Skript zur Vorlesung „Privates Baurecht“ - Universität zu Köln

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von 

Dr. Werner Langen 

Rechtsanwalt 

Skript zur Vorlesung 

„Privates Baurecht“ 

Wintersemester 2005/2006 

Universität zu Köln 

Teil III: 

Bauplanung 

Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln 

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TEIL III: BAUPLANUNG .................................................................................................................. 68 

1 PLANUNG VON BAULEISTUNGEN UND HOAI .................................................................................... 68 

1.1 Regelfall: Anwendbarkeit der HOAI – Ausnahmefälle .......................................................... 68 

1.1.1 Leistungsbezogene Anwendung der HOAI................................................................... 68 

1.1.2 Räumlicher Geltungsbereich der HOAI......................................................................... 70 

1.1.3 Anwendbarkeit der HOAI nur auf darin geregelte Leistungen der Architekten und 

Ingenieure.................................................................................................................... 70 

1.1.4 Baukostenabhängige Anwendbarkeit der HOAI............................................................ 71 

1.2 Planungsaufgaben der Architekten und Ingenieure gemäß HOAI ........................................ 73 

1.3 Aufteilung der Planung in Leistungsphasen......................................................................... 75 

1.3.1 Zielorientierte Leistungserbringung pro Leistungsphase ............................................... 75 

1.3.2 Nichterbringung von Grundleistungen trotz Beauftragung............................................. 76 

1.4 Die Sollvorgaben für die Planung: Grundlagenermittlung..................................................... 80 

1.5 Die reinen Planungsleistungsphasen................................................................................... 81 

1.5.1 Vorplanung .................................................................................................................. 81 

1.5.2 Entwurfsplanung.......................................................................................................... 83 

1.5.3 Genehmigungsplanung................................................................................................ 85 

1.5.4 Ausführungsplanung .................................................................................................... 85 

1.6 Die ausführungsorientierten Leistungsphasen ..................................................................... 87 

1.6.1 Vorbereitung der Vergabe............................................................................................ 87 

1.6.2 Mitwirkung bei der Vergabe.......................................................................................... 90 

1.6.3 Objektüberwachung..................................................................................................... 92 

1.6.4 Objektbetreuung und Dokumentation........................................................................... 95 

1.7 Die Kostenverantwortung des Objektplaners....................................................................... 95 

1.7.1 Kostenermittlungspflicht als Hauptleistungspflicht des Objektplaners............................ 95 

1.7.2 Ausnahmsweise Hinweispflicht des Objektplaners als Nebenleistungspflicht ................ 96 

1.7.3 Anforderungen an die Genauigkeit der einzelnen Kostenermittlungsarten gemäß 

DIN 276 ....................................................................................................................... 97 

1.7.4 Folgen der nicht, verspätet oder mangelhaft durchgeführten Kostenermittlung ............. 99 

1.7.4.1 Nicht erstellte Kostenermittlung ............................................................................... 99 

1.7.4.2 Verspätet erstellte Kostenermittlung....................................................................... 100 

1.7.4.3 Mangelhaft erstellte Kostenermittlung .................................................................... 101 

1.7.4.3.1 Nachbesserung und Minderung....................................................................... 101 

1.7.4.3.2 Schadensersatz .............................................................................................. 103 

1.7.5 Die „Kostengarantie“ des Objektplaners ..................................................................... 106 

1.7.6 Die „nachgereichte“ Kostenermittlung des Objektplaners............................................ 106 

1.7.7 Die Kostenermittlung als Grundlage des Honoraranspruchs....................................... 107 

2 DER ABSCHLUSS DES PLANUNGSVERTRAGES ............................................................................... 109 

2.1 Parteien des Planungsvertrages ....................................................................................... 109 

2.2 Form des Planungsvertrages ............................................................................................ 110 

2.2.1 Konkludente Beauftragung......................................................................................... 110 

2.2.2 Mündliche Beauftragung ............................................................................................ 111 

2.2.3 Schriftliche Beauftragung........................................................................................... 112 

2.3 Vorvertrag und stufenweise Beauftragung......................................................................... 113 

2.4 Planungswettbewerbe....................................................................................................... 114 

2.5 Kopplungsverbot............................................................................................................... 115

Teil III: Bauplanung 

1 Planung von Bauleistungen und HOAI 

1.1 Regelfall: Anwendbarkeit der HOAI – Ausnahmefälle 

194 Wie schon angesprochen, handelt es sich bei der HOAI um eine von der Bundesregierung 

erlassene und periodisch aktualisierte Rechtsverordnung, die im 

Rahmen ihres Anwendungsbereichs grundsätzlich zwingendes Preisrecht enthält. 

Zu Bedeutung und Anwendbarkeit der HOAI wird hier zusammengefasst: 

1.1.1 Leistungsbezogene Anwendung der HOAI 

195 Wie schon ausgeführt und durch die Grundsatzentscheidung des BGH vom 

22.05.1997 konkretisiert, 272 ist die HOAI grundsätzlich dann anwendbar, wenn auf 

der Basis eines entsprechenden Vertrages Architekten- oder Ingenieurleistungen 

entsprechend den in der HOAI geregelten Leistungsbildern und Leistungen 

erbracht werden, unabhängig davon, wer sie erbringt. Wird also beispielsweise 

eine Entwurfs- und Genehmigungsplanung im Sinne von § 15 Nr. 3 und 4 HOAI 

von einem Mitarbeiter des Bauamtes „nebenamtlich“ erstellt, so gelten hierfür die 

Bestimmungen der HOAI genauso, als wenn ein Ingenieurstudent eine statische 

Berechnung im Sinne von § 64 Nr. 3 oder 4 HOAI erstellt. 273 Auch das von einer 

deutschen Großbank angebotene „Baucontrolling“ unterliegt den Bestimmungen 

der HOAI, wenn sich hinter diesem Controlling inhaltlich Leistungen der Objektüberwachung 

im Sinne von § 15 Abs. 2 Nr. 8 HOAI verbergen. 274 Nur dann, wenn 

die Planungsleistungen im Sinne der HOAI hinter sonstigen Leistungen, insbesondere 

Bauleistungen, zurücktreten und gewissermaßen als „Neben- bzw. Vorleistungen“ 

zu anderen Hauptleistungen erbracht werden, greifen die Bestimmungen 

der HOAI nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 22.05.1997 nicht ein. 275 

196 Dennoch erscheint fraglich, ob die Nichtanwendbarkeit der HOAI in solchen Fällen 

einschränkungslos verallgemeinerungsfähig ist. Im Fall des Bauträgerkaufs 

mag man mit dem BGH davon ausgehen, dass die Planungsleistungen des Bauträgers 

im Verhältnis zu der Grundstücksübertragung einerseits sowie der - meist 

schlüsselfertigen - Bauleistung andererseits weit in den Hintergrund treten, gewissermaßen 

als eine wirtschaftlich relativ unbedeutende „Vorleistung“ der eigentlichen 

Bebauung. 276 Ähnliches mag gelten, wenn der Bauherr dem Generalunternehmer 

die Entwurfs- und Genehmigungsplanung sowie Leitdetails der Ausführungsplanung 

zur Verfügung stellt, sodass der Generalunternehmer neben den 

Bauleistungen „nur noch“ die fehlenden Teile der Ausführungsplanung - wenn ü- 

272 BauR 1997, 667 und BauR 1998, 193; dazu Anm. von Frey in BauR 1998, 815. 

273 So auch Locher u. a., § 1 Rdn. 11 ff., Hesse u. a., § 1 Rdn. 23. 

274 LG Berlin, IBR 2003, 89. 

275 BauR 1997, 667; anderer Auffassung beispielsweise Korbion u. a., § 1 Rdn. 29 m. w. N. 

276 Zur Unterscheidung von Planungsleistungen eines Architekten und eines GU vgl. auch OLG Koblenz, 

BauR 1998, 542. 

68

erhaupt - sowie die Leistungsphasen 6 ff. 277 zu erbringen hat. 

197 Übernimmt jedoch ein Totalüber- oder -unternehmer im Rahmen einer Leistungsbeschreibung 

mit Leistungsprogramm gemäß § 9 Nr. 10 bis 12 VOB/A neben 

der gesamten Bauabwicklung auch die komplette Planung, so besteht kein 

Grund, diesen „Planungsteil“ den Bestimmungen der HOAI zu entziehen. 278 Denn 

würde derselbe anfragende Bauherr einen Objektplaner für Gebäude (Architekten) 

zumindest mit den Leistungsphasen 1 bis 4 beauftragen, so wäre auf dessen 

Leistungen 279 die HOAI anwendbar. 

198 Die unterschiedliche Vergütung ein und derselben Leistung wird spätestens dann 

augenfällig, wenn Bau- und Planungsvertrag inhaltlich und räumlich getrennt werden, 

der Bauherr also mit dem Totalunternehmer oder -übernehmer einerseits einen 

separaten Bauvertrag und andererseits einen separaten Generalplanervertrag 

abschließt, mithin den Planungsteil bewusst von der Bauausführung trennt. 

Deshalb spricht alles dafür, dass die Bestimmungen der HOAI in solchen Fällen 

ihrem Sinn und Zweck nach zumindest dann Anwendung finden, wenn die Planungsleistungen 

eben nicht nur untergeordneter Teil einer insgesamt zu erbringenden 

Bau- oder Grundstücksverschaffungsleistung sind, sondern wenn sie neben 

diesen Leistungen einen selbstständigen, gewichtigen Teil der Gesamtleistung 

darstellen. Das ist um so eher der Fall, je umfangreicher die vom Auftragnehmer 

übernommenen Planungsverpflichtungen sind. 

199 Unrichtig erscheint deshalb auch die Entscheidung des OLG Köln vom 

10.12.1999. 280 Hiernach hatte ein Totalübernehmer zunächst einen separaten 

Planungsvertrag mit dem Bauherrn abgeschlossen. Die Honorarvereinbarung unterschritt 

unstreitig die Mindestsätze der HOAI. Bevor der angestrebte Totalübernehmervertrag 

zwecks schlüsselfertiger Erstellung des Objektes zustande kam, 

wurde die Zusammenarbeit der Parteien beendet. Der Vertrag blieb also, wie das 

OLG Köln es ausdrückte, „im Planungsstadium stecken“. 

Das OLG Köln führte aus, eine unzulässige Mindestsatzunterschreitung liege 

nicht vor, weil auf den Planungsvertrag die Bestimmungen der HOAI nicht anwendbar 

seien. Denn von den Parteien sei der Abschluss eines SF-Vertrages angestrebt 

gewesen, sodass es keine Rolle spiele, ob vor Abschluss des eigentlichen 

SF-Vertrages ein separater Planungsvertrag zustande gekommen sei. Nach 

den vom BGH in BauR 1997, 677 aufgestellten Grundsätzen sei auch auf diesen 

separaten Planungsvertrag vor Abschluss des eigentlichen SF-Vertrages die 

HOAI nicht anwendbar. 

Diese Entscheidung erscheint äußerst zweifelhaft, weil der gleiche Bauherr dann, 

wenn er einen „freiberuflichen“ Architekten mit der Planung beauftragt hätte, die 

HOAI hätte beachten müssen. Außerdem ist zu bedenken, dass auch der 

SF-Unternehmer dies tun muss, wenn er die Planung nicht durch eigene Mitarbeiter 

erstellen lässt, sondern einen freiberuflich tätigen Planer hinzuzieht. Weshalb 

dann der - noch dazu - separat abgeschlossene Planungsvertrag zwischen dem 

Bauherrn und dem SF-Unternehmer nicht der HOAI unterliegen soll, ist sehr fraglich. 

Es bleibt abzuwarten, wie sich die weitere Rechtsprechung zu diesem Themen- 

277 Also keine eigentlichen Planungsleistungen, sondern „Serviceleistungen“. 

278 So zutreffend Korbion u. a., § 1 Rdn. 29 m. w. N., anderer Auffassung Thode u. a, § 21 Rdn. 12 ff. 

279 Das Gleiche gilt natürlich auch für die entsprechenden Fachingenieurleistungen. 

280 BauR 2000, 910; siehe dagegen OLG Oldenburg, NZBau 2002, 283. 

69

komplex entwickeln wird. 

1.1.2 Räumlicher Geltungsbereich der HOAI 

200 Die Bestimmungen der HOAI gelten grundsätzlich, soweit Architekten- oder Ingenieurleistungen 

im Sinne der in der HOAI geregelten Leistungsbilder und sonstigen 

Leistungen im Inland erbracht werden. 281 Bei grenzüberschreitenden Vertragsbeziehungen 

ist wie folgt zu differenzieren: 

201 Soweit in Deutschland ansässige Architektur- und Ingenieurbüros entsprechende 

Architekten- oder Ingenieurleistungen im Ausland erbringen, gelten die Bestimmungen 

der HOAI nach zwar bestrittener, aber zutreffender Ansicht nicht, wenn 

nicht für solche Leistungen ausdrücklich die Geltung der HOAI vereinbart worden 

ist. 282 Umstritten ist die Anwendung der HOAI, soweit im Ausland ansässige Architekten 

oder Ingenieure in Deutschland Leistungen im Sinne der HOAI erbringen. 

Zutreffend muss hier danach unterschieden werden, ob der entsprechende 

Architekten- oder Ingenieurvertrag als solcher deutschem Recht unterliegt - dann 

auch „automatische“ Geltung der HOAI als deutsches Preisrecht 283 - oder ob auf 

diesen Vertrag (z. B. aufgrund einer ausdrücklich getroffenen Rechtswahl) ausländisches 

Recht Anwendung findet; dann gilt für diesen, ausländischem Recht 

unterliegenden Architekten- oder Ingenieurvertrag nicht das deutsche Preisrecht 

der HOAI. 284 

202 Haben die Vertragsparteien bei ausländischem Sitz des Planers keine Rechtswahl 

getroffen, so gelten die Kollisionsregeln aus Art. 28 EG BGB. Gemäß Art. 28 

Abs. 2 Satz 2 EG BGB gilt die Vermutung für das Recht des Staates, in dem sich 

die (Haupt-)Niederlassung befindet, von der aus die entsprechenden Leistungen 

erbracht werden. Das ist bei Architekten- oder Ingenieurleistungen der (ausländische) 

Sitz des entsprechenden Architekten oder Ingenieurs. 285 Art. 28 Abs. 5 

EG BGB, wonach die vorstehende Regelung nicht eingreift, wenn der Vertrag engere 

Bindungen mit einem anderen Staat aufweist, führt nicht zur Geltung deutschen 

Rechts, auch wenn Architekten- oder Ingenieurleistungen für einen deutschen 

Bauherrn und ein deutsches Bauvorhaben erbracht werden. 286 

Zur Vermeidung von Unklarheiten ist den Parteien bei Verträgen mit Auslandsberührung 

also dringend anzuraten, eine klare Rechtswahl deutschen (oder eben 

ausländischen) Rechts zu treffen und diese im Vertrag zu dokumentieren. 

1.1.3 Anwendbarkeit der HOAI nur auf darin geregelte Leistungen der 

Architekten und Ingenieure 

203 § 1 HOAI bestimmt, dass die Bestimmungen der HOAI nur für die Berechnungen 

der Entgelte für die Leistungen der Architekten und Ingenieure (Auftragnehmer) 

gelten, soweit diese Leistungen entweder durch die Leistungsbilder oder durch 

andere Bestimmungen der HOAI erfasst werden. 

281 Vgl. Korbion u. a., § 1 Rdn. 47; Locher u. a., § 1 Rdn. 18. 

282 Korbion u. a., a. a. O. 

283 Streitig, vgl. Thode u. a., § 21 Rdn. 20 f. m. w. N. 

284 Vgl. Thode, a. a. O. 

285 Für den Parallelfall des Bauvertrages vgl. BGH, BauR 1999, 677; ergänzend Locher u. a., § 1 Rdn. 18 

sowie Korbion u. a., § 1 Rdn. 47 jeweils m. w. N. 

286 So zutreffend Locher u. a., § 1 Rdn. 18 unter Hinweis auf BGH, BauR 1999, 677, wonach selbst bei einem 

Bauvertrag über ein deutsches Bauvorhaben keine engere Verbindung mit dem deutschen Staat im 

Sinne von Art. 28 Abs. 5 EG BGB angenommen worden ist. 

70

Die wichtigsten, von der HOAI erfassten Leistungsbilder haben wir bereits in 

Abb. 1 angesprochen. 

204 Soweit die Tätigkeit von Architekten oder Ingenieuren nicht durch entsprechende 

Leistungsbilder der HOAI geregelt ist, ist die HOAI gemäß § 1 dennoch anwendbar, 

soweit Architekten- oder Ingenieurleistungen von anderen Bestimmungen der 

HOAI erfasst werden. Als Beispiele hierfür seien genannt: 

• Die in Teil III, §§ 28 - 32 HOAI geregelten „Zusätzlichen Leistungen“ 

• Entwicklung und Herstellung von Fertigteilen; 

• rationalisierungswirksame Besondere Leistungen; 

• Projektsteuerung; 

• Winterbau; 

• die Erstellung von Gutachten gemäß § 33 HOAI; 

• die Erstellung von Wertermittlungen gemäß § 34 HOAI. 287 

205 Darüber hinaus gelten als von der HOAI erfasste Leistungen auch die Besonderen 

Leistungen im Sinne des § 2 Abs. 3 HOAI, und zwar nicht nur solche Besonderen 

Leistungen, die in den einzelnen Leistungsbildern bereits als solche gekennzeichnet 

sind, sondern auch weitere Besondere Leistungen, die in den Katalogen 

der einzelnen Leistungsbilder nicht ausdrücklich genannt werden, nach dem 

Sachzusammenhang aber als „Besondere Leistung“ einzustufen sind. 288 

206 Werden allerdings Besondere Leistungen im Sinne der HOAI nicht im Zusammenhang 

mit Grundleistungen übertragen, sondern isoliert beauftragt (z. B. die 

vorgezogene, isolierte Erstellung einer Bauvoranfrage oder einer Wirtschaftlichkeitsberechnung), 

so sind die Bestimmungen der HOAI auf die Honorierung einer 

solchen isolierten Besonderen Leistung nicht anwendbar. 289 Die HOAI ist auf 

Besondere Leistungen also nur dann anwendbar, wenn die Besonderen Leistungen 

entweder zusätzlich zu Grundleistungen (Zusätzliche Besondere Leistungen) 

oder anstelle einzelner Grundleistungen (so genannte Ersetzende Besondere 

Leistungen) beauftragt werden. 290 

Zusammenfassend lässt sich feststellen: Aufgrund der inzwischen erheblich erweiterten 

HOAI unterfallen die meisten Architekten- und Ingenieurleistungen für 

Bauwerke entweder einem Leistungsbild der HOAI oder aber sie sind sonst von 

Vorschriften der HOAI erfasst. Dennoch muss im Einzelfall jeweils geprüft werden, 

ob die infrage stehenden Leistungen, um deren Honorierung (und sonstige 

Abwicklung) es geht, von der HOAI erfasst werden oder nicht. 

1.1.4 Baukostenabhängige Anwendbarkeit der HOAI 

207 Die HOAI regelt die Abrechnung der für unsere Betrachtung wichtigsten Leistungsbilder 

• Objektplanung; 

• Tragwerksplanung; 

287 Zu diesem Komplex vgl. Korbion u. a., § 1 Rdn. 44; Locher u. a., § 1 Rdn. 2. 

288 So zutreffend Korbion u. a., § 1 Rdn. 45 m. w. N. 

289 Vgl. Locher u. a., § 2 Rdn. 17 m. N. 

290 BGH, BauR 1997, 1060 für eine isolierte vorgezogene Bauvoranfrage; ergänzend OLG Hamm, BauR 

1994, 797. 

71

• Technische Ausrüstung 

nach vier Komponenten. Maßgebend sind: 

• Die anrechenbaren Baukosten, deren Ermittlung sich nach DIN 276, Fassung 

April 1981 richtet (§ 10 Abs. 2 HOAI, § 52 Abs. 1 HOAI, § 62 Abs. 1 HOAI, § 68 

HOAI). 

• Sodann sind die Leistungen der einzelnen Leistungsbilder Honorarzonen zuzuordnen 

(§§ 11/12 HOAI, 53/54 HOAI, 63 sowie 71/72 HOAI). 

• Weiterhin kommt es darauf an, in welchem Umfang Leistungen beauftragt 

bzw. erbracht worden sind, also beispielsweise die Leistungsphasen 1 bis 4 

gemäß § 15 HOAI oder die entsprechenden Leistungsphasen anderer Leistungsbilder. 

• Das jeweils zulässige Mindest- und Höchsthonorar lässt sich sodann der Honorartafel 

des zugehörigen Leistungsbildes entnehmen, also beispielsweise in 

§ 16 für die Objektplanung von Gebäuden und raumbildenden Ausbauten, in 

§ 17 für die Objektplanung von Freianlagen, in § 56 für die Objektplanung von 

Ingenieurbauwerken usw. 

208 Diese Honorartafeln erfassen jedoch nur einen Ausschnitt der anrechenbaren 

Kosten der jeweiligen Bauleistungen. Soweit die anrechenbaren Baukosten unterhalb 

des Mindestbetrages der Honorartafel beginnen oder über die jeweiligen 

Höchstbeträge hinausgehen, gelten Sonderregelungen. Für die Hauptleistungsbilder 

gilt demgemäß: 

• Für das Leistungsbild „Objektplanung von Gebäuden und raumbildenden Ausbauten“ 

bestimmt § 16 Abs. 2 HOAI, dass das Honorar für Grundleistungen bei 

Gebäuden und raumbildenden Ausbauten, deren anrechenbare Kosten unter 

25.565,00 € liegen, als Pauschalhonorar oder als Zeithonorar nach § 6 HOAI 

berechnet werden kann, höchstens jedoch bis zu den in der Honorartafel bei 

anrechenbaren Kosten von 25.565,00 € festgesetzten Höchstsätzen. Als Mindestsätze 

gelten die Stundensätze nach § 6 Abs. 2 HOAI, höchstens jedoch die 

in der Honorartafel nach Abs. 1 für anrechenbare Kosten von 25.565,00 € festgesetzten 

Mindestsätze. 

• Wesentlich bedeutsamer für mittlere und größere Bauvorhaben ist die Bestimmung 

des § 16 Abs. 3 HOAI, wonach das Honorar für Gebäude und raumbildende 

Ausbauten, deren anrechenbare Kosten über 25.564.594,00 € liegen, 

frei vereinbart werden kann. Übersteigen die anrechenbaren Baukosten also 

den vorgenannten Betrag, so gelten die Bestimmungen der HOAI nicht. 291 Das 

Honorar kann (und sollte) frei vereinbart werden; zur Honorarberechnung, falls 

dennoch keine (wirksame) Honorarabsprache getroffen wurde, vgl. die Ausführungen 

bei Korbion u. a., § 16 Rdn. 9, Locher u. a., § 16 Rdn. 13 und Thode 

u. a., § 22 Rdn. 35. 

• Für Freianlagen gelten die vorstehenden Regelungen sinngemäß (§ 17 Abs. 2 

HOAI), soweit die anrechenbaren Kosten für Grundleistungen bei Freianlagen 

unter 20.452,00 € bzw. über 1.533.876,00 € liegen. 

• Für das Leistungsbild „Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen“ gelten gemäß 

§ 56 Abs. 3 HOAI die Bestimmungen des § 16 Abs. 2 und Abs. 3 HOAI sinngemäß; 

auch hier beginnt die Tabelle zu § 56 HOAI erst bei anrechenbaren 

291 So ausdrücklich Locher u. a., § 16 Rdn. 13; auch Korbion u. a., § 16 Rdn. 9. 

72

Baukosten in Höhe von 25.565,00 € und sie endet bei anrechenbaren Baukosten 

in Höhe von 25.564,594,00 €. 

• Auch für das Leistungsbild „Tragwerksplanung“ gelten die Bestimmungen des 

§ 16 Abs. 2 und Abs. 3 HOAI über § 65 Abs. 2 HOAI sinngemäß; hier beginnt 

die Honorartabelle zu § 65 Abs. 1 HOAI bei anrechenbaren Baukosten in Höhe 

von 10.226,00 € und sie endet bei solchen in Höhe von 15.338.756,00 €. 

