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MARKT UND MANAGEMENT der aktuellen Vertrauenskrise dürfte gerade Letzspannt und verflochten, dass keine ausreichenden teres sehr, sehr schwierig, zumindest aber teuer lastenfreien Zusatzsicherheiten gestellt werden werden. Also werden die Banken den Kostendruck können. Die teilweise Darlehensrückführung aus an ihre Kunden weitergeben. Dabei wären höhere Eigenmitteln würde viele Unternehmen derart Zinsen für schlechter besicherte Teile noch das stark belasten, dass Investitionen zurückgefahren geringste Übel. oder zumindest auf Jahre hinaus verschoben wer- Zur Freisetzung von Eigenkapital und Reduzieden müssen. Der sich hieraus aufbauende Investirung der Refinanzierungskosten könnte eine Reitionsstau könnte zu einem weiteren, noch stärkeren Rückgang der Beleihungswerte führen und damit weitere außer- „Wenn du den Wert des Geldes kennenlernen willst, versuche, dir welches zu leihen.“ planmäßige Darlehenstilgungen erforderlich machen. Diesem Teu- Benjamin Franklin (1706-1790) felskreis zu entkommen, ist quasi unmöglich. he von Banken gezwungen sein, ihr Neugeschäft Bei einem mittelgroßen Wohnungsunternehmen zurückzufahren oder Darlehen im 1B-Bereich könnte sich eine Reduzierung des von den Banken grundsätzlich gar nicht erst zu prolongieren. Für akzeptierten Beleihungsauslaufs von 75 % auf 60 % eine Vielzahl von Wohnungsunternehmen bedeu- wie folgt (siehe Abb. 3) darstellen. tet dies aber, dass in Zukunft ein erhebliches Ri- So entsteht ganz schnell eine Lücke von 18 Mio. €, siko in der Besicherung der Kredite liegt. Werden ohne dass das Wohnungsunternehmen etwas ver- Darlehensteile nicht prolongiert, gibt es nur zwei ändert hat. Der Druck kommt vom Gläubiger, also Lösungsalternativen: von außen. 18 Mio. € Sondertilgung, das bedeutet • Entweder: Rückführung der 1B-Darlehen aus im Durchschnitt, einen kompletten Jahresumsatz eigenen Mitteln zu opfern. Bei einer empfohlenen Liquiditätsreser- • Oder: Stellung werthaltiger Zusatzsicherheiten ve von drei Monatsumsätzen wäre dieses Beispiel Oftmals ist aber die Beleihungssituation so ange- existenzbedrohend. STELLENMARKT Erstklassige Jobs in der Wohnungswirtschaft DW Die Wohnungswirtschaft richtet sich vor allem an kaufmännische und technische Führungskräfte in Wohnungsunternehmen, die in der DW konkrete Problem lösungen und Informationen für die tägliche Praxis finden. Der DW-Stellenmarkt ist ein wichtiger Indikator für das Magazin – seine hohe Bekanntheit, das Vertrauen und die zielgruppengenaue Verbreitung im Markt. Wir beraten Sie gerne. Anzeigenleitung: Heike Tiedemann, Telefon: 040 520103-39 heike.tiedemann@diewohnungswirtschaft.de, www.diewohnungswirtschaft.de www.diewohnungswirtschaft.de/stellenmarkt 64 7 | 2012 Abb. 3: Liquiditätsrisiko bei Umstellung 75 % zu 60 % Beleihungsauslauf. Daher ist es umso wichtiger, sich rechtzeitig auf die Situation einzustellen und die nächsten zwei bis drei Jahre intensiv zu nutzen. Das heißt, in dieser Zeit seine eigene Beleihungs- und Finanzierungstruktur den Anforderungen oder vielmehr dem Druck der Banken anzupassen. Dies kann durch eine auf die Unternehmensplanung und vor allem die Liquiditätssituation angepasste Beleihungssituation geschehen. Dabei können die vorhandene und zukünftige Liquidität und die Beleihungsreserven geschickt zur Neustrukturierung genutzt werden. Somit kann wieder aktiv auf die wenigen zur Verfügung stehenden Banken mit guten Darlehensangeboten zugegangen und langfristig – ohne Einfluss der Gläubiger – die Entwicklung des eigenen Unternehmens vorangebracht werden. Zusätzlich zu dieser Problematik wird der Schrumpfungsprozess der Banken, die Immobilienkredite anbieten, weiter voranschreiten und somit werden nur Wohnungsunternehmen, welche sowohl eine gute Bonität als auch eine gute Qualität und vor allem Quantität an Sicherheiten anbieten können, noch die Auswahl unter mehreren Finanzierern haben, sich den geeigneten Bankenpartner aussuchen zu können. Nur wer die Wahl hat, entkommt der Qual! 1x buchen 3x präsent! Mat.