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RECHT I 0121
DR. ALEXANDER DÖRR
Rechtsanwalt bei MENOLD BEZLER
Im diesem Zusammenhang stellt sich für
Kommunen häufig die Frage, welche
rechtlichen Rahmenbedingungen bei
Grundstücksgeschäften gelten, die mit
derartigen Vorgaben verknüpft sind, insbesondere
ob hierdurch vergaberechtliche
Regelungen beachtet werden müssen.
WANN UNTERFÄLLT EINE
GRUNDSTÜCKSVERÄUSSERUNG
DEM VERGABERECHT
Die reine Veräußerung von Grundstücken
unterfällt nicht dem Vergaberecht. Etwas
anderes gilt nur dann, wenn mit der
Veräußerung gleichzeitig eine Beschaffung
durch die veräußernde Kommune einhergeht.
Gleiches gilt, wenn das Grundstücksgeschäft
als Erbbaurechtsvertrag
ausgestaltet ist.
Die vom EuGH im Urteil vom 25.03.2010
(C-451/08) hierfür festgelegten Voraussetzungen
sind mittlerweile auch einfachgesetzlich
in § 103 Abs. 3 S. 2 GWB
verankert.
Ein vergabepflichtiger Bauauftrag liegt
hiernach vor, wenn
1. die Bauleistung gemäß den vom
öffentlichen Auftraggeber genannten
Erfordernissen erbracht wird und
dieser einen entscheidenden Einfluss
auf Art und Planung der Bauleistung
hat und
2. die Bauleistung dem Auftraggeber
unmittelbar wirtschaftlich
zugutekommt.
Anhand dieser Merkmale hat die Rechtsprechung
in der Vergangenheit Fallgruppen
herausgearbeitet, anhand derer im
konkreten Einzelfall die Grundstücksveräußerung
auf ihre „Beschaffungsrelevanz“
zu überprüfen ist.
Die zentrale Voraussetzung des unmittelbaren
wirtschaftlichen Vorteils ist erfüllt,
wenn der Auftraggeber Eigentümer der
Bauleistung oder des Bauwerks wird oder
aufgrund eines sonstigen Rechtstitels
über das Gebäude verfügen kann. Ein
wirtschaftliches Interesse kann auch in
wirtschaftlichen Vorteilen, die der Auftraggeber
aus der Nutzung des Bauwerks
ziehen kann, in einer finanziellen Beteiligung
an der Erstellung des Bauwerks oder
in der Übernahme von Risiken für den Fall
des wirtschaftlichen Fehlschlags liegen.
Sofern die Kommune nur im Rahmen ihrer
bauordnungsrechtlichen Regelungszuständigkeit
handelt, ist diese Grenze noch nicht
überschritten. Verpflichtet sie den Investor
jedoch im Kaufvertrag, ein Bauwerk zu
errichten, das ihr unmittelbar wirtschaftlich
zugute kommt, ist darin eine Beschaffung
zu sehen. Dies wird regelmäßig bei der
Errichtung einer Kindertagesstätte, die
die Stadt anmieten möchte, der Fall sein;
ebenso bei öffentlichen oder Behördenparkplätzen.
Bei sogenannten „Belegungsrechten“
für Wohnungen kommt es auf
die Ausgestaltung des Einzelfalls an. Will
die Stadt über die Wohnungen für einen
langen Zeitraum wie über ihre eigenen
verfügen, dürfte der unmittelbare wirtschaftliche
Vorteil gegeben sein. Lässt sie
sich hingegen nur ein Vorschlagsrecht bei
der Mieterauswahl einräumen, fehlt dieser
wohl regelmäßig.
Der EuGH hat im oben genannten Urteil
darüber hinaus als dritte Voraussetzung
für das Vorliegen eines Bauauftrags
festgestellt, dass der Investor eine von der
Kommune einklagbare Bauverpflichtung
übernommen haben muss. Die Vereinbarung
eines Rückkaufs- oder Widerrufsrechts
für den Fall, dass das Grundstück
nicht oder nicht wie beabsichtigt bebaut
wird, stellt noch keine derartige Bauverpflichtung
dar. In vielen Konstellationen
wird eine Stadt daher ihre Ziele vertraglich
auch so verankern können, dass sie nicht
automatisch ins Vergaberecht „rutscht“.
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