Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

4 Waarderingsmethoden
41
Beleggen in parkeergarages 2009
In de theorie zijn verscheidene methoden beschreven om commercieel onroerend goed te
waarderen. In dit hoofdstuk worden de meest gangbare waarderingsmethoden beschreven, en
vervolgens wordt in hoofdstuk 5 gekeken naar de toepasbaarheid van deze methoden op de
waardering van parkeergaragebeleggingen.
Als controle middel op de in hoofdstuk 3 verkregen onroerend goed waarde, kan
straks, op basis van de in hoofdstuk 5 gekozen waarderingsmethode, worden bepaald of de
huur, zoals die ook in dat hoofdstuk is bepaald, kostendekkend is voor het realiseren van de
rendementsdoelstellingen van een belegger in een parkeergarage.
Andersom kan op basis van de aanwezige huurovereenkomst bepaald worden of de
huur marktconform is of dat het onroerend goed over- of onderverhuurd is. Een over- of
onderverhuur situatie heeft een impact op de waarde van het onroerend goed, doordat bij
expiratie van de huurovereenkomst de huur naar het niveau van de markthuur zal worden
gecorrigeerd. Hier ontstaat wederom het zaagtand effect zoals beschreven in paragraaf 2.7.
Naast dat er gekeken is naar het waarderen van een parkeergarage als onderneming,
wordt er ook bekeken welke waarderingsmethode het meest geschikt is voor het weergeven
van de marktwaarde van parkeergarages. In hoofdlijnen kunnen de verschillende
waarderingsmethoden worden ondergebracht in de volgende drie taxatiebenaderingen (Ten
Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2002):
• De comparatieve benadering
• De inkomstenbenadering
• De kostenbenadering
4.1 De comparatieve benadering
De comparatieve benadering gaat er vanuit dat een geïnformeerde koper voor een
parkeergarage niet meer wil betalen dan de waarde van een bestaand onroerend goedobject
voor dezelfde gebruiksdoeleinden. Bij deze methode wordt de marktwaarde bepaald door het
vergelijken van de verkoopprijzen van parkeergarages. Bij deze vergelijking zullen
verschillen ontstaan en zullen moeten worden gecorrigeerd. Deze verschillen kunnen
betrekking hebben op de ligging, de omvang van de parkeergarage, de constructie, de lay-out,
eventuele aanvullende voorzieningen, het moment van verkoop of andere externe factoren.
Er speelt een veelvoud aan factoren die invloed kunnen hebben op de vergelijkbaarheid
van deze objecten. Het bepalen van referentieprojecten dient dan ook uiterst zorgvuldig en
Jouke Schneider