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AKTUELLES | IHR GUTES RECHT Serie: Ihr gutes Recht Eigentümer muss für Schallschutz sorgen In dieser Ausgabe setzen wir für Sie, liebe Leser, den Rechtsservice von Rechtsanwalt Hjalmar Schwedtmann aus der Partnerschaftsgesellschaft Schneider Rechtsanwälte in Dortmund fort. Erneut werden – wie gewohnt – aktuelle Entscheidungen zur Rechtssprechung für Bauherren- und Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer besprochen. Nach der Abkehr der Verbraucher von den sogenannten „Tante Emma-Läden“ folgte eine zeitlang die Eröffnung entsprechender Märkte auf der „grünen Wiese“. Mittlerweile ist man allerdings dazu übergegangen, großflächige Shopping-Center zu erbauen, um den potentiellen Käufern eine Art Erlebniseinkauf zu vermitteln. Im Rahmen solcher Center kommt es für die Mieter häufig zu Verträgen, die den Mieter als „Sklaven des Betreibers“ erscheinen lassen. Hin und wieder gibt es auch für diese Mieter Licht am Horizont der Rechtssprechung, wie nunmehr ein kürzlich veröffentlichtes Berufungsurteil des Oberlandesgerichts Dresden zeigt. Der 5. Senat hatte sich hierbei mit folgender Konstellation zu befassen: In einem Mietvertrag über Räume in einer Shopping- Mall war eine formularmäßige Betriebspflicht vereinbart. Die Mietflächen des Ladenlokals lagen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss und waren in beiden Ebenen durch Ein- und Ausgänge an die Mall angeschlossen. Nach mehrjähriger Mietdauer entschloss sich der Mieter dazu, den Zugang im 1. Obergeschoß zu schließen, so dass sein Ladenlokal nur noch über den im Erdgeschoss gelegenen Eingang betreten und verlassen werden konnte. Der Vermieter sah in dieser Handlungsweise seines Mieters eine Verletzung der Betriebspflicht und drohte mit einer außerordentlichen Kündigung. Dieser Drohung begegnete der Mieter selbst mit einer Feststellungsklage, dass er nicht verpflichtet sei, den im 1. Obergeschoss gelegenen Ein- und Ausgang offen zu halten. In einem Urteil aus dem Jah- 40|Haus+Hof re 2007 stellte der Senat des Oberlandesgerichts zunächst klar, dass es gegen die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebspflicht keine Bedenken gibt. Allerdings gaben die Richter aus Dresden dem Mieter recht, da sie die Auffassung vertraten, dass er dieser Betriebspflicht nachkomme, auch wenn die Kunden nur noch über den Eingang im Erdgeschoss seine Räume betreten könnten. Hieran änderte das Argument des Vermieters, dass die entsprechende Vertragsklausel auch die „Wahrung des Gesamtinteresses“ vorsähe, nichts. Hieraus könne man allenfalls aufgrund der vertraglichen Gegebenheiten entnehmen, dass der Mieter zur einer entsprechenden einheitlichen Gestaltung der Schaufenster verpflichtet sei und seinen Geschäftsbetrieb nach den allgemeinen Bedürfnissen des Centers auszurichten habe. Keineswegs ist jedoch hier- von umfasst, dass mehrere Ein- und Ausgänge offengehalten werden. Die insbesondere in diesem Rechtsstreit von entscheidungserheblicher Bedeutung befindliche Frage, ob eine solche Handlung der Mieter die berechtigten Interessen anderer Mieter verletze, wies das Oberlandesgericht Dresden mit einem Hinweis auf einen Verstoß gegen die Regelungen betreffend die allgemeinen Geschäftsbedingungen zurück. Schließlich sei die Regelung in einer Vielzahl von Verträgen aufgenommen und stelle daher eine entsprechende allgemeine Geschäftsbedingung dar, die wiederum an den § 305 ff BGB gemessen werden muss. Insbesondere gelte es, das Transparenzgebot gemäß § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB zu berücksichtigen. Dieses Transparenzgebot besagt, dass der Verwender, in diesem Fall also der Vermieter, von allgemeinen Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben dazu verpflichtet ist, die Rechte und Pflichten des Vertragspartners, hier also des Mieters, möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Hierzu gehörte nach Ansicht des 5. Senats des Oberlandesgerichts Dresden insbesondere die präzise Beschreibung derjenigen Pflichten des Mieters, die für ihn wirtschaftliche Nachteile und Belastungen zur Folge haben könnten. Die entsprechende Formulierung im streitbefangenen Vertrag zur Betriebspflicht war jedoch nicht hinreichend deutlich formuliert, so dass der Mieter nicht dazu verpflichtet werden kann, seine Ein- und Ausgänge so aufrecht zu erhalten, wie er es eine zeitlang getan habe. Abrechnungsreife verhindert nicht Nachforderung