• Das Gleiche gilt gemäß § 74 Abs. 2 HOAI auch für das Leistungsbild „Technische 

Ausrüstung“, wobei die Honorartabelle zu § 74 Abs. 1 HOAI bei anrechenbaren 

Baukosten in Höhe von 5.113,00 € beginnt und bei solchen in Höhe 

von 3.834.689,00 € endet. 

209 Zusammenfassend lässt sich sagen: Im „Normalfall“ sind zur Honorarermittlung 

die Bestimmungen der HOAI anwendbar. Dennoch muss im Einzelfall geprüft 

werden, ob die anrechenbaren Baukosten hinsichtlich des abzurechnenden Leistungsbildes 

ausnahmsweise so gering sind, dass bis zu den Tabellenwerten das 

Honorar frei vereinbart werden kann oder so hoch, dass grundsätzlich das Honorar 

frei vereinbart werden kann (und muss) und die Bestimmungen der HOAI mithin 

keine Anwendung finden. 

Dennoch kommt es auch in solchen Fällen nicht selten vor, dass die Parteien im 

Übrigen, also außerhalb der freien Honorarvereinbarung, die Bestimmungen der 

HOAI dem Vertrag zugrunde legen, sodass in solchen Fällen die Bestimmungen 

der HOAI qua freiwilliger Vereinbarung der Parteien zur Anwendung kommen. 292 

1.2 Planungsaufgaben der Architekten und Ingenieure gemäß HOAI 

210 Wir haben schon besprochen, dass das, was früher alles zur Aufgabe des Baumeisters 

gehörte, heutzutage bei der konventionellen Baudurchführung von verschiedenen 

Planern, denen in der HOAI jeweils ein Leistungsbild zugeordnet ist, 

unter Führung des Objektplaners erbracht wird. Planung von Bauvorhaben beinhaltet 

also eine temporär begrenzte Kooperation von Architekten und Fachingenieuren 

der verschiedenen Leistungsbilder aus verschiedenen Organisationen 

(Firmen). 

Die den einzelnen Leistungsbildern zuzuordnenden Architekten und Fachingenieure 

erarbeiten jeweils (Planungs-)Einzelergebnisse; genaugenommen jeweils 

pro Leistungsphase. 293 Wir wollen dieses Zusammenwirken der einzelnen Leistungsbilder 

innerhalb einer Leistungsphase als die „horizontale, kooperative Dimension“ 

der Planung bezeichnen. 

Welche Einzelergebnisse pro Leistungsbild zu erbringen sind, kann der jeweiligen 

Leistungsbilddetaillierung in der HOAI (z. B. § 15 Abs. 2 HOAI für den Objektplaner 

für Gebäude) entnommen werden. Dabei ist zu trennen zwischen Grundleistungen 

und Besonderen Leistungen, § 2 Abs. 1 HOAI. 

211 Gemäß § 2 Abs. 2 HOAI umfassen Grundleistungen die Leistungen, die zur ordnungsgemäßen 

Erfüllung eines Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind. 

Sachlich zusammengehörige Grundleistungen sind hiernach zu jeweils einer in 

292 Beispielsweise zur Abrechnung von Besonderen Leistungen gemäß § 5 Abs. 4 HOAI, zur Abrechnung 

von Zeithonorar gemäß § 6 HOAI, von Nebenkosten gemäß § 7 HOAI usw. 

293 Der Begriff Leistungsphase wird nachfolgend näher erläutert. 

73

sich abgeschlossenen Leistungsphase zusammengefasst. Die Grundleistungen 

werden durch die in der HOAI pro Leistungsbild ausgewiesenen Honorare entsprechend 

den dort geltenden Tabellen vergütet. 294 

212 Besondere Leistungen können gemäß § 2 Abs. 3 HOAI zu den Grundleistungen 

hinzu- oder an deren Stelle treten, wenn besondere Anforderungen an die Ausführung 

des Auftrages gestellt werden, die über die allgemeinen Leistungen hinausgehen 

oder diese ändern. Diese Besonderen Leistungen sind in den Leistungsbildern 

der HOAI nicht abschließend aufgeführt. Sie können gemäß § 2 

Abs. 3 Satz 3 HOAI auch in anderen Leistungsbildern oder Leistungsphasen vereinbart 

werden, in denen sie nicht aufgeführt sind, soweit die Besonderen Leistungen 

dort nicht als Grundleistung dargestellt sind. 

Die HOAI unterscheidet also zwischen Besonderen Leistungen, die zu Grundleistungen 

hinzutreten (so genannte Zusätzliche Besondere Leistungen), und Besonderen 

Leistungen, die Grundleistungen ersetzen (so genannte Ersetzende Besondere 

Leistungen). 

213 Für Zusätzliche Besondere Leistungen ist die Honorarbestimmung des § 5 

Abs. 4 HOAI zu beachten, wonach für solche Zusätzlichen Besonderen Leistungen 

ein Honorar nur berechnet werden darf, wenn die Leistungen im Verhältnis zu 

den Grundleistungen einen nicht unwesentlichen Arbeits- und Zeitaufwand verursachen 

und das Honorar schriftlich vereinbart worden ist. Das Honorar für Zusätzliche 

Besondere Leistungen muss in angemessenem Verhältnis zu dem Honorar 

für die Grundleistungen stehen, mit der die Besondere Leistung nach Art 

und Umfang vergleichbar ist. Ist diese Vergleichbarkeit nicht gegeben, so muss 

die zusätzliche Besondere Leistung als Zeithonorar nach § 6 HOAI berechnet 

werden. 

214 Ersetzende Besondere Leistungen sind gemäß § 5 Abs. 5 HOAI in der Form zu 

berechnen, dass das Honorar der ersetzten Grundleistung entspricht. Eine solche 

Ersetzende Besondere Leistung liegt beispielsweise in der Leistungsphase 6 des 

§ 15 HOAI vor, wenn der Auftraggeber das Bauvorhaben nicht in konventioneller 

Bauabwicklung mit Einzelvergabe, sondern durch das Aufstellen einer Leistungsbeschreibung 

mit Leistungsprogramm unter Bezugnahme auf ein Baubuch / 

Raumbuch ausschreiben will, sodass die Grundleistungen „Ermitteln und Zusammenstellen 

von Mengen“ usw. entfallen und stattdessen von dem ausschreibenden 

Architekten oder Ingenieur eine zielorientierte (programmatische) Leistungsvorgabe 

(oft auch als Funktionalausschreibung bezeichnet) gefertigt wird. 

215 Das Fortschreiten der Planung (Grundleistungen und/oder Besondere Leistungen) 

über die Leistungsphasen hinweg wollen wir als die „vertikale konkretisierende 

Dimension“ der Planung bezeichnen. Bei ihr geht es darum, dass die Planung - 

also das Zusammenwirken der einzelnen Leistungsbilder - vom Globalen ins Detaillierte 

strebt, also von den Vorgaben für das zu Planende bis hin zur handwerkerorientierten 

Ausführungsanweisung. Die vertikale Dimension der Planung beinhaltet 

also die Konkretisierung der Planung über die Leistungsphasen hinweg. 

294 Ob jeweils pro Leistungsbild alle in der HOAI aufgeführten Einzelleistungen und Einzelergebnisse erbracht 

werden müssen, behandeln wir später. 

74

1.3 Aufteilung der Planung in Leistungsphasen 

1.3.1 Zielorientierte Leistungserbringung pro Leistungsphase 

216 Das Gesamtplanungsziel besteht in der Vorbereitung und Durchführung eines 

bestimmten Bauvorhabens in jeweiliger Abstimmung mit den Vorgaben des Bauherrn 

/ Auftraggebers für Formgebung, Qualität, Termine und Kosten. Dieses Gesamtplanungsziel 

wird entsprechend den Vorgaben der HOAI in einzelne Planungs- 

bzw. Arbeitsziele - denen der einzelnen Leistungsphasen - aufgeteilt. Unter 

Leistungsphase versteht man dabei die kleinste, von der HOAI der Höhe 

nach bewertete Planungseinheit, die durch das jeweils angestrebte, erfolgsorientierte 

Arbeitsziel gekennzeichnet wird, welches der jeweilige Planer erreichen 

muss. 295 

Da die einzelnen Planer der für das Bauvorhaben erforderlichen Leistungsbilder in 

den einzelnen Leistungsphasen „Hand in Hand“ zu arbeiten haben, muss ihr abgestimmtes 

Tun auch zu einem (Gesamt-)Leistungsziel pro Leistungsphase führen. 

Deshalb haben diejenigen Leistungsbilder, die das jeweils zu erreichende 

Gesamtziel pro Leistungsphase 296 im Wesentlichen bestimmen und die im Regelfall 

bei den meisten Bauplanungen tätig werden müssen (also die Leistungsbilder 

Objektplanung, Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung), auch die gleichen 

Leistungsphasen. Anders ausgedrückt: Diese Leistungsbilder haben ihre 

Planungstätigkeit „im Gleichschritt“ ab der globalen Planungsvorgabe bis zur detaillierten 

Ausführungsvorgabe nicht individuell, sondern im Rahmen ihrer Fachkompetenz 

aufeinander abgestimmt zum Planungsganzen und im Hinblick auf 

das anstehende konkrete Bauvorhaben zu erbringen. 

217 Während diese wesentlichen Leistungsbilder in jeweils neun Leistungsphasen 

aufgeteilt sind, umfassen die restlichen Leistungsbilder, wie Thermische Bauphysik, 

Schallschutz und Raumakustik usw., weniger als neun Leistungsphasen. Sie 

sind in der Regel auch auf die Leistungsphasen der Objektplanung abgestimmt, 

jedoch nicht in der Kodierung und Bezeichnung dieser Leistungsphasen. Abb. 3 

zeigt die Zuordnung der Leistungsphasen dieser „sekundären“ Leistungsbilder zu 

den Leistungsphasen der Objektplanung. 

218 Den Abschluss einer Leistungsphase müssen die einzelnen Leistungsbilder gemeinsam 

und im Ergebnis aufeinander abgestimmt erreichen. Dies ergibt sich 

unmittelbar aus dem Text der HOAI. So gehört es zu den wichtigen Grundleistungen 

der Leistungsphasen 2 und 3 der Objektplanung, dass die Leistungen anderer 

an der Planung fachlich Beteiligter integriert werden. Zur Grundleistung der 

Leistungsphase 4 Objektplanung gehört die „Verwendung der Beiträge anderer an 

der Planung fachlich Beteiligter“; zur Leistungsphase 5 der Objektplanung zählt 

u. a. die Erarbeitung der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten 

und die Integration ihrer Beiträge bis zur ausführungsreifen Lösung. 

Welche Einzelleistungen (Einzelergebnisse) im Allgemeinen zur ordnungsgemäßen 

Leistungserbringung für eine Leistungsphase gehören, ergibt sich - pro Leistungsbild 

- aus der Auflistung der zugehörigen Grundleistungen in § 2 Abs. 2 

HOAI. Als Beispiel wird für die Objektplanung von Gebäuden auf § 15 Abs. 2 

HOAI verwiesen. 

295 Vgl. Korbion u. a., § 2 Rdn. 8; Pott u. a., § 2 Rdn. 4. 

296 Vgl. Schiffers, Bauabwicklung S. 332 

75

Die Aufzählung der jeweiligen Einzelergebnisse, die gemäß HOAI zu den Grundleistungen 

einer Leistungsphase eines Leistungsbildes gehören, ist abschließend. 

297 Die abschließende (enumerative) Aufzählung der zu den einzelnen Leistungsphasen 

gehörenden Grundleistungen in der HOAI ist jedoch nur honorarrechtlicher 

Natur und darf nicht missverstanden werden. Wenn der Auftraggeber 

und der Planer also beispielsweise für die Erbringung der Grundleistungen der 

Leistungsphasen 1 bis 4 des § 15 Abs. 2 HOAI ein bestimmtes Honorar vereinbaren, 

so kann der Auftraggeber für das bestimmte Honorar eben nur die Erbringung 

der in den einzelnen Leistungsphasen geregelten Grundleistungen verlangen, 

mehr nicht. 

219 Wie der BGH jedoch durch Urteil vom 24.10.1996 klargestellt hat, kann der Objektplaner 

im Rahmen des von ihm geschuldeten Erfolges durchaus verpflichtet 

sein, über die Grundleistungen hinausgehende Leistungen (z. B. Besondere Leistungen) 

zu erbringen, wenn ohne diese Zusätzlichen Besonderen Leistungen der 

angestrebte Leistungserfolg (z. B. die Baugenehmigung) nicht erreicht werden 

kann. 298 Die abschließende Aufzählung der Grundleistungen in den einzelnen 

Leistungsphasen bedeutet also lediglich, dass honorarrechtlich die jeweiligen 

Mindest- und Höchstsätze der HOAI nur für die entsprechenden Grundleistungen 

gelten. Sie bedeutet nicht, dass der jeweilige Planer nicht darüber hinaus Leistungen 

vertragsrechtlich schuldet, die zur Erreichung des jeweils vereinbarten Erfolges 

zusätzlich erforderlich werden, dann aber - beispielsweise gemäß § 5 Abs. 4 

und 5 HOAI - zusätzlich honoriert werden müssen. 

Nur am Rande: Die Auflistung der jeweiligen, unter den Besonderen Leistungen 

aufgezählten Einzelleistungen ist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 HOAI nicht abschließend, 

sondern richtet sich nur nach allgemeinen Erfahrungen. 

1.3.2 Nichterbringung von Grundleistungen trotz Beauftragung 

220 Wir haben oben festgehalten, dass ein Planer vertragsrechtlich auch zur Erbringung 

solcher Leistungen verpflichtet sein kann, die in den Grundleistungen und 

Besonderen Leistungen der HOAI nicht genannt, zur Zielerreichung der einzelnen 

Leistungsphase jedoch erforderlich sind. 

Häufig tritt aber auch der umgekehrte Fall ein: Der Auftraggeber beauftragt den 

Planer mit der Erbringung sämtlicher Grundleistungen, beispielsweise der Leistungsphasen 

1 bis 4 gemäß § 15 HOAI, ohne dass sämtliche Grundleistungen zur 

Erreichung des Planungsziels in den einzelnen Phasen tatsächlich erbracht werden 

müssen. 

Weiß der Auftraggeber im Vorhinein, welche Grundleistungen beispielsweise 

ganz oder teilweise nicht erbracht werden müssen, so kann er gemäß § 5 Abs. 2 

HOAI zunächst den Auftrag auf die Grundleistungen derjenigen Leistungsphasen 

beschränken, die nach den speziellen Objektanforderungen ausreichend sind. 

In diesem Fall darf der Planer gemäß § 5 Abs. 2 HOAI nur anteiliges Honorar 

(entsprechend dem übertragenen Leistungsumfang zum gesamten Leistungsumfang 

der einzelnen Phase) berechnen. Das Gleiche gilt, wenn wesentliche Teile 

von Grundleistungen dem Auftragnehmer nicht übertragen werden, wobei jedoch 

ein zusätzlicher Koordinierungs- und Einarbeitungsaufwand zu berücksichtigen 

297 Vgl. Korbion u. a., § 2 Rdn. 6; Locher u. a., § 2 Rdn. 3; Pott u. a., § 2 Rdn. 3 a. 

298 BGH, BauR 1997, 154. 

76

ist, § 5 Abs. 2 Satz 2 und 3 HOAI. 299 

221 Überträgt der Auftraggeber dem Planer jedoch die Grundleistungen einer (oder 

mehrerer) Leistungsphase(n) uneingeschränkt, führt aber der beauftragte Planer 

einzelne Grundleistungen nicht aus, z. B. weil diese im konkreten Fall nicht erforderlich 

waren, so ist die honorarrechtliche Handhabung streitig. 

Teilweise wird lediglich auf die Erfolgsbezogenheit des Planungsvertrages als 

Werkvertrag abgestellt mit der Konsequenz, dass die Nichterbringung beauftragter 

Grundleistungen nicht zu einer Honorarkürzung führe, wenn der Erfolg des 

Planungsvertrages insgesamt eingetreten sei. 300 Führe die Nichterbringung von 

Grundleistungen (oder von Teilen davon) hingegen zu einem Mangel der Planungsleistung, 

so könne der Auftraggeber im Rahmen des Gewährleistungsrechtes 

Abzüge für das Weglassen einzelner Leistungen bzw. Teilleistungen vornehmen. 

301 

Nach anderer Auffassung kommt es nicht auf den Eintritt des (Teil-)Erfolges oder 

auf gewährleistungsrechtliche Konsequenzen an, sondern darauf, ob die weggelassene 

(Teil-)Leistung als zentrale bzw. wesentliche Leistung anzusehen sei, 

dann Honorarabzug, oder aber als unwesentliche Leistung, dann kein Honorarabzug. 

302 

222 Die überwiegend ergebnisorientierte Argumentation der herrschenden Auffassung 

überzeugt trotz der im Einzelfall vorgenommenen Differenzierung (kein Honorarabzug 

bei Nichterbringung nicht erforderlicher beauftragter Grundleistungen, Honorarabzug 

bei Nichterbringung zentraler Grundleistungen oder Mangelhaftigkeit 

der Architektenleistung durch das Weglassen einzelner Grundleistungen) letztlich 

nicht. Ihr liegt die zumindest im Grundsatz nebulöse Vorstellung zugrunde, dass 

der Planer (d. h. der Architekt, aber auch der Fachingenieur?) nur einen - wie 

auch immer definierten - Erfolg bzw. entsprechende Teilerfolge in den einzelnen 

Leistungsphasen zu erbringen habe. Trete der Erfolg ein, dann sei als Konsequenz 

des eingetretenen Erfolges auch das Honorar (ungeschmälert) zu zahlen; 

einzige Ausnahme sei die Nichterbringung „wesentlicher“ oder „zentraler“ Grundleistungen, 

bei deren Weglassen es „ungerecht“ wäre, dem Planer gleichwohl das 

uneingeschränkte Honorar zuzubilligen. 

223 Richtig erscheint demgegenüber, auf das zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte 

Äquivalenzverhältnis abzustellen, also auf die Frage, für welche Leistungen 

des Planers die Parteien welche Gegenleistung - HOAI-konform - vereinbart 

haben. Methodisch ist also zunächst zu prüfen, zu welchen Leistungen der 

Auftragnehmer des Planungsvertrages sich gegenüber dem Auftraggeber verpflichtet 

hat und welche Gegenleistung (Honorar) die Parteien hierfür pro Teilleistung, 

pro Leistungsphase oder insgesamt vereinbart haben. Die Tatsache, dass 

auf der Vergütungsseite regelmäßig ein Pauschalhonorar vereinbart worden ist, 303 

bedeutet dabei - wie auch sonst im Bauvertragsrecht - nicht, dass damit auch die 

299 Zur Berechnung verweisen wir auf die „Tabelle zur Bewertung von Teilgrundleistungen“, abgedruckt bei 

Locher u. a., Anh. 4, aus der die allgemein anerkannten Honoraranteile für die Einzelleistungen der 

Grundleistung pro Leistungsphase und Leistungsbild ersichtlich sind. 

300 OLG Düsseldorf, BauR 1982, 597; KG DAB 1990, 754; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 454; Löffelmann/Fleischmann, 

Rdn. 684 m. w. N. 

301 OLG Hamm, BauR 1998, 819; Kniffka, BauR 1996, 773 und FS Vygen 1999, 20 ff.; ähnlich auch Korbion 

u. a., § 5, Rdn. 23. 

302 Wohl inzwischen herrschende Auffassung, vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1990, 522; OLG Celle, BauR 1991, 

371; OLG Karlsruhe, BauR 1993, 109; OLG Düsseldorf, BauR 1994, 133; OLG Hamm, BauR 1994, 793; 

OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 835; OLG Düsseldorf, BauR 2000, 290; Locher u. a., § 5 Rdn. 17. 

303 Dazu Lederer, Rdn. 20. 

77

Leistungsseite, also Quantität und Qualität der vom Planer zu erbringenden Leistungen, 

inhaltlich vage und/oder pauschal geregelt ist. Konkret bedeutet das: 

224 Haben die Parteien Art und Umfang der vom Planer zu erbringenden Leistungen 

detailliert nach Art eines „Leistungsverzeichnisses“ beschrieben, so ist der Planer 

vertragsgemäß zur Erbringung dieser detailliert beschriebenen Leistungen 

verpflichtet. Hierfür soll er das - entweder pro Teilleistung als Teilpauschale oder 

aber insgesamt als Pauschale - vereinbarte Honorar erhalten. Erbringt der Planer 

vereinbarte Leistungen ganz oder teilweise nicht, so entspricht es dem vereinbarten 

Äquivalenzverhältnis, als Konsequenz der nicht erbrachten Leistung auch das 

vereinbarte Honorar anteilig zu kürzen. 304 Liegt eine Leistungsbeschreibung des 

Planungsvertrages mit detailliertem Leistungsvorgaben vor, so führt die Nichterbringung 

von (Teil-)Leistungen also auch zu einer entsprechenden Honorarkürzung 

- analog der Regelung bei Bauausführungsverträgen, bei denen die Nichterbringung 

beauftragter Teilleistungen im Rahmen eines Detail-Pauschalvertrages 

ebenfalls zu einer anteiligen Kürzung der vereinbarten Gesamtpauschale 

führt. 305 Dabei kommt es auch nicht darauf an, aus welchem 

Grund die beauftragte (Teil-)Leistung nicht erbracht worden ist, ob diese also beispielsweise 

schlichtweg nicht erforderlich war 306 oder ob der Auftraggeber die 

entsprechende (Teil-)Leistung aus dem Auftrag „herausgenommen“, also teilgekündigt, 

hat. 307 In beiden Fällen richten sich die vergütungsrechtlichen Folgen 

nach § 649 Satz 2 BGB, d. h., sowohl bei ausdrücklicher (Teil-)Kündigung als 

auch bei still-schweigender (Teil-)Kündigung (nämlich der Nichterbringung von 

(Teil-)Leistungen mangels Notwendigkeit) steht dem Planer auch für die entsprechende 

(Teil-)Leistung das vereinbarte, anteilige Honorar zu, jedoch abzüglich ersparter 

Aufwendungen. 308 

Sind die vom Planer zu erbringenden Leistungen also detailliert definiert, so führt 

die Nichterbringung der Teilleistungen - mit oder ohne (ausdrücklicher) Kündigung 

- zu einer Honorarkürzung gemäß § 649 Satz 2 BGB, d. h., der Planer muss 

sich die für die entsprechende Teilleistung kalkulierte und aufgrund der Nichterbringung 

ersparte Aufwendung anrechnen lassen. Ansonsten steht ihm auch 

hierfür die vereinbarte Vergütung zu. 

225 Häufig werden die vom Planer zu erbringenden Leistungen jedoch nicht ausdrücklich 

und detailliert beschrieben, sondern letztlich nur durch die Bezugnahme auf 

die entsprechenden Grundleistungen der HOAI geregelt. 

Beispiel: Der Auftraggeber beauftragt den Planer mit der Erbringung der Grundleistungen 

entsprechend den Leistungsphasen 1 bis 8 gemäß § 15 HOAI. Das 

Honorar wird pauschal vereinbart. 

Hier muss zunächst durch Auslegung das so genannte Planungssoll ermittelt, 

also geklärt werden, ob der Planer durch die pauschale Bezugnahme auf die 

HOAI tatsächlich zur Erbringung aller in der HOAI erwähnten Grundleistungen 

verpflichtet sein soll - dann entsprächen die Grundleistungen der HOAI einem 

„Musterleistungsverzeichnis“ - oder ob sich der vom Planer geschuldete Leis- 

304 Vgl. Lederer, a. a. O. 

305 Vgl. Kniffka, FS Vygen, S. 20, 25; ergänzend Lederer, Rdn. 19. 

306 Beispiel: Die ursprünglich als notwendig erachtete Vorverhandlung mit der Genehmigungsbehörde über 

die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens entfällt, weil die Genehmigungsfähigkeit bereits im Rahmen 

einer Bauvoranfrage verbindlich geklärt worden ist. 

