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MAGAZIN
BAUEN UND KAUFEN UNTER ZEITDRUCK
WIE SICH FEHLER VERMEIDEN LASSEN
die Prognose, dass er auch tatsächlich und halbwegs zeitnah
fertiggestellt wird“, so die Erfahrung von Andreas Garscha.
Allerdings warnt der Bauherrenberater davor, unbesehen in bereits
im Bau befindliche Objekte einzusteigen. „Vor dem Kauf
sollte man auf alle Fälle die Substanz prüfen lassen, um sicher
zu gehen, dass das, was steht, technisch mängelfrei ist.“ Das
wird immer schwerer, je weiter der Bau schon fortgeschritten
ist. Die Bodenplatte etwa ist dann nicht mehr erkennbar. Ist das
Erdreich schon beigefüllt, lassen sich auch die Kellerwände
nicht mehr als Ganzes beurteilen, und ist das Haus erst innen
verputzt, kann man nur hoffen, dass die Installationen korrekt
verlegt wurden. Allerdings können erfahrene Sachverständige
trotzdem erkennen, wie gut gearbeitet wurde.
Manchmal muss es schnell gehen! Das neue Jobangebot
ist verlockend, aber Arbeitsbeginn schon in ein paar
Wochen, oder ein Familienmitglied braucht Hilfe und die
Angehörigen rücken räumlich wieder näher zusammen.
Egal, was der Grund für den Umzug ist, nicht immer haben
Menschen monate- oder sogar jahrelang Zeit, um in aller
Ruhe ihre Traumimmobilie am neuen Wohnort zu finden.
„Eile ist eigentlich beim Bauen und Kaufen kein guter Ratgeber“,
weiß Dipl.-Ing. Andreas Garscha. Der Bausachverständige,
der das Büro des Verbands Privater Bauherren
(VPB) in Stuttgart leitet, weiß aber auch, wie man trotz Eile
die gröbsten Fehler vermeidet.
Der Neubau eines Hauses dauert zu lange
Grundsätzlich gibt es drei Formen von Wohneigentum, die infrage
kommen, wenn es schnell gehen muss: Erstens ein Neubauprojekt,
Haus oder Eigentumswohnung, das kurz vor Baubeginn
steht oder bereits im Bau ist und in absehbarer Zeit fertig wird.
Zweitens einen Altbau, der gerade umfassend renoviert wird und
fast bezugsfertig ist und drittens einen Bestandsbau von privat;
hier kommen ebenfalls Wohnung oder Haus infrage. Der klassische
Neubau eines Hauses fällt aus, er dauert zu lange.
Der Ausbau eines vorhandenen Daches ist auch eine Möglichkeit,
citynah schnell. neuen Wohnraum zu schaffen
Bei Neu- und sanierten Altbauten handelt es sich in der Regel
um Bauträger-Objekte. Hier ist Vorsicht geboten, denn das Bauen
mit dem Bauträger hat seine Tücken. Das besondere beim
Bauträger: Er verkauft stets Haus und Grund aus einer Hand.
Folglich sind auch die vielen Eigentumswohnungsanlagen, die
aktuell landauf landab entstehen, klassische Bauträgerobjekte.
Auch Sanierung und Verkauf großer Altanlagen oder der Umbau
von gewerblichen Objekten in Eigentumswohnungen, werden in
der Regel vom Bauträger abgewickelt und angeboten.
Bei Bauträgerobjekten Vorsicht walten lassen
„Bei Bauträgerobjekten besteht eine Gefahr darin, dass die
Firma während des Bauens insolvent wird. Und das wird
dann richtig kompliziert und kann mit dem Verlust von viel
Geld und der Immobilie enden“, warnt der VPB-Sachverständige.
Den ersten Zugriff auf Grund und Bausubstanz sichert
sich nämlich stets die den Bauträger finanzierende Bank. Sie
entscheidet in der Regel, ob und wie es weitergeht. Das Verfahren
dauert jeweils Monate, in denen nicht weitergebaut
wird, aber Finanzierung und Miete parallel weiter laufen.
„Das wäre also fatal für alle, die schnell eine neue Bleibe brauchen.
