Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

30
Beleggen in parkeergarages 2009
Op basis van de gemiddelden in bovenstaande rekenvoorbeeld en kengetallen gebaseerd op
eigen onderzoek, kunnen de volgende huurwaarden worden gedestilleerd:
Tabel 6: parkeergaragebelegging gerelateerde huurwaarden
Ratio huurwaarde Bandbreedte ratio’s Huurwaarde obv kengetallen
Minimum Maximum Gemiddelde
Huur / EBITDA 80% - 95% € 797.000 € 947.000 € 872.000
Huur / Bruto omzet 45% - 65% € 718.000 € 1.037.000 € 878.000
Gemiddelde € 758.000 € 992.000 € 875.000
Uiteindelijk zal voor de belegger de huurwaarde het uitgangspunt zijn voor het toetsen van de
vraag of er tezamen met de gevraagde investering nog voldaan kan worden aan het vereiste
rendement. Hiervoor zijn diverse kapitalisatiemethoden beschreven in de theorie. In
hoofdstuk 4 worden deze methoden beschreven. In hoofdstuk 5 zullen deze worden getoetst
op de toepasbaarheid voor parkeergarages.
2.8.5 Huurprijsherziening
Bij het aflopen van een huurovereenkomst, of het naderen van een ander moment van
huurprijsherziening, zal opnieuw door zowel de exploitant als de belegger bepaald moeten
worden wat de op dat moment realiseerbare markthuur is. Dit gebeurt in principe op dezelfde
manier als beschreven in de vorige paragraaf.
Eerder is er ingegaan op het zaagtand effect, wat resulteerde in een correctie van de
huur naar de dan geldende markthuur. De markthuur, oftewel de huur die een
parkeerexploitant na huurprijsherziening of beëindiging van de huurovereenkomst bereid is te
betalen, is, zoals eerder beschreven, afhankelijk van de EBITDA 13 . Indien de parkeertarieven,
en daarmee de inkomsten van de exploitant, bij gelijkblijvende kosten, harder stijgen dan de
contracthuur, ontstaat voor de belegger een positief zaagtand effect. Uit onderzoek (Platform
Detailhandel Nederland, 2005;2006;2008) is gebleken dat in de meeste gevallen de
parkeertarieven in Nederland jaarlijks tussen de 10% en 25% stijgen. Hoe het zaagtand effect
een positief effect kan hebben op de eindwaarde wordt uitgelegd aan de hand van een
rekenvoorbeeld.
13 EBITDA: Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization
Jouke Schneider