Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

More documents

Recommendations

Info

6 Case studie 63 Beleggen in parkeergarages 2009 In hoofdstuk 3 is ingegaan op het waarderen van onroerend goed door de waarde van de inventaris en exploitatie af te trekken van de waarde van de totale onderneming. Deze manier van waarderen komt ook voor bij het bepalen van de waarde van hotel onroerend goed. Ter controle van de in hoofdstuk 3 gevonden waarde van het onroerend goed en de daarmee samenhangende huurwaarde, kan een belegger een haalbaarheidstoets doen door deze huurwaarde te kapitaliseren. Hiervoor zijn in hoofdstuk 4 de verschillende waarderingsmethoden beschreven. In hoofdstuk 5 is gekeken welke van deze waarderingsmethoden het beste de waarde van een parkeergaragebelegging kan bepalen. Om de waarde van een parkeergaragebelegging te bepalen zullen de volgende stappen doorlopen moeten worden: 1. Bepaal de waarde van de totale onderneming: hierbij zal eerst een inschatting gedaan moeten worden van de totale vrije kasstroom en de verwachte groei. Tevens zal zullen de ROIC en de WACC bepaald moeten worden 2. Bepaal de waarde van de exploitatie van de parkeergarage: dit gebeurt op dezelfde manier als het bepalen van de waarde van de totale onderneming, met het verschil dat er nu enkel rekening gehouden wordt met de vrije kasstroom van de exploitant 3. Verminder de waarde van de totale onderneming met de waarde van de exploitatie. Ter controle: Het resultaat is de waarde van de parkeergaragebelegging. 4. Bepaal de huurwaarde aan de hand van de vrije kasstroom van de exploitant: dit kan op de volgende twee manieren: a. bepaal residueel welke huur een exploitant bereid is te betalen b. bepaal met behulp van ratio’s de gemiddelde huurwaarde 5. Bepaal met behulp van de DCF-methode de contante waarde van de toekomstige kasstromen Indien de bij punt 3 en punt 5 bepaalde waarden geen grote afwijkingen vertonen, kan worden aangenomen dat deze waarde de juiste marktwaarde van de parkeergaragebelegging weerspiegelt. Tevens kan hieruit worden geconcludeerd dat de huurwaarde die gevonden is bij punt 4, een marktconforme huur weerspiegelt. Jouke Schneider
6.1 Inleiding 64 Beleggen in parkeergarages 2009 Om de in hoofdstuk 3, 4 en 5 beschreven methoden te toetsen aan de praktijk volgen hier een rekenvoorbeeld dat is overgenomen van een concrete investering in een parkeergarage in België. Door de concurrentiegevoeligheid van de informatie is de project- en plaatsnaam achterwege gelaten. Voor de in dit hoofdstuk genoemde belegging is uit gegaan van een beschouwingsperiode van een belegger van 10 jaar. 6.2 Kerngegevens • Gemiddelde omzet: € 1.303.000 • Gemiddelde exploitatiekosten: € 356.000 • Gemiddelde EBITDA: € 915.000 • Indexatie: 2% per jaar • Onroerend goed waarde stijging (aanname): 3% per jaar • Rentelasten: 6% per jaar • Investering onroerend goed: € 8.197.000 • Investering installaties: € 550.000 • Verhouding VV/TV (Leverage): 50% • Rendementseis eigen vermogen (na leverage): 10% 6.3 Waarde van de onderneming Voor het bepalen van de waarde van de onderneming zullen de vrije kasstromen moeten worden bepaald. Rekening houdend met de gegeven groeivoet, en de berekening van de vrije kasstromen zoals beschreven in hoofdstuk 3 zijn de vrije kasstromen voor de komende 10 jaar als volgt: Tabel 9: free cashflow gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Revenues 1.190 1.214 1.238 1.263 1.288 1.314 1.340 1.367 1.394 1.422 Operational expenses -355 -355 -356 -357 -357 -358 -359 -359 -360 -361 Net operating profit 835 852 869 886 904 922 941 959 979 998 Adjusted tax -63 -64 -66 -67 -68 -70 -71 -73 -74 -76 NOPLAT 772 787 803 819 836 852 869 887 905 923 Depreciations 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 Capital growth -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 -164 Free cash flow 663 679 694 710 727 743 760 778 796 814 Jouke Schneider
Page 1 and 2:
Beleggen in parkeergarages Master T
Page 3 and 4:
Voorwoord II Beleggen in parkeergar
Page 5 and 6:
Waardeontwikkeling IV Beleggen in p
Page 7 and 8:
Inhoudsopgave VI Beleggen in parkee
Page 9 and 10:
1 Inleiding 8 Beleggen in parkeerga
Page 11 and 12:
10 Beleggen in parkeergarages 2009
Page 13 and 14: 1.4.3 Conclusie en aanbevelingen 12
Page 15 and 16: 14 Beleggen in parkeergarages 2009
Page 21 and 22: Om als parkeergaragebelegger een ke
Page 27 and 28: Tabel 1: standaardbepalingen van hu
Page 37 and 38: 3.1.4 WACC 36 = Beleggen in pa
Page 55 and 56: 5 Toepasbaarheid waarderingsmethode
Page 63: De uitslag van de toetsing is in on
Page 69 and 70: 6.6 Controle op basis van een kapit
Page 79 and 80: Bijlage I. Lijst met geïnterviewde
Page 81 and 82: Bijlage III. Samenvattingen intervi
Page 85 and 86: Bijlage IV. Waarderingsmethoden 84
show all

Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?