in der Renditebetrachtung für
die nächsten Jahre fortgeschrieben.
Rendite:
Zur wirtschaftlichen Bewertung bzw. zur abschließenden Beurteilung Ihrer vermieteten
Immobilie ist die nachfolgende Renditebetrachtung von Bedeutung.
Die Mietrendite nach Steuern gibt Aufschluss über das Verhältnis von Mietreinertrag
(Mieteinnahmen abzgl. Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten) zum Verkehrswert Ihrer
Immobilie. Letztlich ist die Mietrendite eine einfache Möglichkeit Verkehrswerte / Kaufpreise
gleichartiger Immobilien miteinander zu vergleichen. Die Mietrendite nach Steuern liegt im
konkreten Fall bei jährlich 2,7%*. Da das Objekt zu 100% Ihrem Eigenkapital zuzurechnen
ist, entspricht die Mietrendite der Verzinsung Ihres Eigenkapitals. Unter Berücksichtigung
einer jährlichen Wertsteigerung des Objektes von ca. 1% steigert sich Ihre
Eigenkapitalrendite auf 3,1%* p.a. Dieser Wert ermöglicht Ihnen den objektiven
Renditevergleich mit einer alternativen Anlageform.
*ohne Berücksichtigung des Mietausfallwagnis: 2,9% / 3,2%
Die Objektrendite zeigt Ihnen die Relation von Mietreinertrag zzgl. der Wertsteigerung der
Immobilie abzgl. des Steuerergebnisses zum Verkehrswert. Es handelt sich um eine rein
objektspezifische Betrachtung.
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