der Vorauszahlungen Gegen Ende des letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof eine weitere Grundsatzentscheidung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung für Wohnraummiete zu entscheiden gehabt und sich hierbei auf die Seite des Vermieters „geschlagen“. Ausgangspunkt der entsprechenden Entscheidung war ein Fall, in dem der Mieter über einen längeren Zeitraum hin seine Vorauszahlungen für die Betriebskosten nicht mehr erbracht hat. Problematisch wurde der Fall insbesondere dadurch, dass die Vermieterin für die zurückliegenden Jahre eine verspätete Abrechnung der Betriebskosten vorgenommen hat und aufgrund der Abrechnungen Zahlungen vom Mieter begehrte. Die eigentlichen Zahlungen hat der Bundesgerichtshof unter Bezugnahme auf § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB abgelehnt, da es dort ausdrücklich heißt, dass nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Für manch einen Mieter überraschend sprach der Bundesgerichtshof der Vermieterin allerdings sämtliche für diesen Zeitraum zu zahlende Voraus-
Fotos: Roman Milert - Fotolia.com (1), RM (1) zahlungen zu. Insoweit unterstellt der 8. Senat des Bundesgerichtshofs, dass es sich bei den Vorauszahlungen nicht um eine Nachforderung im Sinne von § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB handele. Nach Auffassung der Richter liegt eine Nachforderung im Sinne von § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder – falls eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt wurde – die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Vorliegend hatte der Mieter jedoch gar keine Vorauszahlungen mehr geleistet, so dass der Vermieter hierauf einen berechtigten Anspruch habe. Die vorgenannte Entscheidung bezieht sich zunächst ausschließlich auf das Wohnraummietrecht, so dass hieraus noch keine grundsätzliche Entscheidung für Gewerberaummietverhältnisse gefallen ist. Eigentümer muss für Trittschallschutz sorgen In der heutigen Zeit ist die Bestückung einer Eigentumswohnung mit Teppichboden eher die Ausnahme. Vielmehr werden, da es den ästhetischen Gesichtspunkten folgend zumindest werterhöhend wirkt, eher Laminat oder Fliesen als Bodenbelag verwendet. Dies ist sicherlich grundsätzlich unproblematisch und von vielen Vermietern auch gewünscht. Allerdings kann dies gerade im Rahmen von Wohnungseigentum zu großen Problemen führen, wie ein Beschluss des Oberlandesgerichts Schleswig beweist. In dem seitens des OLG zu entscheidenden Fall hatte ein Eigentümer in seiner Wohnung den alten Bodenbelag in Form eines Teppichbodens durch Fliesen und Laminat ausgetauscht. Die darunter liegenden Eigentümer fühlten sich insbesondere durch die Trittgeräusche gestört und beantragten daher, die nachteiligen Einwirkungen zu beseitigen und das Laminat sowie die Fliesen zu entfernen. Entsprechend einer bereits seit dem Jahre 2005 geprägten Rechtssprechung durch das Oberlandesgericht München Den Artikel verfasste Rechtsanwalt Hjalmar Schwedtmann aus der Partnerschaftsgesellschaft Schneider Rechtsanwälte mit Sitz an der Max-Eyth- Straße 2 in 44141 Dortmund. Bei etwaigen Fragen des Kauf-, Eigentums- und Mietrechtes können Sie sich dort auch direkt an Herrn Rechtsanwalt Schwedtmann unter der Rufnummer 0 23 1/ 42 78 83 - 0 wenden. haben auch die Richter des OLG Schleswig dem Begehren des Antragstellers stattgegeben und damit die Entscheidung des Landgerichts Lübeck bestätigt. Zwar haben hier die Richter aus Schleswig entschieden, dass jeder Eigentümer den Boden belag, der zum Sondereigentum gehört, gemäß § 13 Absatz 1 WEG austauschen und verändern kann; sofern die Veränderungen jedoch, wie vorliegend, zu erhöhten Belästigungen führen und diese über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbarem Maß hinausgehen, ist der Eigentümer der Veränderung gleichzeitig Störer und daher verpflichtet, diese Einwirkung wieder zu beseitigen. Insbesondere wies das OLG Schleswig darauf hin, dass die Eigentümer auf die Fortdauer des tatsächlich vorgeprägten Schallschutzniveaus vertrauen würden. Insoweit galt als Besonderheit in dem vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass daher die Eigentümer nicht dazu verpflichtet waren, sich an die im Rahmen der Erbauung geltenden DIN-Vorschriften zu halten, sondern vielmehr der tatsächliche Zustand des Gebäudes entscheidend sei. Hjalmar Schwedtmann www.ruhrradar.de Haus+Hof|41
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