Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

31
Beleggen in parkeergarages 2009
Rekenvoorbeeld: Een parkeergarage-exploitant huurt een parkeergarage in het centrum van
een middelgrote stad. Op het moment van aankoop van de parkeergarage liggen de
parkeertarieven in deze stad op €1,00 per uur. De parkeergarage bestaat al 10 jaar en het
aantal parkeeruren (bezoekers x bezoektijd) per jaar ligt op 600.000 uur. De omzet van de
parkeergarage bedraagt daardoor in het eerste jaar € 600.000. De kosten voor het exploiteren
van de parkeergarage bedragen circa € 200.000 per jaar. De huur die moet worden afgedragen
aan de eigenaar van de parkeergarage bedraagt € 350.000 en wordt jaarlijks gecorrigeerd voor
inflatie. De winst voor de exploitant bedraagt in dit geval € 50.000. Het jaar daarop stijgen de
parkeertarieven van € 1,00 naar € 1,10 per uur. Met een gelijk blijvend aantal bezoekers stijgt
de omzet door de tariefverhoging naar € 660.000. De kosten en de huur van de exploitant
stijgen in lijn met de inflatie (stel: +3%) naar respectievelijk € 206.000 en € 360.500 voor jaar
2. De winst voor de exploitant in jaar 2 komt uit op € 93.500 (+87%). Indien de nominale
uurtariefstijging van € 0,10 per jaar zich blijft herhalen voor de komende 20 jaren, dan zal het
dan geldende parkeertarief zitten op een tarief van € 2,90 per uur. Dat is een gemiddelde
uurtariefstijging van 6%. Als er met de parkeergarage-exploitant een huurovereenkomst is
aangegaan voor een periode van 10 jaar, dan zal er door de verkoper een toetsing gedaan
moeten worden van de markthuur voor jaar 11. Hoewel het, zonder medewerking van de
parkeerexploitant, lastig zal zijn de nieuwe huur te bepalen, is het aannemelijk te maken dat
de omzetten procentueel substantieel harder zijn gestegen dan de contracthuur (Pohle, 2008).
Hierdoor vindt er een huurcorrectie plaats in het voordeel van de verhuurder en in nadeel van
de huurder. Hierbij moet worden opgemerkt dat de exploitant in de afgelopen jaren een
aanzienlijke omzet groei heeft doorgemaakt, waarmee vermoedelijk meer dan marktconforme
rendementen zijn behaald.
Jouke Schneider