Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

57
Beleggen in parkeergarages 2009
huurder zal hierdoor in een latere fase eerder bereid zijn een hogere huur te betalen dan in het
begin. Afhankelijk van de levensfase van de parkeergarage zal dan ook de te hanteren BAR
moeten worden aangepast. Het corrigeren van de BAR kan pas plaatsvinden na nauwkeurige
bestudering van de huurovereenkomst.
5.2.2 NAR-methode
Voor de NAR-methode gelden in principe dezelfde nadelen als voor de BAR-methode, met de
toevoeging dat een taxateur of een koper een nauwkeurige inschatting moet maken van de
exploitatiekosten van een parkeergaragebelegging. Een groot deel van deze kosten is
afhankelijk van de bepalingen in de huurovereenkomst. Deze bepalingen zijn ook erg
verschillend in de verschillende landen binnen Europa (zie paragraaf 2.8.1).
5.2.3 DCF-methode
Voor het waarderen van een parkeergarage is een groot deel van de noodzakelijke input zoals
eerder beschreven wel beschikbaar. Dit wordt hieronder verder toegelicht.
• Inkomsten: de inkomsten voor de parkeergaragebelegger zijn tijdens de looptijd van het
huurcontract nauwkeurig in te schatten. Het bijzondere zit in de huuraanpassing als gevolg
van het eindigen van de huurovereenkomst of op een afgesproken
huurherzieningsmoment. In paragraaf 2.8.5 is middels een rekenvoorbeeld aangetoond dat
bij de aanpassing van de huur met parkeerexploitanten uitgegaan kan worden van een
positief zaagtandeffect. Dit maakt parkeergarages een interessante beleggingscategorie en
pleit ervoor om als belegger ofwel kortlopende huurovereenkomsten af te sluiten, ofwel
voldoende huurherzieningsmomenten af te spreken. Voor een parkeerexploitant is de
periode tussen deze huuraanpassingen het interessantst. Immers, de inkomsten voor de
exploitant stijgen meestal harder dan de uitgaven, waaronder de huur.
• Uitgaven: voor een parkeergaragebelegging zijn de jaarlijkse lasten met enige
nauwkeurigheid vast te leggen en wijken niet enorm af van die van andere typen
onroerend goed. Voor een parkeergarage exploitant daarentegen is het een stuk minder
eenvoudig om een inschatting te maken van de toekomstige inkomsten en uitgaven. De
exploitant is derhalve van veel meer factoren afhankelijk, zoals de bezettingsgraden en de
stijging van tarieven.
• Bijzondere kasstromen: afhankelijk van de voorwaarden in de huurovereenkomst is de
belegger of de huurder verantwoordelijk voor het plegen van onderhoud en het doen van
Jouke Schneider