Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

Beleggen in parkeergarages 

Master Thesis MSRE Opleiding 

Jouke Schneider 

Amsterdam, februari 2009 

Hoe bepaal ik de waarde? 

betalen 

waarde 

parkeren

Beleggen in parkeergarages 

Master Thesis MSRE Opleiding 



Begeleider extern Drs. Gerjan Vos 

Hoe bepaal ik de waarde? 

Begeleider intern Ir. Thomas Pohle

Voorwoord 

II 

Beleggen in parkeergarages 2009 

Deze Master Thesis is geschreven in het kader van de studie Master of Science in Real Estate 

aan de Amsterdam School of Real Estate te Amsterdam. Aan dit onderzoek liggen diverse 

onderzoeken van derden ten grondslag welke de verschillende waarderingsmethoden 

toelichten. Dit onderzoek spitst zich toe op de toepasbaarheid van de waarderingsmethoden 

voor het waarderen van parkeergarages. 

Voor het tot stand komen van dit onderzoek wil ik in het bijzonder de volgende 

personen bedanken. Als eerste dank ik alle docenten, hoogleraren en fellows van wie ik 

anderhalf jaar zeer waardevolle colleges heb mogen volgen. Daarnaast dank ik van deze groep 

in het bijzonder Gerjan Vos voor de begeleiding van deze thesis. Zonder zijn kritische blik en 

scherpe commentaar zou de kwaliteit van deze thesis niet op dit niveau terecht zijn gekomen. 

Tot slot bedank ik ook mijn interne begeleider Thomas Pohle, mijn familieleden en mijn 

collega’s die hebben meegelezen en mij hebben voorzien van zeer bruikbare kritische 

feedback. 

Parkeergarages blijven vermoedelijk de komende jaren voor een grote groep 

onroerend goed professionals een onbekend terrein. Mijn verwachting is echter dat na het 

lezen van dit onderzoek iedereen meer inzicht heeft gekregen in de toepasbaarheid van de 

waarderingsmethoden bij parkeergarages. 



Jouke Schneider

Samenvatting 

III 


Deze Master Thesis gaat in op de wijze waarop de waarde van parkeergaragebeleggingen tot 

stand komt en of de waarderingsmethodiek op eenduidige wijze vorm kan worden gegeven en 

inzichtelijk kan worden gemaakt. Hierbij zal een vergelijking getrokken worden met hotel 

onroerend goed, welke in grote lijnen een vergelijking vertoont met parkeergarage- 

beleggingen. Parkeergarages (inclusief de onderneming) en parkeergaragebeleggingen zijn 

een relatief onbekende beleggingsmarkt waarin slechts enkele grote spelers actief zijn. In 

toenemende mate vinden transacties plaats die gericht zijn op uitsluitend het onroerend goed. 

Daarmee wordt de behoefte aan een eenduidige en inzichtelijke waarderingsmethode 

vergroot. In het onderzoek is een analyse uitgevoerd naar de parkeermarkt, het parkeerbeleid, 

de waardeontwikkeling van parkeergaragebeleggingen en de huurovereenkomsten. 

Vervolgens is er onderzoek gedaan naar de verschillende waarderingsmethoden en de 

toepasbaarheid van deze methoden voor het waarderen van een parkeergaragebelegging. 

De parkeermarkt 

Er wordt onderscheid gemaakt tussen openbare en niet openbare parkeergarages, waarbij het 

onderzoek zich enkel zal richten op de publieke parkeergarages. Het totaal aantal openbare 

parkeerplaatsen in Nederland in 2000 wordt geraamd op circa 8.9 miljoen. 2% hiervan, circa 

162.200, bevindt zich in parkeergarages. Doordat het autobezit sinds 2000 gemiddeld met 

circa 2% per jaar is gegroeid, bleef ook de behoefte naar parkeeraccommodaties toenemen. 

Door het invoeren van parkeerbeleid, wat vervolgens heeft geleid tot het invoeren van betaald 

parkeren, kan de vraag naar en het aanbod van parkeerplaatsen op een efficiëntere wijze op 

elkaar worden afgestemd. In 2007 werd geschat dat circa 25% van de gebouwde 

parkeeraccommodaties in handen was van private partijen. Uit het laatste onderzoek blijkt dat 

dit percentage is opgelopen tot wel 58%. 

Eigenaren van het parkeergarage onroerend goed kunnen ervoor kiezen om de 

exploitatie en het beheer zelf uit te voeren, om de exploitatie en het beheer uit te besteden of 

om enkel het beheer uit te besteden. Welk beleid het beste gevolgd kan worden is afhankelijk 

van de fase waarin een parkeergarage zich bevindt en de mate waarin de eigenaar bereid is 

een bepaald exploitatierisico te lopen. 


Waardeontwikkeling 

IV 


Voor een belegger zit de waardeontwikkeling van onroerend goed voornamelijk in de 

ontwikkeling van de huurinkomsten. Voor parkeergaragebeleggingen wordt de huur bepaald 

door de inkomsten die de parkeergarage kan genereren. Deze inkomsten hebben dan ook een 

indirect effect op de waarde van de parkeergaragebelegging. 

De hoogte van de inkomsten van een parkeergarage worden bepaald door het 

parkeertarief en de bezettingsgraad. Naarmate de inkomsten van een parkeergarage meer 

stijgen als gevolg van parkeertarief aanpassingen - in Nederland gemiddeld 10 tot 25% per 

jaar - dan de jaarlijkse stijgingen van de contracthuur, zal na afloop van de huurovereenkomst 

de huur worden gecorrigeerd naar een hoger gelegen markthuur niveau. Dit wordt ook wel het 

positieve zaagtand effect genoemd en is één van de belangrijkste kenmerken van de 

waardeontwikkeling van een parkeergaragebelegging. 

Huurovereenkomsten 

In Europa worden verschillende standaarden gehanteerd in huurovereenkomsten. Het grootste 

verschil tussen huurovereenkomsten in Nederland en de rest van Europa is dat in Nederland 

de verhuurder verantwoordelijk is voor het betalen van de onroerend zaakbelasting en de 

verzekeringen. In de overige landen in Europa worden deze kosten weerlegd naar de huurder, 

de gebruiker van het onroerend goed. 

Voor parkeergarages zijn er tenminste twee methoden voor het bepalen van de 

huurwaarde. De eerste methode gaat uit van een residuele benadering, waarbij wordt gekeken 

hoeveel van het bruto resultaat de huurder bereid is af te staan aan huur voor het gebruik van 

de parkeeraccommodatie. De tweede methode maakt gebruik van in de markt geaccepteerde 

omzet of bruto resultaat gerelateerde ratio’s. Deze methode is subjectiever van aart, maar kan 

tevens dienen als controle van de uitkomst bij gebruik van de residuele huurwaarde methode. 

Waarderingsmethoden 

Voor dit onderzoek zijn de volgende vier waarderingsmethoden onderzocht: 

1. Waarderen van de onderneming 

2. De comparatieve benadering 

3. De inkomsten benadering 

4. De kosten benadering 


V 


1. Waarderen van de ondermening: deze methode wordt veelvuldig toegepast bij het bepalen 

van de waarde van hotel onroerend goed. Als eerste wordt de waarde van de totale 

onderneming bepaald. Vervolgens wordt op dezelfde manier de waarde van de exploitatie 

bepaald en afgetrokken van de waarde van de totale onderneming. De uitkomst hiervan is 

de waarde van het onroerend goed. Deze methode is eveneens toe te passen op 

parkeergaragebeleggingen. 

2. De comparatieve benadering: gaat er vanuit dat een geïnformeerde koper voor een 

parkeergarage niet meer wil betalen dan de waarde van een bestaand onroerend 

goedobject voor dezelfde gebruiksdoeleinden. Bij deze methode wordt de marktwaarde 

bepaald door het vergelijken van de verkoopprijzen van parkeergarages. Bij deze 

vergelijking zullen verschillen ontstaan en zullen moeten worden gecorrigeerd. Door de 

zeer beperkte mate van onderlinge vergelijkbaarheid van parkeergaragebeleggingen en het 

beperkte aantal transacties is de comparatieve benadering niet de meest geschikte methode 

voor het bepalen van de marktwaarde van een parkeergaragebelegging. 

3. De inkomsten benadering: gaat er vanuit dat bij het verkrijgen van het eigendom, het 

onroerend goed zelfstandig inkomsten zal genereren. De inkomsten kunnen vervolgens 

aan de hand van een aantal methoden worden omgezet in de waarde van het te waarderen 

object. Van de meest gangbare inkomstenkapitalisatie methoden blijkt de Discounted 

Cash Flow (DCF) methode de meest geschikte methode voor het op een juiste manier 

weerspiegelen van de marktwaarde van een parkeergaragebelegging. 

4. De kosten benadering: stelt dat de marktwaarde wordt vastgesteld door het berekenen van 

de huidige vervangingskosten, waarna een aftrek wordt toegepast voor de geaccumuleerde 

afschrijvingen, vermeerderd met de waarde van de grond. Doordat de waarde van een 

parkeergarage gekoppeld is aan het gebruik ervan, is het voor een belegger in eerste 

instantie niet relevant wat de stichtingskosten van een parkeergarage zijn. In veel gevallen 

zal de marktwaarde van een parkeergaragebelegging volgens de kosten benadering hoger 

uitvallen dan volgens de inkomstenbenadering. In dat geval zal een parkeergarage niet 

winstgevend gerealiseerd kunnen worden. Het is dan ook niet voor de hand liggend dat de 

kosten benadering gebruikt wordt voor het bepalen van de marktwaarde van een 

parkeergaragebelegging. 

Zowel middels het bepalen van de waarde van de totale onderneming als middels de DCF- 

methode kan de waarde van een parkeergaragebelegging het beste worden bepaald. 


Inhoudsopgave 

VI 


1 INLEIDING ................................................................................................................................................. 8 

1.1 AANLEIDING .............................................................................................................................................. 8 

1.2 PROBLEEMSTELLING .................................................................................................................................. 8 

1.2.1 Centrale vraag ................................................................................................................................ 9 

1.2.2 Subvragen ........................................................................................................................................ 9 

1.3 UITGANGSPUNTEN ................................................................................................................................... 10 

1.4 OPBOUW ONDERZOEK .............................................................................................................................. 10 

1.4.1 Theoretisch kader .......................................................................................................................... 10 

1.4.2 Praktijkonderzoek.......................................................................................................................... 11 

1.4.3 Conclusie en aanbevelingen .......................................................................................................... 12 

2 PARKEERGARAGE ALS TYPE BELEGGING................................................................................... 13 

2.1 SOORTEN PARKEERGARAGES ................................................................................................................... 13 

2.2 DE MARKT ............................................................................................................................................... 14 

2.3 PARTIJEN ................................................................................................................................................. 16 

2.4 PARKEERBELEID ...................................................................................................................................... 16 

2.4.1 Gemeentelijk parkeerbeleid ........................................................................................................... 16 

2.4.2 Beleggers parkeerbeleid ................................................................................................................ 18 

2.5 BEHEER EN EXPLOITATIE ......................................................................................................................... 19 

2.6 EXPLOITATIEKOSTEN VAN PARKEERGARAGES ......................................................................................... 21 

2.7 WAARDEONTWIKKELING ......................................................................................................................... 23 

2.8 HUUROVEREENKOMSTEN ........................................................................................................................ 25 

2.8.1 Verschillen binnen Europa ............................................................................................................ 25 

2.8.2 Totstandkoming van de huurprijs .................................................................................................. 27 

2.8.3 Residuele huurwaarde methode .................................................................................................... 27 

2.8.4 Huurwaarde ratio’s ....................................................................................................................... 29 

2.8.5 Huurprijsherziening ...................................................................................................................... 30 

3 WAARDEBEPALING EXPLOITATIEGEBONDEN ONROEREND GOED ................................... 33 

3.1 WAARDEREN VAN DE ONDERNEMING ...................................................................................................... 33 

3.1.1 Free cashflow ................................................................................................................................ 34 

3.1.2 NOPLAT ........................................................................................................................................ 35 

3.1.3 ROIC ............................................................................................................................................. 35 

3.1.4 WACC ............................................................................................................................................ 36 

3.1.5 Groei ............................................................................................................................................. 36 

3.1.6 Waarde van de onderneming ......................................................................................................... 36 

3.2 WAARDE VAN DE EXPLOITATIE................................................................................................................ 37 

3.3 RENDEMENTSEIS VOOR DE EXPLOITATIE ................................................................................................. 38 

3.4 VERGELIJKING HOTELS EN PARKEERGARAGES ......................................................................................... 38 


VII 


3.5 CONCLUSIE .............................................................................................................................................. 40 

4 WAARDERINGSMETHODEN ............................................................................................................... 41 

4.1 DE COMPARATIEVE BENADERING ............................................................................................................ 41 

4.2 DE INKOMSTENBENADERING ................................................................................................................... 42 

4.2.1 Bruto AanvangsRendement (BAR)-methode .................................................................................. 43 

4.2.2 Netto AanvangsRendement (NAR)-methode .................................................................................. 44 

4.2.3 Discounted Cashflow (DCF)-methode .......................................................................................... 44 

4.2.4 IRR-methode .................................................................................................................................. 50 

4.2.5 WOZ waarderingsmethode ............................................................................................................ 50 

4.3 DE KOSTENBENADERING ......................................................................................................................... 53 

5 TOEPASBAARHEID WAARDERINGSMETHODEN ........................................................................ 54 

5.1 DE COMPARATIEVE BENADERING ............................................................................................................ 54 

5.2 DE INKOMSTENBENADERING ................................................................................................................... 56 

5.2.1 BAR-methode ................................................................................................................................. 56 

5.2.2 NAR-methode ................................................................................................................................ 57 

5.2.3 DCF-methode ................................................................................................................................ 57 

5.3 DE KOSTENBENADERING ......................................................................................................................... 59 

5.4 CONCLUSIE .............................................................................................................................................. 59 

6 CASE STUDIE ........................................................................................................................................... 63 

6.1 INLEIDING ................................................................................................................................................ 64 

6.2 KERNGEGEVENS ...................................................................................................................................... 64 

6.3 WAARDE VAN DE ONDERNEMING ............................................................................................................ 64 

6.4 WAARDE VAN DE EXPLOITATIE................................................................................................................ 65 

6.5 WAARDE VAN HET ONROEREND GOED .................................................................................................... 67 

6.6 CONTROLE OP BASIS VAN EEN KAPITALISATIEMETHODE ......................................................................... 68 

7 CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN ................................................................................................... 69 

7.1 CONCLUSIE .............................................................................................................................................. 69 

7.1.1 Beantwoording van de deelvragen ................................................................................................ 69 

7.1.2 Beantwoorden van de centrale vraag ............................................................................................ 71 

7.2 AANBEVELINGEN ..................................................................................................................................... 73 

7.2.1 Transparantie ................................................................................................................................ 73 

7.2.2 Risicoprofiel .................................................................................................................................. 73 

7.2.3 Beleggen in parkeergarages: markt in volle ontwikkeling ............................................................ 74 

BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................................. 75 

BIJLAGEN .......................................................................................................................................................... 77 


1 Inleiding 

8 


De vraag naar onroerend goed beleggingen in traditionele categorieën als kantoren, winkels 

en woningen blijft erg groot. Door het beperkte aanbod van kwaliteits-onroerend goed in 

Europa tegen een acceptabele prijs zijn beleggers geneigd uit te wijken naar nichemarkten 

zoals infrastructuur, energie, leisure. Doordat ook het aanbod van deze nichemarkten in 

Nederland zeer beperkt is, wordt hierbinnen snel gekeken naar grensoverschrijdend onroerend 

goed aanbod. Veel fondsmanagers springen hierop in door internationale, vaak pan-Europese, 

onroerend goedfondsen aan te bieden. Het voordeel van indirecte beleggingen in pan- 

Europese onroerend goedfondsen is, dat het risico binnen een portefeuille internationaal 

gespreid kan worden en dat het opbouwen van de portefeuille in de betreffende nichemarkt 

eenvoudiger is. 

1.1 Aanleiding 

Mijn werkgever, Bouwfonds REIM (Real Estate Investment Management), heeft in 2005 het 

Bouwfonds European Real Estate Parking Fund gelanceerd. Dit fonds heeft als strategie het 

beleggen in parkeergarages in de door haar gedefinieerde targetlanden, dat wil zeggen alle 

landen binnen de Eurozone en het Verenigd Koninkrijk. Voor het bepalen van de 

marktwaarde van een parkeergarage spelen een aantal onroerend goed categoriespecifieke 

kenmerken een rol. Hoewel de exploitatie van parkeergarages en de parkeergarage als 

onroerend goed belegging twee totaal verschillende disciplines zijn, hebben ze bij het tot 

stand komen van de waarde van de parkeergarage wel degelijk een relatie met elkaar. 

Ofschoon reeds onderzoek gedaan is naar de verschillende waarderingsmethoden in het 

algemeen, is slechts beperkte informatie beschikbaar over de toepasbaarheid van deze 

methoden bij het waarderen van parkeergarages. Het onderhavige onderzoek zal zich richten 

op de toepasbaarheid van waarderingsmethoden. Hiervoor is gebruik gemaakt van de 

ervaringen van nationale en internationale experts op het gebied van het waarderen van 

parkeergarages. Daarnaast wordt er uitgebreid stil gestaan bij de onroerend goed 

karakteristieken van parkeergarages. 

1.2 Probleemstelling 

In deze thesis wil ik onderzoeken op welke manier de waardering van een parkeergarage als 

onroerend goedbelegging tot stand kan komen. Parkeergarages worden in sommige gevallen 


9 


gezien als commercieel onroerend goed, exploitatie onroerend goed of een combinatie van 

beide. Deze typen onroerend goed kennen een andere benadering in de waardering. 

De uitkomsten van dit onderzoek zullen een belegger, een taxateur, een ontwikkelaar, 

een adviseur of een lokale overheid houvast bieden bij het op een nauwkeurigere manier 

bepalen van de marktwaarde van een parkeergarage. 

1.2.1 Centrale vraag 

De centrale vraag die tijdens dit onderzoek beantwoord dient te worden luidt: ‘Op welke 

manier komt de waardering van een parkeergaragebelegging tot stand?’ 

Om helderheid te verschaffen over delen van de centrale vraag, worden hieronder enkele 

definities verduidelijkt: 

• Waardering: methode waarbij als doel het bepalen van het geschatte bedrag waartegen 

onroerend goed op de datum van de taxatie zou worden verkocht uitgaande van een 

bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper met voldoende afstand tot elkaar na een 

geëigende voorbereiding waarin ieder van de partijen met kennis van zaken zorgvuldig en 

zonder dwang zou hebben gehandeld (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). 

• Parkeergarages, publieke of private: een parkeergarage is een garage waar auto’s voor 

korte duur worden geparkeerd (Dale, 2008). In hoofdstuk 2 wordt een uitgebreide 

beschrijving gegeven van parkeergarages. 

• Parkeergaragebelegging: een parkeergarage die geëxploiteerd wordt door een 

parkeerexploitant en aangehouden wordt als belegging met als doel uit de verhuur en 

verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te 

realiseren (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). 

1.2.2 Subvragen 

De hieronder geformuleerde vragen die voortvloeien uit de centrale vraag zijn relevant en 

noodzakelijk voor het beantwoorden van de centrale vraag. 

• Wat zijn de kenmerken van parkeergaragebeleggingen en ander exploitatiegebonden 

onroerend goed? 

• Welke waarderingsmethoden zijn er voor parkeergaragebeleggingen en welke 

methode geeft de meest realistische weerspiegeling van de marktwaarde? 

• Hoe komt de marktwaarde tot stand vanuit de invalshoek van de onderneming en de 

belegging? 


10 


• Is in financiële zin aansluiting te vinden tussen deze invalshoeken? 

1.3 Uitgangspunten 

Vanuit de centrale vraag zijn de volgende uitgangspunten vastgesteld: 

• Bij parkeergarages gaat het om onroerend goed dat gebonden is aan een specifieke 

vorm van gebruik. Er wordt dan ook uitgegaan van onroerend goed dat niet zonder 

ingrijpende wijzigingen voor andere functies te gebruiken is; 

• De parkeergarage is vrij toegankelijk en wordt niet belemmerd in het gebruik als 

parkeergarage; 

• Het is er zowel de belegger als de parkeerexploitant om te doen in de toekomst 

positieve financiële resultaten te realiseren; 

• Voor het bepalen van de marktwaarde is zowel de koper als de verkoper erin 

geïnteresseerd de verschillende componenten van de waardering te onderscheiden; 

• De waarderingsmethoden worden getoetst op hun realiseerbaarheid en om zo een 

goede aansluiting te krijgen bij de in de praktijk gehanteerde methoden; 

• Het onderzoek houdt geen rekening met eventuele belastingen en rentelasten. 

1.4 Opbouw onderzoek 

Het onderzoek is erop gericht om antwoord te geven op de centrale vraag en haar deelvragen, 

en vervolgens te komen tot een conclusie en aanbevelingen. Het onderzoek wordt opgebouwd 

uit een beschrijving van het theoretische kader en een praktijkonderzoek. 

1.4.1 Theoretisch kader 

De scriptie begint met een breed theoretisch kader, waarin de lezer meer inzicht wordt 

gegeven in de aspecten van parkeergarage beleggingen. Dit theoretische kader is opgesplitst 

in twee verschillende facetten: 

• Parkeergarage als type belegging: doel hierbij is om uitgebreide achtergrond informatie te 

verstrekken over de onroerend goed categorie parkeergarages. Inzicht in deze categorie 

helpt de lezer te begrijpen welke factoren een belangrijke rol vervullen bij het bepalen van 

de marktwaarde. Deze informatie is nog niet eerder op deze manier vertoont. 

• Literatuuronderzoek: doel hierbij is om argumenten te vergaren voor een theoretische 

onderbouwing van waarderingsmethoden die het beste de marktwaarde van 

parkeergarages weerspiegelt. 


1.4.2 Praktijkonderzoek 

Naast het theoretische kader zullen de gekozen waarderingsmethodes aan de hand van een 

praktijkvoorbeeld worden getoetst en besproken met experts op het gebied van exploiteren en 

beleggen in parkeergarages. Dit praktijkonderzoek is opgesplitst in twee delen: 

• Casestudie: doel oel is om aan de hand van het gekozen wwaarderingsmethode 

aarderingsmethode een 

rendementsberekening uit te werken om de methode te valideren. 

