Gemeinden stärken! - SPÖ Gemeindevertreterverband NÖ

Vom Zivilrecht abweichende Zurechnungenergeben sich außerdem insb. infolgenden Fällen: Leasing (Zurechnungzum Leasinggeber), Miet- und Ratenkauf(Mietkäufer ist idR wirtschaftlicherEigentümer). Weiters zu beachtenist in diesem Zusammenhang, dass derZeitpunkt des förmlichen Kaufvertragsabschlussesnicht ident sein muss, mitdem Zeitpunkt des Erwerbs von wirtschaftlichemEigentum, dies ist nur derRegelfall (Bsp. ein bindender Vorvertrag).Seit 1. April 2012 sind also Gewinneaus Grundstücksverkäufen, auch fürVerkäufe der KöR, gem. § 30b EStG, miteinem Satz von 25% zu versteuern undsomit mit den Verkäufen Privatergleichgestellt. Hinsichtlich der Bemessungsgrundlageist bei der Ermittlungdes Veräußerungsgewinnes zwischensog. „Alt- und Neuvermögen“ zu unterscheiden.Neuvermögen liegt dann vor, wenndas veräußerte Grundstück am31.3.2012 steuerverfangen war odernach diesem Zeitpunkt angeschafftwurde. Steuervergangen war einGrundstück dann, wenn die Spekulationsfristnoch nicht abgelaufen war. Dersteuerpflichtige Veräußerungsgewinnist wie folgt zu ermitteln: Veräußerungserlösabzüglich aller Anschaffungskosen.Dabei sind die Anschaffungskostennoch zu adaptieren (Abschreibung,Instandsetzung, nachträglicheHerstellungskosten). Von der soermittelten Basis kann ein Abzug von2% Inflationsabschlag pro Jahr (abdem 11. Jahr, max. 50% des Veräußerungsgewinnes)berücksichtigt werden.Daraus ergibt sich der steuerpflichtigeVeräußerungsgewinn. Der Steuersatzliegt bei 25%.Altvermögen liegt dann vor, wenndas veräußerte Grundstück vor dem31.3.2012 (Regelfall – unter bestimmtenVoraussetzungen galt eine verlängerteSpekulationsfrist von 15 Jahren)angeschafft wurde und daher nichtmehr steuerverfangen war. In diesenFällen wird der Veräußerungsgewinnpauschal mit 14% des Veräußerungserlösesberücksichtigt. Dies bedeutet beieinem Steuersatz von 25% eine effektiveSteuerbelastung von 3,5%. EineAusnahme stellen jene Grundstückedar, die nach dem 31.12.1987, nachdem letzten entgeltlichen Erwerb umgewidmetwurden wodurch erstmals eineBebauung ermöglicht wurde. In diesenFällen ist der Veräußerungsgewinnpauschal mit 60% des Veräußerungserlösesanzusetzen. Auch hier beträgt derSteuersatz 25% - der effektive Steuersatzliegt bei 15% des Veräußerungserlöses.In beiden Fällen von pauschal ermitteltenVeräußerungsgewinnen darfallerdings kein Inflationsabschlag berücksichtigtwerden.Wiederum in Anlehnung an die Regelungenfür Kaitaleinkünfte, kann,auf Antrag, auch bei den Einkünftenaus Grundstücksveräußerungen in dieRegelbesteuerung optiert werden (miteinem Spitzensteuersatz von 50%).Diese Option ist nur interessant, wennaus anderen Einkunftsquellen Verlusteanfallen, die gegenverrechnet werdenkönnen, wobei Gewinne aus Liegenschaftsveräußerungennur mit Verlustenaus anderen Liegenschaftsveräußerungenoder zur Hälfte mit Einkünftenaus Vermietung ausgeglichen werdenkönnen. Zu beachten ist hier, dassdann aber alle Einkünfte in die Veranlagungmiteinbezogen werden müssen.Ungeachtet dessen, können keine Werbungskosten(mit Ausnahme der Kostenfür die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuerdurch den Vertragserrichterund einer Vorsteuerberichtigungnach § 12 Abs 10 UStG) geltendgemacht werden.In Anlehnung an die Regelungender Grunderwerbsteuer, wird die Immobilienertragsteuerdurch Parteienvertreter(Anwälte, Notare) verpflichtendmittels Mitteilungs- und Selbstberechnungssystemvorgenommen – Gültigkeitab 1. Jänner 2013. Die Parteienvertretersind verpflichtet zur Meldungder Veräußerung. Wird jedoch vom Parteienvertreterkeine Selbstberechnungdurchgeführt, so muss dieser zumindesteine Abgabenerklärung gem. § 10GrEStG abgeben (elektronisch über Finanzonline).In diesem Fall ist durchden Steuerpflichtigen selbst eine Vorauszahlungin Höhe der Immobilienertragsteueran das Finanzamt zu entrichten.Die Immobilienertragsteuer istam 15. Tag des auf den Kalendermonatdes Zuflusses des Veräußerungserlöseszweitfolgenden Monats zu entrichten.Damit gilt die Einkommensteuer fürEinkünfte aus privaten Grundstücksverkäufenentrichtet und muss nichtmehr in die Einkommensteuererklärungaufgenommen werden.Abschließend soll der Vollständigkeithalber noch angeführt werden,dass neben, den neu entstandenenNachteilen bei Grundstücksverkäufenvon Gemeinden, der neuen Rechtslageauch ein Vorteil innewohnt – die neueImmobilienertragsteuer ist Teil des Katalogesder gemeinschaftlichen Bundesabgabenund fließt so, wenigstenszum Teil, in Form von Ertragsanteilenwieder an die Gemeinden zurück.33