-Nr. D6504-5128 NEUBAU UND SANIERUNG Ergebnisorientierte Instandhaltung 30 65. Jahrgang C 3188 FREIFLÄCHENGESTALTUNG Quartiersgestaltung in Köln 10 ENERGIE UND TECHNIK Ein Sonnenhaus mit 18 Wohneinheiten 40 06 2012 MARKT UND MANAGEMENT Wohnungswirtschaftliche Software 2012 62
Ertragssteigerung durch sinnvolle Kombination von Anlageklassen Herausforderungen im Liquiditätsmanagement In Wohnungsunternehmen wird freie Liquidität traditionell „mündelsicher“, also mit einem niedrigen Ausfallrisiko angelegt. Im Rahmen einer Finanzierungsstrategie des Wohnungsunternehmens können jedoch auch Anlageformen genutzt werden, bei denen Ertragsaussichten und Risiko in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. In der Regel wird ein Wohnungsunternehmen eine Mindestliquidität von einem bis drei Monatsumsatzerlösen vorhalten, um Zahlungsausfälle oder unvorhergesehene Ausgaben decken zu können. Darüber hinaus ist Liquidität als Vorsorge für Baumaßnahmen und Darlehensablösungen notwendig. Liquiditätsarten Wolf-Christian Maßner Executive Director, J. P. Morgan Privatbank, Vorsitzender des Aufsichtsrates der Hilfswerk-Siedlung GmbH Die Liquidität einer Wohnungsbaugesellschaft kann in der Regel in drei verschiedene Ebenen unterteilt werden. Da sich die Liquiditätshöhe laufend ändert, benötigt man „Freie Liquidität“ oder „Working Capital“, um diese Schwankungen aufzufangen. „Freie Liquidität“ muss zu jeder Zeit verfügbar sein, um den täglichen Liquiditätsanforderungen eines Unternehmens gerecht zu werden. Als Investmentlösung für die „Freie Liquidität“ empfiehlt sich daher eine Anlage in geldmarktnahe Instrumente, die eine tägliche Verfügbarkeit garantieren. Die zweite Ebene umfasst Gelder, die in der Regel nur gelegentlich in Anspruch genommen werden. Die so genannte „Reserve“ dient dazu, die Möglichkeit und Flexibilität zu schaffen, bei größeren Liquiditätsanforderungen in Anspruch genommen zu werden. Hieraus ergibt sich ein Anlagehorizont im kurz- bis mittelfristigen Bereich. Die Anlagen sollten nach Möglichkeit über einen liquiden Markt verfügen und somit täglich verkauft werden können. Die dritte und langfristigste Stufe des Liquiditätsmanagements ist die „strategische“ oder „permanente“ Liquidität. Gelder innerhalb dieser Stufe werden nur sehr selten oder fast nie abgerufen und können daher renditeorientiert in mittel- bis langfristige Anlagen mit einem Horizont von mehr als einem Jahr investiert werden. „CASH-MANAGEMENT”-STRATEGIEN Mio. /EUR) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Anlage im Geldmarkt Horizont – täglich Anleihe in kurzlaufende Anleihen Horizont – jährlich Anleihen mittlerer Duration Horizont – langfristig Abb. 1: Die drei Ebenen des „Cash Management“ Zur Veranschaulichung zeigt Abb. 1 beispielhaft die möglichen Schwankungen der Liquidität im Zeitverlauf sowie die Aufteilung der drei Liquiditätsebenen. Einen Überblick über eine mögliche Ausgestaltung der drei einzelnen Liquiditätsebenen gibt die folgende Tabelle (siehe Tab. 1). Relevante Faktoren Zu beachten ist, dass sich die Größe und die Auf- teilung jeder einzelnen Liquiditätsebene an den in- dividuellen Charakteristika und Bedürfnissen Zeitraum Freie Liquidität („Working Capital”) Reserve Strategisch 7 | 2012 65 Quelle: Autor
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