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2005 festgestellte Beleihungswert trotz kons-
tanter Mieteinnahmen aufgrund der sinkenden
Restnutzungsdauer und steigender Bewirtschaf-
tungskosten sukzessive. Daher steigt bis zum
Prolongationstermin Mitte 2015 der Beleihungsauslauf
auf über 80 % – verschlechtert sich also.
Dies stellt bei sehr guter Bonität grundsätzlich
kein gravierendes Problem dar. Kleinere Zinsaufschläge
können dann vom Darlehensnehmer ohne
Schwierigkeiten kompensiert werden. Wenn aber
nun die Banken selbst Druck vom Kapitalmarkt
oder den Aufsichtsbehörden bekommen, geben sie
diesen spätestens bei Neuverhandlung der Konditionen
zur Prolongation weiter. Entweder wird
der Darlehensteil im Ib-Bereich (d. h. über 60 %
Beleihungsauslauf) nur zu deutlich schlechteren
Konditionen prolongiert oder es werden hierfür
Zusatzsicherheiten gefordert, wie es nach den üblichen
AGB der Banken möglich ist. Sofern keine
werthaltigen zusätzlichen Sicherheiten vorhanden
sind, muss unter Umständen mit einer Reduzierung
des Darlehens bis auf den Realkreditbereich
gerechnet werden.
Sofern allerdings die Finanzierungsstruktur von
Anfang an auf eine schnellere Entschuldung ausgerichtet
wurde, sollte dieses Problem bei der Prolongation
keine Rolle mehr spielen. Dies macht
die nachfolgende Grafik (siehe Abb. 2) deutlich.
Dabei wurde die anfängliche Tilgung aufgrund des
geringen Zinssatzes mit 3 % festgesetzt.
Im Zuge der höheren Anfangstilgung beträgt der
Beleihungsauslauf bei Prolongation ca. 60 % und
die Lücke zum Realkreditbereich ist durch die
zügige Reduzierung der Restschuld geschlossen.
Folgen für Wohnungsunternehmen
in der Praxis
Bisher lief die Prolongation auch von Krediten
außerhalb der Realkreditgrenze meistens problemlos
ab. Zukünftig werden die Banken dies nicht
Quelle aller Grafiken: BBT
Abb. 1: Entwicklung Beleihungswert zu Beleihungsauslauf
ab 2005 mit 1 % Tilgung.
Abb. 2: Entwicklung Beleihungswert zu Beleihungsauslauf
ab 2005 mit 3 % Tilgung.
mehr so einfach darstellen können, da sie selbst
aufgrund der neuen Vorschriften und Regelungen
mehr Eigenmittel aufbringen müssen und zusätzlich
die Beschaffung dieses Geldes schwierig und
teuer ist.
Für Darlehensvergaben innerhalb von 60 % Beleihungsauslauf
ist nach aktuellem Verhandlungsstand
zukünftig ein Eigenkapitalanteil von ca.
6,25 % (bisher 4,0 %) aufzubringen. Die Darlehensanteile
oberhalb der 60%igen Beleihungsgrenze
müssen dann aber mit 12,5 % EK (aktuell 8,0 %)
hinterlegt werden. Das heißt, dass die finanzierende
Bank für Kredite, welche im 1B-Bereich abgesichert
sind, doppelt so viel wertvolles und knappes
Eigenkapital bindet, wie für Darlehen im Realkreditbereich.
Die Refinanzierung von Krediten im
Realkreditbereich erfolgt in der Regel durch die
Ausgabe von Pfandbriefen oder gedeckten Schuldverschreibungen.
Dies wird vermutlich auch in den
nächsten Jahren problemlos funktionieren. Für
den die 60%ige Beleihungsgrenze übersteigenden
Kreditanteil können sich die Banken grundsätzlich
auf zwei Wegen refinanzieren. Einmal durch
echtes Eigenkapital, z. B. Einlagen ihrer Kunden,
was derzeit sehr rar ist, oder durch die Ausgabe
eigener Bankschuldverschreibung. Aufgrund
7 | 2012
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