• Expert interviews: doel oel is om de uitkomst van het onderzoek te toetsen aan de inzichten 

van diverse experts in het specifieke vakgebied. 

Figuur 1: : schematische weergave van de onderzoeksstructuur 

11 

Parkeergarages als 

type belegging 

Ondoerzoek: 

•Literatuur 

•Experts 

•Case studie 

Centrale vraag: 


Waarderingsmethoden: 

•Comparatieve 

benadering 

•Inkomsten benadering 

•Kostenbenadering 

‘Op Op welke manier komt de waardering van een 

parkeergaragebelegging tot stand?' 


1.4.3 Conclusie en aanbevelingen 

12 


In de conclusie zal antwoord worden gegeven op de vraag naar de toepasbaarheid van de 

verschillende waarderingsmethoden en worden aanbevelingen gedaan voor het bepalen van de 

marktwaarde van parkeergarages. Tot slot zal worden stilgestaan bij de mogelijkheden van 

vervolgstudies op basis van dit onderzoek. 


2 Parkeergarage als type belegging 

13 


Traditionele onroerend goed categorieën als kantoren, winkels en woningen zijn erg populair 

bij onroerend goed beleggers. Voor dit type beleggingen is een grote hoeveelheid informatie 

beschikbaar voor een groot aantal landen. Hierdoor is de markt van dit type beleggingen een 

stuk transparanter dan van andere onroerend goedcategorieën waarvoor slechts beperkte 

informatie beschikbaar is. Dit is ook het geval voor de parkeergarages. 

De onroerend goedmarkt is onder te verdelen in twee hoofdcategorieën: de 

commerciële onroerend goedmarkt en de niet-commerciële onroerend goedmarkt (Van Gool, 

Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Onder de commerciële onroerend goedmarkt vallen onder 

andere: kantoren, winkels, hotels, bedrijfsruimten, congrescentra en ook parkeergarages. 

Onder niet-commercieel onroerend goed vallen onder andere: kerken, gevangenissen, 

ziekenhuizen en woningen. 

Een in eigendom zijnde parkeergarage kan voor eigen rekening en risico worden 

beheerd (exploitatie onroerend goed), worden beheerd door een derde partij of worden 

verhuurd aan een parkeergarage-exploitant. In het laatste geval loopt de eigenaar van de 

parkeergarage geen operationeel risico meer, maar ontvangt deze jaarlijks huur van haar 

huurder (commercieel onroerend goed). Vanzelfsprekend zijn er voor de eigenaar wel andere 

risico’s zoals een debiteurenrisico en een marktrisico. De reden om te kiezen voor het zelf 

beheren, het uitbesteden van beheer of het uitbesteden van de volledige exploitatie is sterk 

afhankelijk van het soort parkeergarage en het beleid van de betreffende eigenaar. Deze 

keuzes worden besproken in paragraaf 0. 

2.1 Soorten parkeergarages 

In dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende soorten parkeergarages: 

• Publieke parkeergarages: met een publieke parkeergarage wordt bedoeld een 

parkeergarage die toegankelijk is voor iedereen, onafhankelijk van de bestemming van de 

gebruiker. Hiervoor kan een gebruiker een vergoeding in rekening gebracht worden of het 

gebruik kan kosteloos ter beschikking worden gesteld. Dit laatste is vaak het geval bij 

parkeergarages welke gelegen zijn bij voorzieningen waarbij er meer baat is bij veel 

bezoekers waardoor de kosten van de parkeergarage op een andere manier gedekt worden. 

Indien lang parkeren of misbruik van de parkeerfaciliteit door de gebruikers tegen gegaan 

dient te worden, zal in veel gevallen wel een vergoeding in rekening worden gebracht. 


14 


• Private parkeergarages: een private parkeergarage heeft als doel het bieden van 

parkeerfaciliteiten aan een beperkte groep bezoekers, die enkel door middel van een pas, 

een sleutel of een andere persoonlijke identificatie toegang kunnen krijgen tot de 

parkeergarage. Deze situatie doet zich vooral voor bij woningen en kantoorgebouwen. 

Door de grote diversiteit in het gebruik van parkeergarages is het niet eenvoudig om tot een 

standaard te komen voor het bepalen van de waarde van een publieke parkeergarage. De 

waarde is in grote mate afhankelijk van de inkomsten welke door de parkeergarage 

gegenereerd kunnen worden. Voor een private parkeergarage ligt dat anders. Hierbij spelen 

vraag en aanbod van abonnementen een grote rol. Het onderzoek zal zich enkel richten op het 

bepalen van de marktwaarde van publieke parkeergarages. 

2.2 De markt 

Nederland is één van de dichtstbevolkte landen ter wereld. Ook het aantal auto’s per 

oppervlakte-eenheid is hier relatief hoog (CROW, 2004). Opmerkelijk genoeg ontbreekt in 

Nederland een kwantitatief inzicht in het aantal openbare parkeerplaatsen en zelfs in het 

aantal gereguleerde openbare parkeerplaatsen (Dijken, 2002). Het aantal parkeerplaatsen in 

2000 kan geraamd worden op 12,5 tot 15,6 miljoen. Het aantal openbare parkeerplaatsen 

wordt geraamd op 8.9 miljoen, een gemiddelde van 558.8 parkeerplaatsen per 1.000 inwoners. 

Van deze 8.9 miljoen openbare parkeerplaatsen bevindt zicht 81% op en langs de straat, 17% 

op terreinen en 2% in parkeergarages (Dijken, 2002). 

Totaal aantal openbare parkeerplaatsen 

162.200 ; 2% 

1.536.000 ; 17% 

7.166.000 ; 81% 

Op en lang straat Op terreinen In parkeergarages 

Figuur 2: totaal aantal openbare parkeerplaatsen in Nederland in 2000 (Dijken, 2002) 

Alle openbare parkeerplaatsen op en langs straat zijn eigendom van de gemeente en daarom 

publiek eigendom. De openbare parkeerplaatsen op parkeerterreinen en in parkeergarages zijn 


15 


niet volledig publiek eigendom. Van de openbare parkeerplaatsen op parkeerterreinen is 19% 

privaat eigendom en van de openbare parkeerplaatsen in parkeergarages 58%. Het totaal 

aantal openbare parkeerplaatsen in Nederland bedraagt 162.200, waarvan circa 68.124 in 

eigendom is van de gemeenten (Dijken, 2002). 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

Figuur 3: aantal openbare parkeerplaatsen in Nederland in publiek en privaat eigendom in 2000 (Dijken, 2002) 

Doordat het autobezit sinds het jaar 2000 gemiddeld met circa 2% per jaar is gegroeid 

(Statistiek, 2007), bleef ook de behoefte aan parkeeraccommodaties toenemen. Door het 

invoeren van betaald parkeren lijkt het realiseren van relatief dure parkeeroplossingen 

mogelijk. Dit is goed nieuws, want er is op de Nederlandse markt nog steeds een tekort aan 

parkeerplaatsen (CROW, 2006). 

In publiek of privaat eigendom 

- 42.750 

7.166.000 1.493.250 

94.076 

68.124 

Op en langs straat Op terreinen In parkeerplaatsen 

Publiek Privaat 

Onroerendgoedbeleggers en gebruikers van onroerend goed hebben belang bij goede 

parkeervoorzieningen, omdat deze de waarde van het (omliggende) onroerend goed 

beïnvloeden. Parkeergarages vertegenwoordigen echter zelf ook een waarde, door de 

inkomsten die ze genereren en de waardeontwikkeling van de grond en het gebouw (CROW, 

2006). Hoewel in het verleden parkeergarages vooral beschouwd werden als kostenpost, lijkt 

daar nu verandering in te komen. Parkeergarages vormen tegenwoordig een interessante 

inkomstenbron en krijgen in toenemende mate belangstelling van professionele partijen als 

projectontwikkelaars en beleggers. Daarmee lijken parkeergarages een zelfstandige onroerend 

goedcategorie te gaan worden. Door de beperkte hoeveelheid transacties en de beperkte 


16 


transparantie in dit marktsegment, is het echter niet eenvoudig om te komen tot een juiste 

bepaling van de marktwaarde van een parkeergarage. Dit wordt in de volgende hoofdstukken 

verder uitgewerkt. 

2.3 Partijen 

In Nederland, maar ook in Europa zijn een beperkt aantal grote en een groot aantal minder 

grote parkeerexploitanten actief. De vijf grootste parkeerexploitanten -in aantalen beheerde 

parkeerplaatsen in Europa- zijn, in willekeurige volgorde: VINCI Park, Q-Park, Apcoa, 

Interparking en NCP. Deze vijf beheren samen minder dan 15% van het totale aantal 

parkeerplaatsen (Princet, 2007). De meeste parkeerexploitanten treden ook op als 

parkeergaragebeheerder, indien gewenst door de eigenaar/belegger. 

Het aantal private parkeergaragebeleggers in Europa is vele malen kleiner dan het aantal 

parkeerexploitanten. In feite betreft het grootste gedeelte van deze groep parkeerexploitanten 

die naast de exploitatie in sommige gevallen ook eigenaar zijn van de parkeergarage. Partijen 

die in beginsel geen raakvlakken hebben met de parkeerexploitatie op zich en zich enkel 

richten op het beleggen in parkeergarages zijn, in willekeurige volgorde: IEF, Bouwfonds, 

Rodamco, Corio en Quantum. Van deze partijen hebben enkel Bouwfonds en Quantum 

gespecialiseerde parkeergaragefondsen. Daarnaast is er vermoedelijk een groot aantal 

parkeergarages in eigendom van particulieren en private equity partijen. Hiervan zijn echter 

geen gegevens bekend. 

2.4 Parkeerbeleid 

Het parkeerbeleid kan worden opgesplitst in gemeentelijk parkeerbeleid en het beleid van een 

belegger in een parkeergarage. 

2.4.1 Gemeentelijk parkeerbeleid 

Door de hoge autodichtheid loopt Nederland in Europa al jaren voorop met zowel het 

ruimtelijk beleid als het parkeerbeleid. Het parkeerbeleid in Nederland is gericht op de 

volgende drie thema’s (CROW, 2004): 

• Parkeervolume: het aantal parkeerplaatsen 

• Regulering qua tijd en plaats 

• Handhaving, oftewel controle 


Door de enorme groei van het gemotoriseerde verkeer is de behoefte ontstaan om het parkeren 

te beperken. In Nederland kwam deze motoriser motorisering op gang in de jaren vijftig en zestig van de 

twintigste eeuw. Begin jaren zestig werd door ministers Korthals en Zijlstra een wijziging van 

de Wet Motorrijtuigenbelasting doorgevoerd. Vanaf dat moment konden grote gemeenten 

parkeermeters gaan inzetten oom 

de parkeerduur in de binnensteden aan banden te leggen. 

Schiphol was de eerste gemeente in Nederland met parkeermeters. Amsterdam was in 1964 de 

eerste gemeente die in de binnenstad betaald parkeren invoerde (CROW, 2004) 2004). 

Ruimtelijke, maatschappelijke appelijke en economische ontwikkelingen leiden ertoe dat het 

parkeerbeleid voortdurend in beweging blijft. Naarmate de parkeerdruk toeneemt, zullen 

gemeenten in steeds meer plaatsen parkeerregulering toepassen. De evolutie van hhet 

parkeerbeleid binnen een gemeente kent de volgende stappen (CROW, 2004) 2004): 

Figuur 4: evolutie van parkeerbeleid 

In beginsel wordt de beschikbare ruimte gebruikt voor parkeren totdat deze zo vol staat met 

geparkeerde auto’s dat dit afbreuk doet aan de kwaliteit van het gebied. Een logische 

volgende stap is het weren of op andere manier faciliteren van de langparkeerder uit een 

bepaald gebied. Een blauwe zone, waarin gebruik van een parkeerschijf noodzakelijk is, of 

het langzaam invoeren nvoeren van betaald parkeren zijn hiervoor geijkte middelen middelen. Langparkeerders 

zullen in deze gevallen uitwijken naar omliggende gebieden, wat daar op termijn ook zal 

leiden tot meer overlast. In deze gebieden lijkt het invoeren van parkeervergunningen een 

logisch ogisch vervolg. De bewoners van de deze omliggende gebieden kunnen onbeperkt gebruik 

blijven maken van de parkeerplaatsen, terwijl voor andere gebruikers het gebruik eenvoudig is 

17 

Geen 

parkeerbeleid 

Beperking van 

parkeerduur 

Parkeervergunningen 


Verschillende 

parkeertarieven 

Mobiliteitsmanagement 


18 


te controleren. Het controleren op en het beboeten van onjuist gebruik van parkeerplaatsen is 

wel een randvoorwaarde voor het succesvol uitvoeren van een parkeerbeleid. Zoals de 

afgelopen jaren is gebleken, neemt de vraag naar parkeerruimte nog verder toe. Hierdoor 

wordt een efficiënte handhaving van het parkeerbeleid nog belangijker en neemt in veel 

gevallen het gebied van betaald parkeren toe. Het hanteren van verschillende parkeertarieven 

is een goede manier om de parkeervoorzieningen gecontroleerd te laten gebruiken. Ook met 

de opkomst van Park and Ride (P+R) in combinatie met openbaar vervoerders, wordt 

geprobeerd de steden bereikbaar te houden voor alle bezoekers, niet alleen het autoverkeer. 

Mobiliteitsmanagement vormt een steeds belangrijkere factor in het parkeerbeleid. Of een 

parkeerbeleid effectief is, valt of staat met een juiste handhaving van betaald parkeren op 

straat of het goed functioneren van een parkeergarage. Indien handhaving ontbreekt, zal 

niemand meer betalen voor parkeren. 

2.4.2 Beleggers parkeerbeleid 

Een belegger ziet beleggen als: het in stand houden of doen groeien van vermogen (CROW, 

2006). Een belegger is bereid, gelet op het bijbehorende risico, om een deel van zijn 

vermogen beschikbaar te stellen ten einde daar een bepaald rendement op te behalen. De 

meest voorkomende beleggingscategorieën zijn aandelen, vastrentende waarden en onroerend 

goed (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Elke beleggingscategorie heeft haar eigen 

rendements- en risico-eigenschappen. Voor onroerend goed geldt dat het totale rendement dat 

behaald kan worden uit onroerend goed beleggingen bestaat uit een direct en een indirect 

rendement. In de meeste gevallen zijn bij investeringen de directe rendementen op korte 

termijn relatief eenvoudig te schatten aan de hand van historische gegevens. Indirecte 

rendementen daarentegen, welke betrekking hebben op de verwachte waardestijging, zijn een 

stuk moeilijker in te schatten. Naarmate de geplande eigendomsperiode toeneemt, neemt ook 

de onzekerheid van het geplande te realiseren indirecte rendement op onroerend 

goedbeleggingen toe. Het op een juiste manier schatten van de (toekomstige) marktwaarde 

van het onroerend goed is hierbij de belangrijkste factor. Dit is echter niet voor alle onroerend 

goedcategorieën even eenvoudig. In hoofdstuk 3 en 4 wordt hier nader op ingegaan. 


2.5 Beheer en exploitatie 

19 


Indien een belegger ervoor heeft gekozen om te beleggen in parkeergarages, is ook het beleid 

van de eigenaar van de parkeergarage een belangrijke factor voor het bepalen van het risico en 

het rendement van de belegging. Dit heeft voornamelijk te maken met het al dan niet voor 

eigen rekening en risico beheren en exploiteren van de parkeergarage. Een eigenaar van een 

parkeergarage kan kiezen uit een drietal scenario’s ten aanzien van de parkeerexploitatie en – 

beheer: 

• zelf de exploitatie en het beheer uitvoeren 

• zelf de exploitatie uitvoeren en het beheer uitbesteden, meestal door middel van een 

huurovereenkomst met een parkeerexploitant 

• de exploitatie en het beheer uitbesteden, meestal door middel van een 

beheerovereenkomst met een parkeergaragebeheerder of property manager 

Beheer en exploitatie leiden in de praktijk nog wel eens tot verwarring. Daarom worden 

hieronder beide begrippen en de samenhangende consequenties en voor- en nadelen 

besproken. 

• Parkeerexploitatie: het risicodragend nemen van strategische, tactische en operationele 

beslissingen, die gevolgen kunnen hebben voor de opbrengsten en kosten van de door de 

exploitant beheerde parkeerplaatsen. Deze beslissingen kunnen betrekking hebben op de 

parkeertarieven, de uitbesteding van het parkeerbeheer, exploitatiemodellen en de keuze 

voor onderverhuur of het afgeven van abonnementen. 

• Parkeerbeheer: het uitvoeren van het beleid van de parkeerexploitant teneinde zijn 

resultaat te optimaliseren en de parkeergarage naar wens te laten functioneren. Het beheer 

betreft vooral operationele aspecten van het beleid, bijvoorbeeld de uitgifte van de 

abonnementen, de schoonmaak en het toezicht in de parkeergarage. Er is in beginsel geen 

sprake van financieel risico. De beheerder krijgt een beheervergoeding, bestaande uit de 

beheerkosten en een winstopslag. 


Om als parkeergaragebelegger een keuze te kunnen maken tussen de drie bovengenoemde 

mogelijkheden volgen hieronder de meest relevante voor- en nadelen: 

Voordelen 

Nadelen 

Figuur 5: voor- en nadelen van uitbesteden van exploitatie en beheer 

Bovenstaande voor- en nadelen laten zien dat er diverse mogelijkheden zijn om zeggenschap 

te houden over de tariefontwikkeling, die voor eeen 

en belangrijk deel de aantrekkelijkheid van 

bezoekers aan een stad bepalen, zonder dat een gemeente (of andere eigenaar) betrokken hoeft 

te blijven bij het beheer en het eigendom van een parkeergarage. Het elimineren van 

exploitatierisico kan ook een belan belangrijke grijke beweegreden zijn om de exploitatie uit te besteden. 

Een beheerder zal in alle gevallen het minste risico lopen, deze wordt gecompenseerd voor de 

gemaakte kosten en ontvangt daarnaast een beheervergoeding. 

Zoals eerder in dit hoofdstuk aangegeven, be bezitten lokale ale overheden nog een groot deel 

van de parkeergarages. Recent is in Amsterdam een onderzoek gestart naar het 

maatschappelijk belang van de gemeente bij het hebben van een eigen dienst 

parkeergebouwen. Hoewel het onderzoek van de gemeente Amsterd Amsterdam am nog niet is afgerond, 

wordt verwacht dat de uitkomst zal leiden tot het voorstel waarbij de gemeente 

Amsterdam vanuit een centrale positie zorg zal dragen voor meer sturing en regie op parkeren 

en niet primair op de exploitatie van parkeergarages. Deze exploitatie komt op steeds meer 

plaatsen in handen van commerciële partijen. Zij zijn vaak explicieter in hun doelstellingen: 

20 

Zelf exploiteren 

en het beheer 

uitvoeren 

Exploitatie opbrengsten 

Zeggenschap 

tariefontwikkeling 

(tenzij anders bepaald) 

Exploitatierisico 

Complexe 

beheerorganisatie 


Zelf exploiteren 

en het beheer 

uitbesteden 

Exploitatie opbrengsten 

Zeggenschap 



Geen complexe 


Jaarlijkse huurinkomsten 

Exploitatierisico 

De exploitatie 

en het beheer 

uitbesteden 

Geen complexe 


Geen exploitatie risico 

Jaarlijkse huurinkomsten 

Geen zeggenschap over 



Geen 

exploitatieopbrengsten 


de exploitatie moet geld opleveren. Immers, dit is hun primaire bron van inkomsten inkomsten. Dit ligt 

duidelijk anders indien de parkeergar parkeergarage age onderdeel uitmaakt van andere, veelal grotere, 

functies, zoals een uitgaans- 

voor de parkeerexploitant, maar minder aantrekkelijk voor het bijbehorende centrum. De 

parkeerexploitant kan dan afwijken fwijken van haar winstoogmerk, maar zal veelal de onrendabele 

exploitatie verhalen op het uitgaans uitgaans- of winkelcentrum (CROW, 2007). 

2.6 Exploitatiekosten van parkeergarages 

De kosten voor eigendom, exploitatie en beheer lopen per pa parkeergarage rkeergarage sterk uiteen en zijn 

afhankelijk van het type parkeergarage. In het volgende figuur worden de kostenposten 

weergegeven, onderverdeeld naar eigendom, exploitatie en beheer. 

Figuur 6: : kostenposten voor eigendom, exploi exploitatie en beheer (CROW, 2007) 

Hieronder zullen deze kostenposten kort worden toegelicht: 

Eigendom 

• Financiering: het et realiseren van een parkeergarage gaat bijna altijd gepaard met het 

aantrekken van een lening. De rentelasten oop 

p deze lening vormen voor de eigenaar 

doorgaans een grote kostenpost. Voor het beschikbaar stellen van het eigen vermogen 

wordt door de vermogensverschaffers ook een soort rente geëist, in de vorm van dividend. 

21 

Eigendom 

Financiering 

Reserveringen 

groot onderhoud 

Verzekeringen en 

belastingen 


of winkelcentrum. Een tariefverhoging is dan wel interessant 

Exploitatie 

Dagelijks 

onderhoud 

Verzekeringen 

Bedrijfskosten 

Beheer 

Management & 

administratie 

Personeelskosten 


22 


• Reserveren groot onderhoud: een parkeergarage gaat tenminste dertig jaar mee. Periodiek 

is groot onderhoud nodig voor het in stand houden van de parkeergarage. Kosten voor 

groot onderhoud kunnen worden gefinancierd door periodiek een bedrag te reserveren. 

• Verzekeringen en belastingen: bij de eigendom van een parkeergarage hoort een opstal- en 

eigenaars aansprakelijkheidsverzekering. Daarnaast betaalt de eigenaar in Nederland ook 

onroerendzaakbelasting (OZB). 

Exploitatie 

• Dagelijks onderhoud: bij de exploitatie horen activiteiten als het dagelijkse onderhoud, 

waaronder: schoonmaken, beveiligen en onderhouden van parkeerapparatuur en 

toegangssystemen. 

