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4. Formelle und materielle Fehler
einer Abrechnung
In dem Urteil des BGH vom 19.11.2008 (VIII ZR 295/07,
NZM 2009, 78) begegnet uns wieder der sog. „Karlsruher
Mieter“, wenn es um die Frage nach der Abgrenzung
zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit
andererseits geht. Wozu ist die Abgrenzung wichtig? Ist
die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß, bleibt der
Anspruch des Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen
Abrechnung bestehen, die Betriebskostennachzahlung
wird nicht fällig und die Fristversäumung führt zum
Ausschluss der Nachforderung, wenn die formellen Mängel
nicht innerhalb der Abrechnungsfrist behoben werden.
Ist dagegen die Abrechnung nur materiell (inhaltlich)
unrichtig, ist der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung
erfüllt, der Streit über inhaltliche Mängel wird im Rahmen
einer Zahlungsklage geklärt. Zu einer formell ordnungsgemäßen
Abrechnung gehören als Mindestangaben die
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und
Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die
Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der
Vorauszahlungen. Ist der durchschnittlich gebildete juristisch
und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter in
der Lage, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen
zu erkennen und den auf ihn entfallenden
Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen,
dann ist die formelle Wirksamkeit der Abrechnung gegeben.
Ob dagegen die abgerechneten Positionen dem
Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige
Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher
Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft
die inhaltliche Richtigkeit und damit die materielle Ordnungsgemäßheit
der Betriebskostenabrechnung.
In seinem Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08 – verneinte
der BGH die streitige Frage, ob die Abrechnung der
Kosten für Frisch- und Schmutzwasser in einer Summe zu
einem formellen Mangel der Betriebskostenabrechnung
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führt, jedenfalls für den Fall, dass die Umlage dieser Kosten
einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch
erfolgt. Zur Begründung führte er aus:
„Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit
für den Mieter. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die
– nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander
zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Abwasser
in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und
einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann,
wenn – wie hier – die Umlage einheitlich nach dem durch
Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.“
Der Mieter sei mit diesen Informationen ohne weiteres in
der Lage zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten
Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und
ob der zutreffende Verteilermaßstab zur Anwendung gekommen
sei. Außerdem könne er die Rechenschritte nachvollziehen,
aufgrund derer der von ihm zu tragende Anteil
der Frischwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.
Diese Entscheidung lässt Vermutungen für die Entscheidung
anderer offener Fragen zu. Es erscheint durchaus
möglich, dass der BGH beispielsweise die Zusammenfassung
der Beiträge für die unterschiedlichen Versicherungen
unter der Position „Kosten der Versicherung“
für formell ordnungsgemäß ansehen wird. Ob tatsächlich
nur umlagefähige Versicherungsbeiträge unter dieser
Position zur Abrechnung kommen, kann der Mieter durch
eine Belegeinsicht überprüfen. Um auf der sicheren Seite
zu sein, sollte dennoch eine sachgerechte, möglichst
große Differenzierung der Kosten vorgenommen werden,
solange die Abrechnung noch übersichtlich bleibt.