Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

60
Beleggen in parkeergarages 2009
Brounen, Jager, & Weisz, 2007). Wanneer onroerend goed in mindere mate homogeen is,
zoals bij grote kantorencomplexen, winkelcentra, hotels en ook parkeergarages, is de
comparatieve benadering minder eenvoudig toepasbaar. De grootste beperking voor het
toepassen hiervan is het niet beschikbaar zijn van voldoende vergelijkbare transacties (Ten
Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2002). Zelfs bij eventueel gevonden vergelijkbare transacties
kunnen er tussentijds veranderingen hebben plaatsgevonden waardoor de destijds geldende
marktwaarde ook niet meer representatief is en de vergelijking uiteindelijk toch bemoeilijkt
wordt. Voor parkeergaragebeleggingen geldt ook nog eens dat door een stijging of daling van
de parkeerbehoefte in een bepaalde regio het mogelijk kan zijn dat ogenschijnlijk
vergelijkbare transacties niet meer relevant zijn voor het bepalen van de marktwaarde van de
te waarderen parkeergaragebelegging.
De inkomstenbenadering kan worden toegepast bij alle onroerend goed dat inkomsten
genereert (Beuken, 2005). Zowel de BAR- als de NAR-methode zijn vrij eenvoudig in
gebruik, maar kennen een aantal beperkingen, zoals het onvoldoende beschikbaar zijn van
marktinformatie. Dit is vooral het geval bij onroerend goed dat inkomsten genereert of een
sterke link heeft naar de onderliggende exploitatie. Dit is ook het geval bij het toepassen van
de BAR- of de NAR-methode voor het waarderen van een parkeergarage. Er zijn te veel
factoren die een invloed hebben op de waarde van een individuele parkeergarage, zodat het
niet eenvoudig is om vergelijkbare transacties te vinden waarop de BAR- of de NAR-methode
als de te hanteren kapitalisatiemethode toepasbaar is.
Voor de DCF- of de IRR-methode is dat iets eenvoudiger. De bijzondere eigenschappen
van een parkeergaragebelegging -welke zich in het bijzonder uiten in de inkomstengroei, de
daaraan samenhangende huurprijsherziening en de bepaling van de eindwaarde van een
belegging- maken dat een meer gedetailleerde berekening tot een nauwkeuriger beeld van de
marktwaarde van een parkeergarage kan leiden. De DCF- en de IRR-methode bieden een
belegger de mogelijkheid om individuele kasstromen te bepalen en deze te laten meewegen
bij de totstandkoming van de marktwaarde van een parkeergarage. Hoewel de DCF-methode
in de meeste opzichten de geijkte methode lijkt te zijn voor het bepalen van de waarde, kent
deze toch enkele beperkingen.
Jouke Schneider