Je weiter der Bau fortgeschritten ist, umso besser also
Auch aufs Gemeinschaftseigentum schauen
„Aufwändiger als beim Einfamilienhaus ist die Baukontrolle
bei der Eigentumswohnung“, gibt Bauherrenberater Garscha zu
bedenken, denn „zum Sondereigentum Wohnung gehört ja
stets das Gemeinschaftseigentum. Das machen sich viele Käufer
gar nicht klar. Sie ahnen oft nicht einmal, dass sie mit dem
Kauf der Wohnung Miteigentümer der gesamten Anlage werden
– und zu der gehören vielleicht 350 weitere Wohnungen,
zwei Tiefgaragen, eine Gartenanlage und eine große Heizzentrale.“
Wer in eine solche Anlage einsteigt, der muss nicht nur
sein Sondereigentum begutachten lassen, sondern vor allem
die Gemeinschaftsanlagen, für die er anteilig mit haftet.
„Im Augenblick haben es Käufer ohnehin nicht leicht, in ein
laufendes Projekt einzusteigen, denn der Andrang ist so groß,
die Bauträger können sich ihre Kunden aussuchen“, beobachtet
Andreas Garscha. „Entsprechend gering ist auch die Neigung
der Anbieter, auf Sonderwünsche einzugehen. Und die
Käufer können eine Wohnung meist nur kurze Zeit reservieren,
dann müssen sie sich entscheiden, ob sie kaufen oder
nicht.“ Mindestens 14 Tage haben aber alle Zeit. Das ist nämlich
die gesetzlich vorgeschriebene Frist, in der der Notar den
Käufern die Bauunterlagen vor der Protokollierung zur Verfügung
stellen muss. Zeit genug also, um den Bauvertrag vom
unabhängigen Experten prüfen zu lassen.
Altbau mit Potenzial bevorzugen
Die dritte Möglichkeit schnell zu einer Immobilie zu kommen,
ist der Kauf eines Altbaus oder einer Bestandswohnung von Privat.
Dabei entfallen Planungs- und Bauphase. Die Käufer können
in der Regel schneller einziehen. Sie sehen, was an Sanierungsaufwand
auf sie zukommt und können die Kosten des Projektes
verlässlich einschätzen. Allerdings nur, wenn sie sich vorab vom
Experten eine Bestandsanalyse machen lassen. „Kaufinteressenten
brauchen dabei meist kein aufwändiges Wertgutachten, sondern
eine seriöse Beurteilung der Substanz“, erklärt Dipl.-Ing.
Rainer Lohr, Sachverständiger im VPB-Büro Stuttgart und Umgebung.
„In der Regel reicht eine ausgiebige Ortsbesichtigung
zur Einschätzung des Immobilienwerts und des Sanierungszustands.
Hauskäufer müssen schließlich wissen, welche Nachrüstpflichten
sie zeitnah umsetzen müssen und welche Sanierungsund
Modernisierungsarbeiten mittel- bis langfristig auf sie zukommen.“
Die Berater helfen auch dabei zu klären, ob ein Haus
umgebaut werden kann, ob es erweitert oder das Dach zum
Wohnen ausgebaut werden darf. VPB-Experten empfehlen vorab
grundsätzlich einen Blick in den Bebauungsplan. „Ein
Haus, das mitwächst und sich beispielsweise den Bedürfnissen
der wachsenden Familie anpassen lässt, kann länger genutzt
werden als ein Haus, das solche Möglichkeiten nicht
bietet. Auch das ist ein Wert an sich.“
Wer sich für eine Eigentumswohnung im Bestand interessiert,
der muss bedenken: Er kauft Sonder- und Gemeinschaftseigentum,
wie beim Neubau. Und er wird Mitglied einer bereits
bestehenden Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(WEG). Welche Rechte der Wohnungsbesitzer
hat, und wie er mit seinem Sondereigentum verfahren
darf, ergibt sich zum einen aus dem Wohneigentumsgesetz,
zum anderen aus der Gemeinschaftsordnung. Sie ist Bestandteil ➤
Hauffstraße 18
71144 Steinenbronn
Tel.: 07157 53 62 45
www.khs-immo.de
Bei einem Altbau oder einer Bestandswohnung entfallen
die Planungs- und Bauphase. Nach einer etwaigen
Sanierung kann zügig eingezogen werden.
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Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)
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