GESCHÄFTSBERICHT 2009/10 - Sedlmayr-kgaa.de

Allein in Deutschland wechselten im Jahr 2007 Gewerbeimmobilien für rd. 55 Mrd. €den Besitzer. Die Kredite für diese in der Spitze zu mehr als 90% fremdfinanziertenGebäude werden nun nach und nach fällig und zu einer wachsenden Belastung für dieEigentümer und insbesondere die finanzierenden Banken. Denn niemand weiß, wiehoch das Volumen der Immobilienkredite ist, bei denen die ursprünglich vereinbartenBeleihungsgrenzen unrealistisch geworden sind. Genauso wenig ist das tatsächliche Kreditvolumenbekannt, bei dem Zinsen und Tilgung aufgrund von Leerstand im Objektnicht mehr vollständig bedient werden können. Hiermit erklärt sich – neben der Wirkungder öffentlichen Meinung im Hinblick auf die Banken und den zu erwartendenVerschärfungen im Zusammenhang mit den Regelungen von Basel III – die deutlicheZurückhaltung bei den Banken, risikoreichere Kreditengagements einzugehen.Objektfinanzierungmit FragezeichenEin weiteres Hemmnis bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien sind die zurückhaltendenAnmietungsaktivitäten. Obwohl Wirtschaftsforscher der deutschen Wirtschaftein Anhalten des konjunkturellen Hochs testieren, beobachten die Marktteilnehmer diewirtschaftliche Unsicherheit in den USA und die Nachhaltigkeit des Booms in Chinaund anderen Schwellenländern mit Blick auf die Erfahrungen der letzten Monate nochmit großer Skepsis und halten sich bei der Anmietung neuer Büroflächen weiter zurück.Zurückhaltung beiAnmietung belastetTransaktionsmärkteSo verwundert es auch nicht, dass in Deutschland seit Jahresbeginn 2010 Einzelhandelsimmobilienmit einem Anteil von rd. 47% den größten Teil am Transaktionsvolumenvon 13,5 Mrd. €Ende September 2010 stellen, gefolgt von Büroimmobilien, die aufknapp 30% Marktanteil kommen. Auf Logistikimmobilien entfielen im gleichen Zeitraumnoch knapp 8% der Eigentümerwechsel.Einzelhandelsimmobilienim Fokusder NachfrageDie Käufer der Objekte kamen dabei mit rd. 41% deutlich zunehmend wieder aus demAusland und sorgten insbesondere in den bevorzugten Gewerbestandorten für einenAnstieg des Transaktionsvolumens gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. +78%auf rd. 6,6 Mrd. €. Neben den Ausnahmejahren 2006 und 2007 ist dies zwei Jahre nachdem Zusammenbruch von Lehman eines der besten Umsatzergebnisse der letzten Jahre.Mit rd. 2,1 Mrd. €liegt Berlin mit einer mehr als verdoppelten Transaktionsleistungunangefochten an der Spitze, gefolgt von Hamburg und Frankfurt mit jeweils rd. 1,1Mrd. €und München mit rd. 1,0 Mrd. €. Bedingt durch die bevorzugte Nachfrage nachPremiumobjekten sanken die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien an den Top-Standortenzuletzt auf Werte zwischen 5,3% in Köln und knapp unter 5,0% in Hamburg undMünchen.Transaktionsvolumenan Top-Standortenbevorzugt7