307 Beispiel: Der Auftraggeber teilt dem Planer mit, dass eine beauftragte (Teil-)Leistung nicht vom Planer, 

sondern von einem Dritten oder gar nicht erbracht werden soll. 

308 Vgl. Lederer, Rdn. 23. 

78

tungsumfang einzelfallabhängig nach den konkreten Objekterfordernissen richtet - 

dann liegt dem Planervertrag durch die Bezugnahme auf die HOAI letztlich kein 

Leistungsverzeichnis, sondern eine zumindest teilweise zielorientierte Leistungsbeschreibung 

zugrunde. 309 Liegen keine konkreten gegensätzlichen Anhaltspunkte 

vor, so wird die Auslegung dieses „Standardfalls“ typischerweise zu 

einer zielorientierten Leistungsbeschreibung mit allenfalls typisierter Detaillierung 

führen, d. h., der Planer ist nur zu den (Teil-)Leistungen verpflichtet, die - pro Leistungsphase 

- zur Erreichung des vereinbarten Erfolges erforderlich sind und darüber 

hinaus (typisierte Detaillierung!) zu den Leistungen, die typischerweise vom 

Auftraggeber im Rahmen der Planung erwartet werden wie beispielsweise die 

Kostenschätzung im Rahmen der Leistungsphase 2 und die Kostenberechnung 

im Rahmen der Leistungsphase 3 gemäß § 15 HOAI. In diesem Fall spielt der 

Begriff der „zentralen“ bzw. „wesentlichen“ Leistungen also doch wieder eine Rolle, 

weil es sich hierbei um diejenigen Leistungen handelt, die der Planer trotz der 

zielorientierten Leistungsbeschreibung als detaillierte Teilleistungen auf jeden Fall 

schuldet, wenn sie nicht ausdrücklich aus dem Vertrag herausgenommen worden 

sind. Erbringt der Planer diese „zentralen“ bzw. „wesentlichen“ Teilleistungen 

nicht, so führt die Nichterbringung dieser - wegen der insoweit vorliegenden Detailbeschreibung 

- geschuldeten Teilleistung zu einer Honorarkürzung gemäß 

§ 649 Satz 2 BGB, und zwar auch dann, wenn der eigentliche „Planungserfolg“, 

also beispielsweise die Baugenehmigung und die Budgeteinhaltung, erreicht werden. 

310 

Der BGH hat in einer grundlegenden Entscheidung vom 24.06.2004 311 eine im 

Ergebnis differenzierte, dogmatisch allerdings nicht unbedingt überzeugende Meinung 

vertreten. Erbringe der Architekt eine vertraglich geschuldete Leistung teilweise 

nicht, dann entfalle der Honoraranspruch des Architekten ganz oder teilweise 

nur dann, wenn der Tatbestand einer Regelung des allgemeinen Leistungsstörungsrechts 

des BGB oder des werkvertraglichen Gewährleistungsrechts 

erfüllt sei, die den Verlust oder die Minderung der Honorarforderung als Rechtsfolge 

vorsehe. Der vom Architekten geschuldete Gesamterfolg sei im Regelfall 

nicht darauf beschränkt, dass er die Aufgaben wahrnehme, die für die mangelfreie 

Errichtung des Bauwerks erforderlich seien. Umfang und Inhalt der geschuldeten 

Leistungen des Architekten seien, soweit einzelne Leistungen des Architekten, die 

für den Geschuldeten erforderlich seien, nicht als selbständige Teilerfolge vereinbart 

worden seien, durch Auslegung zu ermitteln. Eine an die Leistungsphasen 

des § 15 HOAI orientierte vertragliche Vereinbarung begründe im Regelfall, dass 

der Architekt die vereinbarten Arbeitsschritte als Teilerfolge des geschuldeten 

Gesamterfolges schulde. 

In dieser wichtigen Grundsatzentscheidung knüpft der BGH also einerseits nicht 

pauschal an die Erfolgsbezogenheit der vom Architekten (bzw. Ingenieur) geschuldeten 

Planungstätigkeit an, sondern differenziert durchaus zwischen den - 

erforderlichenfalls durch Auslegung zu ermittelnden - geschuldeten Teilerfolgen 

innerhalb der einzelnen Leistungsphasen. Erbringt der Architekt (bzw. Ingenieur) 

aber eine geschuldete (Teil-)Leistung nicht, so will der BGH eine an die Nichterbringung 

geknüpfte Honorarkürzung nur dann vornehmen, wenn dies nach dem 

allgemeinen Leistungsstörungsrecht des BGB bzw. dem (speziellen) Gewährleis- 

309 So zutreffend Lederer, Rdn. 17. 

310 Eine Aufzählung der typischen zentralen bzw. wesentlichen Leistungen enthält die Kommentierung von 

Locher u. a., § 5, Rdn. 21. 

311 BGH VII. ZR 259/02, NZBau 2004, 509. 

79

tungsrecht des Werkvertrages möglich ist 312 . Der dogmatische Ansatz des BGH 

erscheint kompliziert, weil die Nichterbringung einer geschuldeten (Teil-)Leistung 

nicht automatisch als Leistungsstörung oder Mangel im Sinne der §§ 634 ff. BGB 

anzusehen ist, aber dennoch als Störung des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses 

gemäß § 649 Satz 2 BGB eine - anteilige - Honorarkürzung erfordert. 

226 Zusammengefasst sind wir deshalb - mit dem BGH 313 - der Auffassung, dass die 

honorarrechtliche Behandlung von beauftragten, jedoch nicht ausgeführten 

Grundleistungen kein HOAI-Problem darstellt, sondern ein allgemeines werkvertragliches 

Problem, das auch nach werkvertraglichen, synallagmatischen 

Grundsätzen zu lösen ist. Es kommt immer darauf an, ob der Auftragnehmer des 

Planungsvertrages nach der dem Vertrag zugrunde liegenden Leistungsbeschreibung 

erforderlichenfalls nach Auslegung des Vertrages zur Erbringung der konkreten 

(Teil-)Leistung verpflichtet war, die im Einzelfall nicht erbracht worden ist. 

Ist dies zu bejahen, dann führt die Nichterbringung der entsprechenden Leistung 

auch zu einer Honorarkürzung gemäß § 649 Satz 2 BGB, d. h., dem Planer steht 

das vereinbarte (anteilige) Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen zu. 

Besteht die Leistungsbeschreibung des Vertrages in einer Bezugnahme auf die in 

der HOAI definierten Grundleistungen, so liegt in Wahrheit eine ziel-orientierte 

Leistungsbeschreibung mit teilweiser (typisierter) Leistungsdetaillierung durch die 

so genannten zentralen bzw. wesentlichen Leistungspflichten des Planers vor. 

Werden diese zentralen bzw. wesentlichen Leistungen ohne Beeinträchtigung des 

Erfolges nicht erbracht, so ist entsprechend § 649 Satz 2 BGB eine Honorarkürzung 

gerechtfertigt. Werden nicht zentrale bzw. wesentliche Grundleistungen 

nicht erbracht, so bleibt das Honorar unverändert. 

1.4 Die Sollvorgaben für die Planung: Grundlagenermittlung 

227 Bevor jemand für einen anderen eine Leistung erbringen kann, muss er wissen, 

was er überhaupt (mit welchem Ziel) leisten soll. Der Bauherr / Auftraggeber eines 

Bauvorhabens muss dementsprechend den Planern (Architekten und Ingenieuren) 

vorgeben, 

• was 

• wo 

• unter welchen nutzungsfunktionalen, ästhetischen und sonstigen Anforderungen 

• mit welchem Mitteleinsatz geplant (und gebaut) werden soll. 

Die Festlegung der Planungsvorgaben ist deshalb eine originäre Bauherrenaufgabe. 

228 Der Vorläufer der HOAI, die GOA, ging noch als selbstverständlich von dieser 

originären Bauherrenaufgabe aus; im Leistungskatalog des § 19 GOA fehlte die 

Grundlagenermittlung als Leistung des Objektplaners vollständig. 314 Schon unter 

Geltung der GOA kristallisierte sich jedoch immer mehr heraus, dass viele Bauherren 

aufgrund unzureichender Fachkenntnisse einerseits sowie immer komple- 

312 Im konkreten Fall: Vergütungsminderung gemäß § 634 BGB wegen der Nichterbringung der vom Architekten 

geschuldeten Teilleistungen „Zusammenstellung der Vorplanungsergebnisse“. 

313 BGH, a. a. O. 

314 Vgl. dazu auch Korbion u. a., § 15 Rdn. 31; Pott u. a., § 15 Rdn. 7. 

80

xer werdender Planungsanforderungen andererseits nicht in der Lage waren, diese 

„Planungsvorgaben“ selbst zu eruieren und zu definieren. Das führte dazu, 

dass aus den Zwängen der Sache schon damals - trotz fehlender Vorgaben in der 

GOA - die Tätigkeit der Architekten und Ingenieure nicht erst mit der eigentlichen 

Planungstätigkeit, sondern schon mit einer vorlaufenden Tätigkeit, nämlich der 

heute allgemein so bezeichneten Grundlagenermittlung für die anstehende Bauaufgabe, 

begann. 

Schon die erste, am 01.01.1977 in Kraft getretene Fassung der HOAI nahm diese 

Entwicklung auf und erweiterte das Leistungsbild „Objektplanung“ um eine zusätzliche 

und nunmehr erste Leistungsphase, die Grundlagenermittlung. 

229 Aufgabe des Objektplaners bei der Grundlagenermittlung ist, die Bauherrenwünsche 

aufzunehmen, Möglichkeiten für ihre Realisierung zu erörtern und Hilfestellung 

bei der Festlegung der anstehenden Planaufgaben zu geben. Zu den Grundleistungspflichten 

des Objektplaners in der Leistungsphase 1 gehört deshalb neben 

der Klärung der Aufgabenstellung auch die Beratung zum gesamten Leistungsbedarf, 

die Formulierung von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer 

an der Planung fachlich Beteiligter sowie die Zusammenfassung der Ergebnisse. 

Besondere Leistungen in der Phase 1 sind beispielsweise eine Bestandsaufnahme, 

die Aufstellung eines Raum- und Funktionsprogramms oder auch - immer 

wichtiger - Umwelterheblichkeits- und -verträglichkeitsprüfungen. 

Zusammenfassend beinhaltet die Leistungsphase Grundlagenermittlung der Objektplanung 

u. a. die Mitwirkung bei der Festlegung der Sollvorgaben für das weitere 

eigene Tun des Objektplaners. Konsequenterweise wird das Ergebnis der 

Grundlagenermittlung auch Teil des Vertrages zwischen dem Bauherrn / Auftraggeber 

und dem Objektplaner. 

1.5 Die reinen Planungsleistungsphasen 

1.5.1 Vorplanung 

230 Während das Ziel der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) darin besteht, die 

Aufgabenstellung für die Planungsbeteiligten zu klären, liegt das Ziel der Vorplanung 

darin, ein dementsprechendes Planungskonzept zu erarbeiten. 

Zu den Grundleistungen gehört zunächst die Analyse der Grundlagen, die Abstimmung 

der Zielvorstellungen (Randbedingungen und Zielkonflikte) sowie die 

Aufstellung eines planungsbezogenen Zielkatalogs (Festlegung der Programmziele). 

231 Auf dieser Basis hat der Objektplaner sodann ein Planungskonzept zu erarbeiten 

und in diesem Zusammenhang, wie schon erörtert, eine Untersuchung der alternativen 

Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen mit zeichnerischer 

Darstellung und Bewertung, z. B. versuchsweise zeichnerische Darstellungen, 

Strichskizzen usw., vorzunehmen. Der Objektplaner muss also bei gleichbleibenden 

Vorgaben aus Leistungsphase 1 unterschiedliche bauliche Lösungsvorschläge 

formulieren und damit nur verschiedene Varianten zur Lösung der gleichen 

Planungsaufgabe darstellen. 

Die Untersuchung von Lösungsmöglichkeiten nach grundsätzlich verschiedenen 

Anforderungen stellt demgegenüber eine Besondere Leistung im Rahmen der 

Leistungsphase 2 dar. 

81

Der Bauherr / Auftraggeber kann sich aus den ihm vorgelegten Planungsvarianten 

diejenige aussuchen, die seinen Vorstellungen am besten gerecht wird. Dabei 

wird er auch darauf achten, ob seine Budget- und Wirtschaftlichkeitsvorgaben 

eingehalten werden. Maßgebende Beurteilungsbasis hierfür ist die vom Objektplaner 

in der Leistungsphase 2 zu erstellende Kostenschätzung. 

232 Wenngleich § 15 Abs. 2 Nr. 2 HOAI im Zusammenhang mit der Erarbeitung des 

Planungskonzeptes exemplarisch von einer versuchsweisen zeichnerischen Darstellung 

spricht, worunter im Allgemeinen Skizzen zu verstehen sind, 315 so benötigt 

eine nachvollziehbare Kostenschätzung mindestens maßstäblich gezeichnete 

bzw. vermaßte Pläne und eine Mengenermittlung. Dieser scheinbare Widerspruch 

zu „Strichskizzen“ ist dahin aufzulösen, dass die zur Mengenberechnung und damit 

Kostenschätzung erforderliche Vermaßung regelmäßig auf die wesentlichen 

Hauptmaße beschränkt werden kann, die zur Festlegung der Raum- und Flächeninhalte 

erforderlich sind. 316 Auch vor dem Hintergrund, dass eine Beurteilung der 

Vorplanungskonzepte darauf, ob ihre Nutzungsfunktionen - zumindest grundsätzlich 

- vorgabegerecht erfüllt worden sind und ob die Formgebung befriedigend ist, 

ist der Objektplaner regelmäßig gezwungen, maßstäbliche (wenngleich nicht 

zwingend maßstabsgerechte) und grob vermaßte Zeichnungen als Ergebnis der 

Leistungsphase 2 anzufertigen. 

In der Praxis sind deshalb i. d. R. zeichnerische Darstellungen im Maßstab 

1:200 - relativ gering vermaßt - das Ergebnis der Vorplanung. Die gemäß § 15 

Abs. 2 Nr. 2 HOAI gegebenenfalls zu erstellende erläuternden Angaben sind insbesondere 

zur sachgerechten Bewertung für die Kostenschätzung und zur Bewertung 

der Planungsergebnisse von Nutzen. 

233 Der Objektplaner hat sich bei seiner Vorplanungstätigkeit gegebenenfalls durch 

Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten 

über die Genehmigungsfähigkeit seiner Vorplanungsergebnisse kundig zu machen. 

Anders ausgedrückt: Wer Pläne erstellt, hat abzusichern, dass sie genehmigungsfähig 

sind. 

Der BGH betont deshalb zutreffend in ständiger Rechtsprechung, dass der Objektplaner 

im Rahmen seiner werkvertraglichen Erfolgshaftung zu einer (dauerhaft) 

genehmigungsfähigen Planung verpflichtet ist. 317 Ist die Genehmigungsfähigkeit 

zweifelhaft, so muss der Objektplaner diese Zweifel frühestmöglich - im 

Regelfall also in der Leistungsphase 2 318 - klären und die Risiken mit seinem Auftraggeber 

besprechen. 319 

234 Es geht im Ergebnis darum, dass die Vorplanung als Ganzes über die Leistungsbilder 

hinweg abgestimmt und schlüssig ist und dass sich nicht im Nachhinein 

fachspezifische Hindernisse oder Unmöglichkeiten herausstellen. Der Bauherr / 

Auftraggeber sollte schon im Vorplanungsstadium neben dem eigentlichen Objektplaner 

jedenfalls Fachingenieure hinzuziehen für die Tragwerksplanung und 

Technische Ausrüstung. 

Gleiches gilt auch für die schon im Rahmen der Leistungsphase 2 zu führenden 

Vorverhandlungen mit Behörden bezüglich der Genehmigungsfähigkeit der Vor- 

315 Vgl. Locher u. a., § 15 Rdn. 38. 

316 Vgl. Locher u. a., § 15 Rdn. 38; Korbion u. a., § 15 Rdn. 46. 

317 BGH, BauR 1998, 579; NJW 1999, 2112; BauR 1999, 1195; NZBau 2001, 261; NZBau 2002, 41; NZBau 

2003, 38; zum Thema ausführlich Bönker, NZBau 2003, 80 ff. 

318 OLG Nürnberg, NZBau 2003, 39. 

319 BGH, NZBau 2003, 38. 

82

planung, die zu den Grundleistungspflichten sowohl des Objektplaners als auch 

des Tragwerksplaners und des Planers „Technische Ausrüstung“ gehören. 

Zu den Grundleistungspflichten des Objektplaners von Gebäuden, Ingenieurbauwerken 

und Verkehrsanlagen gehört gemäß §§ 15 Abs. 2 Nr. 2 und 55 Abs. 2 

Nr. 2 HOAI auch die Erstellung einer Kostenschätzung gemäß DIN 276, worin die 

Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur 1. Ebene der Kostengliederung 

aufzuschlüsseln sind. 320 Die Fachingenieure für Tragwerksplanung und 

Technische Ausrüstung haben gemäß §§ 63 Abs. 3 Nr. 2 und 73 Abs. 3 Nr. 2 

HOAI an dieser Kostenschätzung des Objektplaners für die ihren Arbeitsbereich 

betreffenden Kosten mitzuwirken. Die Kostenschätzung dient dem Bauherrn / Auftraggeber 

als Entscheidungsgrundlage über die Vorplanung. 321 

235 Als Abschluss der Leistungsphase 2 sind sowohl vom Objektplaner als auch vom 

Tragwerksplaner und vom Planer der Technischen Ausrüstung alle Ergebnisse 

der Leistungsphase 2 nachvollziehbar zusammenzustellen. Ist hiernach das maßgebende 

Vorplanungsergebnis vom Bauherrn festgelegt, so sind die Maßnahmen 

zur Erfüllung der Nutzungsfunktion und die Vorgaben für die „Bauwerksform“ weitestgehend 

festgeschrieben. Die weiteren Leistungsphasen 3 bis 5 konkretisieren 

dann „nur noch“ das Ergebnis der Vorplanung im Hinblick auf die Erlangung der 

Baugenehmigung und die Bauausführung. 

Zusammenfassend lässt sich damit festhalten: Die kreative und eigenschöpferische 

Tätigkeit der Planung findet in der Leistungsphase 2, der Vorplanung, statt. 

In dieser Leistungsphase erarbeitet der Objektplaner - je nach Einzelfall bereits 

abgestimmt mit den Fachplanern- verschiedene Lösungsmöglichkeiten nach gleichen, 

in der Leistungsphase 1 formulierten Bauherrenvorgaben und in ihr werden 

auch bereits Grundsatzfragen zur planungsrechtlichen Unbedenklichkeit des Planungskonzeptes 

geklärt. Die voraussichtlichen Kosten sind gemäß DIN 276 zu 

schätzen, um auch unter Kostengesichtspunkten eine Entscheidungsgrundlage 

für den Bauherrn herzustellen. Wenn der Bauherr das vom Objektplaner erarbeitete 

Planungskonzept in der Leistungsphase 2 akzeptiert hat, sind bereits alle wesentlichen 

Weichenstellungen der Planung (und späteren Ausführung) erfolgt. 

1.5.2 Entwurfsplanung 

236 Auf der Basis der Ergebnisse der Vorplanung hat der Objektplaner die Entwurfsplanung 

gemäß § 15 Abs. 2 Nr. 3 HOAI 322 zu erstellen. Hauptziel der Entwurfsplanung 

ist einerseits die zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs, also 

derjenigen Planungsunterlagen, die - gegebenenfalls mit ergänzenden Eintragungen 

323 - im Rahmen von Leistungsphase 4 zur Erlangung der Baugenehmigung 

den Genehmigungsbehörden vorgelegt werden. Deshalb ist die Namensgebung 

„Entwurfsplanung“ für Leistungsphase 3 und „Genehmigungsplanung“ für Leistungsphase 

4 nicht sehr gelungen. 

Die zeichnerischen Darstellungen der Entwurfsplanung sind das Ergebnis aller 

bisherigen Grundleistungen. 324 Die Entwurfsplanung beinhaltet also die Durchar- 

320 Vgl. DIN 276 (1993) Abschnitt 3.2.1. 


322 Bzw. gemäß § 55 Abs. 2 Nr. 3 HOAI bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen. 

323 Bauvorlagezeichnungen sind nach DIN 1356-1 Nr. 2.3 Entwurfszeichnungen, die durch alle Angaben ergänzt 

sind, die nach den jeweiligen Bauvorlageverordnungen der Länder oder nach den Vorschriften für 

andere öffentlich-rechtliche Verfahren gefordert werden. 


83

eitung des als Abschluss von Leistungsphase 2 verabschiedeten Planungskonzeptes 

(der Vorplanung) bis zur Konkretisierung aller Sachverhalte, die für die 

Prüfung auf ihre öffentlich-rechtliche Zulässigkeit erforderlich sind. 

237 Bei Gebäuden wird für die Entwurfszeichnung ein Maßstab von 1:100 (je nach 

Gebäudegröße auch 1:200) gewählt; bei raumbildenden Ausbauten ein solcher 

von 1:50 bis 1:20, für Freianlagen ein Maßstrab von 1:500 bis 1:100. 325 Die Vermaßung 

sollte derartig sein, dass alle genehmigungsrelevanten Sachverhalte überprüft 

werden können. Die Entwurfsplanung muss jedoch noch keine baureife 

Zeichnung mit allen Maßen darstellen. 326 

Da der Objektplaner eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet, hat 

sich der Objektplaner auch bei der Entwurfsplanung - gegebenenfalls wiederum 

durch weitere Vorverhandlungen mit Behörden etc. - über die Genehmigungsfähigkeit 

seiner inzwischen vorangeschrittenen Planungsunterlagen kundig zu machen 

und den Auftraggeber in Zweifelsfällen in eine Lösungsdiskussion einzubeziehen. 

Das schließt gegebenenfalls auch den Fachingenieur ein. 

238 Andererseits besteht eine zentrale Leistungspflicht der Phase 3 in der Anfertigung 

der Objektbeschreibung, die alle wesentlichen Merkmale des Bauvorhabens, die 

baukostenrelevant sind, zu enthalten hat. Dies bezieht sich auf Konstruktionen, 

Materialien, Technische Gebäudeausrüstung, Ausbauleistungen usw. 327 Als Ergebnis 

der zeichnerischen Darstellung des Gesamtentwurfs einerseits sowie der 

Objektbeschreibung andererseits hat der Objektplaner gemäß § 15 Abs. 2 Nr. 3 

HOAI ferner als zentrale Leistung eine Kostenberechnung gemäß DIN 276 (oder 

nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht) zu erstellen. Die Kostenberechnung 

stellt eine gegenüber der Kostenschätzung verfeinerte Kostenermittlung 

dar, die mindestens bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung gemäß DIN 276 

zu erfolgen hat 328 und damit genauere Aussagen liefert als die bloße Kostenschätzung. 

329 

Auch der Objektplaner von Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen hat gemäß 

§ 55 Abs. 2 Nr. 3 HOAI eine Kostenberechnung zu erstellen, während Tragwerksplaner 

und Planer der Technischen Ausrüstung gemäß §§ 63 Abs. 3 Nr. 3 und 73 

Abs. 3 Nr. 3 HOAI hieran für ihren Planungsbereich nur mitzuwirken haben. 

239 Schon nach früherem Recht bestand Einigkeit, dass der Objektplaner nicht nur 

isoliert in Phase 2 die Kostenschätzung und in Phase 3 die Kostenberechnung 

aufzustellen, sondern auch eine Kostenkontrolle im Zusammenhang mit der verfeinerten 

Kostenermittlung vorzunehmen hat. Durch die 5. HOAI-Novelle vom 

01.01.1996 ist nun ausdrücklich klargestellt, dass dies durch einen ausdrücklichen 

Vergleich zwischen Kostenschätzung und Kostenberechnung zu geschehen hat, 

um relevante Kostenveränderungen erkennen zu können und ihre Verursachung 

zu klären. Gegebenenfalls hat der Objektplaner dem Bauherrn / Auftraggeber 

Modifikationen des Entwurfs vorzuschlagen, wenn es zur Einhaltung des Budgets 

erforderlich ist. 

