Gemeinden stärken! - SPÖ Gemeindevertreterverband NÖ

€Der Gemeinde-RatDie Immobilienertragsteuer betrifftjetzt auch Grundstücksveräußerungenvon Gemeindenvon Mag. Sabine Studera, undKarin Kraus MPA beideWirtschaftsprüfer und SteuerberaterMerkur Treuhand Steuerberatung GmbHwww.merkurtreuhand.atDas 1. Stabilitätsgesetz 2012 hat die Besteuerung von Immobiliennachhaltig neu geregelt. Die neue Immobilienertragsteuertrifft u.a. jetzt auch Körperschaften des öffentlichenRechts. Betroffen sind auch – von einer Ertragsteuerbisher nicht erfasste – Veräußerungen von außerbetrieblichenGemeindegrundstücken. Im Folgendensollen die steuerlichen Folgen zusammenfassend dargestelltwerden.Im März 2012 wurde vom Nationalratdas 1. Stabilitätsgesetz (1.StabG2012, BGBl 2012/22) verabschiedet. ImZuge dessen bzw. in Anlehnung daranwurden auch Abänderungen im Körperschaftsteuergesetz(KStG 1988) sowieim Einkommensteuergesetz (EStG1988) vorgenommen welche dazu geführthaben, dass nun auch Gemeindeneine Steuerpflicht im Sinne des § 30EStG trifft. Grundstücksveräußerungenvon Gemeinden waren bisher, mangelseiner entsprechenden Norm im Körperschaftsteuergesetz,von der, im Einkommensteuergesetzgeregelten, Spekulationssteuerfür Veräußerungsgewinneausgenommen. Ertragssteuerlicherfasst waren bisher nur Grundstückstransaktionendie einen Betrieb gewerblicherArt (BgA) gem. 2 KStG zuzurechnenwaren. Grundstücksveräußerungenvon Gemeinden, außerhalbeines BgA, nach dem 31. März 2012sind nun gem. § 21 Abs 3 Z 4 KStG iVm§§ 30 ff EStG geregelt.Bisher waren Gewinne aus der Veräußerungvon privaten Liegenschaftengem. § 30 EStG (Spekulationsgewinne)innerhalb der 10jährigen Spekulationsfristmit dem vollen Einkommensteuersatzsteuerpflichtig - nach Ablauf derSpekulationsfrist steuerfrei. Gewinneaus der Veräußerung von betrieblichenLiegenschaften, waren soweit sie aufdas Gebäude entfallen sind, immersteuerpflichtig, bei Grund und Bodenwar im Betriebsvermögen zu unterscheiden.Bei gem. § 189 UGB (§ 5 Gewinnermittler)buchführungspflichtigenGewerbetreibenden war auch derauf Grund und Boden entfallende Gewinnvoll besteuert, bei alle anderenGewinnermittlungsarten war der aufGrund und Boden entfallende Gewinnnach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei.Wie schon bisher gilt auch nachder Neuregelung eine Steuerbefreiungfür Gewinne, die auf selbst hergestellteGebäude entfallen (sog. „Häuslbauerbefreiung“-allerdings nicht der dazugehörigeGrund und Boden oder wennvermietet wurde). Veräußerungsgewinneaus Liegenschaften, die als Hauptwohnsitzdes Steuerpflichtigen gedienthaben, sind bei Einhaltung der im Gesetzgenannten Fristen ebenfalls steuerfrei.Erbschaften und Schenkungenlösen nach wie vor keine Steuerpflichtaus.Lt. § 30 EStG unterliegen privateGrundstücksverkäufe, wenn sie nachdem 31.März 2012 getätigt werden,grundsätzlich der Steuerpflicht. Wasaber sind private Grundstücksverkäufebzw. Grundstücke und grundstücksgleicheRechte genau? Betroffen sindgem. der Vorschriften des bürgerlichenRechts Grund und Boden samt Gebäudeund grundstückgleiche Rechte. Darunterfällt auch das Baurecht. DieSteuerpflicht tritt unabhängig davonein, wie lange man das Grundstückschon besitzt, also auch nach Ablaufder bisher geltenden Spekulationsfrist.Bei den Erträgen aus Grundstücksveräußerungkommt ein genereller Sondersteuersatzvon 25% zur Anwendung.Man hat sich hier an der Besteuerungvon Kapitalerträgen orientiert.Als private Grundstücksverkäufe bezeichnetdas Gesetz die Veräußerungenvon Grundstücken, wobei Steuerpflichtnur eintritt, wenn keine der oben genanntenBefreiungen (Hauptwohnsitz,Herstellerbefreiung) zur Anwendungkommt. Jedenfalls muss ein entgeltlichesRechtsgeschäft vorliegen das aufdie Übertragung von Eigentum gerichtetist. In den meisten Fällen wird diesein Kauf sein. Ebenso betroffen wäreaber auch ein Tausch (als solcher giltz.B. auch die Sacheinlage einer Immobiliein eine Kapitalgesellschaft – Achtungbei Sacheinlagen in gemeindeeigeneGesellschaften!) oder auch einVerkauf gegen Raten oder Rente. ImTauschfalle ist als Verkaufserlös der gemeineWert (also der Wert, der durchden Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichenGeschäftsverkehr nach derBeschaffenheit des Grundstücks bei einerVeräußerung erzielbar wäre – Einzelveräußerungswert)des Grundstücksheranzuziehen. Für das Ertragssteuerrechtgilt die wirtschaftliche Betrachtungsweise,daher muss noch daraufhingewiesen werden, dass der wirtschaftlicheEigentümer der Immobilienicht unbedingt der zivilrechtliche Eigentümersein muss. Sachen, über diejemand die Herrschaft gleich einem Eigentümerausübt, werden diesem zugerechnet(betrifft zB Treuhandschaft).Fotos: z.V.g., © Marco2811 - Fotolia.com32