Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

45
Beleggen in parkeergarages 2009
methode om de waarde van het onroerend goed te bepalen. Echter, elk voordeel heeft zijn
nadeel. Om de DCF-methode juist te gebruiken, is het van groot belang dat de input erg
nauwkeurig is samengesteld. Voor het traditionele onroerend goed 30 is ten minste de volgende
input noodzakelijk voor het juist gebruiken van de DCF-methode:
1. Inkomsten
2. Uitgaven
3. Bijzondere kasstromen
4. Eindwaarde
5. Disconteringsvoet
6. Beschouwingsperiode
1. Inkomsten: aan de hand van een huurovereenkomst of een huuraanbieding van een
parkeerexploitant kan de belegger voor de lengte van de huurovereenkomst bepalen wat
haar inkomsten uit de belegging in een parkeergarage zullen zijn. In de meeste landen
wordt de huur jaarlijks geïndexeerd. De belangrijke inschatting die een belegger moet
maken is de hoogte van de indexering. Hoe hoger de jaarlijkse indexering, hoe hoger de
kasstromen en daarmee ook de netto contante waarde.
Omdat beleggen in onroerend goed veelal gepaard gaat met een lange termijn visie, is
het van belang om te kijken naar de lange termijn inflatie verwachting voor een bepaald
land. Twee keer per jaar geeft Consensus Economics Inc. 31 de inflatieverwachting voor de
komende tien jaar voor een groot deel van de Europese landen. Hoewel het wat onderzoek
vergt is deze marktinformatie dus wel beschikbaar.
2. Uitgaven: er moet een duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen uitgaven en kosten.
Hoewel kosten een directe invloed hebben op het resultaat, hebben ze voor een belegger
niet per definitie een invloed op het rendement van een belegging. Om aan de hand van de
DCF-methode het rendement te bepalen wordt er enkel gekeken naar de inkomende en
uitgaande kasstromen. Kosten hoeven niet een directe relatie te hebben met kasstromen.
Een voorbeeld hiervan zijn afschrijvingen. Afschrijvingen verlagen wel het resultaat van
een belegging, maar zorgen niet voor een lagere kasstroom. Ook als er jaarlijks een
voorziening wordt opgevoerd voor groot onderhoud dat pas over 10 jaar zal worden
uitgevoerd, wordt enkel de feitelijke uitgave in jaar 10 opgenomen als uitgaande
30 Kantoren, winkels en woningen
31 www.consensuseconomics.com
Jouke Schneider