• Verzekeringen: behalve voor het eigendom zal ook voor de exploitatie van een 

parkeergarage een aansprakelijkheidsverzekering moeten worden afgesloten. 

• Bedrijfskosten: bij de exploitatie van een parkeergarage worden algemene kosten 

Beheer 

gemaakt. Hierbij valt de denken aan kosten voor parkeerkaartjes, de inrichting van een 

bewakersloge en energiekosten. De energiekosten, zijnde gas, water en elektra, vallen bij 

een ondergrondse parkeergarage doorgaans hoger uit dan bij een bovengrondse 

parkeergarage. Alle lucht moet immers op een mechanische wijze worden afgevoerd. 

Daarnaast vallen ook de kosten voor afschrijvingen en financiering van de 

parkeerapparatuur voor rekening van de exploitatie. 

• Management en administratie: de kosten voor het financiële en administratieve beheer 

vallen ten laste van het beheer van de parkeergarage. Hierbij moet gedacht worden aan het 

abonnementenbeheer, de geldverwerking, de feitelijke administratie en de 

belastingaangiften. 

• Personeelskosten: een van de grootste kostenposten voor het beheer van een 

parkeergarage wordt gevormd door de personeelskosten. Afhankelijk van de grootte, maar 

vooral ook van de openingstijden van de parkeergarage zal er meer of minder personeel 

ingezet moeten worden om de veiligheid van de bezoekers te waarborgen. Doorgaans 

wordt dit personeel ook ingezet voor de schoonmaak en voor administratieve 

afhandelingen van de parkeergarage. 


23 


De totale kosten voor het bezitten, exploiteren en beheren van een parkeergarage zijn 

afhankelijk van de omvang, de ligging, de gebruiksintensiviteit en de technische staat van de 

parkeergarage. De financieringskosten, die ook een groot deel van de kosten beslaan, zijn 

vanzelfsprekend grotendeels afhankelijk van de rentestand en de risico opslag van de vreemd 

vermogen verstrekker. Uit een rapport van Grontmij Parkconsult is gebleken dat deze totale 

kosten variëren van € 500 tot € 1.000 per parkeerplaats per jaar. Het heeft geen toegevoegde 

waarde om deze kosten uit te drukken in een percentage van de omzet, omdat de kosten ten 

opzichte van de omzet niet proportioneel toenemen. Een parkeergarage waarvoor het 

parkeertarief ligt op € 1 per uur zal een andere omzet hebben dan een even grote 

parkeergarage waarvoor het tarief ligt op € 2,50 per uur. De kosten voor het beheer zullen in 

beide gevallen nagenoeg hetzelfde zijn. 

2.7 Waardeontwikkeling 

Voor een belegger zit de waardeontwikkeling van onroerend goed voornamelijk in de 

ontwikkeling van de huurinkomsten. Hiervoor zijn de bepalingen in een huurovereenkomst 

van groot belang. Naast de bestaande huuropbrengsten is ook de huurontwikkeling van de 

markt van belang. Deze huurontwikkeling zal er namelijk toe leiden dat wanneer de 

huurperiode is verlopen de nieuwe huurprijs zal worden aangepast aan de dan in de markt 

geldende huurprijzen. Als een belegger voornemens is zijn belegging af te stoten na 

huurprijsherziening, dan loopt deze belegger een kans of een risico dat zijn eindwaarde 

substantieel hoger of lager uitvalt dan van te voren was verondersteld. In de meeste Europese 

landen zal de huur jaarlijks gecorrigeerd worden volgens de in dat land geldende inflatie (zie 

paragraaf 2.8). 

Aangezien het praktisch ondenkbaar is dat de stijging van de huurprijs tijdens een 

contractperiode exact gelijk is aan de huurontwikkeling van de markt, zal er aan het einde van 

de huurperiode een sprong gemaakt worden. Deze sprong wordt ook wel het ‘zaagtandeffect’ 

genoemd. Dit zaagtand effect kan zowel positief als negatief zijn. Hieronder wordt aan de 

hand van een rekenvoorbeeld uitgelegd hoe dit zaagtandeffect er bij traditioneel onroerend 

goed uitziet. 


24 


Rekenvoorbeeld: de huur van een traditioneel onroerend goedobject in jaar 1 is gelijk aan de 

dan geldende markthuur 1 en bedraagt € 100, - per m2 per jaar. De inflatie in dit specifieke 

land bedraagt 2,5% per jaar. De huurontwikkeling van de markt bedraagt echter slechts 1,5% 

per jaar. Het huurcontract loopt nog 5 jaar. In jaar 5 bedraagt de contracthuur € 100, - x 

(1,025)^5 = € 113,14 per m2 per jaar. Aan het einde van de huurcontractperiode is de dan in 

de lokale markt geldende markthuur slechts € 100, - x (1,015)^5 = € 107,73 per m2 per jaar. 

Dit houdt in dat bij een efficiënt functionerende markt, de belegger enkel in staat is om voor 

de nieuwe markthuur van € 107,73 per m2 per jaar haar onroerend goedobject aan een 

huurder aan te bieden. Een daling van € 5,41 per m2 per jaar is het gevolg. Indien zich dat de 

volgende 20 jaar elke 5 jaar weer herhaalt, ontstaat het onderstaande beeld van de 

huurontwikkeling voor deze belegger: 

140,00 

135,00 

130,00 

125,00 

120,00 

115,00 

110,00 

105,00 

100,00 

Zaagtandeffect traditioneel onroerend goed 

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 

Figuur 7: negatief zaagtandeffect 

Indien de huurontwikkeling van de markt harder stijgt dan de inflatie, ontstaat er een invers 

zaagtandeffect. Dit inverse zaagtandeffect zal in het algemeen een positief effect hebben op 

het rendement van een belegger. 

Contract huur Markthuur 

In bovenstaand rekenvoorbeeld is uitgegaan van een efficiënt functionerende markt, waarbij 

de markthuur eenvoudig kan worden afgeleid van recente transacties en de vergelijkbaarheid 

1 Onder markthuur wordt verstaan de huur die tot stand komt door vraag en aanbod op de huurmarkt. Deze geldt 

vaak voor het eerste jaar van de huurovereenkomst (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007) 


25 


van een locatie. Bij parkeergarages is de markthuur echter minder eenvoudig te bepalen. Om 

bij een parkeergarage te komen tot overeenstemming over de huurprijs zal vooral gekeken 

moeten worden naar de opbrengsten en kosten van het gebruik van de parkeergarage. 

Afhankelijk van de economische waarde (Vis, 2006) die een parkeergarage exploitant heeft 

bepaald voor de exploitatie van de parkeergarage, zal de exploitant bereid zijn om een 

huurprijs te betalen voor het ter beschikking stellen van het onroerend goed. Een belegger zal 

op basis van de geboden huurstroom haar economische waarde bepalen wat uiteindelijk zal 

resulteren in een marktwaarde van de parkeergarage. De belegger is bij het beleggen in een 

parkeergarage erg afhankelijk van de omzetverwachtingen van de parkeergarage exploitant. 

Een belangrijke factor voor een belegger bij het bepalen van de waarde van een parkeergarage 

zijn de jaarlijkse huurstromen. Hierop wordt in de volgende paragraaf verder ingegaan. 

2.8 Huurovereenkomsten 

Een parkeerexploitant die zelf geen eigenaar is van de te exploiteren parkeergarage zal voor 

het gebruik van de parkeergarage met de eigenaar een gebruikersovereenkomst moeten 

afsluiten. Meestal wordt dit gedaan in de vorm van een huurovereenkomst. In deze paragraaf 

wordt uitgelegd welke verschillen bestaan tussen huurovereenkomsten binnen Europa en 

wordt beschreven hoe de huur tot stand komt. 

2.8.1 Verschillen binnen Europa 

In Europa bestaan er grote inhoudelijke verschillen in huurovereenkomsten. De belangrijkste 

verschillen komen voor bij: contractduur, huurprijsindexatie, tariefstijgingen, onderhoud, 

vervanging, belastingen, opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen. Er is wel een trend 

waarneembaar dat deze verschillen zullen verkleinen. 

In onderstaande matrix wordt weergegeven wat per land de standaard bepalingen zijn 

van huurovereenkomsten. Het spreekt voor zich dat dit slechts richtlijnen zijn en dat partijen, 

voor zover wettelijk toegestaan, onderling andere afspraken kunnen maken. 


Tabel 1: standaardbepalingen van huurovereenkomsten in Europa 

Categorie Nederland Duitsland 

26 

Oostenrijk 

Finland 


Frankrijk 

Spanje 

Italië 

België Verenigd 

Koninkrijk 

Contractduur 2 >15 jaar 10-20 jaar 10-20 jaar 10-20 jaar 3,6,9 jaar >20 jaar 

Huurprijsindexatie CPI 3 CPI t 4 HBWI 5 CPI CPI RPI 6 

Tariefstijgingen Vrij Vrij Vrij CPI Vrij Vrij 

Onderhoud Huurder Huurder Huurder Huurder Huurder FRI 7 

Vervanging Eigenaar Eigenaar Eigenaar Eigenaar Eigenaar Huurder 

Belastingen Eigenaar Huurder Huurder Huurder Huurder Huurder 

Opstalverzekeringen Eigenaar Huurder Huurder Huurder Huurder Huurder 

Aansprakelijkheids- 

verzekering 

Bron: Eigen onderzoek. 

Huurder Huurder Huurder Huurder Huurder Huurder 

Het opvallende uit bovenstaande overzicht is het verschil tussen huurovereenkomsten in 

Nederland en huurovereenkomsten in de rest van Europa. In Nederland worden veelal ROZ 8 

huurovereenkomsten getekend, waarin is bepaald dat de verzekeringen en belastingen gezien 

worden als eigenaarlasten, terwijl in de rest van Europa het gebruikelijk is dat de gebruiker 

deze kosten voor haar rekening neemt. Dit heeft uiteraard gevolgen bij het bepalen van de 

huurprijs, maar heeft uiteindelijk geen invloed op de waarde van de parkeergaragebelegging. 

Dit wordt in de volgende paragraaf verder uitgelegd. 

2 Looptijd is richtlijn. Hier kan ten alle tijde van afgeweken worden. 

3 Conform ROZ wordt de huur jaarlijks geïndexeerd met de consumenten prijs index. 

4 Indexatie, gekoppeld aan CPI, vaak trapsgewijs nadat een bepaalde CPI stijging is gerealiseerd. 

5 Gekoppeld aan de herbouwwaarde index. 

6 Retail Price Index. Deze ligt historisch gezien altijd boven CPI. 

7 In het Verenigd Koninkrijk is een Full Repair and Insurance huurovereenkomst gebruikelijk. De huurder is 

verantwoordelijk voor alle onderhoud, vervanging, verzekering en belastingen. 

8 Raad voor Onroerende Zaken 


2.8.2 Totstandkoming van de huurprijs 

27 


Er zijn weinig data voorhanden om een markthuur te bepalen voor parkeergaragebeleggingen 

(Bos, 2009). Hiervoor is het aantal transacties in parkeergarages te beperkt en is de 

transparantie in deze markt onvoldoende. Er zal daarom op een andere manier bepaald moeten 

worden welke huur voor een exploitant nog een rendabele exploitatie oplevert, rekening 

houdend met het daaraan gekoppelde risico. De keerzijde is dat de hieruit voortvloeiende huur 

voor een belegger voldoende moet zijn om een bepaald rendement op haar belegging te 

realiseren. De markthuur zal dan ook door zowel huurder als verhuurder bekeken en bepaald 

moeten worden. 

2.8.3 Residuele huurwaarde methode 

We beginnen met de parkeerexploitant, wie voor het gebruik van de parkeergarage een 

huurovereenkomst zal moeten aangaan met de eigenaar van de parkeergarage. Uit de praktijk 

blijkt dat de huur die een parkeerexploitant bereid is te betalen residueel kan worden bepaald 

aan de hand van de totale inkomsten uit een parkeergarage minus alle exploitatielasten en 

minus een opslag voor winst en risico (Gerritsen, 2009). In formule vorm ziet de huurbepaling 

er als volgt uit: 

= − − 

De hoogte van het vereiste rendement is afhankelijk van de stabiliteit van de toekomstige 

kasstromen. Indien het onduidelijk is of een parkeergarage zich in de toekomst nog zal 

(blijven) ontwikkelen, zal door een exploitant een hoger rendement geëist worden. Uit 

gesprekken met grote parkeerexploitanten in Europa blijkt dat de vereiste opslag voor winst 

cq risico (voor belastingen) wordt uitgedrukt in een percentage van de omzet. Dit percentage 

bevindt zich in een bandbreedte tussen 7% en 15%. De exploitant kijkt hierbij naar de 

gemiddelde winst over de gehele looptijd van de huurovereenkomst. Bij een net geopende 

parkeergarage zal doorgaans de omzet de eerste jaren harder stijgen en na verloop van tijd 

stabiliseren. Een huur op basis van de omzet van het eerste jaar is daardoor niet realistisch, 

een huur op basis van een gestabiliseerd jaar echter ook niet. Omdat een belegger vaak 

geïnteresseerd is in een stabiele huurstroom, zal de huurder, tenminste voor een groot deel, 

een vaste huur moeten aanbieden, welke gecorrigeerd zal worden voor inflatie zoals in de 

vorige paragraaf is uitgelegd. Aan de hand van het volgende rekenvoorbeeld wordt duidelijk 


28 


wat de maximale huur is die een parkeerexploitant bereid is te betalen voor het gebruik van de 

parkeergarage. 

Rekenvoorbeeld: De door de parkeerexploitant verwachte omzet van een parkeergarage, 

gelegen in het centrum van een middelgrote stad (> 200.000 inwoners), wordt voor de 

komende 10 jaar geschat op gemiddeld € 1.596.000 per jaar. Gespreid over 10 jaar ziet de 

omzet er als volgt uit: 

Tabel 2: omzet gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) 

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

Omzet 1.341 1.390 1.447 1.495 1.551 1.664 1.702 1.746 1.789 1.835 

Gelet op de ligging van deze parkeergarage en het gebrek aan directe concurrentie, wordt het 

risico op een grote neerwaartse afwijking op de omzet t.o.v. de omzetprognose zeer klein 

geacht. Door al deze factoren zal een parkeerexploitant genoegen nemen met een winst cq 

risico opslag van 8% over de te realiseren omzet, welke aan de onderkant ligt van de eerder 

gestelde bandbreedte van 6% tot 12%. In de tabel hieronder volgen de bij de omzet behorende 

aannames voor kosten en de uiteindelijke winst voor rente en belastingen (EBIT) 9 . 

Tabel 3: EBIT gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) 

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

Omzet 1.341 1.390 1.447 1.495 1.551 1.664 1.702 1.746 1.789 1.835 

Kosten 10 -521 -535 -549 -575 -590 -609 -624 -639 -668 -685 

EBITDA 11 820 855 898 920 961 1.055 1.078 1.107 1.121 1.150 

D/A 12 -31 -31 -31 -41 -60 -60 -75 -75 -86 -67 

EBIT 789 825 867 879 901 995 1.003 1.033 1.035 1.083 

9 EBIT: Earnings before interest and taxes 

10 Hiermee worden bedoeld de directe exploitatiekosten. Deze kosten kunnen per parkeergarage erg verschillen. 

Meer hierover is beschreven in paragraaf 2.6 

11 EBITDA: Earnings before interest, taxes depreciation and amortization 

12 D/A: Depreciation and amortization (afschrijvingen en amortisaties) 


29 


De EBIT zal uiteindelijk worden gebruikt voor het betalen van de huur en de winst cq risico 

opslag. Met een winst cq risico opslag van 8% resulteert dit in de volgende huurstromen: 

Tabel 4: huur gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) 

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

EBIT 789 825 867 879 901 995 1.003 1.033 1.035 1.083 

Winst (8%) -107 -111 -116 -120 -124 -133 -136 -140 -143 -147 

Huur 682 713 751 760 777 862 867 893 891 936 

In de eerste 5 jaren stijgt de omzet met gemiddeld meer dan 4% per jaar, terwijl in de 5 jaren 

daarna de stijging blijft steken op een gemiddelde van 3% per jaar. Door deze niet constante 

stijging zal de huurwaarde gebaseerd zijn op de gemiddeld te (kunnen) betalen huur. 

2.8.4 Huurwaarde ratio’s 

Een andere methode om de huurwaarde te bepalen is door uit te gaan van kengetallen welke 

gebaseerd zijn op gegevens uit de database van Bouwfonds REIM, ontstaan uit het bekijken 

van meer dan 100 parkeergarages in Europa. Voor binnenstedelijke en voor redelijk tot zeer 

succesvolle parkeergarages kunnen daarom als vuistregel de volgende kengetallen worden 

gehanteerd: 

Tabel 5: parkeergaragebelegging gerelateerde huurwaarde ratio’s 

Ratio huurwaarde Bandbreedte ratio’s 

Huur / EBITDA 80% - 95% 

Huur / Bruto omzet 45% - 65% 

Bron: eigen referentie database en interviews 


30 


Op basis van de gemiddelden in bovenstaande rekenvoorbeeld en kengetallen gebaseerd op 

eigen onderzoek, kunnen de volgende huurwaarden worden gedestilleerd: 

Tabel 6: parkeergaragebelegging gerelateerde huurwaarden 

Ratio huurwaarde Bandbreedte ratio’s Huurwaarde obv kengetallen 

Minimum Maximum Gemiddelde 

Huur / EBITDA 80% - 95% € 797.000 € 947.000 € 872.000 

Huur / Bruto omzet 45% - 65% € 718.000 € 1.037.000 € 878.000 

Gemiddelde € 758.000 € 992.000 € 875.000 

Uiteindelijk zal voor de belegger de huurwaarde het uitgangspunt zijn voor het toetsen van de 

vraag of er tezamen met de gevraagde investering nog voldaan kan worden aan het vereiste 

rendement. Hiervoor zijn diverse kapitalisatiemethoden beschreven in de theorie. In 

hoofdstuk 4 worden deze methoden beschreven. In hoofdstuk 5 zullen deze worden getoetst 

op de toepasbaarheid voor parkeergarages. 

2.8.5 Huurprijsherziening 

Bij het aflopen van een huurovereenkomst, of het naderen van een ander moment van 

huurprijsherziening, zal opnieuw door zowel de exploitant als de belegger bepaald moeten 

worden wat de op dat moment realiseerbare markthuur is. Dit gebeurt in principe op dezelfde 

manier als beschreven in de vorige paragraaf. 

Eerder is er ingegaan op het zaagtand effect, wat resulteerde in een correctie van de 

huur naar de dan geldende markthuur. De markthuur, oftewel de huur die een 

parkeerexploitant na huurprijsherziening of beëindiging van de huurovereenkomst bereid is te 

betalen, is, zoals eerder beschreven, afhankelijk van de EBITDA 13 . Indien de parkeertarieven, 

en daarmee de inkomsten van de exploitant, bij gelijkblijvende kosten, harder stijgen dan de 

contracthuur, ontstaat voor de belegger een positief zaagtand effect. Uit onderzoek (Platform 

Detailhandel Nederland, 2005;2006;2008) is gebleken dat in de meeste gevallen de 

parkeertarieven in Nederland jaarlijks tussen de 10% en 25% stijgen. Hoe het zaagtand effect 

een positief effect kan hebben op de eindwaarde wordt uitgelegd aan de hand van een 

rekenvoorbeeld. 

13 EBITDA: Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization 


31 


Rekenvoorbeeld: Een parkeergarage-exploitant huurt een parkeergarage in het centrum van 

een middelgrote stad. Op het moment van aankoop van de parkeergarage liggen de 

parkeertarieven in deze stad op €1,00 per uur. De parkeergarage bestaat al 10 jaar en het 

aantal parkeeruren (bezoekers x bezoektijd) per jaar ligt op 600.000 uur. De omzet van de 

parkeergarage bedraagt daardoor in het eerste jaar € 600.000. De kosten voor het exploiteren 

van de parkeergarage bedragen circa € 200.000 per jaar. De huur die moet worden afgedragen 

aan de eigenaar van de parkeergarage bedraagt € 350.000 en wordt jaarlijks gecorrigeerd voor 

inflatie. De winst voor de exploitant bedraagt in dit geval € 50.000. Het jaar daarop stijgen de 

parkeertarieven van € 1,00 naar € 1,10 per uur. Met een gelijk blijvend aantal bezoekers stijgt 

de omzet door de tariefverhoging naar € 660.000. De kosten en de huur van de exploitant 

stijgen in lijn met de inflatie (stel: +3%) naar respectievelijk € 206.000 en € 360.500 voor jaar 

2. De winst voor de exploitant in jaar 2 komt uit op € 93.500 (+87%). Indien de nominale 

uurtariefstijging van € 0,10 per jaar zich blijft herhalen voor de komende 20 jaren, dan zal het 

dan geldende parkeertarief zitten op een tarief van € 2,90 per uur. Dat is een gemiddelde 

uurtariefstijging van 6%. Als er met de parkeergarage-exploitant een huurovereenkomst is 

aangegaan voor een periode van 10 jaar, dan zal er door de verkoper een toetsing gedaan 

moeten worden van de markthuur voor jaar 11. Hoewel het, zonder medewerking van de 

parkeerexploitant, lastig zal zijn de nieuwe huur te bepalen, is het aannemelijk te maken dat 

de omzetten procentueel substantieel harder zijn gestegen dan de contracthuur (Pohle, 2008). 

Hierdoor vindt er een huurcorrectie plaats in het voordeel van de verhuurder en in nadeel van 

de huurder. Hierbij moet worden opgemerkt dat de exploitant in de afgelopen jaren een 

aanzienlijke omzet groei heeft doorgemaakt, waarmee vermoedelijk meer dan marktconforme 

rendementen zijn behaald. 


32 


Ondertaande grafiek laat zien hoe het positieve zaagtand effect werkt ten aanzien van de 

huurontwikkeling voor een parkeergaragebelegging: 

800.000 

700.000 

600.000 

500.000 

400.000 

300.000 

200.000 

Zaagtandeffect parkeergaragebeleggingen 

Figuur 8: positief zaagtandeffect 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 

Contracthuur Markthuur 

Met het positieve zaagtandeffect in het achterhoofd zal het voor een belegger interessanter 

zijn om bij het opstellen van de huurovereenkomst met een parkeerexploitant rekening te 

houden met relatief kortlopende huurovereenkomsten of mogelijkheden om tussentijds de 

huur aan te passen aan de, meestal hogere, markthuur. 


