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ERBBAURECHT:
DAS SOLLTEN IMMOBILENKÄUFER WISSEN
Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. wurde 2013 gegründet,
um das Verständnis für das Erbbaurecht in Deutschland zu
verbessern. „Sehr häufig setzen sogar Experten, Politiker und
Journalisten immer noch Erbbaurecht und Erbpacht gleich“,
sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Verbandes.
„Dabei handelt es sich um grundverschiedene Konzepte. In Österreich
und der Schweiz wird das Erbbaurecht schlicht als
Baurecht bezeichnet. Das trifft den Grundgedanken besser als
der deutsche Begriff. Erbpacht hingegen ist längst nicht mehr
zeitgemäß und weckt zu Recht negative Assoziationen.“
Neben dieser begrifflichen Schwierigkeit gibt es einige Irrtümer
über das Erbbaurecht, die sich hartnäckig halten:
Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des
Deutschen Erbbaurechtsverbands e.V.
Die Bodenpreise steigen, die Banken haben immer strengere
Vorgaben für die Vergabe von Immobilienkrediten. In
dieser Situation ist für viele Menschen das Erbbaurecht eine
gute – oder sogar die einzige – Alternative, um sich den Traum
von den eigenen vier Wänden dennoch zu finanzieren. Denn:
Beim Erbbaurecht ist das Eigentum am Haus getrennt vom Eigentum
am Grundstück. Hiervon profitieren vor allem diejenigen
Käufer, die bauen oder ein Haus kaufen möchten, aber nur
eine vergleichsweise geringe Liquidität mitbringen oder die Liquidität
für andere Investitionen benötigen. Denn bei der Finanzierung
des Vorhabens fallen die Kosten für das Grundstück
weg. Der Kredit, der aufgenommen werden muss, ist damit
geringer. Dieser Vorteil ist umso größer, je höher der Wert
des Grundstücks ist. Auch wenn nach dem Kauf der Immobilie
noch etwas Geld übrig bleiben soll – zum Beispiel für die Renovierung
oder einfach als Liquiditätsreserve – , kann es ein Vorteil
sein, den Grundstückspreis nicht zahlen zu müssen.
Dies ist einer der Gründe, warum das Erbbaurecht gerade eine
Renaissance erlebt. Allerdings geraten dabei die Begriffe oft
durcheinander: Noch immer wird Erbbaurecht häufig mit Erbpacht
gleichgesetzt – was falsch ist. Denn die Erbpacht ist ein
Instrument aus dem Mittelalter und seit Langem verboten. Der
Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. erklärt den Unterschied.
Das deutsche Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gilt seit 1919.
Es ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum an einem
Städte und Gemeinden vergeben wieder mehr Erbbaurechte, um die Bildung
von Wohneigentum zu ermöglichen und um Bodenspekulationen zu erschweren
Grundstück und dem Eigentum an der darauf stehenden Immobilie.
Wer also ein Erbbaurecht erwirbt, kauft kein Grundstück,
sondern das Recht, das Grundstück wie sein eigenes zu
nutzen und darauf zu bauen. Eigentümer des Gebäudes ist
dann der Erbbaurechtsnehmer. Für dieses Recht bezahlt er einen
Erbbauzins. Der Vorteil für den Erbbaurechtsgeber ist,
dass er das Grundstück behält und sich langfristige Einnahmen
sichert. Der Vorteil für den Erbbaurechtsnehmer besteht
darin, dass er sich das Geld für den Grundstückskauf spart.
Erbbaurechtsverträge laufen sehr lang – meist 60 bis 99 Jahre
– und Erbbaurechtsnehmer haben nahezu dieselben Rechte
wie Grundstückseigentümer.
Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist der Unterschied?
Die Erbpacht hingegen ist in Deutschland längst gesetzlich
verboten. Sie ist eine Form des mittelalterlichen Lehnswesens.
Damals zahlte der Erbpächter dem Grundeigentümer – oder
Lehnsherren – zunächst einen Preis für den Grund und Boden
sowie die darauf stehenden Gebäude. Diese konnte er
dann bewirtschaften und entrichtete dafür regelmäßig einen
Erbzins in Form von Naturalien oder Geld. Dabei gehörten
dem Pächter weder das Haus noch das Grundstück. Er hatte
zahlreiche Pflichten gegenüber dem Lehnsherrn und musste
das Lehen immer in einem guten Zustand halten. Andernfalls
konnte der Grundeigentümer es ihm wieder entziehen.
Irrtum 1: „Am Ende nehmen die mir das Haus weg.“
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Erbbaurechtsverträge haben meistens sehr lange Laufzeiten
von bis zu 99 Jahren. Dennoch haben viele Menschen Zweifel,
ob das Erbbaurecht für sie infrage kommt. Sie fürchten, dass
sie am Ende der Laufzeit mit leeren Händen dastehen könnten.
Das ist nicht der Fall. Denn das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)
gibt für das Ende des Erbbaurechts durch Ablauf der
Zeit klare Regelungen vor. Demnach hat der Erbbaurechtsausgeber
dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das
Haus oder die Häuser, die auf dem Grundstück stehen, zu
leisten. Die Höhe dieser Entschädigung und die Art der Zahlung
können im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. Üblicherweise
liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes des
Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs.
Doch häufig stellt sich die Frage nach einer Entschädigung
gar nicht. Denn: „In der Praxis werden sehr viele Erbbaurechte
verlängert. Schließlich haben die Grundstückseigentümer
ebenfalls ein Interesse an stabilen Verhältnissen und
langfristiger Planungssicherheit“, erklärt Matthias Nagel.
„Dann verbleibt das Haus weiterhin im Eigentum des Erbbauberechtigten
und das Erbbaurecht wird erneuert.“ Vorzeitige ➤
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Foto: Marcel Schauer - fotolia.com
Foto: Deutscher Erbbaurechtsverband, Thomas Damm
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