Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

81
Beleggen in parkeergarages 2009
waarde van de parkeergarage. Tot de meest bepalende factoren, tot wel 70%, kan worden
gerekend de ligging, bereikbaarheid en het comfort van de parkeergarage. Parkeren is geen
eindproduct, mensen parkeren om vervolgens een bestemming te bereiken als wonen,
winkelen of bijvoorbeeld werken. De overige 30% zouden zaken kunnen zijn als de prijs en
de kwaliteit van het management.
Indien een parkeergarage voor zowel de bestemming wonen, werken als winkelen kan
dienen, dan acht Michiel het risicoprofiel van een parkeergarage-exploitatie, en ook de
waarde van een parkeergaragebelegging, minimaal.
Voor het bepalen van de marktwaarde van een parkeergaragebelegging gebruikt Q-park
ook de DCF-methode.
Ernst Bos, directeur en oprichter van Spark: Spark helpt eigenaren van parkeervoorzieningen
(overheid en bedrijfsleven) met het ontwikkelen van een visie op en het exploiteren van hun
parkeerareaal.
Volgens Ernst denken partijen bij verhuurde parkeergarages vaak in eerste instantie
aan commercieel onroerend goed. Dit kan volgens hem ook zeker het geval zijn indien een op
een goede locatie gelegen parkeergarage langjarig (bijvoorbeeld 30 jaar) verhuurd is voor een
marktconforme huur. Echter, om een volledig beeld te hebben van de waarde van een
parkeergarage zal volgens Ernst ook gekeken moeten worden naar de prestaties van het
onderliggende onroerend goed. De parkeeropbrengsten, uitgedrukt in parkeeruren en een
parkeertarief zijn de waarde bepalende factoren.
De factoren die de meeste invloed hebben op de parkeeruren zijn de locatie en de
bereikbaarheid, wat trekt mensen naar deze parkeergarage, wat zit daar. Voor een
parkeergarage in het centrum van Amsterdam is men eerder bereid € 4 per uur te betalen
(prijspijl 2009) dan voor een parkeergarage bij een supermarkt aan de rand van de stad. Ernst
is van mening dat de attractiviteit van de parkeergarage, de kwaliteit van het management en
de prijs, hoewel in mindere mate, ook een rol spelen bij het bepalen van het succes van een
parkeergarage, al twijfelt hij eraan of de prijs, die betaald wordt door de exploitant voor het
leveren van de kwaliteit, wel terugverdient kan worden.
De disconteringsvoet wordt door de publieke en private partijen anders benaderd. Waar
de private partijen vooral kijken naar de interne financieringskosten, de rendementseis, kijken
publiek partijen voornamelijk naar externe financieringskosten.
Spark hanteert net als Bouwfonds en Q-park de DCF-methode voor het bepalen van de
marktwaarde van een parkeergarage.
Jouke Schneider