Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

23
Beleggen in parkeergarages 2009
De totale kosten voor het bezitten, exploiteren en beheren van een parkeergarage zijn
afhankelijk van de omvang, de ligging, de gebruiksintensiviteit en de technische staat van de
parkeergarage. De financieringskosten, die ook een groot deel van de kosten beslaan, zijn
vanzelfsprekend grotendeels afhankelijk van de rentestand en de risico opslag van de vreemd
vermogen verstrekker. Uit een rapport van Grontmij Parkconsult is gebleken dat deze totale
kosten variëren van € 500 tot € 1.000 per parkeerplaats per jaar. Het heeft geen toegevoegde
waarde om deze kosten uit te drukken in een percentage van de omzet, omdat de kosten ten
opzichte van de omzet niet proportioneel toenemen. Een parkeergarage waarvoor het
parkeertarief ligt op € 1 per uur zal een andere omzet hebben dan een even grote
parkeergarage waarvoor het tarief ligt op € 2,50 per uur. De kosten voor het beheer zullen in
beide gevallen nagenoeg hetzelfde zijn.
2.7 Waardeontwikkeling
Voor een belegger zit de waardeontwikkeling van onroerend goed voornamelijk in de
ontwikkeling van de huurinkomsten. Hiervoor zijn de bepalingen in een huurovereenkomst
van groot belang. Naast de bestaande huuropbrengsten is ook de huurontwikkeling van de
markt van belang. Deze huurontwikkeling zal er namelijk toe leiden dat wanneer de
huurperiode is verlopen de nieuwe huurprijs zal worden aangepast aan de dan in de markt
geldende huurprijzen. Als een belegger voornemens is zijn belegging af te stoten na
huurprijsherziening, dan loopt deze belegger een kans of een risico dat zijn eindwaarde
substantieel hoger of lager uitvalt dan van te voren was verondersteld. In de meeste Europese
landen zal de huur jaarlijks gecorrigeerd worden volgens de in dat land geldende inflatie (zie
paragraaf 2.8).
Aangezien het praktisch ondenkbaar is dat de stijging van de huurprijs tijdens een
contractperiode exact gelijk is aan de huurontwikkeling van de markt, zal er aan het einde van
de huurperiode een sprong gemaakt worden. Deze sprong wordt ook wel het ‘zaagtandeffect’
genoemd. Dit zaagtand effect kan zowel positief als negatief zijn. Hieronder wordt aan de
hand van een rekenvoorbeeld uitgelegd hoe dit zaagtandeffect er bij traditioneel onroerend
goed uitziet.
Jouke Schneider