3 Waardebepaling exploitatiegebonden onroerend goed 

Over de methode van het bepalen van de waarde van een parkeergarage 

parkeergaragebelegging is in de 

literatuur niets gevonden, daarom wordt in dit hoofdstuk een vergelijking gemaakt met het 

waarderen van hotel onroerend goed goed, dat, net als parkeergaragebeleggingen 

parkeergaragebeleggingen, sterk gebonden is 

aan de exploitatie. e. Hotel onroerend goed vertoont daardoor, in hoofdlijnen, dezelfde 

kenmerken als parkeergarages zoals die in het vorige hoofdstuk beschreven zijn. Voor de 

theoretische onderbouwing van de waardebepaling van hotel onroerend goed is gebruik 

gemaakt van de Master Thesis van H.S.E.J. (Hub) Beuken, ge geschreven schreven in 2005 en de Master 

Thesis van J.M. (Matthieu) Baër, geschreven in 2006 2006. Zij stellen dat idealiter de waarde van 

hotel onroerend goed kan worden afgeleid van de waarde van de totale hotelonderneming 

(waarbij de exploitant ook tevens eigenaar is vvan 

an het onroerend goed) en daarvan te 

abstraheren de waarde van de exploitatie. Op deze manier blijft de waarde van het hotel 

onroerend goed als residu achter. 

Figuur 9: totale onderneming verdeeld in exploitatie en onroerend goe goed 

Dit hoofdstuk gaat in op het waarderen van de totale onderneming 

Daarnaast wordt er stil gestaan bij de verschillen tussen de waardebepaling van hotel 

onroerend goed en parkeergaragebeleggingen 

parkeergaragebeleggingen. 

3.1 Waarderen van de onderneming 

De waarde van an een onderneming is niet altijd gelijk aan de overnameprijs. Soms is een bedrijf 

voor de koper van zo’n groot strategisch belang dat deze een hoge prijs wil betalen (Beuken, 

2005). . Bij het vaststellen van de economische waard waarde e van een onderneming is het oog daarom 

vooral gericht op de toekomst (Vis, 2006). . Omdat ideeën en plannen voor de toekomst veelal 

33 


Exploitatie 

Onroerend 

goed 

Totale 

onderneming 

en de exploitatie. 


34 


in de hoofden van de betrokkenen zitten en minder vaak op papier zijn vastgelegd, maakt dit 

het waarderen van een onderneming voor een taxateur vaak een tijdrovende bezigheid. 

Voor het waarderen van een onderneming bestaan diverse waarderingsmethoden. De 

meest gebruikelijke en door ROZ/IPD aanbevolen is de Discounted Cash Flow (DCF)- 

methode en de Economic Profit methode (Koller, Goedhart, & Wessels, 2005). Beide 

methoden leiden, mits juist toegepast, tot dezelfde waardering. De DCF-methode is een zeer 

veel gebruikte methode en wordt voornamelijk gedreven door de door de onderneming 

gegenereerde kasstromen en niet zozeer op de (vaak misleidende) winst- en verliesrekening. 

De Economic Profit methode wint de laatste tijd veel aan populariteit, door haar link naar de 

economische theorie en aantrekkelijke strategie. Beide methoden verdisconteren toekomstige 

kasstromen tegen de gewogen gemiddelde kostenvoet (WACC) 14 . 

3.1.1 Free cashflow 

Bij het toepassen van de DCF-methode voor het waarderen van een onderneming, wordt 

gekeken naar de vrije kasstromen (Free Cashflow, oftewel FCF). De vrije kasstromen zijn de 

kasstromen die vrijkomen voor vergoedingen aan de verschaffers van het eigen vermogen 

(dividend) en van het vreemde vermogen (rente en aflossing). Vrije kasstromen worden 

vervolgens voornamelijk gecorrigeerd voor afschrijvingen. Afschrijvingen zijn immers kosten 

die geen uitgaven zijn. Wel rust er op afschrijvingen een zogenaamd belastingvoordeel 

aangezien deze aftrekbaar zijn voor bijvoorbeeld de vennootschapsbelasting. De vrije 

kasstroom in een jaar als volgt bepaald (Vis, 2006): 

Operationeel resultaat voor rente en belastingen (EBIT) 15 

-/- belastingen over EBIT 

= netto operationeel resultaat na belastingen (NOPLAT) 16 

+/+ afschrijvingen 

+/- mutaties in voorzieningen 

-/- investeringen in activa 

+/- mutaties netto werk kapitaal 

= Free Cashflow (FCF) 

14 WACC: Weighted Average Cost of Capital. 

15 EBIT: Earnings Before Interest and Taxes. 

16 NOPLAT: Net Operating Profit less Adjusted Taxes. 


35 


Er wordt vervolgens onderscheid gemaakt tussen instabiele en stabiele kasstromen. De 

instabiele kasstromen zijn de kasstromen die in de eerste jaren nog sterk veranderen. Pas 

wanneer de afschrijvingen gelijk zijn aan de investeringen praten we over een stabiele 

kasstroom (Vis, 2006). De totale waarde van een onderneming is volgens de DCF-methode 

gelijk aan de som van de contante waarden van de instabiele en de stabiele kasstromen. In 

formulevorm: 

= + 

3.1.2 NOPLAT 

Een andere manier om de FCF uit te rekenen is door het gebruiken van de volgende formule 

(Koller, Goedhart, & Wessels, 2005): 

= 1 − 

 

Hiervoor zal eerst de NOPLAT bepaald moeten worden, deze wordt als volgt berekend: 

Omzet 

-/- Exploitatiekosten 

-/- afschrijvingen 

= EBIT 

-/- belastingen over EBIT 

= NOPLAT 

Doordat voor het bepalen van de waarde van de onderneming gebruik wordt gemaakt van de 

NOPLAT, in plaats van de netto winst, wordt er geen rekening gehouden met de 

financieringsstructuur van de onderneming. 

3.1.3 ROIC 

Om een nauwkeurige inschatting te maken van de waarde van de toekomstige (stabiele) 

kasstromen zijn twee waardebepalende factoren van belang: het rendement op het 

geïnvesteerde vermogen (ROIC) 17 en de groei. De ROIC wordt berekend door de NOPLAT te 

delen door het geïnvesteerde operationele vermogen (Koller, Goedhart, & Wessels, 2005). Dit 

kan als volgt worden weergegeven: 

17 ROIC: Return on Invested Capital. 


3.1.4 WACC 

36 

= 

 

 


Doordat het merendeel van de investeringen deels gefinancierd wordt met vreemd 

vermogen 18 , kan de disconteringsvoet, waartegen de kasstromen contact gemaakt dienen te 

worden, ook gelijk gesteld worden aan de gemiddelde vermogenskosten, de WACC. De 

WACC wordt berekend door de gewogen kosten van het eigen vermogen (met leverage) op te 

tellen bij de gewogen kosten van het vreemd vermogen. In formulevorm komt het neer op: 

= ∗ 19 

 

+ ∗ 1 − 

20 

Hoewel dit een uitkomst lijkt te zijn, moet nog steeds worden vastgesteld wat de 

rendementseis is op het eigen vermogen. Daarnaast wordt er bij deze methode nog geen 

rekening gehouden met eventuele risico’s die gepaard gaan met de investering. Bij de 

uitwerking van de casestudie zal hier verder op ingegaan worden. 

3.1.5 Groei 

De laatste variabele die nog ingevuld dient te worden is de verwachting van groei. Met groei 

kan bedoeld worden de inflatoire groei (Vis, 2006), of, in iets algemenere vorm, de kasstroom 

groei. Hiervoor zal een weloverwogen schatting gedaan moeten worden. Instrumenten 

hiervoor zijn onder andere eigen ervaringscijfers of het CBS. 

3.1.6 Waarde van de onderneming 

De formule voor het bepalen van de contante waarde, voortvloeiend uit de stabiele kasstroom, 

kan als volgt worden weergegeven (Koller, Goedhart, & Wessels, 2005): 

= 

1 − 

 

− 

18 Vreemd vermogen: geld aangetrokken bij niet gelieerde instellingen 

19 EV: Eigen vermogen, beschikbaar gesteld door aandeelhouders 

20 TV: Totaal vermogen: optelsom van het eigen vermogen en vreemd vermogen 

 

 

− 


37 


In Bijlage IV staan de vijf meest besproken methoden voor het waarderen van een 

onderneming, met daarbij aangegeven de relevante disconteringsfactor en 

gebruikstoepassingen. 

3.2 Waarde van de exploitatie 

Een hotelonderneming is een arbeidsintensieve verkooporganisatie die afhankelijk is van de 

acceptatie door klanten en een goed management (Beuken, 2005). Bij een hotelonderneming 

wordt behalve uit goed management ook voordeel gehaald uit management- en 

franchiseovereenkomsten. Voor het waarderen van de exploitatie wordt dan ook gekeken naar 

de vrije kasstromen van de management- en franchisefee. 

Voor de opbrengsten van een parkeergarage zijn andere factoren dan de kwaliteit van 

het management van belang, namelijk de ligging, bereikbaarheid, het design en de omvang 

van de parkeergarage (Bos, 2009). De kwaliteit van het management begint een rol te spelen 

indien een parkeergarage niet op een natuurlijke manier voldoende opbrengsten kan 

genereren. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het parkeren bij (onregelmatige) evenementen, 

waarbij een parkeergarage bijvoorbeeld wel een zinvolle overloopfunctie voor het binnenstad 

parkeren kan bieden. Door pendelbussen of andere aanvullende faciliteiten kan de 

parkeergarage in daluren toch rendabel worden geëxploiteerd. In zo’n geval is de kwaliteit en 

vindingrijkheid van het management van belang. 

Afhankelijk van de aard van de parkeergarage en het type huurovereenkomst (zie 

paragraaf 2.8) worden de totale exploitatieomzetten verlaagd met de exploitatiekosten. Dit 

resulteert in het operationeel resultaat (de EBITDA). In de meeste gevallen is de 

parkeerexploitant verantwoordelijk voor het onderhouden en vervangen van de 

parkeerapparatuur. Hiervoor zullen jaarlijks afschrijvingen en investeringen gedaan moeten 

worden. Deze kosten worden meegenomen in het bepalen van de waarde van de exploitatie. 

De waarde van de exploitatie komt vervolgens op dezelfde manier tot stand als het waarderen 

van de totale onderneming. Allereerst wordt de NOPLAT berekend door de EBITDA te 

verminderen met de aangepaste belastingen 21 . Vervolgens wordt dezelfde formule gehanteerd 

21 De aangepaste belastingen zijn de toepasbare vennootschapsbelastingen die berekend worden op de EBITDA. 

Hierdoor wordt er geen rekening gehouden met de financieringsstructuur of andere aftrekposten zoals 

afschrijvingen. 


38 


als voor het bepalen van de waarde van de stabiele kasstromen van de totale onderneming. 

Echter, omdat de parkeerexploitant geen of slechts in zeer beperkte mate zelf eigen vermogen 

hoeft te investeren, wordt de ROIC buiten beschouwing gelaten. De formule ziet er dan als 

volgt uit (Vis, 2006): 

= 

3.3 Rendementseis voor de exploitatie 

 

− 

Voor het bepalen van de waarde van de totale onderneming en de exploitatie is de WACC een 

belangrijke variabele. Hierin is naast het rendement op het vreemd vermogen ook het 

rendement op het eigen vermogen verwerkt. Aangezien de parkeerexploitant geen of slechts 

in zeer beperkte mate investeert, en daarmee weinig eigen vermogen toevoegt aan de 

onderneming, zal voor het bepalen van de WACC op een andere manier gekeken moeten 

worden naar het gewenste rendement op het eigen vermogen. Het rendement op het eigen 

vermogen zal voor een exploitant anders zijn dan voor een belegger en zal sterk afhangen van 

de (on)zekerheid van de toekomstige kasstromen. Hoe meer volatiel de kasstromen, hoe hoger 

de risicopremie. Er zijn in de theorie diverse methoden beschreven voor het bepalen van het 

rendement op het eigen vermogen, het toepassen van het Capital Asset Pricing Model 

(CAPM) of de opslag methode. De totstandkoming van de WACC en van het rendement op 

het eigen vermogen wordt verder uitgelegd in paragraaf 5.2. 

3.4 Vergelijking hotels en parkeergarages 

Zowel hotel onroerend goed als parkeergaragebeleggingen ontlenen hun waarde aan de omzet 

die gegenereerd wordt met het onroerend goed als ingezet productiemiddel. De omzet van een 

hotel is voornamelijk gebaseerd op de prijs per kamer per overnachting en de bezettingsgraad 

van de kamer. Voor parkeergarages geldt hetzelfde. Het overgrote deel van de omzet van een 

parkeerexploitant vloeit voort uit een product van het uurtarief 22 en het aantal parkeeruren 23 . 

Hierbij moet wel opgemerkt worden dat er gesproken wordt over verschillende tijdseenheden. 

Immers, een hotelkamer wordt per nacht verhuurd terwijl een parkeerplaats op uurbasis wordt 

verhuurd. Daar staat weer tegenover dat de prijs van een hotelovernachting op dagbasis kan 

veranderen en daarmee kan inspelen op vraag en aanbod. Voor een parkeergarage liggen de 

22 Geldt bij een openbare parkeergarage waarvoor betaald moet worden om te parkeren. Voor een abonnementen 

parkeergarage geldt hier de prijs per abonnement. 

23 Of het aantal abonnementen indien sprake is van een abonnementen parkeergarage. 


tarieven doorgaans voor een lange langere re periode vast. Ten aanzien van de eenheidsprijzen moet er 

echter wel een groot verschil worden geconstateerd. De kamerprijzen van hotels kennen een 

cyclisch karakter (Baër, 2006) en daarmee stijgingen, maar ook dalingen. Voor 

parkeertarieven ligt dat anders. Sinds het invoeren van parkeertarieven in Nederland is het 

niet voorgekomen dat parkeertarieven naar beneden zijn bijgesteld. Wel worden er diverse 

aanpassingen gedaan in de tariefstructuur waardoor een parkeerder wel goed goedkoper uit kan 

zijn. Hierbij kan gedacht worden aaan 

an betalen per minuut, per kwartier of per elke andere 

tijdseenheid. Waar voorheen € 1,- per aangevangen uur werd betaald, ziet men nu eerder € 

0,30 per kwartier of € 0,60 per half uur. Afhankelijk van de parkeertijd kan dit voordeliger 

uitpakken voor de consument. onsument. 

De waarde van een hotel wordt sterk beïnvloed door de exploitant, de branding en het 

scala aan faciliteiten (Baër, 2006) 2006), terwijl bij een parkeergarage in beginsel de waarde vooral 

wordt bepaald door de locatie (Diekerhoff, 2007). . Uit een onderzoek onder 65 experts experts, 

gehouden in 2007, toont Hessel Diekerhoff aan welke factoren de meeste invloed hebben op 

de waarde van een parkeergarage. Hij heeft de volgende categorieën geïdentificeerd 

geïdentificeerd: locatie, 

overheid, exploitatie en object. De uitslag uit zijn onderzoek kan als volgt worden 

weergegeven: 

Figuur 10: waardebepalende factoren voor parkeergarages (Diekerhoff, 2007) 

39 

27% 

Waardebepalende factoren 

17% 

18% 


38% 

Locatie 

Overheid 

Exploitatie 

Object 


40 


Tot slot kunnen we de vergelijking trekken tussen de onroerend goed gerelateerde huur voor 

zowel hotels als parkeergarages. 

Tabel 7: hotel onroerend goed en parkeergaragebelegging gerelateerde huurwaarde ratio's 


Hotel onroerend goed 24 

Bandbreedte ratio’s 

Percentage EBITDA 50% - 65% 80% - 95% 

Percentage bruto omzet 17,5% - 25% 45% - 65% 

Parkeergaragebeleggingen 

Op basis van bovenstaande vergelijking kan de conclusie getrokken worden dat 

parkeerexploitanten genoegen nemen met een lagere winst cq. risico opslag dan 

hotelexploitanten. Dit houdt in dat de omzet en de EBITDA van een parkeergarage exploitatie 

minder volatiel, en daardoor minder risicovol, is dan de exploitatie van een hotel. Dit kan 

deels verklaard worden door het feit dat tarieven van hotelkamers een cyclisch verloop 

kennen, terwijl de tarieven voor parkeren enkel een opwaartse trend laten zien. Echter, door 

een gebrek aan marktinformatie is het niet mogelijk een duidelijke analyse te maken van de 

risico’s van een parkeerexploitatie. 

3.5 Conclusie 

Door de verkregen waarden van de exploitatie af te trekken van de waarde van de totale 

onderneming, ontstaat de waarde die kan worden toegewezen aan het onroerend goed. 

De vrije kasstroom die toekomt aan de waarde van het onroerend goed zou gelijk 

moeten zijn aan de door de belegger te ontvangen huur voor het gebruik van de parkeergarage 

door de exploitant, de huurwaarde (Pohle, 2008). Op dat moment wordt een 

parkeergaragebelegging niet langer gezien als exploitatie onroerend goed, maar juist als 

commercieel onroerend goed. Een belegger loopt immers geen direct risico meer op de 

feitelijke exploitatie van de parkeergarage, maar voornamelijk een debiteuren- en marktrisico 

bij zijn belegging. 

24 Bron: (Baër, 2006) 


4 Waarderingsmethoden 

41 


In de theorie zijn verscheidene methoden beschreven om commercieel onroerend goed te 

waarderen. In dit hoofdstuk worden de meest gangbare waarderingsmethoden beschreven, en 

vervolgens wordt in hoofdstuk 5 gekeken naar de toepasbaarheid van deze methoden op de 

waardering van parkeergaragebeleggingen. 

Als controle middel op de in hoofdstuk 3 verkregen onroerend goed waarde, kan 

straks, op basis van de in hoofdstuk 5 gekozen waarderingsmethode, worden bepaald of de 

huur, zoals die ook in dat hoofdstuk is bepaald, kostendekkend is voor het realiseren van de 

rendementsdoelstellingen van een belegger in een parkeergarage. 

Andersom kan op basis van de aanwezige huurovereenkomst bepaald worden of de 

huur marktconform is of dat het onroerend goed over- of onderverhuurd is. Een over- of 

onderverhuur situatie heeft een impact op de waarde van het onroerend goed, doordat bij 

expiratie van de huurovereenkomst de huur naar het niveau van de markthuur zal worden 

gecorrigeerd. Hier ontstaat wederom het zaagtand effect zoals beschreven in paragraaf 2.7. 

Naast dat er gekeken is naar het waarderen van een parkeergarage als onderneming, 

wordt er ook bekeken welke waarderingsmethode het meest geschikt is voor het weergeven 

van de marktwaarde van parkeergarages. In hoofdlijnen kunnen de verschillende 

waarderingsmethoden worden ondergebracht in de volgende drie taxatiebenaderingen (Ten 

Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2002): 

• De comparatieve benadering 

• De inkomstenbenadering 

• De kostenbenadering 

4.1 De comparatieve benadering 

De comparatieve benadering gaat er vanuit dat een geïnformeerde koper voor een 

parkeergarage niet meer wil betalen dan de waarde van een bestaand onroerend goedobject 

voor dezelfde gebruiksdoeleinden. Bij deze methode wordt de marktwaarde bepaald door het 

vergelijken van de verkoopprijzen van parkeergarages. Bij deze vergelijking zullen 

verschillen ontstaan en zullen moeten worden gecorrigeerd. Deze verschillen kunnen 

betrekking hebben op de ligging, de omvang van de parkeergarage, de constructie, de lay-out, 

eventuele aanvullende voorzieningen, het moment van verkoop of andere externe factoren. 

Er speelt een veelvoud aan factoren die invloed kunnen hebben op de vergelijkbaarheid 

van deze objecten. Het bepalen van referentieprojecten dient dan ook uiterst zorgvuldig en 


42 


degelijk plaats te vinden. Naast de fysieke karakteristieken van een onroerend goedobject zijn 

ook de onderhandelingspositie van de koper en verkoper en de situatie op de financiële markt 

van groot belang voor het bepalen van de vergelijkbaarheid. Ook is niet in elke onroerend 

goedsector evenveel informatie beschikbaar om een passende vergelijking te kunnen maken. 

De taxateur kan met alle beschikbare informatie de juiste verschillen herkennen en aan de 

hand daarvan de benodigde correcties doorvoeren. Nadat deze correcties zijn uitgevoerd, is de 

taxateur in staat een opinie te vormen over de marktwaarde van het te waarderen object. 

4.2 De inkomstenbenadering 

De inkomstenbenadering gaat er vanuit dat bij het verkrijgen van het eigendom, het onroerend 

goed zelfstandig inkomsten zal genereren. De inkomsten kunnen vervolgens aan de hand van 

een aantal methoden worden omgezet in de waarde van het te waarderen object. In dit 

hoofdstuk zullen de volgende gangbare inkomstenkapitalisatie methoden worden besproken: 

1. Bruto AanvangsRendement (BAR) methode 

2. Netto AanvangsRendement (NAR) methode 

3. Discounted Cash Flow (DCF) methode 

4. Internal Rate of Return (IRR) method 

5. WOZ waarderingsmethode 

Om volgens de inkomstenbenadering te kunnen komen tot de marktwaarde van het te 

waarderen object, zijn een aantal factoren van belang. Deze factoren kunnen allemaal worden 

onderbouwd met marktinformatie. Hierdoor heeft het gebruiken van de inkomstenbenadering 

voor het bepalen van de marktwaarde van specifieke vormen van onroerend goed veelal de 

voorkeur boven een andere manier van waardebepaling. Bij het gebruiken van de 

inkomstenbenadering kan de (economische) waarde worden gedefinieerd als: “de huidige 

(contante) waarde van een stroom toekomstige geldopbrengsten” (Vis, 2006). Deze 

toekomstige kasstromen zijn opgebouwd uit reguliere kasstromen gedurende de periode 

waarin het onroerend goed in het bezit is van de belegger tot en met een 

eindwaarde/restwaarde bij eventuele verkoop van het onroerend goed. 