240 Zentrale Aufgabe des Objektplaners von Gebäuden wie von Ingenieurbauwerken 

etc. in Leistungsphase 3 ist - ähnlich wie in Leistungsphase 2 - die Integration der 


326 Vgl. Korbion u. a., § 15 Rdn. 82. 




84

Planungsbeiträge der Fachingenieure. Beispielsweise hat der Tragwerksplaner 

gemäß § 64 Abs. 2 Nr. 3 HOAI die konstruktiven Elemente der Tragwerkslösung 

darzustellen und überschlägig zu bemessen; das Leistungsbild Technische Ausrüstung 

hat sein Fachplanungskonzept zeichnerisch darzustellen, alle System- 

und Anlagenteile festzulegen, die notwendigen Berechnungen und Beschreibungen 

zu erstellen und sich mit der Tragwerksplanung wegen der Trassen und Lasten 

abzustimmen. Auch und gerade in der Leistungsphase 3 haben also Objektplanung, 

Tragwerksplanung und Planung der Technischen Ausrüstung eine im 

Ergebnis aufeinander abgestimmte und den Planungsvorgaben gerecht werdende 

Lösung darzustellen. 

1.5.3 Genehmigungsplanung 

241 Der Begriff „Genehmigungsplanung“ für die in Leistungsphase 4 zu erbringenden 

Leistungen ist jedenfalls für den Bereich Objektplanung missverständlich. Der Objektplaner 

hat in Leistungsphase 4 keine planerisch-kreative Tätigkeit mehr zu 

erbringen, sondern eine zusammenstellende und begleitende Tätigkeit im Hinblick 

auf die behördliche Überprüfung und Genehmigung der Antragsunterlagen. Die 

Leistungsphase 4 gemäß § 15 Abs. 2 HOAI umfasst nämlich nur die Erarbeitung 

der Vorlageunterlagen für die Genehmigungsstellen einschließlich der Anträge auf 

Ausnahmen und Befreiungen unter Verwendung der Beiträge der anderen Planungsbeteiligten, 

die Einreichung dieser Unterlagen und schließlich die Vervollständigung 

und Anpassung der Unterlagen, sofern erforderlich. Deshalb trüge die 

Leistungsphase 4 der Objektplanung für Gebäude richtiger die Bezeichnung „Erlangung 

der behördlichen Genehmigungen“. 

1.5.4 Ausführungsplanung 

242 Liegen die behördlichen Genehmigungen vor, also z. B. die Baugenehmigung bei 

einem Gebäude oder der Planfeststellungsbeschluss bei einer Verkehrsanlage, 

so darf gebaut werden. Wenn trotzdem danach noch eine „planende“ Leistungsphase 

im Rahmen der Objektplanung folgt, so deshalb, weil ein genehmigungsfähiger 

Entwurf noch nicht alle für die Ausführung erforderlichen Angaben beinhaltet. 

Die in den §§ 15 Abs. 2 Nr. 5 und 55 Abs. 2 Nr. 5 HOAI geregelte Ausführungsplanung 

greift die nur auf Genehmigungsfähigkeit ausgerichtete Entwurfsplanung 

und die Auflagen der behördlichen Genehmigung auf und konkretisiert ihre Inhalte 

unter Berücksichtigung der qualitativen Bauherrenwünsche. Diese detaillierte 

Ausgestaltung zielt über die bauherrenbezogene Bauinhaltsklärung hinaus primär 

darauf ab, ausführungs- bzw. handwerkerbezogen den Arbeitskräften vor Ort alle 

notwendigen planerischen Vorgaben zukommen zu lassen. 330 

Anders ausgedrückt: Die Ausführungsplanung ist nach den an die praktische 

Durchführung der Bauaufgabe zu stellenden Anforderungen zu orientieren, demnach 

auf die Bauausführung abgestellt. Die Ausführungsplanung muss so konkret 

und detailliert sein, dass sich die Ausführung ohne weiteres und ohne zusätzliche 

planerische Tätigkeit daran anschließen kann. 331 

243 Die §§ 15 Abs. 2 Nr. 5 und 55 Abs. 2 Nr. 5 HOAI definieren deshalb als erste 


331 Vgl. Korbion u. a., a. a. O. 

85

Grundleistungspflicht des Objektplaners die Durcharbeitung der Ergebnisse der 

Leistungsphasen 3 und 4 unter Berücksichtigung städtebaulicher, gestalterischer, 

funktionaler, technischer usw. Anforderungen unter Verwendung der Beiträge anderer 

an der Planung fachlich Beteiligter bis zur ausführungsreifen Lösung. Diese 

ausführungsreife Lösung muss einerseits zeichnerisch dargestellt werden, wobei 

die Zeichnungen beispielsweise bei Gebäuden einen Maßstab von 1:50 bis hin zu 

1:1 aufweisen und endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen 

beinhalten müssen. 332 Sie sind erforderlichenfalls durch textliche 

Ausführungen zu ergänzen, die alle Hinweise auf Konstruktionen, Materialien, 

Bauelemente, Bauteile usw. (z. B. Fußbodenhöhen und -aufbau, Detaillösungen 

von Isolierungen) beinhalten. 333 

Diese Kombination von zeichnerischen Darstellungen und Texten (die sich natürlich 

in den Zeichnungen befinden können und sollten) trägt dem Gedanken Rechnung, 

dass manches besser und anschaulicher aus Plänen, anderes besser aus 

Texten für die Ausführung vorgegeben werden kann. Als nahezu müßig erscheint 

in diesem Zusammenhang die Streitfrage in der Literatur, ob unter „textlichen Angaben“ 

im Sinne der HOAI nur schriftliche textliche Angaben zu verstehen sind 

oder auch mündliche Ausführungen (z. B. auf der Baustelle) genügen können. 334 

244 Da ein Bauvorhaben in aller Regel nicht „über Nacht“ entsteht, kann folgerichtig 

auch der Objektplaner die Ausführungsplanung sukzessive erstellen; sie muss 

nicht schon zu Beginn der Baumaßnahme vollständig vorliegen. 335 

Dieses Kriterium darf jedoch nicht missverstanden werden. Der sowohl der HOAI 

als auch der VOB zugrunde liegende Gedankengang, dass das Planen vor der 

Ausschreibung, der Vergabe und der Ausführung zu erfolgen hat, wird bekanntlich 

in der Praxis nicht vollständig umgesetzt. Zumeist erfolgen Ausschreibung und 

Vergabe (Leistungsphasen 6 und 7) vor der Erstellung der (vollständigen) Ausführungsplanung 

(Leistungsphase 5). Das ändert aber nichts daran, dass der Objektplaner 

unzweifelhaft auch bei sukzessiver Fertigung der Ausführungspläne 

diese so rechtzeitig vorlegen muss, dass zu jeder Zeit ein reibungsloser Bauablauf 

gewährleistet ist. 336 

245 Die letzte in §§ 15 Abs. 2 Nr. 5 und 55 Abs. 2 Nr. 5 HOAI aufgeführte Grundleistung, 

die Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung, 

steht hierzu nicht in Widerspruch, sondern bestätigt die vorstehenden Ausführungen: 

Mit „Fortschreibung der Ausführungsplanung“ sind lediglich Ergänzungen 

und Änderungen der bereits vorliegenden Ausführungsplanung gemeint. Diese 

können verschiedene Ursachen haben. So kann z. B. zu einem Teil des Gebäudes 

die Ausführungsplanung zurückgestellt worden sein, weil die Gebäudenutzung 

hier noch nicht fest stand. Auch Korrekturen der bereits vorliegenden Ausführungsplanung 

sind als Fortschreibung der Ausführungsplanung anzusehen und 

damit - selbstverständlich - nicht zusätzlich honorarpflichtig. 337 

246 Dagegen sind Änderungen des bisherigen Planungsinhalts - z. B. wegen neuer 

Nutzungsanforderungen - und sonstige „Planungsfortschreibungen“, die auf Bauinhaltsmodifikationen 

des Bauherrn (angeordnete Änderungs- oder Zusatzleistun- 

332 

Zum Unterschied vgl. Korbion u. a., § 15 Rdn. 113. 

333 

Vgl. Locher u. a., § 15 Rdn. 129. 

334 

Vgl. zu diesem Meinungsstreit Korbion u. a., § 15 Rdn. 113 einerseits sowie Pott u. a., § 15 Rdn. 18 a 

andererseits. 

335 

Vgl. Korbion u. a., § 15 Rdn. 111. 

336 

So zutreffend Korbion u. a., § 15 Rdn. 111. 

337 

Vgl. Locher u. a., § 15 Rdn. 131. 

86

gen) beruhen, in aller Regel keine Grundleistung des Objektplaners, sondern entweder 

eine Besondere Leistung im Sinne des § 5 Abs. 4 HOAI oder - wenn die 

Ausführungsplanung komplett oder in wesentlichen Teilen neu erstellt werden 

muss - als nochmalige Erbringung der Grundleistungen mit doppelter Honorierungspflicht 

anzusehen. 338 Zu solchen Planungsfortschreibungen aufgrund vom 

Bauherrn angeordneter Bauinhaltsmodifikationen ist der Objektplaner also nur 

gegen zusätzliche Honorierung verpflichtet. 

247 Die Prüfung von unternehmerseitig erstellten Werkstattzeichnungen oder von Aufstellungs- 

und Fundamentplänen von Maschinenlieferanten ist bei der Gebäudeplanung 

Besondere Leistung im Sinne von § 15 Abs. 2 Nr. 5 HOAI und bedarf 

damit einer besonderen Vereinbarung und Vergütung, falls sie vom Objektplaner 

verlangt wird. 

Beim Leistungsbild Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen entsprechen die 

Grundleistungen in Leistungsphase 5 im Wesentlichen denjenigen bei der Objektplanung 

von Gebäuden usw. 

1.6 Die ausführungsorientierten Leistungsphasen 

1.6.1 Vorbereitung der Vergabe 

248 In der Leistungsphase 6 hat der Objektplaner die Leistungsbeschreibungen für die 

Einholung von Angeboten zu erstellen. Gemäß § 9 Nr. 1 VOB/A ist dabei die Leistung 

eindeutig und erschöpfend zu beschreiben, damit die Bieter ihre Preise sicher 

und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können. 

Ausgangspunkt für die Leistungsbeschreibung ist die vorab fertiggestellte Planung 

im Sinne der Strukturierung der HOAI und VOB, also die Ausführungsplanung. 

Sie enthält, sofern sie ordnungsgemäß erstellt wird, alle ausführungsrelevanten 

Angaben, somit auch alle Angaben zum anstehenden handwerklichen Tun. Maßgebend 

dafür ist die Prämisse: Was inhaltlich klar ist, kann kalkuliert werden; wer 

weiß, was er zu tun hat, hat auch die zugehörigen Angaben zur Kostenermittlung. 

Wenn nun trotzdem in der HOAI eine Leistungsphase für die Vorbereitung und 

eine für eine Mitwirkung bei der Vergabe enthalten ist, dann aus folgendem 

Grund: 

(1) 

249 Bei der konventionellen Baudurchführung erstellt nicht ein einziges Unternehmen 

das Bauvorhaben, sondern es werden für die verschiedenen Leistungsbereiche 

(Gewerke) jeweils (Fach-)Unternehmen mit der entsprechenden Fachkunde benötigt. 

Somit ist der für die Gesamtbauabwicklung anstehende Leistungsumfang in Leistungsbereiche 

(Gewerke) aufzuteilen. Für sie sind dann die zugehörigen Leistungsbeschreibungen 

zu erstellen, insbesondere textliche Beschriebe und Abgrenzungen 

zwischen den Leistungsbereichen. 

Anders ausgedrückt: Die von den unterschiedlichen Leistungsbereichen zu erbringenden 

Leistungen sind im Rahmen der Vorbereitung der Vergabe textlich zu do- 

338 Vgl. Locher u. a., § 15 Rdn. 131; unscharf insoweit Korbion u. a., § 15 Rdn. 111. 

87

kumentieren und voneinander abzugrenzen, da die Ausführungspläne den Gesamtleistungsumfang 

aufzeigen und somit die Leistungen vieler Leistungsbereiche 

(Gewerke) umfassen 339 . 

(2) 

250 Außerdem: Sofern nur ein einziger Preis - also ein Pauschalpreis - pro Leistungsbereich 

anzugeben ist, reicht eine Leistungsabgrenzung zusammen mit den Ausführungsunterlagen 

aus. Nur am Rande: Ein solcher nach Leistungsbereichen 

(Gewerken) abgegrenzter Beschrieb (ohne eine Kategorisierung wie in einem 

Leistungsverzeichnis) darf nicht mit einer Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm 

(im Sinne von § 9 Nr. 10 bis 12 VOB/A) verwechselt werden, denn sie 

ist ebenso präzise wie ein Leistungsverzeichnis, erlaubt jedoch keine Abrechnung 

nach Einheitspreisen. 

Eine programmatische Leistungsbeschreibung gemäß § 15 Abs. 2 Nr. 6 HOAI 340 

und § 9 Nr. 10 bis 12 VOB/A liegt erst dann vor, wenn nicht alle Einzelheiten der 

auszuführenden Leistung in der Leistungsbeschreibung vorgegeben sind, also 

zumindest einzelne Vorgaben zielorientiert getätigt werden. 

Eine solche „programmatische Leistungsbeschreibung“ ersetzt eine detaillierte 

Leistungsbeschreibung, die als Grundleistung in § 15 Abs. 2 Nr. 6 HOAI genannt 

ist. Die HOAI bestimmt deshalb ausdrücklich, dass in diesem Fall eine so genannte 

Ersetzende Besondere Leistung vorliegt, nicht eine Zusätzliche Besondere 

Leistung. 341 Inwieweit der Objektplaner daneben noch (sonstige) Grundleistungen 

der Phase 6 zu erbringen hat, hängt vom Einzelfall ab; hiernach richtet sich auch 

die Honorierung der funktionalen Leistungsbeschreibung als Grundleistung oder 

(teilweise) als Besondere Leistung. 342 

251 Bei der konventionellen Baudurchführung werden Angebote auf der Basis von 

einzeln ausgewiesenen Teilleistungen und zugehörigen Einheitspreisen bevorzugt. 

Deshalb ist vom Objektplaner i. d. R. eine nach Teilleistungen aufgegliederte 

Leistungsbeschreibung zu erstellen. Im Rahmen dieser detaillierten Leistungsbeschreibung 

ist - vergleichbar mit einem Katalog - eine Auflistung von ausführlichen 

Beschrieben der anstehenden Einzelleistungen - das Leistungsverzeichnis - anzufertigen. 

Ein Leistungsverzeichnis entsteht also durch die Transformation der gezeichneten 

und textlichen Planungsergebnisse in ein nach Ordnungszahlen (Positionsnummern) 

strukturiertes Verzeichnis von einzelnen, detailliert beschriebenen Teilleistungen. 

Der Inhalt der ausführungsorientierten Planung wird also in Leistungsphase 

6 in die Sprache der Preisanfrage umformuliert. 

Bei der Strukturierung und Textabfassung des Leistungsverzeichnisses sind die in 

§ 9 Nr. 1 bis 9 VOB/A sowie in der VOB/C (in den 0-Abschnitten) aufgeführten 

Vorgaben zu beachten. 

(3) 

252 Damit bei Verwendung von Leistungsverzeichnissen die anbietenden Firmen ihre 

Preise ohne umfangreiche Vorarbeiten ermitteln können (§ 9 Nr. 1 VOB/A), ist für 

339 Ausnahme: Die Ausführungsplanung zu den Einzelleistungen der Technischen Ausrüstung. 

340 Dort als Besondere Leistung geregelt. 

341 Eine Zusätzliche Besondere Leistung liegt nur dann vor, wenn im Rahmen einer Parallelausschreibung 

sowohl eine detaillierte als auch eine zielorientierte Leistungsbeschreibung erstellt werden. 


88

jede Ordnungszahl, also für jede Teilleistung, die zugehörige Menge (der Vordersatz) 

anzugeben. Der Objektplaner hat demgemäß in Leistungsphase 6 die Mengen 

der anstehenden Teilleistungen zu ermitteln. 

Dabei kommt es nicht auf die letzte Genauigkeit der Mengenermittlung an, weil 

• die Vergütung gemäß § 2 Nr. 2 VOB/B auf der Basis der tatsächlich erbrachten 

Mengen ermittelt wird und diese gemäß § 14 Nr. 1 Satz 3 VOB/B ohnehin erst 

bei oder nach der Leistungserstellung, dann aber präzise, ermittelt werden, 

• und zudem gemäß § 2 Nr. 3 VOB/B Einheitspreiskorrekturen für den Fall vorgesehen 

sind, dass die tatsächlichen Mengen um mehr als 10 % von den ausgeschriebenen 

Mengen (Vordersätzen) abweichen. 343 

Somit führt eine im Ausschreibungsstadium falsch ermittelte Menge dann, wenn 

dem Bauvertrag die Bestimmungen der VOB/B zugrunde liegen und die Vertragsparteien 

ihre hiernach eröffneten Rechte auch wahrnehmen, nicht zur Benachteiligung 

einer Vertragspartei. 

253 Wenn trotzdem auf eine einigermaßen zutreffende Mengenermittlung im Ausschreibungsstadium 

zu achten ist, dann einerseits deshalb, weil falsche Vordersätze 

der erste Schritt zur Manipulation im Angebotsstadium sind und zu Wettbewerbsverzerrungen 

führen können. Darüber hinaus bilden die Vordersätze in Verbindung 

mit den angebotenen Einheitspreisen die Basis für den in der Leistungsphase 

7 aufzustellenden Kostenanschlag. Falsche Vordersätze führen also - sofern 

bei der Aufstellung des Kostenanschlags keine Korrekturen erfolgen - notgedrungen 

zu falschen Kostenanschlägen und gegebenenfalls auch zu falschen 

Bauherrenentscheidungen. 

254 Unabhängig hiervon gibt es aber einen weiteren, sich aus der „(Fehl-)Praxis“ ergebenden 

Grund für die konsequente Trennung von Ausführungsplanung einerseits 

und Vorbereitung der Vergabe andererseits: Bei einer Ausschreibung, die 

schon vor oder kurz nach Erlangung der Baugenehmigung und vor der Durchführung 

bzw. Fertigstellung der Ausführungsplanung durchgeführt wird, hofft der 

Bauherr auf Zeitersparnis. Eine solche Praxis - in Deutschland üblich, in den USA 

verpönt -, die auf der Basis der Entwurfsplanung, erster Ausführungsfestlegungen 

sowie der bisherigen Ausschreibungs- und Abwicklungserfahrungen der Beteiligten 

die Leistungsverzeichnisse erstellt, erarbeitet tatsächlich nur Prognosen darüber, 

was wahrscheinlich gebaut wird. Die Realitätsnähe dieser Prognosen ist 

zwar manchmal erstaunlich groß. Eine Identität zwischen Bausoll und Bauist ist 

aber nicht zu erwarten, denn das tatsächlich Auszuführende wird erst nach der 

Ausschreibung und zumeist auch erst nach der Vergabe insgesamt und endgültig 

durch die Ausführungsplanung festgelegt. 

Bildlich gesprochen wird der Leistungsinhalt A mit den Qualitätsangaben a bis n 

ausgeschrieben und von den Bietern „verpreist“. Alle beteiligten Fachleute, zumindest 

die Planer und die Unternehmer, nicht aber unbedingt der Bauherr wissen, 

dass vieles dafür spricht, dass später ein modifizierter Leistungsinhalt A’ mit 

den Qualitätsangaben a’ bis n’ zu erstellen sein wird, sofern es nicht sogar dazu 

kommt, dass gar nicht der Leistungsinhalt A’, sondern der Leistungsinhalt B zu 

erstellen ist. 

255 Die Bestimmungen der VOB/B tragen bemerkenswerterweise diesem Verhalten 

343 Weichen die tatsächlichen Mengen hingegen aufgrund auftraggeberseitiger Eingriffe von den ausgeschriebenen 

Mengen ab, so greifen die Bestimmungen des § 2 Nr. 4 bis 6 VOB/B ein. 

89

ereits Rechnung, denn sie beinhalten in § 1 Nr. 3 und Nr. 4 das Recht des Auftraggebers, 

das festgelegte Bausoll zu modifizieren und in § 2 VOB/B ausdrücklich 

entsprechende modifizierende Vergütungsregelungen. Die Vergütung von 

qualitativen Modifikationen von Vertragsleistungen wird für die herkömmliche 

Bauabwicklung durch § 2 Nr. 5 und Nr. 6 VOB/B geregelt; für die Vergütung von 

quantitativen Modifikationen stehen §§ 2 Nr. 4 und Nr. 6 sowie 8 Nr. 1 VOB/B zur 

Verfügung. 344 

Somit wird - wenn beide Vertragsparteien konsequent nach § 2 VOB/B handeln - 

im Fall von auftraggeberseitigen Vertragsinhaltsmodifikationen jede Partei so behandelt, 

als wenn das Modifizierte schon als Bausoll vereinbart worden wäre. 

256 Festzuhalten bleibt jedoch, dass die Bestimmungen der VOB/B durch die §§ 1 

Nr. 3 und 4 sowie 2 Nr. 4 ff. den Auftraggeber privilegieren. Denn er kann eine 

Leistung A ausschreiben, beauftragen und später dann doch nicht bzw. anders 

ausführen lassen, bindet aber gleichzeitig den Auftragnehmer durch die Preisvereinbarungen 

an sein Preisniveau und kann für die nachträglich geänderte oder 

zusätzlich verlangte Leistung auf preisniveauentsprechenden Preisen bestehen. 

Der Aspekt der möglichen Ausschreibungsmanipulation mit all seinen Folgen ist 

somit im Fall auftraggeberseitiger bauinhaltlicher Modifikationen noch größer als 

bei dem vorab besprochenen Fall der falschen Ausschreibungsmengen (Vordersätze). 

1.6.2 Mitwirkung bei der Vergabe 

257 Gemäß §§ 15 Abs. 2 Nr. 7, 55 Abs. 2 Nr. 7 HOAI gehört zur Grundleistung des 

Objektplaners zunächst die Zusammenstellung der Verdingungsunterlagen für alle 

(!) Leistungsbereiche. Damit obliegt ihm die Zusammenstellung der Verdingungsunterlagen 

auch für die Leistungsbereiche, für die der zuständige Fachingenieur 

(z. B. der Technischen Ausrüstung) im Rahmen der Leistungsphase 6 die 

Leistungsbeschreibung aufzustellen hatte. Unter „Verdingungsunterlagen“ sind 

dabei entsprechend der allgemein gültigen Festlegung von § 10 VOB/A alle späteren 

Vertragsunterlagen zu verstehen, insbesondere also die Leistungsbeschreibungen, 

345 daneben aber auch je nach Einzelfall Besondere Vertragsbedingungen, 

Zusätzliche Vertragsbedingungen, Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen 

sowie - in aller Regel - die Bedingungen der VOB/B und C. 346 

258 Mit dieser Grundleistungspflicht des Objektplaners korrespondieren auch die 

Grundleistungen der anderen Leistungsbilder. Der Fachingenieur Technische 

Ausrüstung hat, wie schon erwähnt, lediglich die Leistungsbeschreibung selbst 

aufzustellen; die Zusammenstellung der Verdingungsunterlagen obliegt auch insoweit 

jedoch dem Objektplaner. Dem Tragwerksplaner unterliegen in der Leistungsphase 

7 keinerlei Leistungen. Er hatte ja schon in Leistungsphase 6 nur „Zulieferleistungen“ 

und keine eigenständige Ausschreibungsleistung zu erbringen. 

