Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

V
Beleggen in parkeergarages 2009
1. Waarderen van de ondermening: deze methode wordt veelvuldig toegepast bij het bepalen
van de waarde van hotel onroerend goed. Als eerste wordt de waarde van de totale
onderneming bepaald. Vervolgens wordt op dezelfde manier de waarde van de exploitatie
bepaald en afgetrokken van de waarde van de totale onderneming. De uitkomst hiervan is
de waarde van het onroerend goed. Deze methode is eveneens toe te passen op
parkeergaragebeleggingen.
2. De comparatieve benadering: gaat er vanuit dat een geïnformeerde koper voor een
parkeergarage niet meer wil betalen dan de waarde van een bestaand onroerend
goedobject voor dezelfde gebruiksdoeleinden. Bij deze methode wordt de marktwaarde
bepaald door het vergelijken van de verkoopprijzen van parkeergarages. Bij deze
vergelijking zullen verschillen ontstaan en zullen moeten worden gecorrigeerd. Door de
zeer beperkte mate van onderlinge vergelijkbaarheid van parkeergaragebeleggingen en het
beperkte aantal transacties is de comparatieve benadering niet de meest geschikte methode
voor het bepalen van de marktwaarde van een parkeergaragebelegging.
3. De inkomsten benadering: gaat er vanuit dat bij het verkrijgen van het eigendom, het
onroerend goed zelfstandig inkomsten zal genereren. De inkomsten kunnen vervolgens
aan de hand van een aantal methoden worden omgezet in de waarde van het te waarderen
object. Van de meest gangbare inkomstenkapitalisatie methoden blijkt de Discounted
Cash Flow (DCF) methode de meest geschikte methode voor het op een juiste manier
weerspiegelen van de marktwaarde van een parkeergaragebelegging.
4. De kosten benadering: stelt dat de marktwaarde wordt vastgesteld door het berekenen van
de huidige vervangingskosten, waarna een aftrek wordt toegepast voor de geaccumuleerde
afschrijvingen, vermeerderd met de waarde van de grond. Doordat de waarde van een
parkeergarage gekoppeld is aan het gebruik ervan, is het voor een belegger in eerste
instantie niet relevant wat de stichtingskosten van een parkeergarage zijn. In veel gevallen
zal de marktwaarde van een parkeergaragebelegging volgens de kosten benadering hoger
uitvallen dan volgens de inkomstenbenadering. In dat geval zal een parkeergarage niet
winstgevend gerealiseerd kunnen worden. Het is dan ook niet voor de hand liggend dat de
kosten benadering gebruikt wordt voor het bepalen van de marktwaarde van een
parkeergaragebelegging.
Zowel middels het bepalen van de waarde van de totale onderneming als middels de DCF-
methode kan de waarde van een parkeergaragebelegging het beste worden bepaald.
Jouke Schneider