43 


De formule voor de waarde van een toekomstige, oneindige, stabiele kasstroom kan als volgt 

worden weergegeven (Vis, 2006): 

= 

ℎ 

 

Voor het toepassen van de inkomstenbenadering en daarmee het kapitaliseren van de 

kasstromen, bestaat, zoals gezegd, een aantal mogelijkheden. Hieronder zullen de 

verschillende mogelijkheden worden besproken en wordt ook gekeken naar de toepasbaarheid 

daarvan bij het waarderen van een parkeergarage. 

4.2.1 Bruto AanvangsRendement (BAR)-methode 

Bij de BAR-methode wordt de marktwaarde van een onroerend goed bepaald door de bruto 

markthuur te delen door een aanvangsrendement. Daarnaast dienen nog correcties plaats te 

vinden voor de contante waarde van het verschil in markthuur, voor de feitelijke 

huuropbrengsten (contracthuur), voor eventueel achterstallig onderhoud van de verkoper en 

voor de kosten koper. In formulevorm ziet de methode er als volgt uit: 

= 

ℎ 

− 

1 + 

De te hanteren BAR(markt) wordt in dit geval ook gebaseerd op marktinformatie. Hieraan 

kleven, zoals gezegd, dezelfde nadelen als bij de comparatieve benadering. Het voordeel van 

de BAR-methode is dat het een methode is die beleggers regelmatig gebruiken bij het bepalen 

van de marktwaarde. De reden dat deze methode veel gebruikt wordt is, naast de eenvoudige 

toepasbaarheid, de steeds grotere beschikbaarheid van referentiegegevens. Dit is echter niet 

van toepassing voor alle typen onroerend goed. Ook de betrouwbaarheid van de vrijgegeven 

informatie is niet altijd even goed. De BAR-methode gaat uit van de aanvangshuur, 

gecorrigeerd voor eventuele afwijkingen die uit een betreffende huurovereenkomst blijken. 

Het is voor derden echter niet altijd inzichtelijk welke correcties een belegger heeft gemaakt 

en van welke aard die zijn. 

Indien een huurder een huurkorting heeft gekregen van zes maanden, dan is de 

kapitalisatiefactor (BAR) hierop aangepast. Deze BAR kan dus niet zonder meer worden 

toegepast op gebouwen waarbij de huurder geen huurkorting gekregen heeft. De transparantie 


44 


in de onroerend goed markt laat op dit gebied te wensen over. Zo bestaat vaak onduidelijkheid 

over de vraag welke BAR uiteindelijk wordt bedoeld, de BAR VON 25 of de BAR KK 26 . 

4.2.2 Netto AanvangsRendement (NAR)-methode 

Het grote verschil tussen de NAR-methode en de BAR-methode zit in de exploitatiekosten die 

bij de NAR-methode in mindering worden gebracht op de bruto markthuur. De NAR-methode 

wordt in veel gevallen als een betere methode beschouwd dan de BAR-methode, omdat de 

NAR-methode wel rekening houdt met de exploitatielasten. Onder exploitatielasten vallen 

onder andere: onderhoudskosten, beheerskosten, verzekeringen, erfpacht, leegstand en andere 

vaste lasten zoals onroerend zaakbelasting. In formulevorm ziet de methode er als volgt uit: 

ℎ 

= 

27 

 

 

− 28 

1 + 

4.2.3 Discounted Cashflow (DCF)-methode 

De DCF-methode wordt met enige regelmaat toegepast bij het maken van 

investeringsbeslissingen. In deze berekening worden toekomstige kasstromen (cashflows) 

contant gemaakt, waarna de investering ervan afgetrokken wordt. Indien deze netto contante 

waarde leidt tot een positief resultaat, dan is in zijn algemeenheid de investering rendabel. 

Hoewel deze methode niet specifiek voor onroerend goed bedoeld is, wordt de DCF-methode 

hiervoor steeds meer gebruikt en ook voor het nemen van investeringsbeslissingen. Naast de 

netto contante waarde helpt de DCF-methode ook bij het bepalen van de IRR 29 van een 

belegging. 

Het grote verschil tussen de BAR/NAR-methode en de DCF-methode rekening is dat de 

DCF-methode, in tegenstelling tot de BAR/NAR methode, rekening houdt met alle in de 

toekomst verwachte kasstromen, terwijl de BAR/NAR-methode slechts uitgaat van de 

kasstromen op peildatum (aanvang). In dat opzicht is de DCF-methode een nauwkeurigere 

25 BAR VON: Vrij op naam. Hierin zitten dan al alle aankoopkosten. 

26 BAR KK: Kosten koper. De koper zal naast de aankoopprijs ook rekening moeten houden met de 

aankoopkosten. 

27 De netto markthuur is gelijk aan de bruto markthuur minus directe exploitatielasten. 

28 Contante waarde. 

29 IRR: Internal Rate of Return. 


45 


methode om de waarde van het onroerend goed te bepalen. Echter, elk voordeel heeft zijn 

nadeel. Om de DCF-methode juist te gebruiken, is het van groot belang dat de input erg 

nauwkeurig is samengesteld. Voor het traditionele onroerend goed 30 is ten minste de volgende 

input noodzakelijk voor het juist gebruiken van de DCF-methode: 

1. Inkomsten 

2. Uitgaven 

3. Bijzondere kasstromen 

4. Eindwaarde 

5. Disconteringsvoet 

6. Beschouwingsperiode 

1. Inkomsten: aan de hand van een huurovereenkomst of een huuraanbieding van een 

parkeerexploitant kan de belegger voor de lengte van de huurovereenkomst bepalen wat 

haar inkomsten uit de belegging in een parkeergarage zullen zijn. In de meeste landen 

wordt de huur jaarlijks geïndexeerd. De belangrijke inschatting die een belegger moet 

maken is de hoogte van de indexering. Hoe hoger de jaarlijkse indexering, hoe hoger de 

kasstromen en daarmee ook de netto contante waarde. 

Omdat beleggen in onroerend goed veelal gepaard gaat met een lange termijn visie, is 

het van belang om te kijken naar de lange termijn inflatie verwachting voor een bepaald 

land. Twee keer per jaar geeft Consensus Economics Inc. 31 de inflatieverwachting voor de 

komende tien jaar voor een groot deel van de Europese landen. Hoewel het wat onderzoek 

vergt is deze marktinformatie dus wel beschikbaar. 

2. Uitgaven: er moet een duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen uitgaven en kosten. 

Hoewel kosten een directe invloed hebben op het resultaat, hebben ze voor een belegger 

niet per definitie een invloed op het rendement van een belegging. Om aan de hand van de 

DCF-methode het rendement te bepalen wordt er enkel gekeken naar de inkomende en 

uitgaande kasstromen. Kosten hoeven niet een directe relatie te hebben met kasstromen. 

Een voorbeeld hiervan zijn afschrijvingen. Afschrijvingen verlagen wel het resultaat van 

een belegging, maar zorgen niet voor een lagere kasstroom. Ook als er jaarlijks een 

voorziening wordt opgevoerd voor groot onderhoud dat pas over 10 jaar zal worden 

uitgevoerd, wordt enkel de feitelijke uitgave in jaar 10 opgenomen als uitgaande 

30 Kantoren, winkels en woningen 

31 www.consensuseconomics.com 


46 


kasstroom. Gemakshalve kan verondersteld worden dat kosten direct gekoppeld aan de 

exploitatie ook in het jaar waarop ze betrekking hebben worden betaald (uitgegeven). De 

belangrijkste kosten zijn property management 32 fee, advieskosten, uitgaven voor klein 

onderhoud en (vennootschaps-)belastingen. 

3. Bijzondere kasstromen: bijzondere kasstromen zijn, zoals de naam al doet vermoeden, 

bijzonder van aard en hebben geen terugkerend karakter. Hoewel de DCF-methode juist 

de mogelijkheid biedt om met deze bijzondere kasstromen rekening te houden, kunnen 

deze niet altijd even eenvoudig van te voren worden geschat. Een koper zal toch, om de 

consequenties voor het uiteindelijke beleggingsresultaat te kunnen beperken, een 

inschatting moeten maken van deze bijzondere kasstromen. 

4. Eindwaarde: om te komen tot een juiste netto contante waarde zal ook de eindwaarde 

bepaald moeten worden. Afhankelijk van de gekozen periode heeft de eindwaarde een 

belangrijke invloed op de contante waarde. Des te verder de eindwaarde in de toekomst 

ligt, des te kleiner de impact op de contante waarde van de belegging. Bij een 

disconteringsvoet van 8%, bedraagt de contante waarde van de eindwaarde na een periode 

van 30 jaar circa 10% van deze eindwaarde 33 . Na 40 jaar is dat circa 5%. Daarentegen is 

de contante waarde van de eindwaarde na een periode van 10 jaar nog circa 46%. Voor 

een belegger met een beleggingshorizon (beschouwingsperiode) van 10 jaar is het daarom 

van belang om een goede inschatting te maken van de te realiseren eindwaarde. 

Voor het bepalen van een eindwaarde wordt veelal gebruik gemaakt van de exit-yield- 

methode (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Hierbij wordt de eindwaarde 

bepaald door de bruto of netto kasstromen in het eerste exploitatiejaar na verkoop contant 

te maken tegen de bruto of netto aanvangsrendementen (BAR of NAR) die door de koper 

van het object op dat moment wordt geëist. Daarbij wordt de BAR of NAR dan vaak 

bepaald op basis van de huidige BAR of NAR, vermeerderd met een verouderingsopslag 

(Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Een nadeel van deze exit-yield-methode is 

dat er, net als bij de BAR- en NAR-methode, enkel gekeken wordt naar de kasstromen in 

het eerste jaar van exploitatie na de verkoop en niet naar eventuele volgende afwijkende 

kasstromen. Een nieuwe koper zal in veel gevallen ook terugvallen op de DCF-methode 

en rekening houden met zijn verwachtingen tijdens de beschouwingsperiode. 

32 Een onroerend goedterm voor het dagelijks beheer van een specifiek onroerend goed object. 

33 Dit is ongeacht de hoogte van de eindwaarde. Bij een lagere disconteringsvoet ligt deze waarde hoger. Bij een 

hogere disconteringsvoet is dat juist andersom. 


47 


Omdat het al niet eenvoudig is voor een belegger om alle kasstromen in de toekomst 

nauwkeurig in te schatten, zal deze dat in de meeste gevallen zeker niet doen na de 

beschouwingsperiode. Hierdoor wordt er vaak toch teruggevallen op de exit-yield- 

methode. Er zijn echter wel een paar uitzonderingen, waarbij het niet mogelijk is de exit- 

yield-methode zondermeer toe te passen: 

• Er is sprake van een kortlopende restlooptijd van een concessierecht 34 , waarbij de 

eindwaarde nihil is. In dit geval zal toch gekeken moeten worden naar de 

resterende kasstromen voor de koper om aan de hand van diens gewenste 

rendementseisen de contante waarde te bepalen. Deze nieuwe contante waarde is 

dan gelijk aan de eindwaarde. 

• Kort na de verkoop loopt de huurovereenkomst met de exploitant af. In dit geval 

zal er gekeken worden naar het verschil in markthuur en de huidige contracthuur. 

Dit kan leiden tot grote aanpassingen in de te kapitaliseren huurstroom volgens de 

exit-yield-methode. De effecten hiervan zijn in het vorige hoofdstuk uitgelegd als 

het zaagtand effect. 

5. Disconteringsvoet: een andere term voor disconteringsvoet is rendementseis (Van Gool, 

Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Het bepalen van een rendementseis is een lastig proces. 

Er bestaat geen eenduidige rendementseis voor onroerend goedbeleggingen. Deze is veelal 

afhankelijk van het type onroerend goed, de kwaliteit van het object, de kwaliteit van de 

huurder(s) en de lengte van een huurcontract. Daarnaast dient een rendementseis ook te 

voldoen aan de verwachtingen van de belegger. 

Voor het bepalen van het vereiste rendement voor een investering bestaan er in 

beginsel twee methoden (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007): 

• De rendementseis wordt bepaald door het rendement (op basis van 

marktwaarderingen) van de bestaande onroerendgoedportefeuille en/of door de 

financieringskosten. 

• Het vereiste rendement wordt bepaald door het risicovrij te behalen rendement 

(bijvoorbeeld de rente op kasgeldleningen van de overheid) te verhogen met een 

risico –opslag (of met verschillende risico-opslagen). 

34 Een concessierecht is het recht om voor een bepaalde periode van een stuk grond, al dan niet met opstal, 

gebruik te maken voor specifieke doeleinden, waarbij aan het einde van deze periode de grond en alle 

bijbehorende opstallen worden teruggegeven aan de grondeigenaar. In tegenstelling tot een erfpacht, is het 

hierbij gebruikelijk dat de grondeigenaar zowel de grond als de opstallen om niet terug verwerft. 


48 


Bij onroerendgoedfondsen is er veelal sprake van een target rendement dat betrekking 

heeft op de gehele portefeuille. Dit afgesproken rendement op portefeuille niveau is dan 

ook de basis voor het bepalen van het rendement op een individuele investering. Indien het 

huidige portefeuillerendement beneden het target rendement ligt, dan zal van een volgende 

investering doorgaans een hoger rendement geëist worden. 

Een andere methode die vaak door beleggers gebruikt wordt voor het bepalen van 

de rendementseis op het eigen vermogen, is het toevoegen van risico opslagen op een 

risicovrije voet. Voor een risicovrije voet wordt meestal gekozen voor een lange termijn 

staatslening of een IRS 35 . Bij de risicovrije voet worden een aantal opslagen opgeteld, te 

weten (Loon, 2006): 

• Een algemene onroerend goedopslag (tussen 0,40% en 1,28%: een risico-opslag 

voor het beleggen in onroerend goed 

• Een sectoropslag (tussen 0,05% en 1,94%): een risico-opslag voor het beleggen in 

een specifieke onroerendgoedsector (kantoren, winkels, woningen, 

bedrijfsruimten, parkeergarages, etc.) 

• Een objectopslag (tussen 0,00% en 2,19%): een risico-opslag voor het beleggen in 

het specifieke onroerend goedobject 

De som van deze opslagen wordt gezien als de risicopremie voor het beleggen in 

onroerend goed. De grote bandbreedtes zoals hierboven weergegeven, laten zien dat het 

schatten van de diverse risico-opslagen een subjectieve, soms zelfs gevoelsmatige kwestie 

is. 

6. Beschouwingsperiode: het schatten van de toekomstige kasstromen dient plaats te vinden 

gedurende de gehele beschouwingsperiode. Naarmate deze periode langer duurt, zal de 

onzekerheid, en daarmee de onnauwkeurigheid bij het vaststellen van de kasstromen, 

toenemen (Hoekstra, 2003). Hierbij dient wel opgemerkt te worden, dat hoe verder de 

kasstromen in de toekomst liggen, hoe te minder deze kasstromen effect hebben op de 

netto contante waarde van het te waarderen object. Het is afhankelijk van de strategie van 

een belegger hoe lang een beschouwingsperiode moet zijn. Echter, zoals ook bij de 

eindwaarde genoemd, verdampt de contante waarde van een kasstroom in jaar 30 met 

35 IRS: Interest Rate Swap. 


49 


circa 90% 36 . Voor een kortere periode levert een kasstroom daarentegen wel een grotere 

bijdrage. In onderstaande tabel is weergegeven wat de invloed is van een kasstroom op de 

contante waarde van een onroerend goedobject, bij het contant maken van de kasstromen 

tegen een disconteringsvoet van 10%. 

Invloed t.o.v. eindwaarde 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 

Figuur 11: invloed kasstromen op de contante waarde 

De waarde die tot stand komt uit de berekening vormt de getaxeerde waarde van het te 

waarderen onroerend goed. Doordat alle kasstromen contant gemaakt worden, spelen zowel 

de factor tijd als de disconteringsvoet een belangrijke rol. De disconteringsvoet wordt afgeleid 

uit transactiegegevens van recent verhandelde vergelijkbare objecten in dezelfde markt (Van 

Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Het International Valuation Standards Committee 

(IVCS) stelt dat de disconteringsvoet in beginsel overeen moet komen met het 

rendementspercentage dat kan worden verdiend op investeringen met een gelijk risiconiveau. 

De disconteringsvoet moet daarbij overeen komen met de IRR die wordt gerealiseerd op 

vergelijkbare onroerendgoedtransacties, zodanig dat de marktrisico premie deel uit maakt van 

de disconteringsvoet (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). 

Bij een andere methode om de disconteringsvoet te bepalen, wordt gekeken naar de 

minimale interne rendementseis. Dit kan ertoe leiden dat -indien de interne rendementseis niet 

36 Bij een disconteringsvoet van 8%. 

Invloed kasstromen op de contante waarde 

Aantal jaren 

Disconteringsvoet: 10% 


50 


marktconform is, gelet op het te lopen risico- er bij een gezonde 37 en transparante markt geen 

transacties plaatsvinden. Dit komt dan omdat de prijs die de koper bereid is om te betalen te 

laag is. Ter verduidelijking, hoe hoger de disconteringsvoet (rendementseis), des te lager de 

netto contante waarde. Daarnaast zal bij het gebruiken van de DCF-methode voor het 

berekenen van de marktwaarde rekening gehouden moeten worden met de kosten koper. De 

berekende contante waarde van de toekomstige kasstromen zal moeten worden gedeeld door 

(1+kosten koper). 

4.2.4 IRR-methode 

De IRR-methode is een afgeleide van de DCF-methode. IRR staat voor Internal Rate of 

Return, het looptijdrendement van een belegging (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). 

Aan de hand van de bij de DCF methode voorspelde toekomstige kasstromen en een 

initiële vraagprijs kan het looptijdrendement worden bepaald. Omdat beide methoden, de 

DCF-methode en de IRR-methode, een afgeleide zijn van elkaar, zouden ze, mits juist 

gebruikt, tot dezelfde uitkomsten moeten leiden. Indien de berekende IRR gebruikt wordt als 

de disconteringsvoet bij de DCF-methode, dan is de netto contante waarde van het project 

gelijk aan de ingevoerde investering bij de IRR-methode. 

De IRR-methode heeft ten opzichte van andere methoden als voordeel dat meteen het 

looptijdrendement duidelijk wordt (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Toch zijn er 

ook beperkingen te noemen voor de IRR-methode. Deze methode gaat er vanuit dat jaarlijks 

positieve kasstromen worden uitgekeerd en dat deze kunnen worden geherinvesteerd in 

projecten met eenzelfde verwacht rendement. De IRR-methode kijkt in feite vanuit het 

rendement op een bepaald onroerend goedobject en niet vanuit het rendement van een 

belegger. Toch wordt deze methode veel door beleggingsfondsen gebruikt, omdat het niet als 

de verantwoordelijkheid van een fondsmanager gezien wordt om rekening te houden met 

herbeleggingmogelijkheden van de belegger. 

4.2.5 WOZ waarderingsmethode 

De WOZ-waarde wordt vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken 

(afgekort: Wet WOZ). Deze wet bepaald dat een gemeente een waarde moet bepalen voor alle 

onroerende zaken die binnen de gemeentegrens liggen. De WOZ waarde wordt door drie 

instanties gebruikt. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde als basis voor de onroerende- 

37 Voldoende vraag en aanbod. 


51 


zaakbelastingen (afgekort: OZB). Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde als basis voor een 

waterschapsbelasting. Deze belasting noemt men ook wel de waterschapsomslag voor 

gebouwde onroerende zaken. Ongebouwde onroerende zaken, zoals percelen grond, vallen 

dus niet onder deze belasting. Tot slot gebruikt de Rijksbelastingdienst de WOZ-waarde voor 

het vaststellen van de aanslagen inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting (IB en Vpb). 

De hoogte van de WOZ-waarde bepaalt de fiscale afschrijvingsmogelijkheden van de 

onroerende zaak. 

Er wordt onder Wet WOZ onderscheid gemaakt tussen woningen en niet-woningen. 

Niet-woningen worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer of op de 

gecorrigeerde vervangingswaarde. Volgens de Wet WOZ is hoogste van die twee waarden de 

WOZ-waarde. Formeel gesproken moeten voor een niet-woning dus twee waarden worden 

bepaald, waarna de gemeente de hoogste kiest als WOZ-waarde. Meestal zal echter van 

tevoren wel duidelijk zijn welke waarde het hoogst is. Er hoeven dan niet twee taxaties te 

worden verricht. 

Waarde in het economische verkeer 

Het begrip waarde in het economische verkeer betekent eenvoudig gezegd: de vrije 

verkoopwaarde van het pand. Met, huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten 

(zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. Het pand wordt 

gewaardeerd alsof u het volledig eigendom van de woning in handen heeft. De waarde in het 

economische verkeer kan volgens, Wet WOZ, aan de hand van de volgende methoden worden 

bepaald (WOZ Informatie, 2007): 

• Vergelijkingsmethode: voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer 

wordt vaak gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare panden uit het 

kadaster. In het kadaster worden immers de meeste verkopen van onroerende zaken 

ingeschreven. 

• Huurwaardekapitalisatiemethode: bij de bepaling van de waarde in het economische 

verkeer van niet-woningen wordt vaak ook nog vergeleken met huurcijfers van 

vergelijkbare panden. Van niet-woningen zoals bijvoorbeeld winkels en kantoren zijn 

veelal huurprijzen bekend. Door deze huren te analyseren kan een gemiddelde 

huurwaarde worden berekend voor een bepaald type niet-woning. De huurwaarde 

wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze factor drukt uit hoeveel maal 

de jaarhuurwaarde men bij verkoop bereid zou zijn te betalen voor het pand. Bij het 

bepalen van de factor wordt rekening gehouden met zaken als inflatie, de rentestand, 


52 


de staat van onderhoud, verzekering, belasting en beheerskosten. Deze 

berekenmethode wordt de huurwaardekapitalisatiemethode genoemd. 

• Discounted cashflow methode. een andere methode voor het berekenen van de waarde 

in het economische verkeer van een niet-woning is de discounted cashflow methode. 

Deze methode wordt soms gebruikt bij de waardering van onroerende zaken die slecht 

met elkaar zijn te vergelijken en waarvan weinig koop- of huurgegevens bestaan. 

