FAIR WOHNEN Nr.1 2015

FAIR WOHNEN EIGENTUM
Wohnungseigentum:
Wann ist eine Jahresabrechnung
ordentlich und richtig gelegt?
Immobilienverwalter veruntreut Kundengelder“,
„Verwalter in Konkurs,
Kundengelder futsch“– derartige
Schlagzeilen sind selten, doch sie kommen
vor. Für die Betroffenen ist das bitter,
denn meist ist in solchen Fällen das Geld
für immer verloren und Instandhaltungsfonds
sind leer oder sogar im Minus.
Wohnungseigentümer können dem aber
vorbeugen. Denn sie haben einerseits das
Recht, eine ordentliche und richtige Abrechnung
zu erhalten und andererseits die
Möglichkeit, die eingezahlten Gelder auf
einem Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft
verwalten zu lassen.
Damit Immobilienverwalter keine Kundengelder veruntreuen
können, hat der OGH sehr genau festgelegt, wie seine
Informations- und Offenlegungspflicht auszusehen hat.
Übersichtliche Abrechnung
Ab wann eine Abrechnung richtig gelegt
wurde, beschäftigt auch immer wieder das
Gericht, da Verwalter oft der Ansicht sind,
eine kurze Übersicht über den Geldfluss
reicht aus, um ihrer Abrechnungspflicht
Genüge zu tun. Dem ist aber nicht so. In
zahlreichen Gerichtsentscheidungen des
OGH kann man deutlich nachlesen, wie
tiefgehend die Informations- und Offenlegungspflichten
des Verwalters sind.
So heißt es zusammengefasst unter anderem
in den Leitsätzen des OGH: „Eine ,ordentliche’
Abrechnung ist eine solche, die
eine systematische, übersichtliche und einer
Nachprüfung leicht zugängliche Gliederung
der Einnahmen und Ausgaben
enthält. Dies hat durch eine detaillierte
Aufstellung der Einnahmeposten und
Ausgabeposten zu erfolgen, wobei sowohl
auf Einnahmenseite als auch Ausgabenseite
der Zeitpunkt der Zahlung, ihr Verwendungszweck
und der Zahlungsempfänger
beziehungsweise der Leistende zu bezeichnen
sind. Darüber hinaus muss die gelegte
Abrechnung inhaltlich richtig sein. Die
Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit
beschränkt sich nicht auf die Kontrolle
der Vollständigkeit und Richtigkeit der
Zahlen und Belege.“
Auch Prüfung ist notwendig
In der Folge beschreibt der OGH auch
noch etwas genauer, was er unter „richti-
Überblick verloren? Eine Abrechnung muss eine „systematische, übersichtliche und einer
Nachprüfung leicht zugängliche Gliederung der Einnahmen und Ausgaben enthalten”
ger“ Abrechnung versteht: „Es genügt
nicht, sich mit der Kontrolle der Vollständigkeit
und Richtigkeit der Zahlen und
Belege zu begnügen, sondern es ist bei jeder
in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme
auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß
getätigt wurde, also dem durch Gesetz
und Vereinbarung definierten Auftrag
einer ordentlichen Verwaltung entspricht.“
ÖNORM nicht bindungswirksam
Mitunter verweisen Verwaltungen auf die
ÖNORM, wenn Wohnungseigentümer
nur eine zusammengefasste Kurzübersicht
erhalten. Doch dieser Verweis geht
ins Leere, denn: „Die ÖNORM A 4000
wurde nicht im Sinne des § 34 Abs 5
WEG für rechtsverbindlich erklärt. Der
Bundesminister für Justiz hat bislang von
dieser Verordnungsermächtigung keinen
Gebrauch gemacht. Den Abrechnungsregeln
der genannten ÖNORM kommt daher
allenfalls informelle Bedeutung, aber
keine Bindungswirkung zu.“
Letztlich sind in der Abrechnung auch die
Einnahmen auszuweisen und damit auch
etwaige Rückstände anderer Wohnungseigentümer
und seien es auch nur kurzfristig
bestehende zum Zeitpunkt der
Rechnungslegung. Datenschutz gibt es
hier verständlicherweise keinen: „Jeder
einzelne Mit- und Wohnungseigentümer
hat ein Anrecht darauf, zu erfahren, wie
hoch die Erträgnisse der Liegenschaft
sind und in welchem Umfang jedes Gemeinschaftsmitglied
zu den Aufwendungen
der Liegenschaft beiträgt.”
Foto: 123rf
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