Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

48
Beleggen in parkeergarages 2009
Bij onroerendgoedfondsen is er veelal sprake van een target rendement dat betrekking
heeft op de gehele portefeuille. Dit afgesproken rendement op portefeuille niveau is dan
ook de basis voor het bepalen van het rendement op een individuele investering. Indien het
huidige portefeuillerendement beneden het target rendement ligt, dan zal van een volgende
investering doorgaans een hoger rendement geëist worden.
Een andere methode die vaak door beleggers gebruikt wordt voor het bepalen van
de rendementseis op het eigen vermogen, is het toevoegen van risico opslagen op een
risicovrije voet. Voor een risicovrije voet wordt meestal gekozen voor een lange termijn
staatslening of een IRS 35 . Bij de risicovrije voet worden een aantal opslagen opgeteld, te
weten (Loon, 2006):
• Een algemene onroerend goedopslag (tussen 0,40% en 1,28%: een risico-opslag
voor het beleggen in onroerend goed
• Een sectoropslag (tussen 0,05% en 1,94%): een risico-opslag voor het beleggen in
een specifieke onroerendgoedsector (kantoren, winkels, woningen,
bedrijfsruimten, parkeergarages, etc.)
• Een objectopslag (tussen 0,00% en 2,19%): een risico-opslag voor het beleggen in
het specifieke onroerend goedobject
De som van deze opslagen wordt gezien als de risicopremie voor het beleggen in
onroerend goed. De grote bandbreedtes zoals hierboven weergegeven, laten zien dat het
schatten van de diverse risico-opslagen een subjectieve, soms zelfs gevoelsmatige kwestie
is.
6. Beschouwingsperiode: het schatten van de toekomstige kasstromen dient plaats te vinden
gedurende de gehele beschouwingsperiode. Naarmate deze periode langer duurt, zal de
onzekerheid, en daarmee de onnauwkeurigheid bij het vaststellen van de kasstromen,
toenemen (Hoekstra, 2003). Hierbij dient wel opgemerkt te worden, dat hoe verder de
kasstromen in de toekomst liggen, hoe te minder deze kasstromen effect hebben op de
netto contante waarde van het te waarderen object. Het is afhankelijk van de strategie van
een belegger hoe lang een beschouwingsperiode moet zijn. Echter, zoals ook bij de
eindwaarde genoemd, verdampt de contante waarde van een kasstroom in jaar 30 met
35 IRS: Interest Rate Swap.
Jouke Schneider