Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

Waardeontwikkeling
IV
Beleggen in parkeergarages 2009
Voor een belegger zit de waardeontwikkeling van onroerend goed voornamelijk in de
ontwikkeling van de huurinkomsten. Voor parkeergaragebeleggingen wordt de huur bepaald
door de inkomsten die de parkeergarage kan genereren. Deze inkomsten hebben dan ook een
indirect effect op de waarde van de parkeergaragebelegging.
De hoogte van de inkomsten van een parkeergarage worden bepaald door het
parkeertarief en de bezettingsgraad. Naarmate de inkomsten van een parkeergarage meer
stijgen als gevolg van parkeertarief aanpassingen - in Nederland gemiddeld 10 tot 25% per
jaar - dan de jaarlijkse stijgingen van de contracthuur, zal na afloop van de huurovereenkomst
de huur worden gecorrigeerd naar een hoger gelegen markthuur niveau. Dit wordt ook wel het
positieve zaagtand effect genoemd en is één van de belangrijkste kenmerken van de
waardeontwikkeling van een parkeergaragebelegging.
Huurovereenkomsten
In Europa worden verschillende standaarden gehanteerd in huurovereenkomsten. Het grootste
verschil tussen huurovereenkomsten in Nederland en de rest van Europa is dat in Nederland
de verhuurder verantwoordelijk is voor het betalen van de onroerend zaakbelasting en de
verzekeringen. In de overige landen in Europa worden deze kosten weerlegd naar de huurder,
de gebruiker van het onroerend goed.
Voor parkeergarages zijn er tenminste twee methoden voor het bepalen van de
huurwaarde. De eerste methode gaat uit van een residuele benadering, waarbij wordt gekeken
hoeveel van het bruto resultaat de huurder bereid is af te staan aan huur voor het gebruik van
de parkeeraccommodatie. De tweede methode maakt gebruik van in de markt geaccepteerde
omzet of bruto resultaat gerelateerde ratio’s. Deze methode is subjectiever van aart, maar kan
tevens dienen als controle van de uitkomst bij gebruik van de residuele huurwaarde methode.
Waarderingsmethoden
Voor dit onderzoek zijn de volgende vier waarderingsmethoden onderzocht:
1. Waarderen van de onderneming
2. De comparatieve benadering
3. De inkomsten benadering
4. De kosten benadering
Jouke Schneider