Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

44
Beleggen in parkeergarages 2009
in de onroerend goed markt laat op dit gebied te wensen over. Zo bestaat vaak onduidelijkheid
over de vraag welke BAR uiteindelijk wordt bedoeld, de BAR VON 25 of de BAR KK 26 .
4.2.2 Netto AanvangsRendement (NAR)-methode
Het grote verschil tussen de NAR-methode en de BAR-methode zit in de exploitatiekosten die
bij de NAR-methode in mindering worden gebracht op de bruto markthuur. De NAR-methode
wordt in veel gevallen als een betere methode beschouwd dan de BAR-methode, omdat de
NAR-methode wel rekening houdt met de exploitatielasten. Onder exploitatielasten vallen
onder andere: onderhoudskosten, beheerskosten, verzekeringen, erfpacht, leegstand en andere
vaste lasten zoals onroerend zaakbelasting. In formulevorm ziet de methode er als volgt uit:
ℎ
=
27
− 28
1 +
4.2.3 Discounted Cashflow (DCF)-methode
De DCF-methode wordt met enige regelmaat toegepast bij het maken van
investeringsbeslissingen. In deze berekening worden toekomstige kasstromen (cashflows)
contant gemaakt, waarna de investering ervan afgetrokken wordt. Indien deze netto contante
waarde leidt tot een positief resultaat, dan is in zijn algemeenheid de investering rendabel.
Hoewel deze methode niet specifiek voor onroerend goed bedoeld is, wordt de DCF-methode
hiervoor steeds meer gebruikt en ook voor het nemen van investeringsbeslissingen. Naast de
netto contante waarde helpt de DCF-methode ook bij het bepalen van de IRR 29 van een
belegging.
Het grote verschil tussen de BAR/NAR-methode en de DCF-methode rekening is dat de
DCF-methode, in tegenstelling tot de BAR/NAR methode, rekening houdt met alle in de
toekomst verwachte kasstromen, terwijl de BAR/NAR-methode slechts uitgaat van de
kasstromen op peildatum (aanvang). In dat opzicht is de DCF-methode een nauwkeurigere
25 BAR VON: Vrij op naam. Hierin zitten dan al alle aankoopkosten.
26 BAR KK: Kosten koper. De koper zal naast de aankoopprijs ook rekening moeten houden met de
aankoopkosten.
27 De netto markthuur is gelijk aan de bruto markthuur minus directe exploitatielasten.
28 Contante waarde.
29 IRR: Internal Rate of Return.
Jouke Schneider