Obwohl explizit darüber nichts in § 15 Abs. 2 Nr. 7 HOAI steht, versteht es sich 

von selbst, dass auch die terminliche Einbindung der Durchführung der Arbeit der 

einzelnen Leistungsbereiche in den Gesamtablauf schon vor der Ausschreibung 

zu regeln und in der Ausschreibung zu dokumentieren ist (Arbeitsbeginn, Dauer, 

344 Nur zur Klarstellung: § 2 Nr. 3 VOB/B erfasst nicht qualitative Modifikationen. 

345 Gegebenenfalls diejenige vom Fachplaner. 


90

Unterbrechungen, Ende). 

259 Wenn der Objektplaner die Verdingungsunterlagen zusammengestellt hat, hat er 

als nächsten Schritt eigenständig Angebote einzuholen. Dabei ist zu differenzieren: 

Wird der Objektplaner für einen Auftraggeber tätig, der den Vergaberegeln 

der VOB/A unterliegt, dann muss der Objektplaner bei der Einholung von Angeboten 

die Regeln der VOB/A beachten. Er muss dann im Regelfall eine öffentliche 

Ausschreibung durchführen, auch wenn aus seiner Sicht eine beschränkte Ausschreibung 

oder gar eine freihändige Vergabe sinnvoller erscheint, § 3 Nr. 2 

VOB/A. 

Wird der Objektplaner hingegen für einen privaten, nicht den Vergaberegeln der 

VOB/A unterliegenden Bauherrn tätig, so kann die Einholung von Angeboten in 

Abstimmung mit dem Bauherrn in beliebiger Form erfolgen. In aller Regel wird der 

Objektplaner hier die aus seiner Sicht geeigneten und leistungsbereiten Firmen 

zur Abgabe von Angeboten auffordern. 

260 Liegen die Angebote vor, so findet die wichtigste Tätigkeit des Objektplaners im 

Rahmen der Leistungsphase 7 statt, die Prüfung und Wertung der Angebote einschließlich 

der Aufstellung eines Preisspiegels nach Teilleistungen, wobei alle an 

den Leistungsphasen 6 und 7 fachlich Beteiligten mitzuwirken haben. Diese Tätigkeit 

umfasst u. a. die Vollständigkeitskontrolle der Angebote, die Kontrolle auf 

richtige Ausfüllung und Unterzeichnung der Angebotsunterlagen sowie die Kontrolle 

auf Rechenfehler. 347 

261 Für die Prüfung und Wertung der Angebote selbst enthalten die §§ 23 bis 25 

VOB/A zahlreiche Vorgaben, die bei der VOB/A-Ausschreibung zwingend zu beachten 

sind, deren Berücksichtigung dem Objektplaner aber auch bei der „privaten“ 

Vergabe zu empfehlen ist. 348 Speziell gilt dies auch für die Teilleistung „Verhandlungen 

mit Bietern“, für die bei VOB/A-gebundenen Ausschreibungen die besonderen 

Vorschriften des § 24 VOB/A zu beachten sind. Hiernach darf der Auftraggeber 

(und damit auch der Objektplaner als sein Gehilfe) mit einem Bieter nur 

verhandeln, um sich über dessen Eignung, dessen technische und wirtschaftliche 

Fähigkeit, das Angebot selbst, Änderungsvorschläge und Nebenangebote, die 

geplante Art der Durchführung usw. zu unterrichten. Preisverhandlungen sind 

gemäß § 24 Nr. 3 VOB/A grundsätzlich untersagt. 

Naturgemäß gilt dieses „Preisverhandlungsverbot“ nicht bei privaten Vergaben. 

Auch hier ist der Objektplaner jedoch nicht von sich aus verpflichtet, im - vermeintlichen 

- Interesse des Bauherrn Preisverhandlungen mit den Bietern zur - 

vermeintlichen - Preisoptimierung durchzuführen. 349 

262 Auf der Basis der geprüften Unternehmerangebote hat der Objektplaner für Gebäude 

sodann den Kostenanschlag gemäß DIN 276 zu erstellen; der Objektplaner 

für Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen hat dagegen „nur“ die Kostenberechnung 

gemäß DIN 276 fortzuschreiben. In beiden Fällen hat der Objektplaner 

jedoch eine Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlages mit der Kostenberechnung 

bzw. der fortgeschriebenen Kostenberechnung mit der Kostenberechnung 

durchzuführen; nunmehr können den bislang prognostizierten Kosten 

erstmals Marktpreise - voraussichtliche Ist-Kosten - gegenübergestellt werden. 

Der Gefahr der Budgetüberschreitung bzw. der Unwirtschaftlichkeit kann somit - 


348 So zutreffend auch Korbion u. a., § 15 Rdn. 140. 

349 So zutreffend Korbion u. a., § 15 Rdn. 143. 

91

je nach Einzelfall - durch qualitative und quantitative Leistungsmodifikationen 

noch vor der Vergabe entgegengetreten werden. 

263 Den Abschluss der Leistungsphase 7 bildet die Mitwirkung des Objektplaners bei 

der Auftragserteilung. Dies gilt gleichermaßen bei Gebäuden wie bei Ingenieurbauwerken 

und Verkehrsanlagen. Durch den Begriff „Mitwirkung“ stellt die HOAI 

klar, dass die Auftragserteilung selbst die originäre Aufgabe des Bauherrn ist und 

dass der Objektplaner ihn hierbei lediglich unterstützen muss. 350 Abgesehen davon 

ist der mit Leistungsphase 7 beauftragte Objektplaner auch gar nicht bevollmächtigt, 

Aufträge an die Bieter zu erteilen. 351 

1.6.3 Objektüberwachung 

264 Nachdem in den Leistungsphasen 6 und 7 die Verträge mit den ausführenden 

Unternehmern vorbereitet und abgeschlossen worden sind, geht es in der Phase 

8 um die Überwachung der vertragsgerechten Erstellung der jeweiligen Bauleistung. 

Kernaufgabe des mit der Objektüberwachung beauftragten Objektplaners 

für Gebäude ist dabei die Kontrolle, ob die Bauausführung 

• mit der Baugenehmigung oder einer entsprechenden Zustimmung, 

• den Ausführungsplänen und sonstigen Ausführungsvorgaben 

• sowie mit den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften 

übereinstimmt. 

Die Einhaltung der Festlegungen und Anordnungen aus der Baugenehmigung 

(einschließlich etwaiger Bedingungen und Auflagen) - also eine Vorgabe aus Leistungsphase 

4 - sollte an sich durch die entsprechende Ausführungsplanung in 

Leistungsphase 5 gewährleistet werden. Durch nicht erstellte, vorgezogene oder 

lückenhafte Ausführungsplanungen wird dieses Ziel aber in der Praxis häufig vernachlässigt 

und kann zu unangenehmen Zeit- und Kostenfolgen sowie berechtigten 

behördlichen Beanstandungen führen. 352 

Gleichermaßen wichtig ist die Überwachung der Bauausführung auf Übereinstimmung 

mit den Ausführungsvorgaben. Maßgebend insoweit sind in erster Linie 

naturgemäß die in Leistungsphase 5 erstellten Ausführungspläne einschließlich 

der im Text der Phase 5 erwähnten „erforderlichen textlichen Ausführungen“. 

265 Hat der Objektplaner auf der Basis der fertigen Ausführungsplanung (einschließlich 

deren textlicher Ausführung) eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis 

für die Ausschreibung und die Vergabe erarbeitet, so stellt das Leistungsverzeichnis 

im Idealfall eine redundante, jedoch anders formulierte Wiedergabe 

der Ausführungsplanung dar. Wenn dann tatsächlich diese Ausführungsplanung 

unverändert umzusetzen ist, es also zu keinen Bauinhaltsmodifikationen 

kommt, dann kann die Ausführung z. T. auch anhand des Leistungsverzeichnisses 

überprüft und überwacht werden. Der Regelfall ist aber, dass die erstellten 

Leistungen viel einfacher und detailgenauer anhand der Ausführungspläne und 

-anordnungen kontrolliert werden. 

Dies gilt umso mehr, wenn das Leistungsverzeichnis vor der Ausführungsplanung 


351 So zutreffend Korbion u. a., a. a. O. 

352 Vgl. Korbion u. a., § 15 Rdn. 164. 

92

erstellt worden ist. In solchen Fällen weicht die nachfolgend erstellte Ausführungsplanung 

einschließlich der erforderlichen textlichen Ausführungen und sonstigen 

Ausführungsvorgaben in aller Regel von dem Leistungsverzeichnis ab bzw. 

konkretisiert dieses zumindest. 

Vorrang bei der Objektüberwachung haben in jedem Fall die Ausführungsvorgaben 

- also insbesondere die Ausführungsplanung einschließlich ihrer textlichen 

Ausführungen. 353 

266 Wenn nun in der Praxis trotz allem für die Ausführung und ihre Überwachung 

manchmal auf Angaben aus einem Leistungsverzeichnis zurückgegriffen wird, 

dann in erster Linie aus folgenden Gründen: 

(1) 

Oft beinhalten die Ausführungsunterlagen keine oder keine klaren Aussagen für 

eine bestimmte Teilleistung (z. B. keine Qualitätsangaben). In solchen Fällen behilft 

sich der Ausführende, statt beim Auftraggeber oder seinem Planer nachzufragen, 

gerne mit der Aussage des Leistungsverzeichnisses. 

(2) 

Oft kümmert sich der Ausführende (aus Trägheit?) erst gar nicht um die aktuellen 

Ausführungspläne und richtet seine Bauausführung ausschließlich nach dem 

Leistungsverzeichnis. 

(3) 

Wie (2), jedoch bezogen auf den Überwachenden. 

(4) 

Oft bezieht sich der Überwachende bei Widersprüchen zwischen den Ausführungsunterlagen 

und dem Leistungsverzeichnis dann, wenn ihm Letzteres günstiger 

erscheint, lieber auf das Leistungsverzeichnis. Das gilt auch für solche Fälle, 

bei denen der Auftraggeber sich bei Widersprüchen zwischen den Plänen und 

dem Leistungsverzeichnis aus der Verantwortung für die richtige Ausführung stehlen 

will. 

267 Wir halten fest: Es geht bei der Objektüberwachung schlicht und einfach um die 

Gegenüberstellung der aktuellen Ausführungsvorgaben aus Planung, Vorschriften 

und Baugenehmigung mit der als Bauist vor Ort anzutreffenden „materiellen“ Leistungserbringung. 

354 

Diese durchweg als Kontrolle der erstellten Leistungen der Art und dem Umfang 

nach zu bezeichnende Tätigkeit bezieht sich 

• auf einen durch die Ausführungsunterlagen definierten, vom Bauherrn individuell 

vorgegebenen Qualitätsaspekt; 

• auf einen durch Vorschriften und Regeln der Technik geregelten, allgemein 

gültigen Qualitätsaspekt 

• und auf einen durch die Genehmigung bzw. Zustimmung artikulierten, öffentlich-rechtlichen 

Qualitätsaspekt. 

353 Hiervon zu trennen ist die für die Bausollfestlegung wichtige Frage, was bei Widersprüchen zwischen 

Ausführungszeichnung und Leistungsbeschreibung / LV-Text oder Zeichnung Vorrang hat 

354 Demgegenüber geht es bei der Vergütungsermittlung auch um die Gegenüberstellung der durch Ausschreibungspläne 

und -unterlagen dokumentierten und entsprechend verpreisten Leistung mit der durch 

die aktuellen Ausführungsvorgaben geforderten Leistung. 

93

268 Die vor der Abnahme durchzuführenden Kontrollen auf Mängel, die Veranlassung 

zur Mängelbeseitigung und deren anschließende Kontrolle sind ebenfalls originäre 

Objektüberwachungsaufgaben des Objektplaners. Dieser hat außerdem die 

Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen im Hinblick darauf durchzuführen, 

ob ihre Beschaffenheit und ihre Maße richtig sind. 

Auch für einfache Tragwerke im Sinne von § 63 Abs. 1 Nr. 1 und 2 HOAI obliegt 

dem Objektplaner für Bauwerke die Konstruktionskontrolle. Demgegenüber ist die 

Überwachung der Ausführung schwieriger Tragwerke auf Übereinstimmung mit 

den Standsicherheitsnachweisen bei Bauwerken auf jeden Fall eine Besondere 

Leistung, und zwar entweder des Objektplaners oder des Tragwerksplaners gemäß 

§ 64 Abs. 2 Nr. 8 HOAI. 

269 Neben der bauinhaltlichen Überwachungspflicht hat der Objektplaner für Bauwerke 

während der Baudurchführung auch den Einsatz der anderen an der Überwachung 

fachlich Beteiligten zu koordinieren, damit keinerlei Bauausführung ohne 

fachkundige Inhaltskontrollen erfolgt und durch nachfolgende Leistungen verdeckt 

wird. Daneben hat der Objektüberwacher die Terminplanung und -überwachung 

zu übernehmen und auftraggeberseitig das Bautagebuch zu führen. 

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass § 15 Abs. 2 Nr. 8 

4. Abschnitt HOAI (Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes) nicht wörtlich zu 

nehmen ist. Wir haben schon besprochen, dass jedenfalls schon vor der Versendung 

der Ausschreibungsunterlagen die zeitliche Erstellung der einzelnen Leistungsbereiche 

innerhalb des Gesamtablaufs gelöst sein muss. 

270 Folgende „Abschlusstätigkeiten“ gehören ebenfalls zur Objektüberwachung: 

• Gemeinsames Aufmaß (wenn erforderlich), Abrechnung und Rechnungsprüfung; 

• Beratung und Begleitung des Auftraggebers bei der Durchführung der privatrechtlichen 

Abnahme einschließlich Überwachung und Kontrolle der Beseitigung 

der dabei festgestellten Mängel sowie Überwachung der Gewährleistungsfristen; 

355 

• Antrag auf und Teilnahme an der Abnahme seitens der Behörden; 

• Übergabe des Objektes mit allen erforderlichen Unterlagen, wie Bedienungsanleitungen, 

Prüfprotokolle usw. 356 

• und schlussendlich die Kostenfeststellung und -kontrolle. 

Nach dem Text des § 15 Abs. 2 Nr. 8 HOAI erfolgt die vorerwähnte Abnahme der 

Bauleistung „unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung 

fachlich Beteiligter“. Eine ausdrückliche Pflicht zur Durchführung der Abnahme hat 

nach den Bestimmungen der HOAI jedoch nur der Fachingenieur für die Technische 

Ausrüstung gemäß § 73 Abs. 3 Nr. 8 HOAI, wobei hier der Verordnungstext 

- anders als in § 15 Abs. 2 Nr. 8 HOAI - klarstellt, dass zu seiner Leistungspflicht 

die fachtechnische Abnahme unter Feststellung von Mängeln gehört, also 

auch hier nicht die rechtsgeschäftliche Abnahme der Technischen Ausrüstung. 

355 Abweichend vom Wortlaut des § 15 Abs. 2 Nr. 8 HOAI ist der Objektüberwacher nicht befugt, die rechtsgeschäftliche 

Abnahme mit der ausführenden Firma durchzuführen. Die Durchführung dieser privatrechtlichen 

Abnahme ist vielmehr originäre Aufgabe des Auftraggebers selbst. Der überwachende Objektplaner 

hat lediglich eine technische Abnahme durchzuführen und den Auftraggeber / Bauherrn bei der privatrechtlichen 

Abnahme zu begleiten, vgl. Locher u. a., § 15 Rdn. 187 sowie Hesse u. a., § 15 Rdn. 175. 


94

1.6.4 Objektbetreuung und Dokumentation 

271 Zu den Grundleistungen von Leistungsphase 9 gehören gemäß §§ 15 und 55 

Abs. 2 Nr. 9 HOAI bei Objektplanungen jeder Art: 

• Die Mängelfeststellung vor Ablauf der Gewährleistungsfristen und die Überwachung 

ihrer Beseitigung; 

• die Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen; 

• die systematische Zusammenstellung zeichnerischer und rechnerischer Objektunterlagen. 

Bestandspläne, Ausrüstungs- und Inventarverzeichnisse, Wartungs- und Pflegeanweisungen 

sind bei der Objektplanung für Gebäude Teil der Besonderen Leistungen. 

Von den Fachingenieuren sieht nur noch das Leistungsbild Technische Ausrüstung 

Grundleistungen für Objektbetreuung und Dokumentation vor. Diese entsprechen 

- bezogen auf die Technische Ausrüstung - vollinhaltlich den Grundleistungen 

der Objektplanung. 

1.7 Die Kostenverantwortung des Objektplaners 

1.7.1 Kostenermittlungspflicht als Hauptleistungspflicht des Objektplaners 

272 Die verschiedenen Kostenermittlungs- und -fortschreibungspflichten sind in den 

einzelnen Leistungsphasen des § 15 Abs. 2 bzw. § 55 Abs. 2 HOAI als Grundleistungspflicht 

des Objektplaners deklariert. Wir haben zwar schon an anderer Stelle 

darauf hingewiesen, dass die HOAI nur eine Preisverordnung darstellt und sich 

aus ihren Leistungsbildern und -phasen nur honorarrechtliche Regelungen ableiten 

lassen, jedoch keine vertragsrechtlichen Rechte und Pflichten. 357 Die Pflicht 

des Objektplaners zur Kostenermittlung und -fortschreibung kann sich also nur 

aus dem Planungsvertrag selbst ergeben, nicht aus den dem Planungsvertrag 

zugrunde liegenden Bestimmungen der HOAI. 

Vereinbaren die Parteien im Planungsvertrag ausdrücklich, dass der Objektplaner 

in der Leistungsphase 2 zur Kostenschätzung gemäß DIN 276 verpflichtet ist, im 

Rahmen der Leistungsphase 3 zur Kostenberechnung gemäß DIN 276 usw., so 

besteht an der entsprechenden Kostenermittlungs- und -fortschreibungspflicht des 

Objektplaners aufgrund der vertraglichen Leistungsbestimmung kein Zweifel. Haben 

die Parteien jedoch, wie häufig, zur Leistungsbestimmung lediglich auf die 

Regelungen der HOAI verwiesen, 358 so ist diese vertragliche Bezugnahme auf die 

Leistungsphasen der HOAI für das dem Planungsvertrag zugrunde liegende Planungssoll 

auszulegen. Diese Auslegung führt in aller Regel dazu, dass der Planer 

wegen der Wichtigkeit der planungsbegleitenden Kostenermittlung und 

-fortschreibung zur Kostenschätzung, Kostenberechnung, zum Kostenanschlag 

und zur Kostenfeststellung verpflichtet ist. 

357 BGH, BauR 1997, 154. 

358 Beispiel: „Der Architekt verpflichtet sich zur Erbringung der Grundleistungen nach den Leistungsphasen 

1 bis 8 gemäß § 15 HOAI“. 

95

273 Ist der Planer aufgrund der vertraglichen Festlegung bzw. der vorgenannten Auslegung 

des Vertrages zur planungsbegleitenden Kostenermittlung gemäß DIN 276 

verpflichtet, so ist als nächstes die Qualität dieser Leistungspflicht festzulegen. Zu 

der bis zum 31.12.2001 gültigen Fassung des BGB vertrat die herrschende Auffassung 

den Standpunkt, die Kostenermittlungspflicht des Objektplaners sei nicht 

bloße Nebenleistungspflicht, wie früher vielfach angenommen wurde, 359 sondern 

Hauptpflicht des Objektplaners. 360 Dieser Einschätzung ist zuzustimmen. Sie führt 

auch nach neuer, ab 01.01.2002 gültiger Fassung des BGB dazu, die Kostenermittlungspflicht 

des Objektplaners als so genannte Hauptleistungspflicht einzustufen. 

361 Die Qualifizierung als Hauptleistungspflicht bedeutet, dass dem Auftraggeber 

bei Nicht- oder Schlechterfüllung der Kostenermittlungspflicht entsprechende 

Rechte nach dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht des BGB 362 bzw. 

nach dem werkvertraglichen Mängel-haftungsrecht 363 zustehen. Kommt der Objektplaner 

also seiner (Hauptleistungs-)Pflicht zur entsprechenden Kostenermittlung 

oder -fortschreibung in der jeweiligen Leistungsphase nicht oder zu spät 

nach, so kann der Auftraggeber aus dieser Leistungsstörung die Rechte gemäß 

§§ 280 ff. BGB geltend machen, bei Verzug des Planers also beispielsweise den 

Ersatz des verzugsbedingten Verzögerungsschadens gemäß §§ 280, 286 BGB 

fordern. Ist die Kostenermittlung des Planers mangelhaft, so stehen dem Auftraggeber 

die Mängelansprüche gemäß §§ 634 ff. BGB zu. 

1.7.2 Ausnahmsweise Hinweispflicht des Objektplaners als Nebenleistungspflicht 

274 Neben der Hauptleistungspflicht des Objektplaners, ordnungsgemäße Kostenermittlungen 

und -fortschreibungen vorzunehmen, kann ausnahmsweise auch eine 

Nebenpflicht in Betracht kommen, den Bauherrn / Auftraggeber auf Kostenauswirkungen 

eigener Bauherrenentscheidungen hinzuweisen. 

Beispiel: Auf Veranlassung des Shop-Mieters ordnet der Bauherr gegenüber dem 

Objektplaner an, die Trennwände in einem bestimmten Shop anders als geplant 

aufzustellen. Der Bauherr übersieht dabei, dass über die reinen Mehr- und Minderkosten 

für das Umsetzen der bereits stehenden Wände hinaus zahlreiche Folgekosten 

entstehen (z. B. Veränderung des Deckenspiegels, Veränderung der 

bereits vorinstallierten Sprinkler, andere Brandabschnitte usw.). 

In solchen und ähnlichen Fällen ist der Objektplaner verpflichtet, den Bauherrn 

auf die weiteren Kostenfolgen der vom Bauherrn selbst angeordneten Planänderung 

dann hinzuweisen, wenn der Bauherr diese mittelbaren Kostenfolgen - auch 

z. B. bei eigenen Sonderwünschen - offensichtlich nicht überblickt. 364 In solchen 

(Ausnahme-)Fällen kommt naturgemäß keine Nachbesserung durch den Objektplaner 

in Betracht, sondern lediglich ein Schadensersatzanspruch in Geld, falls 

der Objektplaner seine Hinweis- oder Warnpflicht schuldhaft verletzt hat. 

359 So noch OLG Stuttgart, BauR 1977, 426; OLG Frankfurt, OLGR 1995, 53. 

360 Vgl. OLG Stuttgart, BauR 1987, 462; OLG Düsseldorf, BauR 1994, 133 und OLGR 1998, 317; OLG 

Frankfurt, BauR 1993, 626; ergänzend Locher u. a., Einleitung Rdn. 61; Werner/Pastor, Rdn. 1775. 

361 In Abgrenzung zu leistungsbezogenen Nebenpflichten sowie (sonstigen) Nebenpflichten, dazu näher Palandt/Heinrichs, 

BGB, § 280 Rdn. 13 ff.; näher Thode u. a., § 13 S. 498. 

362 §§ 280 ff. BGB. 

363 §§ 634 ff. BGB; vgl. auch BGH, a. a. O. 

364 Vgl. BGH, BauR 1997, 1067, 1068; allgemein Werner/Pastor, Rdn. 1775. 

96

1.7.3 Anforderungen an die Genauigkeit der einzelnen Kostenermittlungsarten 

gemäß DIN 276 

275 Es liegt in der Natur der Sache, dass die vom Objektplaner planungs- und baubegleitend 

vorgenommenen Kostenermittlungen einen immer größeren Genauigkeitsgrad 

aufweisen, je weiter Planung und Bauausführung vorangeschritten sind. 

DIN 276 Abschnitt 2.3 trägt dem dadurch Rechnung, dass die Kostenschätzung 

als „überschlägige Ermittlung“, die Kostenberechnung als „angenäherte Ermittlung“ 

und der Kostenanschlag als „möglichst genaue Ermittlung“ der Kosten bezeichnet 

werden. Die Kostenfeststellung ist die Aufstellung der tatsächlich angefallenen 

Kosten selbst. Ein - mit dem Planungsfortschritt abnehmendes - Maß an 

Ungenauigkeit ist den einzelnen Kostenermittlungsarten damit immanent. 