Zoals bijvoorbeeld horecaobjecten en hotels en dergelijke. 

Gecorrigeerde vervangingswaarde 

De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door uit te gaan 

van de herbouwwaarde van die zaak. Dit is het bedrag dat moet worden betaald om een 

vergelijkbaar nieuw object te bouwen. Vervolgens moet overeenkomstig de leeftijd van het 

pand op de herbouwwaarde worden afgeschreven. Die afschrijving kan worden gesplitst in 

twee soorten afschrijving: een afschrijving door technische veroudering van het pand en een 

afschrijving door functionele veroudering van het pand. De verschillen worden hieronder 

toegelicht (WOZ Informatie, 2007): 

• Technische veroudering: bij de berekening van de technische veroudering wordt 

rekening gehouden met de leeftijd van het gebouw, de verwachte levensduur (hoe oud 

kan het pand worden) en de restwaarde van het pand (wat is het pand nog waard aan 

het eind van de levensduur). 

• Functionele veroudering: bij het bepalen van de functionele veroudering wordt 

rekening gehouden met economische veroudering (in hoeverre is er maatschappelijk 

gezien nog behoefte aan het pand), verandering van bouwwijze (kan er nu goedkoper 

worden gebouwd), belemmering in gebruiksmogelijkheden (kan het pand nog 

optimaal worden benut) en excessieve gebruikskosten (bijzondere onderhoudskosten) 

van het pand. 

• Grondwaarde: de gecorrigeerde vervangingswaarde van de grond die bij de 

onroerende zaak behoort wordt bepaald door uit te gaan van de prijs die de gemeente 

in rekening brengt bij verkoop of uitgifte van die grond. Het moet dan gaan om grond 

met een vergelijkbare bestemming. 


4.3 De kostenbenadering 

53 


Bij het hanteren van de kostenbenadering wordt de waarde bepaald door het berekenen van de 

totale stichtingskosten (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Onder stichtingskosten 

wordt verstaan het totaal aan kosten van de ontwikkeling, de realisering en het gebruiksklaar 

maken van een onroerend goedobject: de kosten van de grond, de bouw en de bouwrente (Bol, 

Van Gool, Hendriks, Trip, Vos, & Muller, 2003). Bij toepassing van de kostenbenadering, 

wordt de marktwaarde vastgesteld door het berekenen van de huidige vervangingskosten, 

waarna een aftrek wordt toegepast voor de geaccumuleerde afschrijvingen, vermeerderd met 

de waarde van de grond (Beuken, 2005). In formule vorm kan de bepaling van de 

marktwaarde volgens de kostenbenadering als volgt worden weergegeven: 

= ℎ + − 


5 Toepasbaarheid waarderingsmethoden 

54 


Op basis van in de praktijk opgedane kennis, gesprekken met experts op het vakgebied van 

parkeergarages en gesprekken met taxateurs van gerenommeerde taxatiebureaus, worden de in 

het vorige hoofdstuk beschreven waarderingsmethoden getoetst op hun toepasbaarheid bij het 

waarderen van parkeergarages. 

Om de verschillende methoden te kunnen toetsen zijn de volgende criteria gebruikt, deze 

criteria werden ook door H.S.E.J. (Hub) Beuken gebruikt voor het bepalen van de 

toepasbaarheid op hotelonroerend goed: 

1. Waarde wordt bepaald in de toekomst en niet in het verleden. 

2. Implementatie van sterk variërende cashflows. 

3. Gebaseerd op toekomstige kasstromen. 

4. Aansluiting met cashflowprognoses. 

5. Mogelijkheid van communicatie. 

6. Voldoende beschikbare marktinformatie. 

7. Toegepast in de praktijk. 

8. Onderbouwd in literatuur. 

De gesprekken met experts en taxateurs zijn verwerkt in de beoordelingen en niet als vraag en 

antwoord dusdanig beschreven. Voor een samenvatting van de vragen en de geïnterviewden, 

wordt verwezen naar bijlage Bijlage I, 0 en Bijlage III. 

5.1 De comparatieve benadering 

Bij het waarderen van parkeergarages via de comparatieve benadering is het veelal moeilijk 

om de nodige correcties te kwantificeren, omdat deze niet worden ondersteund door 

marktinformatie. De exploitatie van een parkeergarage is afhankelijk van de ligging, de 

constructie, de omvang, de bereikbaarheid en het regionale parkeerbeleid. Het is niet 

eenvoudig om voor referentiedoeleinden een parkeergarage te vinden die op eenzelfde locatie 

staat met dezelfde karakteristieken, waardoor het lastig wordt om een goede 

correctieberekening te maken. Dit kan al het geval zijn als een parkeergarage slechts enkele 

honderden meters verderop gelegen is. De ligging is immers een belangrijke factor. 

Aan de comparatieve benadering wordt bij het waarderen van parkeergarages zelden een 

groot gewicht toegekend. Wel geeft deze benadering een indicatie van de verwachtingen en 

het verwachte rendement van een koper van parkeergarages. Voor het waarderen van 


55 


parkeergarages kent de comparatieve benadering nog een grote beperking. De 

beschikbaarheid van vergelijkbare transacties is bij dit type onroerend goed zeer beperkt. 

Alvorens een taxateur een betrouwbaar beeld kan geven van de waarde van een parkeergarage 

via de comparatieve benadering, zal de taxateur ten minste moeten beschikken over meerdere 

vergelijkbare transacties. Daar geen twee parkeergarages gelijk zijn, zal het niet eenvoudig 

zijn om de nodige correcties te bepalen en door te voeren in de waarde van de te kopen 


Een taxateur loopt veelal tegen de volgende problemen aan bij het vinden van 

vergelijkbare transacties en het bepalen van de daaruit voortvloeiende correcties: 

• Tijd: vergelijkbare transacties zijn altijd gedaan in het verleden. Hierdoor zal gekeken 

moeten worden naar de veranderingen die in de betreffende tijdsspanne hebben 

plaatsgevonden. Zo kan het zijn dat er nieuwe parkeergarages bijgebouwd zijn, dat het 

beleid van de overheid rondom het op straat parkeren is aangepast of dat de 

parkeertarieven substantieel gestegen zijn. Al deze factoren hebben invloed op de waarde 

van de parkeergarage. 

• Ligging: de omzet van een parkeergarage wordt sterk beïnvloed door de mate van 

bereikbaarheid, gebruiksvriendelijkheid en ligging ten opzichte van de uiteindelijke 

bestemming van de bezoeker. Het zal in de praktijk bijzonder moeilijk zijn om 

vergelijkbare transacties te vinden. De waarde van twee identieke parkeergarages aan 

weerszijden van een stadscentrum kan enorm verschillen door de verschillende liggingen 

en de bereikbaarheid. Dit heeft direct invloed op de opbrengsten van de parkeergarages. 

• Constructie: ook kan de waarde van twee naast elkaar gelegen parkeergarages met een 

andere constructie sterk verschillen. De mate van gebruiksvriendelijkheid bepaalt of een 

bezoek aan de desbetreffende parkeergarage een reden zal zijn voor een herhaalbezoek of 

uitwijk naar de naastgelegen, beter van opzet zijnde, parkeergarage. 

• Omvang: het is van belang om voor het realiseren van een parkeergarage een goed inzicht 

te hebben in de vraag naar parkeerplaatsen. Een parkeergarage die te weinig 

parkeerplaatsen heeft, zal op drukke dagen simpelweg omzet mislopen, omdat bezoekers 

besluiten elders te parkeren. Indien een parkeergarage te veel parkeerplaatsen heeft, welke 

zelfs op de drukste dagen niet volledig bezet zijn, zal dit ten koste gaan van de waarde per 

parkeerplaats. Een potentiële koper of parkeergarage exploitant is niet bereid te betalen 

voor parkeerplaatsen die niet gebruikt worden. Ook dit maakt de vergelijkbaarheid voor 

taxateurs een stuk moeilijker. 


56 


Deze vier punten vormen slechts een aantal van de potentiële verschillen die voor een 

correctie in aanmerking komen indien een taxateur door middel van de comparatieve 

benadering de marktwaarde van de te waarderen parkeergarage wil vaststellen. Bovenstaande 

zijn in eerste instantie onroerend goed gerelateerde eigenschappen, maar met een schuin oog 

wordt bij alle vier de punten ook een sterke referentie gemaakt naar de exploitatie van een 

parkeergarage. Meer dan voor bij ander onroerend goed geldt bij parkeergarages dat als 

gevolg van een ongunstige ligging, constructie of omvang, een exploitant een lage huur zal 

betalen. Dit heeft logischerwijs direct gevolgen voor de marktwaarde. 

5.2 De inkomstenbenadering 

Hieronder wordt per kapitalisatiemethode beschreven in hoeverre deze toepasbaar is voor het 

waarderen van parkeergarages. Aangezien de IRR-methode een afgeleide is van de DCF- 

methode, wordt de toepasbaarheid van de IRR-methode gelijk verondersteld aan de 

toepasbaarheid van de DCF-methode. 

5.2.1 BAR-methode 

Door de beperkte hoeveelheid transacties in parkeergarages is het niet eenvoudig de 

BAR(markt) vast te stellen. Daarnaast is bij de comparatieve methode reeds geconcludeerd 

dat parkeergarages ten opzichte van elkaar erg grote verschillen kunnen tonen. Hierdoor 

wordt de vergelijkbaarheid van de BAR, die immers is afgeleid uit andere transacties per 

definitie minder waardevol. De BAR-methode kan echter wel zinvol zijn om een bepaalde 

range aan te geven waarbinnen verkopen van parkeergarages zouden moeten vallen. Ook hier 

dient de kanttekening gemaakt te worden dat door de non-transparantie van de parkeergarage 

onroerend goedmarkt een vergelijkbare BAR niet te onderbouwen is. 

Een ander nadeel dat voortvloeit uit het gebruiken van de BAR-methode is dat een 

belegger in een parkeergarage voor het bepalen van de uiteindelijke verkoopprijs zich een 

beeld zal moeten vormen over de te verwachten, of gerealiseerde, gemiddelde groei van de 

exploitatie van de parkeergarage. Een nieuw gerealiseerde parkeergarage heeft in de meest 

voorkomende gevallen een ingroeifase van 1 tot 3 jaar. Dit is sterk afhankelijk van de ligging 

en de nabij gelegen concurrentie. Een nieuwe parkeergarage zal zich in het begin nog moeten 

‘bewijzen’ en daardoor doorgaans niet vanaf de dag van opening de uiteindelijk verwachte 

bezetting realiseren. Na de ingroeifase zal de parkeergarage een meer stabiele bezetting laten 

zien en zijn de inkomsten van de exploitant meer afhankelijk van de tariefontwikkeling. Een 


57 


huurder zal hierdoor in een latere fase eerder bereid zijn een hogere huur te betalen dan in het 

begin. Afhankelijk van de levensfase van de parkeergarage zal dan ook de te hanteren BAR 

moeten worden aangepast. Het corrigeren van de BAR kan pas plaatsvinden na nauwkeurige 

bestudering van de huurovereenkomst. 

5.2.2 NAR-methode 

Voor de NAR-methode gelden in principe dezelfde nadelen als voor de BAR-methode, met de 

toevoeging dat een taxateur of een koper een nauwkeurige inschatting moet maken van de 

exploitatiekosten van een parkeergaragebelegging. Een groot deel van deze kosten is 

afhankelijk van de bepalingen in de huurovereenkomst. Deze bepalingen zijn ook erg 

verschillend in de verschillende landen binnen Europa (zie paragraaf 2.8.1). 

5.2.3 DCF-methode 

Voor het waarderen van een parkeergarage is een groot deel van de noodzakelijke input zoals 

eerder beschreven wel beschikbaar. Dit wordt hieronder verder toegelicht. 

• Inkomsten: de inkomsten voor de parkeergaragebelegger zijn tijdens de looptijd van het 

huurcontract nauwkeurig in te schatten. Het bijzondere zit in de huuraanpassing als gevolg 

van het eindigen van de huurovereenkomst of op een afgesproken 

huurherzieningsmoment. In paragraaf 2.8.5 is middels een rekenvoorbeeld aangetoond dat 

bij de aanpassing van de huur met parkeerexploitanten uitgegaan kan worden van een 

positief zaagtandeffect. Dit maakt parkeergarages een interessante beleggingscategorie en 

pleit ervoor om als belegger ofwel kortlopende huurovereenkomsten af te sluiten, ofwel 

voldoende huurherzieningsmomenten af te spreken. Voor een parkeerexploitant is de 

periode tussen deze huuraanpassingen het interessantst. Immers, de inkomsten voor de 

exploitant stijgen meestal harder dan de uitgaven, waaronder de huur. 

• Uitgaven: voor een parkeergaragebelegging zijn de jaarlijkse lasten met enige 

nauwkeurigheid vast te leggen en wijken niet enorm af van die van andere typen 

onroerend goed. Voor een parkeergarage exploitant daarentegen is het een stuk minder 

eenvoudig om een inschatting te maken van de toekomstige inkomsten en uitgaven. De 

exploitant is derhalve van veel meer factoren afhankelijk, zoals de bezettingsgraden en de 

stijging van tarieven. 

• Bijzondere kasstromen: afhankelijk van de voorwaarden in de huurovereenkomst is de 

belegger of de huurder verantwoordelijk voor het plegen van onderhoud en het doen van 


58 


vervanging van installaties in een parkeergarage. De uitgaven hiervoor zullen moeten 

worden opgenomen als bijzondere kasstromen. 

• Eindwaarde: bij het bepalen van de eindwaarde van een parkeergaragebelegging is het van 

belang om ook een beeld te vormen van de ontwikkeling van de exploitatie van de 

parkeergarage. Hoewel de binnenkomende kasstromen van de belegger voornamelijk 

bestaan uit de huurinkomsten uit de belegging, heeft de ontwikkeling van de exploitatie 

van de parkeergarage een grote invloed op de waardeontwikkeling. Om bij het hanteren 

van de exit-yield-methode, voor het bepalen van de verwachte eindwaarde, de juiste 

kasstroom te kapitaliseren is het, net als bij de BAR-methode, belangrijk te weten wat de 

verwachte structurele veranderingen zijn in de toekomstige kasstromen. Het aflopen van 

een huurovereenkomst, of het naderen van een ander moment van huurprijsherziening, 

levert voor een potentiële koper aanvullende onzekerheden. In het algemeen worden deze 

onzekerheden gebruikt om een opslag op de kapitalisatiefactor / rendementseis te 

rechtvaardigen. Voor een parkeergaragebelegging is dit echter onterecht. Zoals hierboven 

reeds vermeld, zal de huurherziening in de meeste gevallen eerder leiden tot een positieve 

huuraanpassing dan een negatieve huuraanpassing. De verkoper zal dit argument dan ook 

aanvoeren om een afslag op de kapitalisatiefactor / rendementseis te rechtvaardigen. 

Immers, indien een jaar na aankoop de huur substantieel verhoogd kan worden, dan zal de 

verkoper niet accepteren dat enkel de lage huur gekapitaliseerd wordt met de exit-yield- 

methode. 

• Disconteringsvoet: voor het bepalen van de disconteringsvoet is het niet eenvoudig te 

bepalen welke sector- en objectopslagen er gehanteerd moeten worden. Hiervoor is (nog) 

nauwelijks marktinformatie beschikbaar (Loon, 2006). Door het bijzondere risicoprofiel is 

het ook niet eenvoudig om deze opslagen te vergelijken met andere typen onroerend goed. 


5.3 De kostenbenadering 

59 


Hoewel het relatief eenvoudig is om de stichtingskosten van een parkeergarage te bepalen, 

wordt de kostenbenadering in de praktijk niet gebruikt door beleggers of taxateurs voor het 

bepalen van de marktwaarde van een parkeergarage. De reden hiervoor is, dat een 

parkeergarage vaak gebouwd wordt om ondersteuning te bieden aan een grotere 

functionaliteit, zoals bijvoorbeeld een winkelcentrum, een ziekenhuis of een luchthaven. 

Doordat de waarde van een parkeergarage gekoppeld is aan het gebruik daarvan is het voor 

een belegger in eerste instantie niet relevant wat de stichtingskosten van de parkeergarage zijn 

of zijn geweest. Daartegenover staat dat de stichtingskosten voor een ontwikkelaar wel van 

belang zijn voor het bepalen van de haalbaarheid van een ontwikkeling van een 


Voor een ontwikkelaar kan een parkeergarage echter ook een noodzakelijk kwaad zijn 

bij het realiseren van andere onroerend goedobjecten als een winkelcentrum of een nieuw 

kantorencomplex. In deze gevallen kan de marktwaarde, gebaseerd op de 

inkomstenbenadering lager, zijn dan de marktwaarde volgens de kostenbenadering. Hoewel 

de parkeergarage in deze gevallen niet economisch rendabel kan worden gerealiseerd, zal de 

ontwikkelaar de negatieve waarde van de parkeergarage moeten compenseren bij de verkoop 

van de andere functies van de ontwikkeling. Indien voor de gehele ontwikkeling de 

marktwaarde volgens de inkomstenbenadering lager ligt dan volgens de kostenbenadering, is 

het project niet winstgevend te realiseren. Volgens Kragtwijk is een parkeergarage nauwelijks 

winstgevend te exploiteren indien een exploitant te maken krijgt met stichtingskosten van 

circa € 27.000 of meer per parkeerplaats (Verbeek, 1997). 

5.4 Conclusie 

Voor het toepassen van de comparatieve benadering bij het bepalen van de marktwaarde van 

onroerend goed zijn de volgende drie factoren van groot belang: 

• Beschikbaarheid van vergelijkbare transacties. 

• Toetsing van de vraagprijzen en de daarmee samenhangende rendementen. 

• Inzicht in de mate van vergelijkbaarheid en de benodigde door te voeren correcties ten 

opzichte van de te waarderen parkeergarage. 

De comparatieve benadering wordt meestal gebruikt bij de waardebepaling van min of meer 

gelijkvormige niet-verhuurde woonhuizen in een bepaalde straat of buurt (Van Gool, 


60 


Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Wanneer onroerend goed in mindere mate homogeen is, 

zoals bij grote kantorencomplexen, winkelcentra, hotels en ook parkeergarages, is de 

comparatieve benadering minder eenvoudig toepasbaar. De grootste beperking voor het 

toepassen hiervan is het niet beschikbaar zijn van voldoende vergelijkbare transacties (Ten 

Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2002). Zelfs bij eventueel gevonden vergelijkbare transacties 

kunnen er tussentijds veranderingen hebben plaatsgevonden waardoor de destijds geldende 

marktwaarde ook niet meer representatief is en de vergelijking uiteindelijk toch bemoeilijkt 

wordt. Voor parkeergaragebeleggingen geldt ook nog eens dat door een stijging of daling van 

de parkeerbehoefte in een bepaalde regio het mogelijk kan zijn dat ogenschijnlijk 

vergelijkbare transacties niet meer relevant zijn voor het bepalen van de marktwaarde van de 

te waarderen parkeergaragebelegging. 

De inkomstenbenadering kan worden toegepast bij alle onroerend goed dat inkomsten 

genereert (Beuken, 2005). Zowel de BAR- als de NAR-methode zijn vrij eenvoudig in 

gebruik, maar kennen een aantal beperkingen, zoals het onvoldoende beschikbaar zijn van 

marktinformatie. Dit is vooral het geval bij onroerend goed dat inkomsten genereert of een 

sterke link heeft naar de onderliggende exploitatie. Dit is ook het geval bij het toepassen van 

de BAR- of de NAR-methode voor het waarderen van een parkeergarage. Er zijn te veel 

factoren die een invloed hebben op de waarde van een individuele parkeergarage, zodat het 

niet eenvoudig is om vergelijkbare transacties te vinden waarop de BAR- of de NAR-methode 

als de te hanteren kapitalisatiemethode toepasbaar is. 

Voor de DCF- of de IRR-methode is dat iets eenvoudiger. De bijzondere eigenschappen 

van een parkeergaragebelegging -welke zich in het bijzonder uiten in de inkomstengroei, de 

daaraan samenhangende huurprijsherziening en de bepaling van de eindwaarde van een 

belegging- maken dat een meer gedetailleerde berekening tot een nauwkeuriger beeld van de 

marktwaarde van een parkeergarage kan leiden. De DCF- en de IRR-methode bieden een 

belegger de mogelijkheid om individuele kasstromen te bepalen en deze te laten meewegen 

bij de totstandkoming van de marktwaarde van een parkeergarage. Hoewel de DCF-methode 

in de meeste opzichten de geijkte methode lijkt te zijn voor het bepalen van de waarde, kent 

deze toch enkele beperkingen. 


61 


De belangrijkste beperkingen van de DCF-methode zijn (Beuken, 2005): 

• Het bepalen van de disconteringsvoet 

• Er moet een samenhangende toekomstvisie voor handen zijn met redelijke ramingen 

van de inkomsten en de uitgaven 

• De methode leidt al snel tot uitkomsten die losstaan van recente marktontwikkelingen 

• Er zijn relatief meer inputvariabelen dan bij de BAR- of NAR-methode en die zijn, 

zoals reeds aangegeven, vaak lastig te bepalen 

• Het bepalen van de eindwaarde is een vraagstuk op zich 

In veel gevallen wordt de kostenbenadering enkel toegepast indien er weinig of geen 

marktinformatie beschikbaar is voor het toepassen van de comparatieve of 

inkomstenbenadering. De methode wordt wel toegepast voor specifiek onroerend goed, 

kerken, openbare gebouwen, etc. (Beuken, 2005). De kostenbenadering is dan ook meer 

gekoppeld aan de kosten dan aan de markt. Daarnaast kan er in het geval van parkeergarages 

een grote afwijking bestaan tussen de bouwkosten en de uiteindelijke beleggings- of 

marktwaarde van de parkeergarage. Door deze vaak grote verschillen lijkt de 

kostenbenadering niet toepasbaar voor het bepalen van de marktwaarde van parkeergarages. 

