Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

43
Beleggen in parkeergarages 2009
De formule voor de waarde van een toekomstige, oneindige, stabiele kasstroom kan als volgt
worden weergegeven (Vis, 2006):
=
ℎ
Voor het toepassen van de inkomstenbenadering en daarmee het kapitaliseren van de
kasstromen, bestaat, zoals gezegd, een aantal mogelijkheden. Hieronder zullen de
verschillende mogelijkheden worden besproken en wordt ook gekeken naar de toepasbaarheid
daarvan bij het waarderen van een parkeergarage.
4.2.1 Bruto AanvangsRendement (BAR)-methode
Bij de BAR-methode wordt de marktwaarde van een onroerend goed bepaald door de bruto
markthuur te delen door een aanvangsrendement. Daarnaast dienen nog correcties plaats te
vinden voor de contante waarde van het verschil in markthuur, voor de feitelijke
huuropbrengsten (contracthuur), voor eventueel achterstallig onderhoud van de verkoper en
voor de kosten koper. In formulevorm ziet de methode er als volgt uit:
=
ℎ
−
1 +
De te hanteren BAR(markt) wordt in dit geval ook gebaseerd op marktinformatie. Hieraan
kleven, zoals gezegd, dezelfde nadelen als bij de comparatieve benadering. Het voordeel van
de BAR-methode is dat het een methode is die beleggers regelmatig gebruiken bij het bepalen
van de marktwaarde. De reden dat deze methode veel gebruikt wordt is, naast de eenvoudige
toepasbaarheid, de steeds grotere beschikbaarheid van referentiegegevens. Dit is echter niet
van toepassing voor alle typen onroerend goed. Ook de betrouwbaarheid van de vrijgegeven
informatie is niet altijd even goed. De BAR-methode gaat uit van de aanvangshuur,
gecorrigeerd voor eventuele afwijkingen die uit een betreffende huurovereenkomst blijken.
Het is voor derden echter niet altijd inzichtelijk welke correcties een belegger heeft gemaakt
en van welke aard die zijn.
Indien een huurder een huurkorting heeft gekregen van zes maanden, dan is de
kapitalisatiefactor (BAR) hierop aangepast. Deze BAR kan dus niet zonder meer worden
toegepast op gebouwen waarbij de huurder geen huurkorting gekregen heeft. De transparantie
Jouke Schneider