Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

24
Beleggen in parkeergarages 2009
Rekenvoorbeeld: de huur van een traditioneel onroerend goedobject in jaar 1 is gelijk aan de
dan geldende markthuur 1 en bedraagt € 100, - per m2 per jaar. De inflatie in dit specifieke
land bedraagt 2,5% per jaar. De huurontwikkeling van de markt bedraagt echter slechts 1,5%
per jaar. Het huurcontract loopt nog 5 jaar. In jaar 5 bedraagt de contracthuur € 100, - x
(1,025)^5 = € 113,14 per m2 per jaar. Aan het einde van de huurcontractperiode is de dan in
de lokale markt geldende markthuur slechts € 100, - x (1,015)^5 = € 107,73 per m2 per jaar.
Dit houdt in dat bij een efficiënt functionerende markt, de belegger enkel in staat is om voor
de nieuwe markthuur van € 107,73 per m2 per jaar haar onroerend goedobject aan een
huurder aan te bieden. Een daling van € 5,41 per m2 per jaar is het gevolg. Indien zich dat de
volgende 20 jaar elke 5 jaar weer herhaalt, ontstaat het onderstaande beeld van de
huurontwikkeling voor deze belegger:
140,00
135,00
130,00
125,00
120,00
115,00
110,00
105,00
100,00
Zaagtandeffect traditioneel onroerend goed
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Figuur 7: negatief zaagtandeffect
Indien de huurontwikkeling van de markt harder stijgt dan de inflatie, ontstaat er een invers
zaagtandeffect. Dit inverse zaagtandeffect zal in het algemeen een positief effect hebben op
het rendement van een belegger.
Contract huur Markthuur
In bovenstaand rekenvoorbeeld is uitgegaan van een efficiënt functionerende markt, waarbij
de markthuur eenvoudig kan worden afgeleid van recente transacties en de vergelijkbaarheid
1 Onder markthuur wordt verstaan de huur die tot stand komt door vraag en aanbod op de huurmarkt. Deze geldt
vaak voor het eerste jaar van de huurovereenkomst (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007)
Jouke Schneider