Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

5.3 De kostenbenadering
59
Beleggen in parkeergarages 2009
Hoewel het relatief eenvoudig is om de stichtingskosten van een parkeergarage te bepalen,
wordt de kostenbenadering in de praktijk niet gebruikt door beleggers of taxateurs voor het
bepalen van de marktwaarde van een parkeergarage. De reden hiervoor is, dat een
parkeergarage vaak gebouwd wordt om ondersteuning te bieden aan een grotere
functionaliteit, zoals bijvoorbeeld een winkelcentrum, een ziekenhuis of een luchthaven.
Doordat de waarde van een parkeergarage gekoppeld is aan het gebruik daarvan is het voor
een belegger in eerste instantie niet relevant wat de stichtingskosten van de parkeergarage zijn
of zijn geweest. Daartegenover staat dat de stichtingskosten voor een ontwikkelaar wel van
belang zijn voor het bepalen van de haalbaarheid van een ontwikkeling van een
parkeergarage.
Voor een ontwikkelaar kan een parkeergarage echter ook een noodzakelijk kwaad zijn
bij het realiseren van andere onroerend goedobjecten als een winkelcentrum of een nieuw
kantorencomplex. In deze gevallen kan de marktwaarde, gebaseerd op de
inkomstenbenadering lager, zijn dan de marktwaarde volgens de kostenbenadering. Hoewel
de parkeergarage in deze gevallen niet economisch rendabel kan worden gerealiseerd, zal de
ontwikkelaar de negatieve waarde van de parkeergarage moeten compenseren bij de verkoop
van de andere functies van de ontwikkeling. Indien voor de gehele ontwikkeling de
marktwaarde volgens de inkomstenbenadering lager ligt dan volgens de kostenbenadering, is
het project niet winstgevend te realiseren. Volgens Kragtwijk is een parkeergarage nauwelijks
winstgevend te exploiteren indien een exploitant te maken krijgt met stichtingskosten van
circa € 27.000 of meer per parkeerplaats (Verbeek, 1997).
5.4 Conclusie
Voor het toepassen van de comparatieve benadering bij het bepalen van de marktwaarde van
onroerend goed zijn de volgende drie factoren van groot belang:
• Beschikbaarheid van vergelijkbare transacties.
• Toetsing van de vraagprijzen en de daarmee samenhangende rendementen.
• Inzicht in de mate van vergelijkbaarheid en de benodigde door te voeren correcties ten
opzichte van de te waarderen parkeergarage.
De comparatieve benadering wordt meestal gebruikt bij de waardebepaling van min of meer
gelijkvormige niet-verhuurde woonhuizen in een bepaalde straat of buurt (Van Gool,
Jouke Schneider