PDF-Download - GBW Gruppe

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gemeinen Teuerungsrate gestiegen. Es ist jedoch zu beachten, dass die GBW schwerpunktmäßig
in bayerischen Ballungsgebieten aktiv ist, wo die Bauaktivitäten hinter dem
steigenden Bedarf zurückbleiben und deshalb steigende Mieten zu erwarten sind.
Aufgrund dieser Überlegungen ist festzuhalten, dass hinsichtlich der Nachfrage nach
Wohnraum der demographisch bedingte Rückgang der Bevölkerung durch die steigende
Zahl der Haushalte und der Pro-Kopf-Wohnfläche kompensiert werden könnte. Hinsichtlich
der preislichen Entwicklung kann für bayerische Ballungsgebiete von einem im
Vergleich zum deutschen Durchschnitt überproportionalen Anstieg der Mieten gerechnet
werden, der sich jedoch unterhalb der erwarteten Inflationsrate bewegen sollte.
Vor diesem Hintergrund erachten wir die Einschätzung der Bewertungsgutachterin für
sachgerecht, nachhaltig von einer Wachstumsrate in Höhe von 1,5 % auszugehen, zumal
in der Grobplanungsphase bis zum Jahr 2112 zusätzliches Wachstum durch den Wegfall
der Mietpreisbindungen berücksichtigt wird.
dd)
Kapitalisierungszinssatz
Auf der Grundlage der vorstehenden Überlegungen ergibt sich nach den Prämissen der
Bewertungsgutachterin der Kapitalisierungszinssatz wie folgt:
Kapitalisierungszinssatz 2013 2014 2015 2016 2017 ff.
GBW AG Plan Plan Plan Plan Ewige Rente
Basiszinssatz vor ESt 2,75% 2,75% 2,75% 2,75% 2,75%
Pers. Ertragsteuern -0,73% -0,73% -0,73% -0,73% -0,73%
Basiszinssatz nach pers. ESt 2,02% 2,02% 2,02% 2,02% 2,02%
Marktrisikoprämie n. ESt 5,50% 5,50% 5,50% 5,50% 5,50%
Betafaktor - unverschuldet 0,44 0,44 0,44 0,44 0,44
Verschuldungsgrad 151,69% 147,10% 143,37% 144,42% 136,00%
Betafaktor - verschuldet 0,84 0,82 0,86 0,93 0,91
Risikozuschlag nach pers. ESt 4,60% 4,51% 4,72% 5,13% 4,99%
Wachstumsabschlag -1,50%
Kapitalisierungszinssatz 6,63% 6,53% 6,74% 7,15% 5,52%
f) Kapitalisierung
Die Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes und die Kapitalisierung der erwarteten Ausschüttungen
sowie der unmittelbar zugerechneten fiktiv thesaurierten Beträge auf den
Bewertungsstichtag 28.11.2013 haben wir rechnerisch nachvollzogen. Dabei ist zu beachten,
dass die zu kapitalisierenden Ergebnisse zunächst auf den technischen Bewertungsstichtag
31.12.2012 diskontiert und anschließend auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag
28.11.2013 aufgezinst wurden.