Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

6.6 Controle op basis van een kapitalisatiemethode
68
Beleggen in parkeergarages 2009
Op basis van de uitgangspunten van de exploitant is nu de waarde van het onroerend goed
bepaald. De exploitant is uitgegaan van een bepaald risico profiel en heeft op basis daarvan
een opslag gehanteerd. Dit heeft een directe invloed op de huurwaarde van de parkeergarage.
Deze huurwaarde is voor de belegger namelijk de basis voor het toepassen van een
kapitalisatiemethode. In hoofdstuk 5 is vergeleken welke methode het beste toepasbaar is voor
het bepalen van de waarde van een parkeergarage. Hieruit is naar voren gekomen dat de DCF-
methode het beste toepasbaar is. Op basis van deze methode zal nu een controle berekening
gemaakt worden om te bepalen of op basis van de hiervoor bepaalde huurwaarde er voor een
belegger dezelfde investeringswaarde uitkomt.
Zoals beschreven in hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5, is het aantal variabelen een van de
nadelen van het toepassen van de DCF-methode. In dat hoofdstuk is ook aangegeven dat de
eindwaarde van het onroerend goed aan het einde van de beschouwingsperiode een grote
invloed heeft op de investeringswaarde. In deze case studie wordt verondersteld dat, door de
toenemende schaarste van het product ‘parkeerplaatsen’, de waarde van het onroerend goed
sterker zal toenemen dan de inflatie (3% t.o.v. 2%). Door de discontovoet gelijk te stellen aan
de rendementseis, 10%, kan met behulp van Excel de waarde van de het onroerend goed
worden bepaald. Hieronder volgt een vereenvoudigde samenvatting.
Tabel 13: vereenvoudigde kasstroomoverzicht op basis van de DCF-mehtode (bedragen in duizenden Euro’s)
FCF na belastingen
Investering
Financiering
Netto kasstroom
Netto contante waarde
IRR
Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10
-9.375
4.600
317 326 335 344 353 363 372 382 392 -588
12.364
-4.600
-4.775 317 326 335 344 353 363 372 382 392 7.176
-4.775
10,0%
De bruto investering komt uit op € 9.375.000. Na aftrek van de kosten koper (€ 175.000)
ontstaat een waarde van € 9.200.000. In de vorige paragraaf ontstond een waarde van €
9.233.000. Een verschil van 0.4%.
Hiermee kan geconcludeerd worden dat de markthuur van € 725.000 voor de door de
exploitant ingebruikname van deze parkeergarage zowel voor de exploitant als voor de
belegger een voldoende rendement oplevert.
Jouke Schneider