276 Wie genau die einzelnen Kostenermittlungen in der jeweiligen Planungs- oder 

Ausführungsphase sein können bzw. müssen, lässt sich nicht allgemein verbindlich 

beantworten. Maßgebende Parameter sind dabei aber: 

• Zeitnahe Erfahrungen mit ähnlichen Objekten unter ähnlichen Verhältnissen; 365 

• allgemeine Erfahrungen mit ähnlichen Bauaufgaben; 366 

• Unwägbarkeiten bei der Erstellung größerer Sanierungs- und Umbauvorhaben 

usw. 

Soweit der Objektplaner in solchen Fällen mit Abschluss der Vorplanung eine 

Kostenschätzung oder mit Abschluss der Entwurfsplanung eine Kostenberechnung 

gemäß DIN 276 vorlegt, die ohne Bauinhalts- oder -umstandsmodifikationen 

des Bauherrn von den späteren Ist-Kosten der Kostenfeststellung abweicht, so 

können diese Abweichungen verschiedenste Ursachen haben. So kann der Planer 

beispielsweise das Mengengerüst (Kubatur, Flächen etc.) fehlerhaft ermittelt 

haben. In diesem Fall beruht die fehlerhafte Kostenermittlung also nicht auf der 

Unwägbarkeit der Bewertungskriterien, sondern auf einer fehlerhaften Planungsleistung, 

die mit einem - wie auch immer gearteten - Toleranzrahmen der Kostenermittlung 

nichts zu tun hat. 367 Entsprechendes gilt, wenn der Planer bei der Leistungsbeschreibung 

mit Leistungsverzeichnis Einzelleistungen (Positionen) vergisst 

und der Kostenanschlag wegen dieser fehlenden Positionen später von den 

Ist-Kosten (Kostenfeststellung) abweicht. 368 

277 Kommt es zu Abweichungen zwischen den Ist-Kosten gemäß Kostenfeststellung 

und den Soll-Kosten gemäß der jeweiligen Kostenermittlungsart in den einzelnen 

Planungsstufen, so muss bei der Ursachenforschung zwischen fehlerhaften 

Grundlagen der entsprechenden Kostenermittlung einerseits und einer fehlerhaften 

Bewertung richtiger Grundlagen andererseits differenziert werden. Sind die 

Grundlagen der Kostenermittlung falsch, sind also aufgrund fehlerhafter Mengenermittlung 

nicht alle durchzuführenden Leistungen quantitativ erfasst oder geht die 

Kostenermittlung von falschen Qualitätsvorgaben des Bauherrn aus, so ist auch 

bei möglicherweise zutreffenden Bewertungsparametern das Ergebnis der Kostenermittlung 

zwangsläufig falsch. 369 

Ist die Planungsleistung des Objektplaners hingegen zutreffend, d. h., hat der Pla- 

365 Beispiel: Es liegen entsprechende Ist-Kosten für den entsprechenden Reihenhaustyp aus einer kürzlich 

abgeschlossenen Baumaßnahme vor. 

366 Z. B. eingeschossiger Einkaufsmarkt mit vorgelagerten Parkplätzen. 

367 Vgl. dazu auch OLG Köln, NJW-RR 1994, 981. 

368 Dazu Werner/Pastor, Rdn. 1785. 

369 Z. B. die Kosten pro m³ umbauten Raum oder pro m² Nutzfläche. 

97

ner die Mengen zutreffend ermittelt, hat er die Qualitätsvorgaben des Bauherrn in 

den einzelnen Leistungsphasen zutreffend berücksichtigt usw., so geht es darum, 

entsprechend dieser Leistungsdokumentation der bisherigen Planung die zutreffenden 

Bewertungsparameter anzulegen. Mit diesem Bewertungsermessen des 

Planers haben Rechtsprechung und Literatur sich in unzähligen Urteilen und Beiträgen 

befasst. Daraus lässt sich zusammenfassen: 

(1) Kostenschätzung 

278 Bei der Anfertigung der Kostenschätzung steht dem Objektplaner ein „Toleranzrahmen“ 

zu, dessen Grenzen für den Regelfall bei ca. 30 % liegen. 370 

(2) Kostenberechnung 

279 Ist die Entwurfsplanung abgeschlossen, so liegt bereits die komplette zeichnerische 

Darstellung (bei Gebäuden im Regelfall im Maßstab 1:100) vor, ebenso eine 

Objektbeschreibung, sodass im Sinne von Abschnitt 2.3.2 DIN 276 bereits eine 

angenäherte Ermittlung der Kosten möglich ist. Der dem Objektplaner zuzugestehende 

Toleranzbereich muss deshalb aufgrund des fortgeschrittenen Planungsstandes 

damit kleiner sein als der der Kostenschätzung. 

Die überwiegende Lehre will dem Objektplaner insoweit einen Toleranzrahmen in 

Höhe von 20 bis 25 % zugestehen, 371 was bei einem Toleranzrahmen der Kostenschätzung 

von lediglich ca. 30 % jedoch als zu großzügig erscheint. Ein Toleranzrahmen 

von maximal 20 % erscheint insgesamt für die Kostenberechnung 

sachgerechter. 

(3) Kostenanschlag 

280 Beim Kostenanschlag wird dem Objektplaner in aller Regel ein Toleranzrahmen 

von 10 bis 15 % zugebilligt. 372 Indes erscheint eine Differenzierung sachgerecht: 

Erstellt der Objektplaner den Kostenanschlag bei Einzelvergabe der Gewerke 

(Leistungsbereiche) beispielsweise derart, dass ihm teilweise Unternehmerangebote, 

teilweise aber auch lediglich die Werte der Kostenberechnung zugrunde liegen, 

weil einzelne Leistungsbereiche (Gewerke) noch nicht ausgeschrieben worden 

sind, so kann ein solcher Kostenanschlag nur eine geringere Genauigkeit erreichen, 

als ein Kostenanschlag, der nach Eingang aller Angebote erstellt wird, 

also zu einem Zeitpunkt, zu dem bereits verschiedene Leistungsbereiche erbracht 

und schlussgerechnet sind. Ein solcher Kostenanschlag ist teilweise schon mit 

der Kostenfeststellung identisch. 

Insgesamt erscheint es vertretbar und geradezu geboten, dem Objektplaner nach 

Erstellung sämtlicher Ausschreibungsgrundlagen nur noch einen relativ geringen 

Toleranzrahmen von maximal 10 % zuzubilligen, ansonsten maximal 15 %. 

(4) Kostenfeststellung 

281 Hinsichtlich der Kostenfeststellung kann dem Objektplaner naturgemäß keinerlei 

Toleranzrahmen mehr zugebilligt werden, weil die Kostenfeststellung die Ermittlung 

der tatsächlich entstandenen Kosten beinhaltet und damit alle Abweichungen 

zwischen prognostizierten Kosten und den tatsächlich eingetretenen Kosten be- 

370 So zutreffend Werner/Pastor, Rdn. 1788; Korbion u. a., § 15 Rdn. 71 wollen dem Objektplaner regelmäßig 

nur noch einen Toleranzrahmen von maximal 20 % einräumen; demgegenüber wollen Locher u. a. 

dem Planer einen Toleranzrahmen von bis zu 40 % zugestehen, Einleitung Rdn. 59, jeweils m. w. N. 

371 Vgl. Werner/Pastor, Rdn. 1789; Locher u. a., Rdn. 59. 

372 Vgl. Werner/Pastor, Rdn. 1789 und Locher u. a., Rdn. 59, jeweils m. w. N. 

98

eits berücksichtigt, Abschnitte 2.3.4 und 3.2.4 DIN 276. 

1.7.4 Folgen der nicht, verspätet oder mangelhaft durchgeführten Kostenermittlung 

1.7.4.1 Nicht erstellte Kostenermittlung 

282 Wie bereits ausgeführt, ist die Kostenermittlungspflicht regelmäßig Hauptleistungs- 

und nicht bloße Nebenleistungspflicht des Objektplaners. Führt der Objektplaner 

diese Pflicht nicht aus, erstellt er also im Rahmen der Leistungsphase 2 

beispielsweise keine Kostenschätzung oder im Rahmen der Leistungsphase 3 

keine Kostenberechnung gemäß DIN 276 373 , so steht dem Auftraggeber zunächst 

einmal ein einklagbarer Erfüllungsanspruch gegen den Planer zu. Als Konsequenz 

dieses Erfüllungsanspruchs kann der Auftraggeber den Planer gegebenenfalls 

unter Fristsetzung auffordern, die ausstehende Teilleistung „Kostenschätzung“, 

„Kostenberechnung“ usw. zu erbringen. 

Kommt der Planer seiner Leistungsverpflichtung trotzdem nicht nach, so kann der 

Auftraggeber gemäß §§ 280, 281 Abs. 1 BGB nach Fristablauf Schadensersatz 

statt der Leistung verlangen, gegebenenfalls auch gemäß § 323 BGB vom Vertrag 

zurücktreten (und nach neuem Recht trotz des Rücktritts gleichzeitig Schadensersatz 

fordern, wie durch § 325 BGB nun klargestellt wird); der Rücktritt kann 

gemäß § 323 Abs. 5 BGB auch auf einen Teil des Vertrages beschränkt werden. 

Für die bereits erbrachten, verwertbaren Leistungen ist gemäß § 346 Abs. 2 BGB 

Wertersatz zu leisten, wobei dieser Wertersatz nach dem vertraglich vereinbarten 

Honorar zu bemessen ist. 374 

Noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, ob der Auftraggeber anstelle des Rücktritts 

auch nach neuem Recht den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen kann, wenn 

der Planer trotz Fristsetzung und Kündigungsandrohung seinen Pflichten nicht 

nachkommt. Die bislang herrschende Meinung geht hiervon allerdings aus. 375 

283 Die Frage, wie die schlichte Nichterbringung einzelner oder aller Kostenermittlungen 

zu behandeln ist, also beispielsweise die vom Planer in der Leistungsphase 2 

nicht erstellte Kostenschätzung oder die in der Leistungsphase 3 nicht erstellte 

Kostenberechnung, ist streitig. Nach hier vertretener Auffassung kommt es allein 

darauf an, ob die jeweilige Kostenermittlung in den einzelnen Leistungsphasen 

zum Planungssoll des Planers gehörte. Bejaht man dies, so führt die Nichterbringung 

der geschuldeten Leistung zu einer entsprechenden - anteiligen - Reduzierung 

des Honoraranspruchs nach den Grundsätzen von § 649 Satz 2 BGB. Zu 

ähnlichen Ergebnissen gelangt die in der Rechtsprechung 376 und in der Literatur 

377 vielfach anzutreffende Auffassung, wonach die einzelnen Kostenermittlungen 

gemäß DIN 276 zentrale Leistungen des Planers seien, deren Nichterbringung 

zu einer entsprechenden Honorarkürzung führen müsse. 

Wenn der Planer entsprechend dem Planungsvertrag also die jeweils geschuldete 

Kostenermittlung nicht erbringt, ist der Auftraggeber auch ohne Aufforderung 

373 

Oder gemäß den anderen, im Planungsvertrag festgelegten Aufstellungskriterien für eine Kostenermittlung. 

374 

Dazu Voit, BauR 2002, 1776, 1779. 

375 

Vgl. Voit, BauR 2002, 1776, 1784 ff.; Locher u. a., Einleitung Rdn. 127 ff. 

376 

OLG Karlsruhe, BauR 1993, 109; OLG Düsseldorf, BauR 2000, 290; OLG Hamm, NJW-RR 1990, 522; 

BauR 1994, 793. 

377 

Locher u. a., § 5 Rdn. 20 m. w. N. 

99

zur Leistungserbringung und auch ohne Fristsetzung usw. berechtigt, das dem 

Planer hierfür - anteilig - zustehende Honorar zu kürzen. Für die Berechnung der 

Kürzung gemäß § 649 Satz 2 BGB kommt es nicht darauf an, ob die entsprechende 

Kostenermittlung des Planers letztlich gar nicht notwendig war 378 oder ob 

der Planer sie schlichtweg nicht erbracht hat. Die Nichterbringung der in den einzelnen 

Leistungsphasen anstehenden Grundleistung „Kostenermittlung“ (z. B. 

Kostenschätzung) ist also honorarrechtlich relevant, unabhängig davon, ob das 

Bauvorhaben im Rahmen des vorhandenen oder auch nicht vorhandenen Kostenrahmens 

erstellt worden ist und ob der Auftraggeber die einzelnen Kostenermittlungsarten 

vom Objektplaner überhaupt abgefordert hat. 

1.7.4.2 Verspätet erstellte Kostenermittlung 

284 Gerät der Planer mit der von ihm geschuldeten Kostenermittlung in Verzug, so ist 

er gemäß §§ 280, 286 BGB zum Ersatz des damit verbundenen Verzögerungsschadens 

verpflichtet. Ein solcher Verzögerungsschaden (Verspätungsschaden) 

kann dem Auftraggeber beispielsweise dadurch entstehen, dass mangels Vorlage 

der Kostenschätzung, der Kostenberechnung usw. die Finanzierungszusage der 

Bank zurückgestellt wird und als Folge hiervon die Baurealisierung verzögert wird 

oder gar scheitert. 

285 In einer Entscheidung vom 03.07.1997 379 hat der BGH ausgeführt, aus der lediglich 

verzögerten Erstellung einer Kostenrechnung stehe dem Auftraggeber kein 

Schadensersatzanspruch gemäß § 635 BGB a. F. zu, da für die Kostenberechnung 

keine bestimmte Fälligkeit vereinbart gewesen sei und folglich seine Leistung 

erst mit dem für die Ablieferung des Gesamtwerks maßgeblichen Zeitpunkt 

fällig gewesen sei. 380 Diese Entscheidung des BGH verkennt, dass sowohl die Erstellung 

der Planung allgemein als auch die planungsbegleitende Kostenermittlung 

speziell in verschiedenen Stufen - nämlich denjenigen der einzelnen Leistungsphasen 

- erfolgt. Nach der Vorstellung des Leistungsbildes „Objektplanung 

bei Gebäuden“ gemäß § 15 HOAI ist die Leistungsphase 2 - Vorplanung - mit der 

Kostenschätzung gemäß DIN 276 für die erzielten und vom Auftraggeber akzeptierten 

Vorplanungsergebnisse abgeschlossen. Erst danach beginnt die Leistungsphase 

3, die Entwurfsplanung, die wiederum mit der Kostenberechnung gemäß 

DIN 276 abgeschlossen wird. 

Selbst wenn die Parteien - wie in der genannten BGH-Entscheidung - keine Fristen 

für die einzelnen Leistungsphasen der Planung vereinbaren, so erscheint es 

dennoch lebensfremd, von einer einheitlichen Fälligkeit des „Gesamtwerks Planung“ 

auszugehen. Die Fälligkeit als Voraussetzung des Terminverzugs des Planers 

im Sinne von § 286 BGB ergibt sich hier aus der Erbringung der der Kostenermittlung 

zugrunde liegenden Planungsleistungen der einzelnen Leistungsphasen 

selbst. 

Trotzdem empfiehlt sich natürlich, bei Abfassung des Planungsvertrages auch 

Termine oder zumindest Fristen für die einzelnen Planungsleistungsphasen zu 

vereinbaren, um solche bedenklichen Entscheidungen wie diejenige des BGH 

auszuschließen. 

378 Z. B. weil sie vom ebenfalls beauftragten Projektsteuerer in wesentlich differenzierterer Form bereits erstellt 

worden ist. 

379 BGH, BauR 1997, 1067, 1068. 

380 BGH, a. a. O., 1068. 

100

1.7.4.3 Mangelhaft erstellte Kostenermittlung 

1.7.4.3.1 Nachbesserung und Minderung 

286 Als ordnungsgemäße Vertragserfüllung schuldet der Planer eine im Sinne von 

§ 633 Abs. 2 BGB mängelfreie Kostenermittlung. Mängelfreiheit liegt nach der 

Neudefinition von § 633 Abs. 2 BGB in erster Linie dann vor, wenn die Leistung 

die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist keine Beschaffenheit vereinbart, dann 

muss die Leistung die nach dem Vertrag vorausgesetzte, ansonsten die gewöhnliche 

Verwendung ermöglichen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Werken 

der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art des Werks 

erwarten kann. 

287 Für die Kostenermittlungs- und -fortschreibungspflicht des Planers kommt es nun 

darauf an, ob die Parteien unabhängig von der Kostenermittlung des Planers oder 

als Folge hiervon einen bestimmten Kostenrahmen bzw. ein entsprechendes 

Kostenlimit vereinbart haben oder nicht. 

Beispiel 1: Der Bauherr erklärt dem Planer vor Abschluss des Planungsvertrages, 

dass für diese Baumaßnahme einschließlich aller Nebenkosten maximal ein Betrag 

in Höhe von 1 Mio. € zuzüglich Mehrwertsteuer zur Verfügung stehe. 

Beispiel 2: Im Rahmen der Vorplanung erstellt der Planer eine Kostenschätzung, 

die auf einen Betrag in Höhe von 950.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer endet. 

Der Bauherr erklärt hierauf dem Planer, dass für das Bauvorhaben maximal Kosten 

(einschließlich Nebenkosten) in Höhe von 1 Mio. € zuzüglich Mehrwertsteuer 

entstehen dürfen. 

Der BGH hat durch Urteil vom 23.01.2003 381 klargestellt, dass eine zwischen den 

Vertragsparteien des Architekten- oder Ingenieurvertrages vereinbarte Bausumme 

als Beschaffenheit des geschuldeten Werkes anzusehen sei. Daraus 

schlussfolgert der BGH zweierlei: Die Nichteinhaltung dieser vereinbarten Summe 

führt zur fehlenden Beschaffenheit der Planerleistung und damit zur Mangelhaftigkeit 

im Sinne von § 633 Abs. 2 BGB. Gleichzeitig stellt die vereinbarte Bausumme 

als vereinbarte Beschaffenheit des geschuldeten Werks die Obergrenze 

der anrechenbaren Kosten für die Honorarabrechnung dar. 382 

288 Diese Rechtsprechung des BGH, die an ein früheres Urteil vom 23.01.1997 anknüpft, 

383 darf jedoch nicht dahin missverstanden werden, dass die Kostenermittlung 

des Planers nur dann mangelhaft ist, wenn dem Planungsvertrag ein Kostenrahmen 

oder -limit zugrunde liegt. Es gibt in der Praxis genügend Fälle, in denen 

der Planer den Auftraggeber zwar entsprechend den einzelnen Planungsphasen 

über die jeweiligen Kosten (durch Kostenschätzung, Kostenberechnung usw.) informiert, 

in denen zwischen den Parteien aber gleichwohl kein Kostenrahmen und 

erst recht kein Kostenlimit vereinbart wird. In diesen Fällen fehlt zwar eine Beschaffenheitsvereinbarung 

im Sinne von § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dennoch 

schuldet der Planer in den einzelnen Leistungsphasen eine Kostenermittlung, die 

sich zumindest für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit 

aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller folglich 

nach der Art des Werks erwarten kann, § 633 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese gewöhnli- 

381 BGH, NZBau 2003, 281. 

382 BGH, a. a. O. 

383 BGH, BauR 1997, 494. 

101

che Verwendungseignung und übliche Beschaffenheit liegt bei einer Kostenermittlung 

des Objektplaners also nur dann vor, wenn die entsprechende Kostenermittlung 

auf der Basis zutreffender Leistungsdokumentation die Toleranzräume beachtet, 

die für die einzelnen Kostenermittlungsarten anerkannt und unvermeidlich 

sind. 

Daraus ergibt sich: 

289 Liegt dem Planungsvertrag ein Kostenrahmen bzw. ein Kostenlimit zugrunde und 

erstellt der Planer nun eine Vorplanung, eine Entwurfsplanung usw., deren (zutreffende) 

Kostenbewertung gemäß DIN 276 Kostenrahmen oder -limit überschreitet, 

dann ist die Planung mangelhaft, weil sie - kostenmäßig - von der vereinbarten 

Beschaffenheit abweicht. 

Haben die Parteien hingegen keinen Kostenrahmen bzw. kein Kostenlimit für 

die Planungstätigkeit des Architekten oder Ingenieurs vereinbart, so muss die jeweilige 

Kostenermittlung des Planers die zutreffenden Planungsergebnisse der 

entsprechenden Leistungsphasen im Rahmen der zur Verfügung stehenden Toleranzen 

richtig bewerten. Geht also beispielsweise die Kostenschätzung gemäß 

DIN 276 zwar von zutreffenden Mengen (umbauter Raum und Flächen) und auch 

von der richtigen Qualitätsfestlegung aus, bewertet aber die voraussichtlichen 

Kosten völlig unzutreffend (deutlich zu hoch oder zu niedrig), dann ist eine solche 

Kostenschätzung auch ohne vereinbarten Kostenrahmen bzw. Kostenlimit gemäß 

§ 633 Abs. 2 Nr. 2 BGB mangelhaft. 384 

290 Als Folge eines solchen Mangels ist der Planer verpflichtet, seine fehlerhafte Kostenermittlung 

nachzubessern, also die so genannte Nacherfüllung im Sinne von 

§ 635 BGB vorzunehmen. Dies hat natürlich nur dann Sinn, wenn bei Feststellung 

der Mangelhaftigkeit der Kostenermittlung das Bauvorhaben nicht schon so weit 

gegenüber dem Planungsstand, der der beanstandeten Kostenermittlung zugrunde 

liegt, vorangeschritten ist, dass eine Nachbesserung der Kostenermittlung keinen 

Sinn macht. Dies wiederum ist immer dann der Fall, wenn der Bauherr / Auftraggeber 

keine Gelegenheit mehr hat, seine Entscheidung über die weitere Projektdurchführung 

unter Kostengesichtspunkten noch einmal zu überdenken. 

291 Ist also die Entscheidung, die an sich auf der Basis einer ordnungsgemäßen Kostenermittlung 

hätte getroffen werden müssen, bereits auf der Basis einer mangelhaften 

Kostenermittlung getroffen worden (und im ungünstigsten Fall das Bauvorhaben 

bereits realisiert), so scheidet eine Nachbesserung der Kostenschätzung, 

der Kostenberechnung oder des Kostenanschlages aus. In diesem Fall kommt 

aufgrund der unzureichenden Leistung des Objektplaners eine Wertminderung 

gemäß § 638 BGB in Betracht, d. h. eine Honorarreduzierung aufgrund der mangelhaft 

erbrachten Leistung „Kostenermittlung“. In welchem Umfang das mit dem 

Objektplaner vereinbarte Honorar aufgrund der mangelhaften Kostenermittlung zu 

reduzieren ist, hängt naturgemäß vom Einzelfall ab, beispielsweise davon, ob die 

Kostenermittlung aufgrund ihrer groben Fehlerhaftigkeit für den Auftraggeber völlig 

wertlos war und ihn möglicherweise sogar zu falschen Entscheidungen veranlasst 

hat oder ob sie lediglich in Teilbereichen mangelhaft war. Jedenfalls entspricht 

es den normalen Regelungen des Mängelhaftungsrechtes gemäß §§ 634 

ff. BGB, dass eine (teilweise) mangelhafte Leistung, soweit sie nicht nachgebessert 

werden kann (oder die Nachbesserung nicht mehr möglich bzw. für den Auftraggeber 

unzumutbar ist), gemäß § 638 BGB zu einer Wertminderung führt. Für 

384 Vgl. auch Thode u. a., § 12 S. 499. 

102

die Kostenermittlung kann hier nichts anderes gelten als für die sonstige Planungstätigkeit 

des Architekten oder Ingenieurs. 

1.7.4.3.2 Schadensersatz 

292 Der Schadensersatzanspruch des Bauherrn / Auftraggebers gegen den Planer 

wegen einer fehlerhaften Kostenermittlung setzt gemäß §§ 634 Nr. 4 BGB i. V. m. 

§§ 636, 280, 281, 283 und 311 a BGB voraus 

• eine Pflichtverletzung des Planers, die 

• vom Planer zu vertreten ist und 

• einen Schaden herbeigeführt hat. 