Aan de hand van de in de inleiding van dit hoofdstuk weergegeven criteria wordt getoetst 

of de kostenbenadering mogelijkheden biedt voor het bepalen van de marktwaarde van een 

parkeergarage. De criteria die hiervoor gebruikt wordt is als volgt: 

1. Waarde wordt bepaald in de toekomst en niet in het verleden. 

2. Implementatie van sterk variërende cashflows. 

3. Gebaseerd op toekomstige kasstromen. 

4. Aansluiting met cashflowprognoses. 

5. Mogelijkheid van communicatie. 

6. Voldoende beschikbare marktinformatie. 

7. Toegepast in de praktijk. 

8. Onderbouwd in literatuur. 


De uitslag van de toetsing is in onderstaande tabel weergegeven: 

Tabel 8: toetsing van de waarderingsmethoden aan de vooraf gestelde criteria 

62 


Criteria 1 2 3 4 5 6 7 8 

Comparatieve methode Nee Nee Nee Nee Ja Nee Ja Ja 

BAR-methode Nee Nee Nee Nee Ja Nee Ja Ja 

NAR-methode Nee Nee Nee Nee Ja Nee Ja Ja 

DCF-methode Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja 

Kostenbenadering Nee Nee Nee Nee Nee Ja Ja/Nee Ja 

Van de in hoofdstuk 4 onderzochte methoden kan, aan de hand van de tabel hierboven, de 

conclusie getrokken worden dat de DCF-methode het beste toepasbaar is voor het bepalen van 

de marktwaarde van een parkeergaragebelegging. 


6 Case studie 

63 


In hoofdstuk 3 is ingegaan op het waarderen van onroerend goed door de waarde van de 

inventaris en exploitatie af te trekken van de waarde van de totale onderneming. Deze manier 

van waarderen komt ook voor bij het bepalen van de waarde van hotel onroerend goed. Ter 

controle van de in hoofdstuk 3 gevonden waarde van het onroerend goed en de daarmee 

samenhangende huurwaarde, kan een belegger een haalbaarheidstoets doen door deze 

huurwaarde te kapitaliseren. Hiervoor zijn in hoofdstuk 4 de verschillende 

waarderingsmethoden beschreven. In hoofdstuk 5 is gekeken welke van deze 

waarderingsmethoden het beste de waarde van een parkeergaragebelegging kan bepalen. 

Om de waarde van een parkeergaragebelegging te bepalen zullen de volgende stappen 

doorlopen moeten worden: 

1. Bepaal de waarde van de totale onderneming: hierbij zal eerst een inschatting gedaan 

moeten worden van de totale vrije kasstroom en de verwachte groei. Tevens zal zullen 

de ROIC en de WACC bepaald moeten worden 

2. Bepaal de waarde van de exploitatie van de parkeergarage: dit gebeurt op dezelfde 

manier als het bepalen van de waarde van de totale onderneming, met het verschil dat 

er nu enkel rekening gehouden wordt met de vrije kasstroom van de exploitant 

3. Verminder de waarde van de totale onderneming met de waarde van de exploitatie. 

Ter controle: 

Het resultaat is de waarde van de parkeergaragebelegging. 

4. Bepaal de huurwaarde aan de hand van de vrije kasstroom van de exploitant: dit kan 

op de volgende twee manieren: 

a. bepaal residueel welke huur een exploitant bereid is te betalen 

b. bepaal met behulp van ratio’s de gemiddelde huurwaarde 

5. Bepaal met behulp van de DCF-methode de contante waarde van de toekomstige 

kasstromen 

Indien de bij punt 3 en punt 5 bepaalde waarden geen grote afwijkingen vertonen, kan worden 

aangenomen dat deze waarde de juiste marktwaarde van de parkeergaragebelegging 

weerspiegelt. Tevens kan hieruit worden geconcludeerd dat de huurwaarde die gevonden is bij 

punt 4, een marktconforme huur weerspiegelt. 


6.1 Inleiding 

64 


Om de in hoofdstuk 3, 4 en 5 beschreven methoden te toetsen aan de praktijk volgen hier een 

rekenvoorbeeld dat is overgenomen van een concrete investering in een parkeergarage in 

België. Door de concurrentiegevoeligheid van de informatie is de projecten plaatsnaam 

achterwege gelaten. Voor de in dit hoofdstuk genoemde belegging is uit gegaan van een 

beschouwingsperiode van een belegger van 10 jaar. 

6.2 Kerngegevens 

• Gemiddelde omzet: € 1.303.000 

• Gemiddelde exploitatiekosten: € 356.000 

• Gemiddelde EBITDA: € 915.000 

• Indexatie: 2% per jaar 

• Onroerend goed waarde stijging (aanname): 3% per jaar 

• Rentelasten: 6% per jaar 

• Investering onroerend goed: € 8.197.000 

• Investering installaties: € 550.000 

• Verhouding VV/TV (Leverage): 50% 

• Rendementseis eigen vermogen (na leverage): 10% 

6.3 Waarde van de onderneming 

Voor het bepalen van de waarde van de onderneming zullen de vrije kasstromen moeten 

worden bepaald. Rekening houdend met de gegeven groeivoet, en de berekening van de vrije 

kasstromen zoals beschreven in hoofdstuk 3 zijn de vrije kasstromen voor de komende 10 jaar 

als volgt: 

Tabel 9: free cashflow gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) 

Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 

Revenues 1.190 1.214 1.238 1.263 1.288 1.314 1.340 1.367 1.394 1.422 

Operational expenses -355 -355 -356 -357 -357 -358 -359 -359 -360 -361 

Net operating profit 835 852 869 886 904 922 941 959 979 998 

Adjusted tax -63 -64 -66 -67 -68 -70 -71 -73 -74 -76 

NOPLAT 772 787 803 819 836 852 869 887 905 923 

Depreciations 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 

Capital growth -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 

Free cash flow 663 679 694 710 727 743 760 778 796 814 


De formule voor het bepalen van de waarde van deze kasstromen is: 

65 

= 


1 − 

 

− 

De ontbrekende gegevens voor het kunnen gebruiken van deze formule zijn de ROIC en de 

WACC. Hiervoor gelden de volgende formules: 

= 

 

772 

= = 19% 

4.099 

. = ∗ 1 − 

= 8.197 ∗ 1 − 50% = 4.099 

 

= ∗ 

 

+ ∗ 1 − 

 

= 10% ∗ 50% + 6% ∗ 1 − 50% = 8% 

Als we al deze gegevens loslaten op de bovenstaande formule, ontstaat de waarde van de 

totale onderneming: 

= 

6.4 Waarde van de exploitatie 

772 1 − 2% 

19% 

= 11.500 

8% − 2% 

Omdat de exploitant vaak ook verantwoordelijk is voor het onderhoud en de vervanging van 

de installaties in een parkeergarage, zijn de vrije kasstromen van de installaties meegenomen 

in de waarde van de exploitatie. Daarnaast komt er voor de parkeerexploitant een aanvullende 

kostenpost bij, namelijk de huur. Alvorens we de vrije kasstromen van de exploitant kunnen 

bepalen, dienen we de hoogte van de huur vast te stellen. In paragraaf 2.8.4 is reeds besproken 

hoe de huur van een parkeergarage bepaald kan worden aan de hand van kengetallen. De 

kengetallen beschreven in die paragraaf zijn als volgt: 

Tabel 10: parkeergaragebelegging gerelateerde huurwaarde ratio's 


Percentage EBITDA 80% - 95% 

Percentage bruto omzet 45% - 65% 


66 


Indien deze ratio’s worden toegepast op de eerder veronderstelde gemiddelde omzet en 

EBITDA, dan kunnen de volgende huurwaarden worden afgeleidt: 

Tabel 11: parkeergaragebelegging gerelateerde huurwaarden 

Ratio huurwaarde Bandbreedte ratio’s Huurwaarde obv kengetallen 

Minimum Maximum Gemiddelde 

Huur / EBITDA 80% - 95% € 758.000 € 900.000 € 829.000 

Huur / Bruto omzet 45% - 65% € 586.000 € 847.000 € 717.000 

Gemiddelde € 672.000 € 873.000 € 773.000 

Op basis van de gegeven bruto omzet en de EBITDA, bedraagt de gemiddelde huurwaarde 

van € 773.000 per jaar. 

Een andere methode om de huurwaarde te bepalen is het toepassen van de volgende formule: 

= − − 

Naast de operationele kosten moeten in dit geval ook de overige kosten van de 

parkeerexploitant worden meegenomen in het bepalen van de totale kosten. Hierbij kan 

gedacht worden aan eventuele rentelasten op investeringen (voornamelijk inventaris) en 

afschrijvingen. De geschatte gemiddelde totale kosten, afgegeven door de parkeerexploitant, 

voor deze parkeergarage bedragen € 476.000 per jaar. 

Doordat het een nieuwe parkeergarage betreft, bestaat er bij een parkeerexploitant een 

hogere mate van onzekerheid voor de toekomstige kasstromen. Dit komt tot uitdrukking in de 

winst cq risico opslag die de parkeerexploitant hanteert. Deze ligt doorgaans tussen 6% en 

12% van de omzet. Door de beperkte concurrentie en ander parkeeraanbod in de binnenstad 

waar deze parkeergarage wordt gebouwd en het potentieel van goede tariefontwikkeling, 

vindt de exploitant hier een opslag van 8% gerechtvaardigd. 

Plaatsen we deze gegevens in bovenstaande formule, dan ontstaat de volgende 

maximale huurprijs: 

= 1.303 − 476 − 102 = 725 


67 


De maximale (gemiddelde) huur die een parkeerexploitant op basis van haar aannames bereid 

is te betalen is € 725.000. Indien we rekening houden met een gemiddelde huur van € 

725.000, zien de vrije kasstromen voor de parkeerexploitant er voor de komende 10 jaren als 

volgt uit: 

Tabel 12: free cashflow gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) 

Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 

Revenues 1.190 1.214 1.238 1.263 1.288 1.314 1.340 1.367 1.394 1.422 

Operational expenses -325 -332 -338 -345 -352 -359 -366 -373 -381 -388 

Rent -663 -676 -690 -704 -718 -732 -747 -762 -777 -792 

Net operating profit 202 206 210 214 219 223 227 232 237 241 

Adjusted tax -63 -64 -66 -67 -68 -70 -71 -73 -74 -76 

NOPLAT 139 142 144 147 150 153 156 159 163 166 

Depreciations 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 

Capital growth - - - - - - - - - - 

Free cash flow 194 197 199 202 205 208 211 214 218 221 

Passen we hierop weer de formule toe zoals beschreven in hoofdstuk 3, dan kan de waarde 

van de exploitatie (inclusief de waarde van de installaties) als volgt worden weergegeven: 

= 

6.5 Waarde van het Onroerend goed 

1 − 

− 

= 139 1 − 2% 

8% − 2% 

= 2.267 

Volgen we de waarderingsmethode zoals beschreven in hoofdstuk 3, dan kan de waarde van 

het onroerend goed worden bepaald door de waarde van de totale onderneming te 

verminderen met de waarde van de exploitatie. Dit kan in formulevorm als volgt worden 

weergegeven: 

= − 

In dit geval leidt dat tot de volgende waarde van het onroerend goed: 

= 11.500 − 2.267 = 9.233 

Hieruit valt af te leiden dat in dit voorbeeld de waarde van het onroerend goed circa 80% van 

de waarde van de totale onderneming vertegenwoordigt. 


6.6 Controle op basis van een kapitalisatiemethode 

68 


Op basis van de uitgangspunten van de exploitant is nu de waarde van het onroerend goed 

bepaald. De exploitant is uitgegaan van een bepaald risico profiel en heeft op basis daarvan 

een opslag gehanteerd. Dit heeft een directe invloed op de huurwaarde van de parkeergarage. 

Deze huurwaarde is voor de belegger namelijk de basis voor het toepassen van een 

kapitalisatiemethode. In hoofdstuk 5 is vergeleken welke methode het beste toepasbaar is voor 

het bepalen van de waarde van een parkeergarage. Hieruit is naar voren gekomen dat de DCF- 

methode het beste toepasbaar is. Op basis van deze methode zal nu een controle berekening 

gemaakt worden om te bepalen of op basis van de hiervoor bepaalde huurwaarde er voor een 

belegger dezelfde investeringswaarde uitkomt. 

Zoals beschreven in hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5, is het aantal variabelen een van de 

nadelen van het toepassen van de DCF-methode. In dat hoofdstuk is ook aangegeven dat de 

eindwaarde van het onroerend goed aan het einde van de beschouwingsperiode een grote 

invloed heeft op de investeringswaarde. In deze case studie wordt verondersteld dat, door de 

toenemende schaarste van het product ‘parkeerplaatsen’, de waarde van het onroerend goed 

sterker zal toenemen dan de inflatie (3% t.o.v. 2%). Door de discontovoet gelijk te stellen aan 

de rendementseis, 10%, kan met behulp van Excel de waarde van de het onroerend goed 

worden bepaald. Hieronder volgt een vereenvoudigde samenvatting. 

Tabel 13: vereenvoudigde kasstroomoverzicht op basis van de DCF-mehtode (bedragen in duizenden Euro’s) 

FCF na belastingen 

Investering 

Financiering 

Netto kasstroom 

Netto contante waarde 

IRR 

Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 

-9.375 

4.600 

317 326 335 344 353 363 372 382 392 -588 

12.364 

-4.600 

-4.775 317 326 335 344 353 363 372 382 392 7.176 

-4.775 

10,0% 

De bruto investering komt uit op € 9.375.000. Na aftrek van de kosten koper (€ 175.000) 

ontstaat een waarde van € 9.200.000. In de vorige paragraaf ontstond een waarde van € 

9.233.000. Een verschil van 0.4%. 

Hiermee kan geconcludeerd worden dat de markthuur van € 725.000 voor de door de 

exploitant ingebruikname van deze parkeergarage zowel voor de exploitant als voor de 

belegger een voldoende rendement oplevert. 


7 Conclusie en aanbevelingen 

69 


In dit afsluitende hoofdstuk zullen de conclusies van deze thesis aan bod komen en zullen er 

aanbevelingen worden gedaan in de lijn van het onderzoek, welke aanleiding kunnen zijn 

voor een vervolgonderzoek. 

7.1 Conclusie 

Voor de conclusie is gekeken naar de mate waarin dit onderzoek antwoord geeft op de 

centrale vraag en haar deelvragen. Alvorens tot beantwoorden van de centrale vraag wordt 

overgegaan, zal eerst ingegaan worden op de geformuleerde deelvragen. De antwoorden op 

deze deelvragen hebben de basis gelegd voor de beantwoording van de centrale vraag. 

7.1.1 Beantwoording van de deelvragen 

Wat zijn de kenmerken van een parkeergaragebelegging en ander exploitatiegebonden 


Een parkeergarage, in algemene zin, ontleent haar waarde uit de opbrengsten die ze kan 

genereren. Zowel nu, als in de toekomst. Over welke kenmerken van invloed zijn op deze 

opbrengsten zijn zowel de geïnterviewde experts als het onderzoek van Hessel Diekerhoff het 

met elkaar eens. De locatie of ligging van een parkeergarage zijn het meest bepalend voor het 

genereren van opbrengsten. Deze kenmerken, locatie en ligging, kunnen uit elkaar getrokken 

worden in deelkenmerken. Voorbeelden hiervan zijn: bereikbaarheid en attractiviteit (wat 

maakt dat daar geparkeerd dient te worden?). 

Voor ander exploitatiegebonden onroerend goed, zoals hotel onroerend goed, is naast 

de locatie de kwaliteitsbeleving voor de klant een belangrijk kenmerk wat waarde aan het 

onroerend goed kan toevoegen. Dit geldt evenwel voor parkeergarages, zij het in veel mindere 

mate. Er is onvoldoende informatie beschikbaar om aan te tonen dat een parkeergarage met 

een hogere kwaliteitsbeleving hogere opbrengsten kan realiseren dan een parkeergarage met 

een lagere kwaliteitsbeleving. 

Een ander belangrijk kenmerk dat invloed heeft op de waarde van een 

parkeergaragebelegging is de, vooral bij bestaande parkeergarages, onderverhuur situatie. 

Doordat de parkeertarieven, gemiddeld genomen, procentueel harder stijgen dan de 

contracthuur, ontstaat bij een huurherziening een positieve huuraanpassing. Dit positieve 

zaagtandeffect is niet kenmerkend voor alle onroerend goed categorieën, maar wel voor 

parkeergarages. 


70 


Welke waarderingsmethoden zijn er voor parkeergaragebeleggingen en welke methode geeft 

de meest realistische weerspiegeling van de marktwaarde? 

Het onderzoek heeft zich gericht op de methoden van het waarderen van een onderneming en 

de methode van de drie waarderingsbenaderingen zoals veelvuldig beschreven in de theorie. 

Hierbij gaat het om de comparatieve, de inkomsten en de kosten benadering. Uit het 

onderzoek blijkt dat zowel de methode van het waardering van een onderneming als de DCF- 

methode, voortkomend uit de inkomstenbenadering, het meest realistisch de marktwaarde van 

een parkeergaragebelegging weerspiegelt. 

Hoe komt de marktwaarde tot stand vanuit de invalshoek van de onderneming en de 

belegging? 

Uit het onderzoek blijkt dat er twee methoden zijn voor het komen tot de marktwaarde van 

een parkeergaragebelegging. 

Volgens de eerste methode wordt de waarde van de parkeergarage als totale 

onderneming bepaald waarop vervolgens de waarde in mindering wordt gebracht die 

toegekend kan worden aan de exploitatie. 

Volgens de tweede methode kan aan de hand van de residuele huurwaarde benadering 

de door de exploitant te betalen huur berekend worden. Deze huur wordt vervolgens 

gekapitaliseerd aan de hand van de meest geschikte kapitalisatiemethode. Volgens dit 

onderzoek is de DCF-methode hiervoor het meeste voor de hand liggend. 

Is er in financiële zin aansluiting te vinden tussen deze invalshoeken? 

Aan de hand van een recentelijk praktijkvoorbeeld is in de casestudie beide methoden 

uitgewerkt. Doordat er uiteindelijk een klein en verwaarloosbaar verschil overblijft kan 

geconcludeerd worden dat zowel de marktwaarde van de parkeergarage juist bepaald is als 

wel dat de huur die de parkeerexploitant bereid is te betalen, op basis van de residuele 

huurwaarde methode, een marktconforme huur is. Zowel de parkeerexploitant en de belegger 

behalen het door hen gewenste rendement. 


7.1.2 Beantwoorden van de centrale vraag 

Aan het begin van het onderzoek is de volgende centrale vraag bepaald: 

‘Op welke manier komt de waardering vvan 

een parkeergaragebeleggin belegging tot stand?’ 

Zoals eerder geformuleerd wordt de waarde van een parkeergarage bepaald aan de hand van 

de door de parkeergarage te generen opbrengsten. Dit is onafhankelijk van het feit of er 

gekeken wordt naar de totale onderneming, of dat er sprake is va van n een huurder en verhuurder 

situatie. In beide gevallen worden de uit de parkeergarage onderneming gerealiseerde 

kasstromen contant gemaakt. Het residu wat van de omzet, na aftrek van alle kosten en risico 

opslagen, uit deze kasstromen overblijft zal besch beschikbaar ikbaar gesteld moeten worden aan de 

verschaffers van het vermogen. Zowel aan de verschaffers van het eigen vermogen als aan de 

verschaffers van het vreemd vermogen. In het figuur hieronder wordt de onderlinge relatie 

tussen de parkeergarage exploitant (in het rood) en de belegger (in het blauw) weergegeven: 

Figuur 12: : stroomoverzicht waardebepaling van een parkeergaragebelegging 

Om de waarde van een parkeergaragebelegging te bepalen zal een taxateur tenminste de 

volgende stappen moeten doorlopen: 

71 

parkeren 

betalen 

onderhoud 

huur 

EBITDA 


inkomsten cashflows 

disconteringsvoet 

netto 

contante 

waarde 


72 


Methode 1 

1. Bepaal de waarde van de totale onderneming: hierbij zal eerst een inschatting gemaakt 

moeten worden van de totale vrije kasstroom en de verwachte groei. Tevens zullen de 

ROIC en de WACC bepaald moeten worden 

2. Bepaal de waarde van de exploitatie van de parkeergarage: dit gebeurt op dezelfde 

manier als het bepalen van de waarde van de totale onderneming, met het verschil dat 

nu enkel rekening gehouden wordt met de vrije kasstroom van de exploitant 

3. Verminder de waarde van de totale onderneming met de waarde van de exploitatie. 

Het resultaat is de waarde van de parkeergaragebelegging 

Ter controle van de uitkomsten van de eerste methode, kan aan de hand van de volgende twee 

stappen de waarde van de parkeergaragebelegging worden gecontroleerd: 

Methode 2 

4. Bepaal de huurwaarde aan de hand van de vrije kasstroom van de exploitant: dit kan 

op de volgende twee manieren: 

a. bepaal residueel 38 welke huur een exploitant bereid is te betalen 

b. bepaal met behulp van huurwaarde ratio’s 39 de gemiddelde huurwaarde 

5. Bepaal met behulp van de DCF-methode de contante waarde van de toekomstige 

kasstromen, gebaseerd op de huurwaarde zoals bepaald in stap 4 

Beide methoden geven, zoals eerder geconcludeerd, ongeveer dezelfde uitkomsten. 

38 Huurwaarde = opbrengsten- kosten – winst cq risico opslag 

39 Op basis van de omzet of de EBITDA 


7.2 Aanbevelingen 

7.2.1 Transparantie 

73 


In een onroerend goed segment waarin algemene informatie over de omvang van de markt 

niet of nauwelijks beschikbaar is en waarin verschillende belangen de boventoom voeren, is 

het voor een taxateur niet eenvoudig om een marktwaarde te bepalen. Dit is zeker het geval 

voor parkeergarages. De te realiseren omzet is een van de belangrijkste gegevens voor het 

bepalen van de waarde, echter, deze informatie is in veel gevallen enkel beschikbaar bij - 

zowel private als publieke – exploitanten en niet bij de belegger. De reden hiervoor is 

natuurlijk voor de hand liggend. Als uit de omzet gegevens blijkt dat een parkeerexploitant 

een buitengewoon hoge vergoeding krijgt voor het relatief lage risico dat hij loopt, dan zal de 

belegger bij een eerstvolgende huurherziening of bij einde huurovereenkomst pogen dit 

verschil weer recht te trekken. Bij het ontbreken van deze gegevens, zal de exploitant op deze 

momenten een groot voordeel hebben. Het is evident dat meer transparantie leidt tot meer 

realistische waarderingen van parkeergarages. De aanbeveling is om omzetgegevens van 

parkeergarage exploitaties beschikbaar te stellen aan taxateurs ten einde een hogere mate van 

transparantie te creëren voor deze opkomende onroerend goed categorie. Kennis, de ‘key to 

success’. 

