Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

6 Case studie
63
Beleggen in parkeergarages 2009
In hoofdstuk 3 is ingegaan op het waarderen van onroerend goed door de waarde van de
inventaris en exploitatie af te trekken van de waarde van de totale onderneming. Deze manier
van waarderen komt ook voor bij het bepalen van de waarde van hotel onroerend goed. Ter
controle van de in hoofdstuk 3 gevonden waarde van het onroerend goed en de daarmee
samenhangende huurwaarde, kan een belegger een haalbaarheidstoets doen door deze
huurwaarde te kapitaliseren. Hiervoor zijn in hoofdstuk 4 de verschillende
waarderingsmethoden beschreven. In hoofdstuk 5 is gekeken welke van deze
waarderingsmethoden het beste de waarde van een parkeergaragebelegging kan bepalen.
Om de waarde van een parkeergaragebelegging te bepalen zullen de volgende stappen
doorlopen moeten worden:
1. Bepaal de waarde van de totale onderneming: hierbij zal eerst een inschatting gedaan
moeten worden van de totale vrije kasstroom en de verwachte groei. Tevens zal zullen
de ROIC en de WACC bepaald moeten worden
2. Bepaal de waarde van de exploitatie van de parkeergarage: dit gebeurt op dezelfde
manier als het bepalen van de waarde van de totale onderneming, met het verschil dat
er nu enkel rekening gehouden wordt met de vrije kasstroom van de exploitant
3. Verminder de waarde van de totale onderneming met de waarde van de exploitatie.
Ter controle:
Het resultaat is de waarde van de parkeergaragebelegging.
4. Bepaal de huurwaarde aan de hand van de vrije kasstroom van de exploitant: dit kan
op de volgende twee manieren:
a. bepaal residueel welke huur een exploitant bereid is te betalen
b. bepaal met behulp van ratio’s de gemiddelde huurwaarde
5. Bepaal met behulp van de DCF-methode de contante waarde van de toekomstige
kasstromen
Indien de bij punt 3 en punt 5 bepaalde waarden geen grote afwijkingen vertonen, kan worden
aangenomen dat deze waarde de juiste marktwaarde van de parkeergaragebelegging
weerspiegelt. Tevens kan hieruit worden geconcludeerd dat de huurwaarde die gevonden is bij
punt 4, een marktconforme huur weerspiegelt.
Jouke Schneider