Zu den Einzelmerkmalen: 

(1) Pflichtverletzung 

293 Die Kostenermittlungs- und -fortschreibungspflichten des Planers, deren Verletzung 

einen Schadensersatzanspruch des Auftraggebers auslösen können, haben 

wir in den voranstehenden Kapiteln erörtert. Im Hinblick auf einen möglichen 

Schadensersatzanspruch des Auftraggebers bedeutet das konkret: 

Haben die Vertragsparteien des Architekten- oder Ingenieurvertrages entweder 

bereits bei Abschluss dieses Vertrages oder auch während der Vertragsdurchführung 

einen so genannten Kostenrahmen bzw. ein entsprechendes Kostenlimit 

für das Bauprojekt insgesamt (oder Teile davon) vereinbart, so stellt die Einhaltung 

dieses Kostenrahmens bzw. -limits die vereinbarte Beschaffenheit der Planungsleistung 

im Sinne von § 633 Abs. 2 BGB dar. 385 Die Planung des Architekten 

/ Ingenieurs selbst und die ihr folgende Kostenermittlung müssen also diesen 

vom Bauherrn / Auftraggeber vorgegebenen bzw. mit ihm vereinbarten Kostenrahmen 

/ Kostenlimit zwingend beachten, andernfalls ist die Leistung mangelhaft; 

gleichzeitig liegt eine Pflichtverletzung des Architekten / Ingenieurs vor. 

294 Bei vereinbartem Kostenrahmen / Kostenlimit muss der Architekt / Ingenieur seine 

Planung also entweder von Anfang an 386 oder ab dem Zeitpunkt ihrer Vereinbarung 

387 auf die Einhaltbarkeit des Kostenrahmens bzw. des Kostenlimits abstellen 

und entweder durch (Um-)Planungen Kostenreduzierungen zur Einhaltung des 

Kostenrahmens / Kostenlimits vornehmen oder aber den Auftraggeber frühestmöglich 

darauf hinweisen, dass die in der Leistungsphase 1 festgelegten Planungsziele 

zu dem vereinbarten / vorgegebenen Kostenrahmen / Kostenlimit nicht 

zu erreichen sind. 

Lässt der Planer sich hingegen auf die Vorgabe bzw. Vereinbarung eines Kostenrahmens 

/ -limits ein, ohne seine Planung dieser finanziellen Vorgabe anzupassen 

bzw. den Auftraggeber so früh wie möglich auf die Unerreichbarkeit des Planungsziels 

einerseits und des Kostenziels andererseits hinzuweisen, so liegt eine 

Pflichtverletzung des Planers vor, die Grundlage eines Schadensersatzanspruchs 

sein kann. 

295 Wie der BGH in der Entscheidung vom 23.01.1997 388 zutreffend ausgeführt hat, 

bedeutet die Vereinbarung eines Kostenrahmens bzw. eines Kostenlimits jedoch 

385 BGH, BauR 1997, 494; BGH, NZBau 2003, 281. 

386 Wenn Kostenrahmen bzw. Kostenlimit schon bei Vertragsabschluss vereinbart worden sind. 

387 Wenn Kostenrahmen / Kostenlimit nachträglich vereinbart werden. 

388 BGH, BauR 1997, 494. 

103

nicht automatisch, dass die Überschreitung eine Pflichtverletzung des Planers 

darstellt. Es muss vielmehr im Einzelfall geprüft werden, ob der Kostenrahmen 

bzw. das Kostenlimit absolut gilt, also keinerlei Überschreitung zulässt oder ob es 

sich um einen Kostenrahmen im weiteren Sinne handelt, der zumindest in gewissem 

Umfang übliche Überschreitungen erlaubt. 389 

Beispiel 1: Bauherr und Architekt vereinbaren im Architektenvertrag, dass für das 

Bauvorhaben einschließlich aller Nebenkosten maximal ein Betrag in Höhe von 

1 Mio. € zuzüglich Mehrwertsteuer zur Verfügung steht und dass dieser Betrag 

auf keinen Fall überschritten werden darf. 

Beispiel 2: Der Architekt ermittelt im Rahmen der Kostenschätzung die voraussichtlichen 

Kosten in Höhe von 1 Mio. € zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Bauherr 

weist den Architekten darauf hin, dass der damit festgelegte Kostenrahmen möglichst 

zu beachten sei. 

In Beispiel 1 liegt ein fixes Kostenlimit vor, das im Rahmen der bereits abgestimmten 

oder noch abzustimmenden Planung keine Überschreitung zulässt. 

Ordnet der Auftraggeber in diesem Beispielsfall allerdings seinerseits Änderungs- 

oder Zusatzleistungen an, z. B. eine aufwendigere Ausstattung des Objektes, so 

sind die damit verbundenen Kostensteigerungen für die Einhaltung des Kostenlimits 

nicht von Bedeutung. 390 

Im zweiten Beispiel haben die Parteien im Anschluss an die erste Kostenermittlung 

des Planers, die Kostenschätzung gemäß DIN 276, einen Kostenrahmen 

vereinbart, der keine strikte Grenze im Rahmen einer strengen Limitierung der 

Baukosten darstellt. Aufgrund der Mitteilung des Bauherrn steht dem Planer aber 

umgekehrt auch nicht der „übliche“ Toleranzrahmen von bis 30 % gegenüber den 

Schätzkosten gemäß DIN 276 zu. Der Architekt muss aufgrund des vom Bauherrn 

nunmehr vorgegebenen Kostenrahmens seine weitere Planung (ab der Entwurfsplanung) 

an dem vorgegebenen Kostenrahmen ausrichten und beispielsweise im 

Rahmen der Qualitätsfestlegungen der Leistungsphasen 3 und 5 sicherstellen, 

dass der vorgegebene Kostenrahmen annähernd eingehalten wird. Eine geringfügige 

Überschreitung des Kostenrahmens von bis zu 10 % stellt in diesem Fall aber 

keine mangelhafte Leistung und damit auch keine Pflichtverletzung des Planers 

dar, die eine Schadensersatzpflicht auslösen könnte. 391 

296 Haben die Parteien keinen Kostenrahmen bzw. kein Kostenlimit vereinbart, so 

kommen gleichwohl Schadensersatzansprüche des Auftraggebers in Betracht, 

wenn der Planer die Pflichten verletzt, die ihm bei der Kostenermittlung und 

-fortschreibung gemäß DIN 276 obliegen. Soweit der BGH in der genannten Entscheidung 

vom 23.01.1997 392 ausgeführt hat, ein Schadensersatzanspruch des 

Bauherrn wegen Überschreitung eines bestimmten Kostenrahmens durch den Architekten 

setze voraus, dass die Vertragspartner den Kostenrahmen vereinbart 

hätten, so darf diese Entscheidung hier nicht missverstanden werden. Denn die 

Entscheidung besagt - entsprechend ihrem ersten Leitzsatz - lediglich, dass ein 

auf die Überschreitung eines Kostenrahmens gestützter Schadensersatzanspruch 

logischerweise voraussetzt, dass ein solcher Kostenrahmen auch vereinbart wor- 

389 BGH, a. a. O., S. 495. 

390 BGH, BauR 1997, 494, 495. Soweit für den Planer allerdings erkennbar ist, dass die Bauherrenentscheidungen 

zu einer Überschreitung des Kostenlimits führen werden, so ist der Planer zu einem entsprechenden 

Hinweis an den Bauherrn verpflichtet. 

391 Dazu auch Locher u. a., Einleitung Rdn. 107. 

392 BGH, BauR 1997, 494. 

104

den ist. Ist umgekehrt kein Kostenrahmen vereinbart und auch kein Kostenlimit 

gesetzt, so verbleibt es bei der generellen Pflicht des Planers, die Kosten im 

Rahmen der unvermeidbaren Unsicherheiten und Unwägbarkeiten und entsprechend 

dem jeweiligen Planungsstand ordnungsgemäß zu ermitteln. Liegt in diesem 

Sinne eine mangelhafte Kostenermittlung vor, weil der Planer beispielsweise 

im Rahmen der Entwurfsplanung eine unrealistisch niedrige Kostenberechnung 

gemäß DIN 276 vornimmt, die auch durch den Toleranzbereich nicht abgedeckt 

ist, so liegt - auch ohne Vereinbarung eines Kostenrahmens - eine zum Schadensersatz 

führende Pflichtverletzung des Planers vor 393 . 

(2) Verschulden 

297 Liegt im vorgenannten Sinn eine Pflichtverletzung des planenden Architekten vor 

und kann die Pflichtverletzung auch über das bereits angesprochene Nachbesserungsrecht 

des Architekten nicht mehr ausgeräumt werden, so setzt ein Schadensersatzanspruch 

des Bauherrn / Auftraggebers gegenüber dem Architekten 

weiterhin voraus, dass der Architekt / Ingenieur seine Pflicht schuldhaft verletzt 

hat. Allerdings wird das Verschulden zulasten des Architekten vermutet, d. h., der 

Architekt muss das zu seinen Lasten vermutete Verschulden widerlegen. 394 Dieser 

Entlastungsbeweis wird dem Planer in aller Regel nicht gelingen. 395 

(3) Schaden 

298 Schließlich setzt ein solcher Schadensersatzanspruch des Bauherrn / Auftraggebers 

einen objektiv verifizierbaren Schaden voraus. 396 

Ein Schaden des Bauherrn liegt sicherlich dann vor, wenn dieser aufgrund einer 

sich erst im Zuge der Bauerstellung abzeichnenden Kostenerhöhung das Bauvorhaben 

mangels Finanzierbarkeit nicht vollenden kann und die „Bauruine“ unter 

Selbstkosten veräußert werden muss. 397 

Andererseits steht höheren Kosten aber manchmal auch ein höherer Wert des 

Objektes gegenüber, sei es ermittelt im so genannten Sachwertverfahren (z. B. 

beim selbstgenutzten Einfamilienhaus) oder im Ertragswertverfahren (z. B. beim 

Vermietungsobjekt). 398 Solche, mit der Pflichtverletzung des Planers verbundenen 

Vorteile muss sich der Bauherr / Auftraggeber im Rahmen des so genannten Vorteilsausgleichs 

anrechnen lassen, wobei die Grenze zur „aufgedrängten Bereicherung“ 

naturgemäß schnell erreicht sein kann. 399 

Zusammengefasst muss also in jedem Einzelfall sorgfältig geprüft werden, ob die 

vom Planer schuldhaft begangene Pflichtverletzung tatsächlich einen Vermögensnachteil 

des Bauherrn / Auftraggebers herbeigeführt hat. Nur in dem Umfang 

des tatsächlich eingetretenen Vermögensnachteils, der nicht automatisch mit der 

Kostensteigerung als solcher gleichgesetzt werden darf, liegt ein ersatzfähiger 

Schaden des Bauherrn vor. 

393 Vgl. Locher u. a., Einleitung Rdn. 99 m. w. N. 

394 Vgl. Werner/Pastor, Rdn. 1793 f. 

395 Der von Werner/Pastor in Rdn. 1793 angeführte Beispielfall einer Kostenüberschreitung durch Änderungs- 

und Zusatzwünsche des Bauherrn hat nach unserer Auffassung nichts mit Verschulden des Architekten 

zu tun, sondern steht bereits der Annahme einer objektiven Pflichtverletzung des Architekten entgegen. 

396 Vgl. Locher u. a., Rdn. 100 f.; Werner/Pastor, Rdn. 1795 ff. 

397 Vgl. Locher u. a., Einleitung Rdn. 100. 

398 Vgl. Locher u. a., Einleitung Rdn. 100; Werner/Pastor, Rdn. 1801. 

399 Vgl. Werner/Pastor, Rdn. 1803. 

105

1.7.5 Die „Kostengarantie“ des Objektplaners 

299 Denkbar ist schließlich auch der Fall, dass der Objektplaner nicht nur die Kosten 

ermittelt und der Auftraggeber sie zur Kenntnis nimmt (Szenarium 1) oder dass 

zwischen dem Bauherrn / Auftraggeber und dem Objektplaner eine Kostenobergrenze 

/ ein Kostenrahmen vereinbart wird (Szenarium 2), sondern dass der Objektplaner 

gegenüber dem Bauherrn / Auftraggeber die Einhaltung bestimmter 

Kosten garantiert (Szenarium 3). Liegt - ausnahmsweise - der Fall einer solchen 

Baukostengarantie des Objektplaners vor, so haftet der Objektplaner aus der übernommenen 

Garantie verschuldensunabhängig, falls die Ist-Kosten die garantierten 

Kosten übersteigen. 400 Die Literatur unterscheidet dabei zwischen der 

selbstständigen Garantie, bei der der Architekt sogar für unvorhersehbare Geschehensabläufe 

kostenmäßig haften wolle und der unselbstständigen Garantie, 

bei der sich die Garantie nur auf typische Geschehensabläufe erstrecke. 401 Der 

entscheidende Unterschied zwischen einer Baukostengarantie des Architekten 

einerseits und der Vereinbarung einer Kostenobergrenze ohne Toleranzrahmen 

im Sinne der vorstehenden Ausführungen andererseits besteht aber darin, dass 

die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Architekten zu einem Erfüllungsanspruch 

und nicht lediglich zu einem Schadensersatzanspruch des Bauherrn 

/ Auftraggebers führen soll. Die Qualifizierung als Erfüllungsanspruch führt 

demgemäß dazu, dass der Architekt den bei der Schadensberechnung wichtigen 

Einwand der Vorteilsausgleichung bei Verletzung des Garantieversprechens nicht 

erheben kann. 

Beispiel: Der Architekt garantiert die Einhaltung von Baukosten in Höhe von 

500.000,00 €. Die tatsächlichen Baukosten belaufen sich auf 600.000,00 €; zu 

diesem Preis könnte der Bauherr das Objekt auch ohne weiteres am Markt veräußern, 

d. h., der Substanzwert ist entsprechend höher. 

In diesem Fall kann der Architekt nicht anspruchskürzend einwenden, dass seine 

Pflichtverletzung hinsichtlich der Kostenobergrenze nicht zu einem Schaden des 

Bauherrn geführt habe; aus der Garantie kann der Bauherr / Auftraggeber ohne 

weiteres einen Zahlungsanspruch in Höhe von 100.000,00 € gegenüber dem Planer 

geltend machen und obendrein die Substanzwerterhöhung für sich selbst beanspruchen. 

In der Praxis kommt diese dritte Stufe der Kostenverantwortlichkeit des Objektplaners 

praktisch nie vor; die praktische Relevanz dieser Fallgestaltung ist also 

sehr gering. 

1.7.6 Die „nachgereichte“ Kostenermittlung des Objektplaners 

300 Wir haben bereits ausgeführt, dass eine nicht bzw. mangelhaft erstellte Kostenermittlung 

seitens des Objektplaners in aller Regel Auswirkungen auf das ihm zustehende 

Honorar hat, sei es entsprechend § 649 BGB oder sei es gemäß §§ 633 

ff. BGB. 

In der Praxis ist nun häufig der Fall zu beobachten, dass der Objektplaner weder 

in der Vorplanungsphase eine Kostenschätzung noch in der Entwurfsplanungsphase 

eine Kostenberechnung vorlegt und schließlich bei der Mitwirkung bei der 

Vergabe auch keinen Kostenanschlag erstellt. Wendet der Bauherr dies im Zuge 

400 Vgl. dazu Locher u. a., Rdn. 94; Werner/Pastor, Rdn. 1777 ff.; Thode u. a., § 13 S. 498 f. 

401 Vgl. Werner/Pastor, Rdn. 1778 und Locher u. a., Einleitung Rdn. 94. 

106

der Schlussrechnung des Architekten / Ingenieurs anspruchsmindernd ein, so legt 

der Architekt / Ingenieur häufig im Nachhinein die entsprechenden Kostenermittlungen 

(Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenanschlag) vor. 

Es versteht sich von selbst, dass solche „nachgereichten“ Kostenermittlungen 

einzig und allein dem Zweck dienen, die vermeintlich vollständige Leistungserbringung 

zu dokumentieren, also Honorarkürzungen zu entgehen. Ihren eigentlichen 

Sinn und Zweck, planungsbegleitend die Kostensituation zu klären und 

damit auch die Finanzierbarkeit / Rentabilität gegenüber dem Bauherrn zu erläutern, 

können solche nachgereichten Kostenermittlungen jedoch nicht mehr erfüllen. 

Sie sind honorarrechtlich bedeutungslos und können an ihrer Nichterbringung 

im Zuge der jeweiligen Planungs- oder Ausführungsphase nichts mehr ändern. 

Eine Ausnahme gilt natürlich für den Fall, dass der Bauherr / Auftraggeber die 

nachträglich vorgelegten Kostenermittlungen noch als ordnungsgemäße Leistungserbringung 

akzeptiert. Dieser Fall dürfte allerdings höchst selten vorkommen. 

1.7.7 Die Kostenermittlung als Grundlage des Honoraranspruchs 

301 Wie bereits erwähnt, muss der Objektplaner in den Leistungsphasen 2, 3, 7 und 8 

zwar die Kosten nach der aktuell gültigen DIN 276 402 erfassen und fortschreiben. 

Für seine Honorarberechnung ist jedoch merkwürdigerweise nach wie vor nicht 

die aktuell gültige DIN 276 maßgebend, sondern nach dem eindeutigen Wortlaut 

von § 10 Abs. 2 HOAI die DIN 276 in der Fassung von April 1981. 403 Dies gilt 

auch für die Kostenermittlung des Objektplaners von Ingenieurbauwerken und 

Verkehrsanlagen, obwohl § 52 Abs. 2 HOAI - anders als § 10 Abs. 2 HOAI - nicht 

ausdrücklich auf die alte Fassung der DIN 276 verweist. Dies ergibt sich aber 

zweifelsfrei daraus, dass § 52 Abs. 6 und Abs. 7 auf die (alten) Kostengruppen 

der DIN 276 in der Fassung von April 1981 verweist und nicht auf die aktuell gültigen 

Kostengruppen der DIN 276. 

Sowohl der Objektplaner von Gebäuden usw. als auch der Objektplaner von Ingenieurbauwerken 

und Verkehrsanlagen haben also neben der planungsbegleitenden 

Kostenermittlung nach der aktuell gültigen DIN 276 auch für die Honorarberechnung 

eine Kostenermittlung nach der früher geltenden DIN 276 in der Fassung 

von April 1981 aufzustellen. 

Geringfügige Unterschiede ergeben sich dabei, welche Kostenermittlungsart dem 

jeweiligen Honorar zugrunde zu legen ist: 

302 Der Objektplaner von Gebäuden usw. hat gemäß § 10 Abs. 2 HOAI das Honorar 

dreigeteilt abzurechnen: 

• Für die Leistungsphasen 1 bis 4 richtet sich sein Honorar nach der Kostenberechnung, 

solange diese nicht vorliegt, nach der Kostenschätzung; 

• für die Leistungsphasen 5 bis 7 richtet sich sein Honorar nach dem Kostenanschlag, 

solange dieser nicht vorliegt, nach der Kostenberechnung; 

• für die Leistungsphasen 8 und 9 richtet sich sein Honorar nach der Kostenfeststellung, 

solange diese nicht vorliegt, nach dem Kostenanschlag. 

303 Der Objektplaner eines Ingenieurbauwerks oder einer Verkehrsanlage hat gemäß 

402 Fassung von Juni 1993. 

403 Vgl. Werner/Pastor, Rdn. 821. 

107

§ 52 Abs. 2 HOAI eine zweigeteilte Honorarabrechnung vorzulegen: 

• Für die Leistungsphasen 1 bis 4 richtet sich sein Honorar nach der Kostenberechnung, 

solange diese nicht vorliegt oder wenn die Parteien dies bei der Auftragserteilung 

schriftlich vereinbaren, nach der Kostenschätzung; 

• für die Leistungsphasen 5 bis 9 richtet sich sein Honorar nach der Kostenfeststellung, 

solange diese nicht vorliegt oder wenn die Vertragsparteien dies bei 

Auftragserteilung schriftlich vereinbaren, nach der Kostenberechnung. 404 

304 Ermittelt der Objektplaner die anrechenbaren Kosten fehlerhaft, insbesondere zu 

hoch, so sind zwei Fragen zu unterscheiden: Zum einen die bereits geklärte Frage, 

wie sich eine nicht - oder fehlerhaft - erstellte Kostenermittlung auf das anteilige 

Honorar oder die (sonstige) Haftung des Objektplaners auswirkt. Zum anderen 

ist die Frage zu klären, ob zu hoch ermittelte anrechenbare Kosten auch zu einem 

höheren Honoraranspruch des Planers führen oder ob es hier auf die „richtige“ 

Kostenermittlung ankommt. 

Beispiel: Der Objektplaner geht im Rahmen der Kostenberechnung (Leistungsphase 

3) fälschlicherweise von zu großen Mengen aus und gelangt deshalb auch 

zu überhöhten Kosten. 

Weiteres Beispiel: Die Leistungserfassung des Objektplaners nach Art und Umfang 

ist richtig. Der Objektplaner ist jedoch von zu hohen Bewertungsansätzen für 

die einzelnen Leistungen ausgegangen. 

Bei dem ersten Beispiel hat der Objektplaner seine Leistungspflichten mangelhaft 

erfüllt. Irgendein Toleranzrahmen steht ihm in diesem Fall nicht zu. Die überhöhten 

Mengen sind zu korrigieren, die Kostenberechnung muss entsprechend den 

richtig berechneten Mengen reduziert werden. Das Honorar des Objektplaners für 

die Leistungsphasen 1 bis 4 richtet sich also nach der „richtigen“ Kostenberechnung. 

Im zweiten Beispiel hat der Objektplaner die Leistungen nach Art und Umfang 

richtig angesetzt, jedoch die Bewertung zu hoch angesetzt. Hierzu hatten wir jedoch 

bereits festgestellt, dass dem Objektplaner ein gewisser Toleranzrahmen bei 

den einzelnen Kostenermittlungsarten zusteht, bei der Kostenberechnung regelmäßig 

rund 20 %. Hat der Objektplaner die Kosten also z. B. 10 % oder 15 % zu 

hoch eingeschätzt, 405 dann ist sein Honorar gleichwohl auf der Basis der überhöhten, 

aber noch im zulässigen Toleranzrahmen liegenden Kostenberechnung zu 

ermitteln. 

305 Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Bauherr / Auftraggeber dem Objektplaner 

von vornherein einen Kostenrahmen oder eine feste Kostenobergrenze 

vorgegeben hätte und die Kostenberechnung diesen Rahmen bzw. die Obergrenze 

überschritten hätte. Für diesen Fall hat der BGH zutreffend entschieden, dass 

die vereinbarte Bausumme (als Beschaffenheit des geschuldeten Werks) gleichzeitig 

die Obergrenze der anrechenbaren Kosten für die Honorarberechnung darstellt. 

406 

404 Die zweigeteilte Honorarrechnung galt bis zur HOAI-Neufassung vom 01.01.1996 auch für den Objektplaner 

von Gebäuden. Allerdings war gemäß § 10 Abs. 2 HOAI – abweichend von § 52 Abs. 2 HOAI – 

nicht zugelassen, dass die Parteien z. B. eine Abrechnung der Leistungsphasen 1 bis 4 nach der Kostenschätzung 

schriftlich vereinbaren konnten. 

405 Was sich z. B. durch eine Überprüfung der Kostenberechnung durch einen Sachverständigen feststellen 

lässt, vgl. Werner/Pastor, Rdn. 825. 

406 BGH, NZBau 2003, 281. 

108

Generell lässt sich festhalten, dass eine 

• schuldhaft 

• fehlerhafte 

Kostenermittlung des Objektplaners zu einem Schadensersatzanspruch des Bauherrn 

/ Auftraggebers führen kann, der darauf gerichtet ist, das Honorar nach der 

„richtigen“ Kostenermittlung zu bemessen. 407 

Liegt eine den Objektplaner zum Schadensersatz verpflichtende Baukostenüberschreitung 

vor, dann ist das wegen der überhöhten Baukosten ebenfalls erhöhte 

Honorar des Objektplaners 408 Teil des vom Objektplaner zu ersetzenden Schadens. 