7.2.2 Risicoprofiel 

De ene parkeergarage is de andere niet. Dat klinkt cliché, maar voor parkeergarages geldt dat 

meer dan anders. Voor een efficiëntere beleggingsmarkt voor parkeergarages, maar ook voor 

andere gediversifieerde vastgoedportefeuilles wordt gepleit voor een beter inzicht in de 

opbrengsten en daarnaast de beleggingswaarde van een parkeergarage. De rendementseis voor 

het investeren in parkeergarages is afhankelijk van het ingeschatte risico. Door inzicht te 

krijgen in de feitelijke risico’s van beleggingen in deze sector, ontstaat vermoedelijk meer 

concurrentie en kan dit leiden tot een betere afstemming tussen vraag en aanbod van openbare 

parkeerplaatsen. Een aanbeveling is het doen van een kwantitatief onderzoek naar de risico 

aspecten voor een parkeergarage exploitatie en/of parkeergaragebeleggin (eventueel 

uitgedrukt in een standaarddeviatie of een sharp ratio 40 ). 

40 Sharp ratio: het gemiddeld verdiende rendement boven op het risicovrije rendement, gedeeld door het risico 

waaraan de belegger is blootgesteld (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007) 


74 


7.2.3 Beleggen in parkeergarages: markt in volle ontwikkeling 

Tot slot dient opgemerkt te worden dat het beleggen in parkeergarages nog in de 

kinderschoenen staat en volop in ontwikkeling is. Dit kan betekenen dat de methoden zoals 

hier beschreven in de toekomst achterhaald worden als gevolg van grotere transparantie, meer 

marktinformatie en een beter inzicht in de risico’s omtrent parkeergaragebeleggingen. 

Vooralsnog is het beleggen in parkeergarages overgeleverd aan specialisten en (lokale) 

overheden. Mijn verwachting is dat overheden verder zullen terugtreden, zowel als belegger 

maar ook als exploitant, en dat meer private partijen interesse krijgen om deze bijzondere 

onroerend goed categorie op te nemen in hun beleggingsportefeuille. Een alternatief voor het 

verkrijgen van de specifieke parkeergarage kennis is door indirect te beleggen in 

parkeergarage beleggingsfondsen. Vooralsnog is dit in Europa enkel weggelegd voor 

institutionele beleggers. Ook dat zal naar alle waarschijnlijkheid op termijn gaan veranderen. 

Een aanbeveling is dan ook het stimuleren van de ontwikkeling van nieuwe 

beleggingsfondsen, gespecialiseerd in parkeergarages. 


Bibliografie 

75 


• Baër, J. (. (2006). Hotelvastgoed als direct beleggingsproduct. Amsterdam: Master 

Thesis. 

• Beuken, H. S. (2005). Waardebepaling van hotelvastgoed. Valkenburg aan de Geul: 

Master Thesis. 

• Bol, N., Van Gool, P., Hendriks, C., Trip, J., Vos, G., & Muller, F. (2003). 

Vastgoedbeleggingen. Deventer: Kluwer. 

• Bos, E. (2009, Januari 28). Directeur en consultant Spark Parkeren. (J. Schneider, 

Interviewer) 

• Brouwn, G. R., & Matysiak, G. A. (2000). Real Estate Investment. Harlow: Pearson 

Education. 

• CROW. (2007). Beheer en exploitatie van parkeren. Den Haag: DeltaHage. 

• CROW. (2006). Parkeren en vastgoedwaarde. Den Haag: DeltaHage. 

• CROW. (2004). Parkeren in Europees perspectief. Venlo: VanGrinsven drukkers. 

• Dale, V. (2008, 11 1). Van Dale. Opgeroepen op 11 1, 2008, van Van Dale: 

http://www.vandale.nl 

• Diekerhoff, H. (2007). Risicobeoordeling en Waardering van een Parkeergarage. 

Amsterdam: Master Thesis. 

• Dijken, K. v. (2002). Parkeren in Nederland. IOO BV. Zoetermeer: IOO BV. 

• Embling, J. (2009, Januari). Partner Cushman and Wakefield (London). (J. Schneider, 

Interviewer) 

• Engelen, B. S.-v. (1999). Parkeergarages: Wel of geen verantwoord risico. Houten. 

• Galway, S. (2009, Januari 7). Senior manager CB Richard Ellis (London). (J. 

Schneider, Interviewer) 

• Gerritsen, M. (2009, Januari 26). Acquisitie manager Q-Park. (J. Schneider, 

Interviewer) 

• Grontmij Parkconsult. (2007). Vertrouwlijk. 

• Hoekstra, M. (2003). Het DCF taxatiemodel. Amsterdam: Afstudeerscriptie. 

• Jaffe, A. J., & Sirmans, C. (1995). Fundamentals of Real Estate Investment. 

• Koller, T., Goedhart, M., & Wessels, D. (2005). Valuation. Measuring and managing 

the value of companies. Hoboken, New Jersey: McKinsey & Company. 

• Kools, J. (2009, Februari 23). Adviseur Fakton. (J. Schneider, Interviewer) 


76 


• Loon, P. v. (2006). De waarde geparkeerd. Eindhoven: Afstudeeronderzoek. 

• Platform Detailhandel Nederland. (2005;2006;2008). Nationale Parkeertest. 

Opgeroepen op Oktober 1, 2008, van Platform Detailhandel Nederland: 

http://www.platformdetailhandel.nl 

• Pohle, T. (2008, 12 22). Directeur Parking Funds Bouwfonds REIM. (J. Schneider, 

Interviewer) 

• Princet, P. (2007, 5 23). Internationaal directeur VINCI Park. (J. Schneider, 

Interviewer) 

• Statistiek, H. E. (2007). UNECE. Opgeroepen op Oktober 2008, van Het Europese 

Centrale Bureau voor de Statistiek : http://unece.org 

• Ten Have, G. (2002). Taxatieleer vastgoed 1. Houten: Educating Partners Nederland. 

• Ten Have, G. (2003). Taxatieleer vastgoed 2. Houten: Educative Partners Nederland. 

• The European Parking Association. (2007). The European Parking Association. 

Opgeroepen op Oktober 1, 2008, van The European Parking Association: 

http://www.europeanparking.eu 

• Van Gool, P., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. (2007). Onroerend goed als 

belegging. Groningen: Wolders-Noordhoff. 

• Van Gool, P., Jager, P., & Weisz, R. (2001). Onroerend goed als belegging. 

Groningen: Wolters-Noordhoff. 

• Verbeek, J. (1997, Maart). Parkeergarages als belegging. Vastgoed , 44-47. 

• Vis, J. (2006). Werken met waarde. Kluwer. 

• WOZ Informatie. (2007, Februari 02). Algemene informatie over de waardering van 

niet-woningen. Opgeroepen op Januari 26, 2009, van WOZ informatiepunt: 

http://www.wozinformatie.nl/public/ 


Bijlagen 

77 


BIJLAGE I. LIJST MET GEÏNTERVIEWDEN ............................................................................................. 78 

BIJLAGE II. VRAGENLIJST INTERVIEWS ................................................................................................ 79 

BIJLAGE III. SAMENVATTINGEN INTERVIEWS .................................................................................... 80 

BIJLAGE IV. WAARDERINGSMETHODEN ............................................................................................... 84 

BIJLAGE V. IRR BEREKENING CASE STUDIE ......................................................................................... 85 


Bijlage I. Lijst met geïnterviewden 

78 


De personen die geïnterviewd zijn voor het doel van dit onderzoek kunnen worden 

onderverdeeld in de volgende categorieën: 

• Beleggers 

• Adviseurs 

• Taxateurs 

Per categorie zijn de volgende personen geïnterviewd. 

• Beleggers: 

Dhr. T.J.H. Pohle, directeur Parking Funds, Bouwfonds REIM 

Dhr. M. Gerritsen, acquisitiemanager, Q-Park 

Dhr. P. Princet, directeur internationaal, VINCI Park 

• Adviseurs: 

Dhr. E. Bos, directeur, SPARK 

Dhr. J. Kools, adviseur, Fakton 

• Taxateurs: 

Mw. J. Embling, partner, Cushman and Wakefield (London) 

Dhr. S. Galway, senior director, CB Richard Ellis (London) 


Bijlage II. Vragenlijst interviews 

• Beleggers / adviseurs: 

79 


- Onder welk type onroerend goed worden parkeergarages geschaard? 

Commercieel of exploitatie onroerend goed? 

- Wat zijn de key value drivers van een parkeergarage? 

- Wat zijn de eerste vragen die beantwoord moeten worden voor het bepalen van de 

marktwaarde van een parkeergarage? 

- Welke informatie is het minst eenvoudig te verkrijgen? 

- Hoe wordt de disconteringsvoet bepaald? 

- Wat is het risicoprofiel van een parkeergarage belegging t.o.v. andere vormen van 


- Welke waarderingsmethode is het beste toepasbaar bij het waarderen van 

• Taxateurs: 

parkeergarages? 

- Welke methode wordt het meeste gebruikt bij het waarderen van een parkeergarage? 

- Zijn hiervoor richtlijnen opgesteld door IVSC (International Valuation Standards 

Committee)? 

- Welke informatie is het minst eenvoudig te verkrijgen? 

- Hoe wordt de disconteringsvoet bepaald? 

- Zijn er veel vergelijkbare transacties waarvan de disconteringsvoet is af te leiden? 

- Hoe wordt bij een DCF-methode de eindwaarde bepaald? 

- Wordt er bij het bepalen van de marktwaarde ook rekening gehouden met de 

kasstromen van de parkeerexploitant? 

- Welke waarderingsmethode is het beste toepasbaar bij het waarderen van 

parkeergarages? 


Bijlage III. Samenvattingen interviews 

80 


Thomas Pohle, directeur parking funds bij Bouwfonds Real Real Estate Investment 

Management: verantwoordelijk voor alle parkeergarage beleggingsfondsen binnen de 

organisatie. 

Parkeergarages zijn voor een groot aantal beleggers een nog relatief nieuwe 

beleggingscategorie. Dat is ook te zien aan de classificatie die beleggers hieraan geven. 

Volgens Thomas zijn vallen parkeergaragebeleggingen onder de categorie ‘alternatief’. 

Daarbinnen is Thomas van mening dat parkeergarages de meeste karakteristieken hebben van 

exploitatiegebonden onroerend goed. 

Er is niet eenduidig een kenmerk op te noemen die uiteindelijk de waarde van 

parkeergarages bepaald. De ligging en de daaraan gekoppelde bereikbaarheid zijn erg 

belangrijk, maar daarnaast spelen andere zaken als concurrentie en het gemeentelijk 

parkeerbeleid buiten de muren van de parkeergarage een grote rol. Uiteindelijk wordt de 

waarde van een parkeergarage bepaald door de te realiseren omzetten, dus door de bezoekers. 

Dit is ook gelijk de minst eenvoudige informatie om te achterhalen. Gelukkig zien we in 

huurovereenkomsten steeds vaker de verplichting naar voren komen van de huurder om 

inzage te geven in de gerealiseerde omzetten. Voor parkeergarages waarbij die informatie 

enkel bij de exploitant beschikbaar is, zal een toekomstige koper zelf een goede inschatting 

moeten maken van de omzetten. Simpelweg auto’s tellen is dan een mogelijkheid. 

Het beleggingsfonds waar Thomas verantwoordelijk voor is heeft een bepaalde 

rendementsdoelstelling, vanuit deze rendementseis en de mate van financiering kan eenvoudig 

de WACC berekend worden. Dit is dan ook de disconteringsvoet die gehanteerd kan worden 

bij het bepalen van de marktwaarde. Gelet op de stabiliteit en de vooralsnog stijgende 

kasstromen wordt het risico in parkeergaragebeleggingen als zeer laag ingeschat. 

Voor het waarderen van een parkeergaragebelegging maakt Bouwfonds REIM gebruik 

van de DCF-methode. 

Michiel Gerritsen, acquisitie manager bij Q-Park: verantwoordelijk voor de groei van het 

aantal parkeergarages voor Q-park in de regio Randstad. Q-park is in Nederland marktleider 

op het gebied van management van parkeergarages. 

Michiel is van mening dat parkeergarages thuishoren in de categorie exploitatie 

onroerend goed. Dit is, gelet op de rol die Q-park vervult, geen verrassing. Ook volgens 

Michiel is de omzet van een parkeergarage de belangrijkste maatstaf voor het bepalen van de 


81 


waarde van de parkeergarage. Tot de meest bepalende factoren, tot wel 70%, kan worden 

gerekend de ligging, bereikbaarheid en het comfort van de parkeergarage. Parkeren is geen 

eindproduct, mensen parkeren om vervolgens een bestemming te bereiken als wonen, 

winkelen of bijvoorbeeld werken. De overige 30% zouden zaken kunnen zijn als de prijs en 

de kwaliteit van het management. 

Indien een parkeergarage voor zowel de bestemming wonen, werken als winkelen kan 

dienen, dan acht Michiel het risicoprofiel van een parkeergarage-exploitatie, en ook de 

waarde van een parkeergaragebelegging, minimaal. 

Voor het bepalen van de marktwaarde van een parkeergaragebelegging gebruikt Q-park 

ook de DCF-methode. 

Ernst Bos, directeur en oprichter van Spark: Spark helpt eigenaren van parkeervoorzieningen 

(overheid en bedrijfsleven) met het ontwikkelen van een visie op en het exploiteren van hun 

parkeerareaal. 

Volgens Ernst denken partijen bij verhuurde parkeergarages vaak in eerste instantie 

aan commercieel onroerend goed. Dit kan volgens hem ook zeker het geval zijn indien een op 

een goede locatie gelegen parkeergarage langjarig (bijvoorbeeld 30 jaar) verhuurd is voor een 

marktconforme huur. Echter, om een volledig beeld te hebben van de waarde van een 

parkeergarage zal volgens Ernst ook gekeken moeten worden naar de prestaties van het 

onderliggende onroerend goed. De parkeeropbrengsten, uitgedrukt in parkeeruren en een 

parkeertarief zijn de waarde bepalende factoren. 

De factoren die de meeste invloed hebben op de parkeeruren zijn de locatie en de 

bereikbaarheid, wat trekt mensen naar deze parkeergarage, wat zit daar. Voor een 

parkeergarage in het centrum van Amsterdam is men eerder bereid € 4 per uur te betalen 

(prijspijl 2009) dan voor een parkeergarage bij een supermarkt aan de rand van de stad. Ernst 

is van mening dat de attractiviteit van de parkeergarage, de kwaliteit van het management en 

de prijs, hoewel in mindere mate, ook een rol spelen bij het bepalen van het succes van een 

parkeergarage, al twijfelt hij eraan of de prijs, die betaald wordt door de exploitant voor het 

leveren van de kwaliteit, wel terugverdient kan worden. 

De disconteringsvoet wordt door de publieke en private partijen anders benaderd. Waar 

de private partijen vooral kijken naar de interne financieringskosten, de rendementseis, kijken 

publiek partijen voornamelijk naar externe financieringskosten. 

Spark hanteert net als Bouwfonds en Q-park de DCF-methode voor het bepalen van de 

marktwaarde van een parkeergarage. 


82 


Simon Galway, senior Director bij CB Richard Ellis in Londen: verantwoordelijk voor de 

waardering van onder andere parkeergarages en benzinestations. 

Simon is van mening dat de DCF-methode de meest geijkte methode is om op een 

juiste manier de waarde van een parkeergaragebelegging te bepalen. Om een goede 

inschatting te kunnen maken van de kasstromen is een inzicht in de inkomsten en de uitgaven 

noodzakelijk. De uitgaven zijn redelijk eenvoudig te bepalen aan de hand van vergelijkbare 

objecten, maar voor de inkomsten zijn meerdere variabelen van invloed. In het geval dat de 

exploitant deze gegevens niet wil verstrekken zal er door middel van empirisch onderzoek, 

oftewel auto’s tellen, een inschatting gemaakt moeten worden van de parkeerinkomsten. 

De belangrijkste waardebepalende factoren voor een parkeergarage zijn de locatie, de 

in de nabijheid aanwezige bestemmingen en de ‘branding’ van de exploitant. Door het 

kwaliteit van de parkeergarage op een hoog niveau te houden zal volgens Simon op termijn de 

parkeergarage een hogere waarde toegekend kunnen worden. 

Voor het bepalen van de disconteringsvoet kijkt Simon naar de rente op 

staatsobligaties en voegt daaraan de nodige risico-opslagen toe. Deze opslagen zijn per 

parkeergarage anders. Indien mogelijk wordt hier gebruik gemaakt van beschikbare 

referenties, alhoewel geen enkele parkeergarage exact te vergelijken is. 

Om te beoordelen of de huur die een exploitant betaald voor het gebruik van de 

parkeergaragebelegging marktconform is, wordt op basis van zowel de residuele huurwaarde 

methode alsmede aan de hand van huurwaarde ratio’s gekeken wat de markthuur zou moeten 

zijn. Voor een onder- of oververhuur situatie wordt een correctie gemaakt op de exit-yield. 

Volgens Simon valt een parkeergarage in de categorie van exploitatiegebonden 

onroerend goed belegging. Hiervoor stelt hij dat de DCF-methode de meest geschikte 

methode is voor het bepalen van de marktwaarde van een parkeergaragebelegging. 

Jimmy Kools, adviseur bij Fakton. Fakton adiveert publieke en private partijen bij 

parkeervraagstukken. 

Volgens Jimmy moeten parkeergarages gezien worden als exploitatie onroerend goed. 

De belangrijkste value drivers zijn het aantal parkeerplaatsen, de tarifering en de ontwikkeling 

van de tarifering. Dit laatste is volgens hem sterk afhankelijk van de politiek en met name de 

(kleur van de) gemeente. Dit is dan ook gelijk de minst eenvoudig te voorspelen variabele. 

Als disconteringsvoet moet volgens Jimmy gekeken worden naar de IRR eis van de 

beleggers voor het commerciële onroerend goed. Hij refereert naar het jaarlijkse onderzoek 


83 


van Jones Lang LaSalle. Volgens hem was die gemiddeld de afgelopen jaren gelijk aan het 

risicovrije rendement plus een opslag van circa 3%. Jimmy is echter van mening dat het 

risicoprofiel van een openbare parkeergarage lager is dan die voor van winkels en kantoren. 

Om de waarde van een parkeergarage te bepalen gebruikt ook Fakton de DCF- 

methode. Hierbij moet in acht genomen worden de winst cq risico opslag voor de exploitant. 


Bijlage IV. Waarderingsmethoden 

84 


Voor het waarderen van een onderneming worden in de literatuur de volgende 

waarderingsmethoden besproken met de bijbehorende voor- en nadelen (Koller, Goedhart, & 

Wessels, 2005). De meest gebruikte methoden zijn de DCF-methode en de Economic Profit 

methode. 

Methode Meting Disconteringsfactor Opmerkingen 

Discounted Cash Flow Free Cash Flow WACC Werkt het beste voor 

projecten, business units 

en bedrijven die hun 

vermogensstructuur op een 

bepaald niveau willen 

houden 

Economic Profit Economic Profit WACC Geeft nadrukkelijk weer 

indien een onderneming 

waarde creëert 

Adjusted Present Value Free Cash Flow Kostenvoet eigen 

vermogen 

ongeleverd 

Capital Cash Flow Capital Cash Flow Kostenvoet eigen 

vermogen 

ongeleverd 

Equity Cash Flow Cash Flow to 

Equity 

Bron: (Koller, Goedhart, & Wessels, 2005) 

Kostenvoet eigen 

vermogen geleverd 

Laat veranderingen in de 

vermogensstructuur 

eenvoudiger zien dan op 

WACC gebaseerde 

modellen 

Voegt de Free Cash Flow 

en de Tax Shield samen, 

waardoor vergelijking met 

andere ondernemingen 

lastiger wordt 

Lastig te implementeren 

doordat de 

vermogensstructuur is 

ingebed in de kasstromen. 

Het beste te gebruiken bij 

het waarderen van 

financiële instellingen 


Bijlage V. IRR berekening case studie 

85 


Hieronder staat de rendementsberekening die de belegger maakt voor het beleggen in een 

nieuwe parkeergarage in België. Voor een nieuw te bouwen parkeergarage hoeft geen 

overdrachtsbelasting betaald te worden. De aankoopkosten bestaan derhalve uit juridische 

kosten en notarisvergoedingen. 

Tabel 14: DCF berekening casestudie (bedragen in duizenden Euro's) 

Cash flow overzicht jaar 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

Huurinkomsten 663 676 690 704 718 732 747 762 777 792 

Exploitatiekosten 2,50% -30 -30 -31 -32 -32 -33 -34 -34 -35 -36 

Bruto kasstroom voor belasting 633 646 659 672 685 699 713 727 742 757 

Rente 6% -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 

Belasting -40 -44 -48 -52 -56 -60 -65 -69 -74 -1.069 

Bruto kasstroom na belasting 317 326 335 344 353 363 372 382 392 -588 

Investering: 

Onroerend goed 3,00% -9.200 

Aankoopkosten 1,90% -175 

Financiering 50% 4.600 

Netto kasstroom -4.775 

Netto contante waarde 4.775 

IRR 10% 

317 

326 

335 

344 

353 

363 

372 

382 

392 


12.364 

-4.600 

7.176 

Belastingen: 

Bruto kasstroom voor belasting 633 646 659 672 685 699 713 727 742 757 

Rente -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 -276 

Afschrijvingen 2,50% -230 -230 -230 -230 -230 -230 -230 -230 -230 -230 

Boekwinsten 3.164 

Belastbaar resultaat 127 140 153 166 179 193 207 221 236 3.415 

Belasting 31,30% -40 -44 -48 -52 -56 -60 -65 -69 -74 -1.069

Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?