Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

50
Beleggen in parkeergarages 2009
marktconform is, gelet op het te lopen risico- er bij een gezonde 37 en transparante markt geen
transacties plaatsvinden. Dit komt dan omdat de prijs die de koper bereid is om te betalen te
laag is. Ter verduidelijking, hoe hoger de disconteringsvoet (rendementseis), des te lager de
netto contante waarde. Daarnaast zal bij het gebruiken van de DCF-methode voor het
berekenen van de marktwaarde rekening gehouden moeten worden met de kosten koper. De
berekende contante waarde van de toekomstige kasstromen zal moeten worden gedeeld door
(1+kosten koper).
4.2.4 IRR-methode
De IRR-methode is een afgeleide van de DCF-methode. IRR staat voor Internal Rate of
Return, het looptijdrendement van een belegging (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007).
Aan de hand van de bij de DCF methode voorspelde toekomstige kasstromen en een
initiële vraagprijs kan het looptijdrendement worden bepaald. Omdat beide methoden, de
DCF-methode en de IRR-methode, een afgeleide zijn van elkaar, zouden ze, mits juist
gebruikt, tot dezelfde uitkomsten moeten leiden. Indien de berekende IRR gebruikt wordt als
de disconteringsvoet bij de DCF-methode, dan is de netto contante waarde van het project
gelijk aan de ingevoerde investering bij de IRR-methode.
De IRR-methode heeft ten opzichte van andere methoden als voordeel dat meteen het
looptijdrendement duidelijk wordt (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Toch zijn er
ook beperkingen te noemen voor de IRR-methode. Deze methode gaat er vanuit dat jaarlijks
positieve kasstromen worden uitgekeerd en dat deze kunnen worden geherinvesteerd in
projecten met eenzelfde verwacht rendement. De IRR-methode kijkt in feite vanuit het
rendement op een bepaald onroerend goedobject en niet vanuit het rendement van een
belegger. Toch wordt deze methode veel door beleggingsfondsen gebruikt, omdat het niet als
de verantwoordelijkheid van een fondsmanager gezien wordt om rekening te houden met
herbeleggingmogelijkheden van de belegger.
4.2.5 WOZ waarderingsmethode
De WOZ-waarde wordt vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken
(afgekort: Wet WOZ). Deze wet bepaald dat een gemeente een waarde moet bepalen voor alle
onroerende zaken die binnen de gemeentegrens liggen. De WOZ waarde wordt door drie
instanties gebruikt. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde als basis voor de onroerende-
37 Voldoende vraag en aanbod.
Jouke Schneider