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Finanzierung / Unternehmersgespräch
smartLiving.
MAGAZIN
„WOHNIMMOBILIENKREDITRICHTLINIE -
VOLLE KRAFT ZURÜCK?“
dagegen sehr gut darauf vorbereitet. In den ersten Monaten kam
es dann tatsächlich dazu, dass Banken Finanzierungen abgelehnt
haben, die sie eine Woche zuvor noch problemlos genehmigt
hätten. Es ist uns allerdings in jedem Fall gelungen, einen Finanzierungspartner
für unsere Kunden zu finden. In der Übergangszeit
mussten wir teilweise nur etwas länger suchen.
smartLiving: Der Gesetzgeber hat die Problematik der Auswirkungen
der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erkannt und
es liegt ein Regierungsentwurf für eine Novellierung vor. Meinen
Sie, dass dieser weit genug geht, oder aber seitens des Gesetzgebers
nochmals nachgebessert werden sollte?
Daniel Pertschi: Auf jeden Fall befürworten wir die neuen
Entwürfe der Regierung, auch wenn diese in gewissen Bereichen,
wie z.B. der Altersdiskriminierung, nicht weit genug
gehen. Dennoch ist es zu begrüßen, dass die Regierung die
Probleme erkannt hat und auch versucht, diese zu entschärfen.
Die Bevölkerungsschichten die am meisten betroffen
sind, sind junge Familien mit Kindern und Personen über 50
Jahre. Diesen Personen werden beim Kreditgenehmigungsprozess
viele Steine in den Weg gelegt, dadurch ist deren Anteil
an den genehmigten Finanzierungen gesunken.
smartLiving: Sie haben sich unter anderem auf Finanzierungen
ohne Eigenkapital fokussiert. Erklären Sie uns dieses
Konstrukt, welches wohl nicht den üblichen Markgepflogenheiten
entspricht.
mit zwei Einkommen ab. Oft haben junge Personen mit einem
überdurchschnittlichen Einkommen noch nicht die
Zeit gehabt, viel Geld auf die Seite zu legen. Wenn wir diese
Finanzierungen ohne Eigenkapital mit dem Kunden zusammen
ausarbeiten, können wir fast immer eine komplette
Zinssicherheit bis zur Entschuldung der Immobilie sicherstellen.
Somit hat der Kunde keinerlei Zinsrisiko mehr. Das
Eigenkapital wird sozusagen durch einen höheren Kapitaldienst
über die Laufzeit ersetzt, deshalb spricht dieses Angebot
vor allem Gutverdiener an.
smartLiving: Wenn Sie die „perfekte Finanzierung“ erstellen
dürften, wie sähe diese aus? Worin liegen hierbei die
Vorteile und für wen kommt diese Variante in Frage?
Patrick Zanke: Natürlich ist jede Finanzierung individuell
auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten. Jedoch macht
es für einen Großteil unserer Kunden Sinn, sich die niedrigen
Zinsen möglichst lange zu sichern, im Idealfall bis zur Entschuldung
der Immobilie. Das kann z.B. über ein Volltilger-Darlehen
erfolgen. Eine andere Möglichkeit ist es, die
Restschuld über einen Bausparvertrag abzusichern. Dann ist
man in 20 bis 30 Jahren schuldenfrei, ohne jemals das Risiko
steigender Zinsen zu haben. Falls man sich nun eine günstige
Finanzierung gesichert hat, sollte man überlegen ob Sondertilgungen
Sinn machen, oder ob man bei einem Anlagehorizont
von über 10 Jahren nicht eine höhere Rendite durch
sinnvolles Investieren erreichen kann.
Am 21. März 2016 wurde in Deutschland die von der EU
vorgegebene Wohnimmobilienkreditrichtlinie in deutsches
Recht umgesetzt. Dies hat zur Folge, dass Banken nunmehr
bei der Vergabe von Darlehen deutlich strengere Maßstäbe
bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit der potentiellen
Darlehensnehmer anlegen und im Vorfeld ausführlicher beraten
müssen. Vor allem sollen die Kredite sich nicht mehr so
stark am Wert der Immobilien orientieren, sondern am Leistungsvermögen
der Kreditnehmer. Es geht letztendlich um
die Frage, wie hoch die Wahrscheinlichkeit der vollständigen
Rückzahlung des Kredits ist. Die neue Richtlinie führte dazu,
dass gerade jungen Familien mit Kindern oftmals keine Kredite
mehr gewährt werden, da das notwendige Eigenkapital
noch nicht gebildet ist und Kinder von Haus aus als finanzielles
Risiko gelten. Auch die Zielgruppe der Generation 50+
wird heute oftmals nicht mehr bedient. Derzeit liegt ein Regierungsentwurf
zur Novellierung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
(WIKR) vor.