Der Objektplaner wird also durch überhöht angesetzte Kosten bei der Kostenschätzung, 

der Kostenberechnung und dem Kostenanschlag oder gar eine für 

ihn schadensersatzpflichtige Bausummenüberschreitung nicht etwa durch überhöhtes 

Honorar belohnt. 

Zu weiteren Einzelfragen, wie die anrechenbaren Kosten gemäß § 10 Abs. 2 und 

§ 52 Abs. 2 HOAI i. V. m. DIN 276 in der Fassung von April 1981 im Einzelnen zu 

ermitteln sind, wird auf die ausführlichen Erläuterungen von Werner/Pastor, 

Rdn. 819 ff. verwiesen. 

2 Der Abschluss des Planungsvertrages 

Vorbemerkung: 

306 Zunächst sei im Anschluss an die obigen Ausführungen noch einmal darauf hingewiesen, 

dass öffentliche Auftraggeber bei der Vergabe von Planungsaufträgen 

unter bestimmten Voraussetzungen ein besonderes Vergabeverfahren einhalten 

müssen. Dies gilt gleichermaßen bei der konventionellen wie auch bei der schlüsselfertigen 

Baudurchführung. Davon zu trennen ist die hier zu behandelnde Frage, 

wie und in welcher Form ein Planungsvertrag zustande kommt bzw. zustande 

kommen sollte. 

2.1 Parteien des Planungsvertrages 

307 Bei der konventionellen Baudurchführung wird der Planungsvertrag 409 i. d. R. zwischen 

dem Bauherrn als Auftraggeber und dem jeweiligen Planer als Auftragnehmer 

abgeschlossen. Dabei steht es den Parteien, insbesondere dem Auftraggeber, 

frei, ob sogleich ein so genannter Vollauftrag erteilt wird, der die Leistungsphasen 

1 bis 8 (eventuell auch 9) umfasst oder ob zunächst beispielsweise 

nur die Leistungsphasen 1 bis 4 (also bis zur Genehmigungsplanung) beauftragt 

werden, um die Baugenehmigung zu erhalten und dann zu entscheiden, ob und in 

welcher Form das Objekt realisiert wird. 410 

Sowohl auf Seiten des Bauherrn als auch auf Seiten des Auftragnehmers kom- 

407 Vgl. Werner/Pastor, Rdn. 825 m. w. N. 

408 Sowie der Fachingenieure. 

409 Also z. B. der Architektenvertrag oder der Fachingenieurvertrag über die Tragwerksplanung bzw. die 

Technische Ausrüstung. 

410 Beispielsweise in mehreren Bauabschnitten oder durch (Teil-)Veräußerung des Grundstücks samt Baugenehmigung 

usw. 

109

men als Vertragspartei auch Personenmehrheiten infrage, wie beispielsweise eine 

Bauherrengemeinschaft oder eine Planungsgemeinschaft. 411 

308 Eine Planungsgemeinschaft kann für ein und dasselbe Leistungsbild zustande 

kommen (z. B. für die Objektplanung); dabei ist dann im Innenverhältnis zwischen 

den Mitgliedern der Planungsgemeinschaft zu klären, wer welche Leistungen erbringt. 

Die Planungsgemeinschaft kann aber auch leistungsbildübergreifend gebildet 

werden, z. B. zwecks Abschluss eines Generalplanervertrages für alle das 

Bauvorhaben betreffenden Planungsleistungen. 412 

309 Wenn und soweit der Planer als Auftragnehmer beabsichtigt, Teile der ihm übertragenen 

Planungsleistungen seinerseits durch einen Dritten erbringen zu lassen 

(durch einen Nachunternehmervertrag), so bedarf dies der ausdrücklichen Regelung 

und damit der Zustimmung des Auftraggebers. Grundsätzlich sind Planungsleistungen 

durch den jeweiligen Auftragnehmer selbst zu erbringen. Etwas 

anderes kann - analog § 4 Nr. 8 VOB/B - dann gelten, wenn der „Betrieb des Planungs-Auftragnehmers“ 

nicht auf die Erbringung sämtlicher, ihm übertragener 

Leistungsbilder eingerichtet ist. 

Beispiel: Der Bauherr beauftragt ein Architekturbüro als Generalplaner mit der 

Erbringung sämtlicher Planungsleistungen zu einem bestimmten Bauvorhaben. In 

diesem Fall ist der Objektplaner als Generalplaner auch ohne besondere Erwähnung 

im Planungsvertrag berechtigt, die Leistungsbilder außerhalb der Objektplanung 

an Nachunternehmer zu vergeben, also insbesondere die Tragwerksplanung 

und die Planung der Technischen Ausrüstung. 413 

2.2 Form des Planungsvertrages 

310 Wie bereits ausgeführt, können alle Arten von Werkverträgen und damit auch 

Planungsverträge grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. 414 Einige Besonderheiten 

seien aber kurz hervorgehoben. 

2.2.1 Konkludente Beauftragung 

311 Von einer konkludenten Beauftragung des Planers durch den Auftraggeber ist 

auszugehen, wenn das Verhalten der Parteien hinsichtlich erbrachter oder zu 

erbringender Planungsleistungen auf einen wechselseitigen rechtlichen Bindungswillen 

schließen lässt. 415 Beispiel: Der Bauherr bittet den Architekten, einen 

Entwurf für das von ihm geplante Wohnhaus zu erstellen. Die vom Architekten gefertigten 

Entwurfspläne werden vom Bauherrn unterschrieben und als Teil des 

Bauantrags beim zuständigen Bauamt eingereicht. Über Honorar oder sonstige 

Vertragsfragen wird nicht gesprochen. 

Beide Parteien geben in diesem Beispielsfall zu erkennen, dass von dem Architekten 

eine honorarpflichtige Planungstätigkeit erbracht werden soll, d. h., der Pla- 

411 Z. B. als Planungs-ARGE in der Rechtsform einer BGB-Gesellschaft, aber auch in anderer Rechtsform. 

412 Ausführlich zum Generalplanervertrag vgl. Thode u. a., Praxishandbuch Architektenrecht, § 19 Rdn. 90 

ff.; Sangenstedt, Rechtshandbuch für Ingenieure und Architekten, C IV Rdn. 104 ff. 

413 Im Generalplanervertrag selbst muss natürlich geregelt werden, welche Leistungsbilder zum Auftragsgegenstand 

des Generalplaners gehören, z. B. die Erstellung eines Baugrundgutachtens, vermessungstechnische 

Leistungen, Prüfstatik usw. 

414 Vgl. auch Thode u. a., § 4 Rdn. 119 ff. 

415 Vgl. Locher u. a., Einleitung Rdn. 10; Sangenstedt, AV, Rdn. 10; Thode u. a., § 4 Rdn. 85 ff. 

110

nungsvertrag (zumindest bis zur Leistungsphase 4) kommt durch schlüssiges Verhalten 

der Parteien zustande. 416 

312 Im Einzelfall kann allerdings zweifelhaft sein, ob das Verhalten des Bauherrn tatsächlich 

bereits auf seinen rechtlichen Bindungswillen schließen lässt oder ob 

nicht lediglich eine akquisitorische und deshalb noch im rechtlichen Vorfeld angesiedelte 

Tätigkeit des Planers vorliegt, die erst später zu einem Vertragsabschluss 

führen soll. 417 Beispiel: Der Architekt tritt an den Eigentümer eines unbebauten 

Grundstückes heran und bietet ihm an, Bebauungsvorschläge zu unterbreiten. 

Die anschließend vom Architekten vorgelegten Skizzen finden jedoch 

nicht die Billigung des Bauherrn. 

In diesem Beispielsfall dürfte in der bloßen Duldung der Grundlagenermittlung 

und (teilweisen) Vorplanung des Architekten durch den Bauherrn noch nicht auf 

dessen rechtlichen Bindungswillen zu schließen sein, sodass kein konkludenter 

Vertrag zustande gekommen ist. 

Die Abgrenzung zwischen dem Vertragsabschluss durch schlüssiges Verhalten 

und der lediglich akquisitorischen Tätigkeit eines Planers ist nahezu fließend, weil 

in jedem Einzelfall geprüft werden muss, ob aus dem Gesamtverhalten des Bauherrn 

auf dessen rechtlichen Bindungswillen geschlossen werden kann oder nicht. 

Die damit zwangs-läufig verbundenen rechtlichen Unsicherheiten können nur 

durch klare und beweisbare (Schriftform) Absprachen der Parteien vermieden 

werden. 418 Die gesetzliche Vermutung des § 632 Abs. 1 BGB, wonach eine Vergütung 

als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die Herstellung des Werks den 

Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist, hilft in den meisten 

Fällen nicht weiter. Denn § 632 Abs. 1 BGB setzt einen Rechtsbindungswillen 

insbesondere des Auftraggebers voraus, der bei bloßer Akquisitionstätigkeit des 

Planers gerade nicht gegeben ist. 419 

2.2.2 Mündliche Beauftragung 

313 Von der konkludenten Beauftragung eines Planers ist die ausdrückliche, jedoch 

nur mündliche Beauftragung durch den Bauherrn zu unterscheiden. 420 Beispiel: 

Der Architekt unterbreitet dem Bauherrn schriftlich ein Angebot zur Erbringung der 

Leistungsphasen 1 bis 4 zu einem Pauschalhonorar i. H. v. 10.000,00 € netto. 

Hierauf erteilt der Bauherr mündlich den Auftrag, jedoch zunächst beschränkt auf 

die Leistungsphasen 1 und 2. 

Anders als bei der konkludenten Beauftragung liegen hier ausdrückliche Erklärungen 

der Parteien vor, seitens des Bauherrn jedoch nur in mündlicher Form. Die 

mündliche Erklärung ist zwar wirksam, im Streitfall jedoch (für beide Seiten) nur 

schwer nachweisbar und deshalb unter dem Gesichtspunkt der Beweisbarkeit für 

die Praxis abzulehnen. Dennoch kommt auch in diesem Beispielsfall rechtswirksam 

ein Architektenvertrag zustande. 421 

416 Zu zahlreichen weiteren Beispielen aus der Rechtsprechung vgl. Locher u. a., Einleitung Rdn. 25. 

417 Locher u. a., a. a. O. Rdn. 12; Lederer, Rdn. 70 ff.; Löffelmann/Fleischmann, Rdn. 710 ff. 

418 So zutreffend auch Lederer, Rdn. 70; Thode u. a., § 4 Rdn. 85 ff. 

419 So zutreffend OLG Düsseldorf, IBR 2003, 309. 

420 Dazu Lederer, Rdn. 58 ff.; Sangenstedt, AV, Rdn. 11. 

421 Vorausgesetzt, der Architekt war mit der auf die Leistungsphasen 1 und 2 beschränkten Annahme seines 

Angebotes einverstanden, was sich sodann wieder aus schlüssigem Verhalten des Architekten ergeben 

kann. Soweit die HOAI anwendbar ist und Schriftform verlangt, ist diese in dem Beispielsfall natürlich 

nicht gewahrt. 

111

2.2.3 Schriftliche Beauftragung 

314 Um Zweifel darüber zu vermeiden, ob ein bestimmtes Verhalten zu einem konkludenten 

Vertragsabschluss führt oder in welchem Umfang mündliche Erklärungen 

der Parteien im Streitfall auch nachweisbar sind, empfiehlt sich die schriftliche Erteilung 

eines Planungsauftrages. 422 

Unterbreitet der Architekt oder Fachingenieur ein schriftliches Leistungs- und Honorarangebot, 

welches der Auftraggeber seinerseits schriftlich beauftragt, so können 

im Normalfall keine Zweifel über das Zustandekommen und den Inhalt des 

Vertrages aufkommen. Beweisprobleme werden auf diese Weise im Regelfall minimiert. 

315 Soweit die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben ist, z. B. in § 4 oder § 5 Abs. 4 

HOAI, reichen solche getrennten schriftlichen Erklärungen des Planers einerseits 

und des Auftraggebers andererseits jedoch nicht aus. Erforderlich ist gemäß 

§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB vielmehr, dass alle vertragsrelevanten Erklärungen in 

einer Urkunde enthalten sind und diese Urkunde von allen Parteien unterzeichnet 

wird. 423 

Da in der Praxis häufig zu beobachten ist, dass der Planer zwar ein schriftliches 

Angebot abgibt und der Auftraggeber dieses Angebot später schriftlich beauftragt, 

diese getrennten schriftlichen Erklärungen jedoch gerade nicht die Anforderungen 

der HOAI (oder sonstiger gesetzlicher Bestimmungen) an die Schriftform erfüllen, 

ist den Parteien eines Planungsvertrages dringend anzuraten, alle vertragsrelevanten 

Erklärungen in einer einzigen Urkunde niederzulegen und diese wechselseitig 

zu unterzeichnen. 424 Gemäß § 126 a BGB kann diese strenge gesetzliche 

Schriftform von den Parteien einvernehmlich durch die elektronische Form mit 

qualifizierter elektronischer Signatur nach dem Signaturgesetz ersetzt werden. 425 

316 Für Schriftformklauseln in Planungsverträgen gelten die strengen gesetzlichen 

Bestimmungen des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht. Vereinbaren die Parteien also 

z. B. im Planungsvertrag, dass Nachtragsvereinbarungen nur gültig sind, wenn sie 

schriftlich zustande kommen, 426 so reicht es gemäß § 127 Abs. 2 BGB aus, wenn 

die wechselseitigen Erklärungen der Parteien in zwei getrennten Schriftstücken 

erfolgen. Vor der weit verbreiteten Unsitte, im Vertrag zwar eine Schriftform für 

Nachträge und sonstige Vertragsergänzungen zu vereinbaren, diese Klausel während 

der Vertragsabwicklung jedoch schlicht unbeachtet zu lassen, ist schon aus 

Gründen der Dokumentation und der Beweisbarkeit dringend zu warnen. Auch die 

vermeintliche AGB-Widrigkeit von Schriftformklauseln ist häufig kein Allheilmittel, 

schon deshalb nicht, weil gerade bei Planungsverträgen häufig der Planer selbst 

die Vertragsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB stellt und er keinen 

Schutz vor seinen eigenen AGB’s genießt. 427 

422 So auch Lederer, Rdn. 44 ff.; Sangenstedt, AV, Rdn. 5. 

423 Vgl. auch Locher u. a., HOAI, § 4 Rdn. 28. 

424 Auch das kaufmännische Bestätigungsschreiben genügt nicht der gesetzlichen Schriftform, BGH, 

BauR 1989, 222. 

425 BGBl. I, S. 876; näher dazu Roßnagel, NJW 2001, 1917; Höhnchen, NJW 2001, 2831. 

426 Zur Wirksamkeit solcher Schriftformklauseln in Bauverträgen vgl. ausführlich Kapellmann/Schiffers, 

Bd. 1, Rdn. 948 ff. 

427 Dazu jüngst BGH, NJW 2004, 502. 

112

2.3 Vorvertrag und stufenweise Beauftragung 

317 Ein so genannter Vorvertrag liegt dann vor, wenn der endgültige Vertrag noch 

nicht abgeschlossen werden kann (oder soll), die Vertragsparteien jedoch schon 

darüber einig sind, unter welchen Voraussetzungen und mit welchem wesentlichen 

Inhalt der endgültige Vertrag zu schließen ist. 428 

Im Allgemeinen kommen solche Vorverträge mit Planern relativ selten vor. Ein 

relativ häufig zu beobachtender Sonderfall besteht jedoch in der stufenweisen 

Beauftragung eines Planers. 

Beispiel: Der Architekt erhält zunächst den Auftrag für die Leistungsphasen 1 

und 2 einschließlich der Besonderen Leistung „Bauvoranfrage“. Für den Fall eines 

positiven Vorbescheides mit dem gewünschten Inhalt verpflichtet sich der Bauherr, 

den Architekten in einer zweiten Stufe mit den Leistungsphasen 3 und 4 

(Entwurfs- und Genehmigungsplanung) zu beauftragen. Wird die Baugenehmigung 

mit dem gemeinsam festgelegten Inhalt erteilt und das Bauvorhaben vom 

Auftraggeber auch (selbst) realisiert, so verpflichtet sich der Bauherr, den Architekten 

im Rahmen einer dritten Stufe auch mit den Leistungsphasen 5 bis 8/9 zu 

beauftragen. 

In diesem Beispielsfall ist ein Architektenvertrag zwischen den Parteien zunächst 

lediglich hinsichtlich der Leistungsphasen 1 und 2 (einschließlich der Besonderen 

Leistung „Bauvoranfrage“ aus Leistungsphase 2) zustande gekommen. Hinsichtlich 

der zweiten Stufe (Phasen 3 und 4) hat sich der Bauherr jedoch nur unter bestimmten 

Voraussetzungen verpflichtet, einen Vertrag mit dem Architekten abzuschließen. 

Das Gleiche gilt auch für die dritte Stufe, die Leistungsphasen 5 ff. 

318 Das Wesentliche des Vorvertrages in Form der stufenweisen Beauftragung eines 

Planers besteht darin, dass nicht nur der Architekt an die bereits festgelegten 

Konditionen gebunden bleibt, sondern auch der Auftraggeber. Kommt es in dem 

Beispiel also zu dem Vorbescheid mit dem festgelegten Inhalt und anschließend 

(in der zweiten Stufe) zur Erteilung der Baugenehmigung, dann hat der Architekt 

einen Anspruch auf Beauftragung der zweiten bzw. dritten Stufe zu den bereits 

festgelegten Konditionen, wenn das Bauvorhaben auch realisiert wird. Kommt der 

Auftraggeber dieser Pflicht nicht nach, so kann der Architekt den Anspruch auf 

Auftragserteilung nötigenfalls gerichtlich erzwingen bzw. Schadensersatz statt Erfüllung 

geltend machen, § 281 BGB. 

319 Die stufenweise Beauftragung als vorvertragliche, beiderseits bindende Absprache 

ist von der lediglich einseitigen Bindung des Planers zu unterscheiden, wie 

sie sich beispielsweise in § 3 Ziffer 3.1 RBBau befindet. Hiernach verpflichtet sich 

der Architekt bzw. Fachingenieur einseitig, weitere Leistungen zu erbringen, wenn 

der Auftraggeber sie ihm überträgt, es sei denn, seit der Fertigstellung der letzten 

Leistung sind mehr als drei Jahre vergangen oder es liegt ein wichtiger Kündigungsgrund 

vor. 

Obergerichtliche Rechtsprechung zu solchen einseitigen Bindungsklauseln ist 

noch nicht bekannt. In der einschlägigen Literatur werden unterschiedliche Maß- 

428 BGH, NJW 1990, 1235; NJW-RR 1993, 140; näher Locher u. a., Einleitung Rdn. 32; Löffelmann/Fleischmann, 

Rdn. 735 ff. 

113

stäbe an die Wirksamkeit solcher Klauseln gestellt. 429 Um solche Rechtsunsicherheiten, 

die sich - wie häufig - aus der Anwendbarkeit des AGB-Rechts und noch 

fehlender ober-gerichtlicher Rechtsprechung ergeben, sollten die Parteien, wenn 

sie eine einseitige Bindung des Planers hinsichtlich der noch nicht beauftragten 

Leistungsphasen vereinbaren wollen, eine echte Individualvereinbarung treffen 

(an deren Vorliegen freilich strenge Voraussetzungen zu knüpfen sind). 

2.4 Planungswettbewerbe 

320 Der Bauherr kann sich aus verschiedensten Gründen und mit verschiedensten 

Zielrichtungen vor der Beauftragung eines bestimmten Planers dazu entschließen, 

einen Planungswettbewerb durchzuführen. Ein (häufiger) Grund besteht in 

der vergaberechtlichen Verpflichtung bestimmter öffentlicher Auftraggeber, die am 

besten geeignete Planung mittels eines solchen Planungswettbewerbes zu ermitteln. 

430 Aber auch außerhalb solcher vergaberechtlicher Pflichten können Entwürfe 

431 im Vorfeld der eigentlichen Beauftragung einem Wettbewerb unterzogen 

werden. In Betracht kommen insbesondere 

• interdisziplinäre Wettbewerbe, 

• Ideenwettbewerbe, 

• Realisierungswettbewerbe. 

Das Wettbewerbsverfahren kann sein 

• einstufig oder mehrstufig, 

• offen oder beschränkt. 

321 Wichtig ist, vor der Einleitung des Wettbewerbsverfahrens die Regeln für das 

Wettbewerbsverfahren allgemein verbindlich festzulegen, also z. B. die Frage, 

wer sich beteiligen darf, welche Voraussetzungen an den zu erstellenden Entwurf 

432 zu stellen sind, durch wen und wie der Wettbewerb entschieden wird, welches 

Preisgeld ausgelobt wird usw. Weit verbreitet und allgemein bekannt sind 

hierzu die Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der 

Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens, die GRW 1995, die vom 

Bundesministerium für Raumordnung (Bauwesen und Städtebau) zum 

01.01.1996 eingeführt worden sind. 433 

Weiterführend wird zu den verschiedenen Arten der Planungswettbewerbe auf die 

vorliegende Spezialliteratur verwiesen. 434 

429 Während Löffelmann/Fleischmann eine solche Klausel grundsätzlich für unwirksam halten, wenn sie als 

AGB vereinbart ist (Löffelmann/Fleischmann, Rdn. 742), hält Werner (BauR 1992, 695, 698) eine entsprechende 

Bindung grundsätzlich für zulässig, billigt dem Architekten / Ingenieur allerdings nach Ablauf 

einer angemessenen Bindefrist das Recht zu, sich von dem Angebot wieder zu lösen. 

430 Vgl. §§ 20, 25 VOF. 

431 Zumeist sind das im Sinne von § 15 Abs. 2 Nr. 2 HOAI Vorplanungsergebnisse. 

432 Zumeist in der Qualität einer Vorplanung. 

433 Abgedruckt als Anhang 4 in Sangenstedt, Rechtshandbuch für Ingenieure und Architekten, 1999. 

434 Vgl. z. B. Sangenstedt, A I, Rdn. 41 ff.; Löffelmann/Fleischmann, Rdn. 745 ff.; Lederer, Rdn. 157 ff.; Thode 

u. a., § 3 Rdn. 1 ff. 

114

2.5 Kopplungsverbot 

322 Artikel 10 § 3 MRVG bestimmt, dass eine Vereinbarung unwirksam ist, durch die 

sich der Erwerber eines Grundstücks im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, 

bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück 

die Leistungen eines bestimmten Architekten oder Ingenieurs in Anspruch zu 

nehmen. Gesetzlich verboten und damit gemäß § 134 BGB unwirksam ist nicht 

nur die anlässlich des Grunderwerbs übernommene Verpflichtung, einen bestimmten 

Planer zu beauftragen (oder einen schon laufenden Planungsvertrag zu 

übernehmen 435 ), sondern auch jede mittelbare Verpflichtung, die anlässlich des 

Grunderwerbs zu einer Architektenbindung führen würde. 436 

Das Kopplungsverbot gilt auch dann, wenn der Architekt oder Ingenieur über die 

Planung hinaus auch weitere Leistungspflichten (z. B. die Baubetreuung) übernimmt, 

da das Kopplungsverbot berufsstandsbezogen und nicht leistungsbezogen 

zu verstehen ist. 437 

Das Kopplungsverbot und die sich daraus ergebende Unwirksamkeit des Planungsvertrages 

bzw. der Verpflichtung zum Abschluss eines solchen sind heute 

allen Beteiligten bekannt, sodass Verstöße in der Judikatur kaum noch behandelt 

werden. 438 

435 Vgl. Sangenstedt, AIV, Rdn. 10. 

436 Z. B. die Verpflichtung, bei Nichtbeauftragung des Planers eine Abstandssumme an diesen oder eine 

höhere Kaufpreissumme zu zahlen, Sangenstedt, AIV, Rdn. 11. 

437 Vgl. Sangenstedt, AIV, Rdn. 3; Thode u. a., § 4 Rdn. 129 ff. 

438 Vgl. die zahlreichen, überwiegend älteren Rechtsprechungsbeispiele bei Löffelmann/Fleischmann, 

Rdn. 729 ff. 

115

Skript zur Vorlesung „Privates Baurecht“ - Universität zu Köln

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