Die Redaktion des smartLiving-Magazins sprach mit Patrick
Zanke und Daniel Pertschi, beide selbständige Finanz- und
Daniel Pertschi (links) und Patrick Zanke, selbständige Finanzund
Versicherungsmakler für GLOBAL-FINANZ
Versicherungsmakler für GLOBAL-FINANZ, über die aktuellen
Entwicklungen. Deren Team ist spezialisiert auf individuelle
Finanzierungskonzepte, unter anderem auch „Finanzieren
ohne Eigenkapital“. Am Standort in Stuttgart arbeiten
vier hauptberufliche Berater sowie drei Bürokräfte. Ein
Großteil der Kunden stammt aus der Region Stuttgart und
den angrenzenden Landkreisen. Die GLOBAL-FINANZ ist
einer der führenden konzernunabhängigen Allfinanz-Dienstleister
in Deutschland. Sie bietet Privatkunden
eine unabhängige, ganzheitliche Finanzplanung von der privaten
Altersvorsorge der Absicherung, über die Versicherung
und Baufinanzierung bis hin zur Investmentanlage.
smartLiving: Eine Eingangsfrage – welche Erfahrungen haben
Sie mit der im Frühjahr 2016 umgesetzten Wohnimmobilienkreditrichtlinie
gemacht? Konnten Sie infolge derer
einzelne Darlehensanträge nicht bedienen?
Patrick Zanke: Nein, zum Glück ist es nicht so weit gekommen.
Wir hatten das Gefühl, dass einige Banken etwas blauäugig in die
Umsetzung der „WoKRi“ gegangen sind, andere Banken waren
Patrick Zanke: Damit keine Missverständnisse aufkommen,
wir raten unseren Kunden entschieden von einer Finanzierung
ab, falls diese zwar darstellbar, aber aus wirtschaftlichen Gründen
(noch) nicht sinnvoll ist. Unser Anliegen ist es, Menschen,
die bisher noch keine Möglichkeit hatten Eigenkapital aufzubauen,
ihren Traum vom Eigenheim zu ermöglichen.
Nehmen wir zum Beispiel einen gerade verbeamteten Lehrer:
Als Student konnte er noch kein Eigenkapital aufbauen, er hat
aber ein gesichertes Einkommen. Oft lehnt die Hausbank die
Finanzierung in so einem Fall ab. Das Dilemma daran ist,
dass er nun, im momentanen Umfeld fast unverzinst, Eigenkapital
aufbauen soll. Im Gegenzug besteht das Risiko, dass
zukünftig die Zinsen wieder steigen und die Finanzierung
dann nicht mehr bezahlbar ist. Die Lösung kann hier unsere
„Finanzierung ohne Eigenkapital“ sein.
smartLiving: Ist dieser Art der Finanzierung nicht vergleichsweise
riskant? Und welche Zielgruppen adressieren
Sie mit diesem Angebot?
Daniel Pertschi: Ganz und gar nicht. Natürlich kommt es
bei dieser Art der Finanzierung auf die richtige Zielgruppe
an. Hier zielen wir ganz klar auf Gutverdiener bzw. auf Paare
smartLiving: Wie sieht Ihre Prognose für die mittelfristige
Zinsentwicklung aus? Rechnen Sie mit einem moderaten
oder signifikanten Anstieg der Zinsen, oder denken Sie,
dass sich mittelfristig an dieser Niedrigzinsphase nicht viel
ändern wird?
Daniel Pertschi: Die Frage fängt ja schon damit an, wie man
mittelfristig definiert. Wenn Sie 5 Jahre als mittelfristig ansehen,
dann gehen wir davon aus, dass die Zinsen auf einem
moderaten Niveau bleiben. Allerding ist das nur eine Einschätzung
und alles darüber hinaus geht schon in Richtung
„Glaskugel“. Da die Zinsen derzeit sehr von der Politik getrieben
werden, und diese an vielen Stellen schwer greifbar ist,
müssen wir natürlich jederzeit mit Änderungen rechnen. Diese
werden kommen, die große Frage bleibt: Wann?
Einig sind wir uns darüber, dass die Zinsen derzeit ein sehr
niedriges Niveau haben, das genutzt werden sollte, z.B. durch
eine langfristige Zinsbindung oder ein Forward-Darlehen,
um die in wenigen Jahren auslaufende Zinsbindung des bestehenden
Kredits abzusichern.
smartLiving: Herr Zanke, Herr Pertschi, wir danken Ihnen
für das Gespräch!
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Foto: Tilo Schmid Fotografie, Schwaikheim
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