Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

More documents

Recommendations

Info

2.8.2 Totstandkoming van de huurprijs 27 Beleggen in parkeergarages 2009 Er zijn weinig data voorhanden om een markthuur te bepalen voor parkeergaragebeleggingen (Bos, 2009). Hiervoor is het aantal transacties in parkeergarages te beperkt en is de transparantie in deze markt onvoldoende. Er zal daarom op een andere manier bepaald moeten worden welke huur voor een exploitant nog een rendabele exploitatie oplevert, rekening houdend met het daaraan gekoppelde risico. De keerzijde is dat de hieruit voortvloeiende huur voor een belegger voldoende moet zijn om een bepaald rendement op haar belegging te realiseren. De markthuur zal dan ook door zowel huurder als verhuurder bekeken en bepaald moeten worden. 2.8.3 Residuele huurwaarde methode We beginnen met de parkeerexploitant, wie voor het gebruik van de parkeergarage een huurovereenkomst zal moeten aangaan met de eigenaar van de parkeergarage. Uit de praktijk blijkt dat de huur die een parkeerexploitant bereid is te betalen residueel kan worden bepaald aan de hand van de totale inkomsten uit een parkeergarage minus alle exploitatielasten en minus een opslag voor winst en risico (Gerritsen, 2009). In formule vorm ziet de huurbepaling er als volgt uit: = − − De hoogte van het vereiste rendement is afhankelijk van de stabiliteit van de toekomstige kasstromen. Indien het onduidelijk is of een parkeergarage zich in de toekomst nog zal (blijven) ontwikkelen, zal door een exploitant een hoger rendement geëist worden. Uit gesprekken met grote parkeerexploitanten in Europa blijkt dat de vereiste opslag voor winst cq risico (voor belastingen) wordt uitgedrukt in een percentage van de omzet. Dit percentage bevindt zich in een bandbreedte tussen 7% en 15%. De exploitant kijkt hierbij naar de gemiddelde winst over de gehele looptijd van de huurovereenkomst. Bij een net geopende parkeergarage zal doorgaans de omzet de eerste jaren harder stijgen en na verloop van tijd stabiliseren. Een huur op basis van de omzet van het eerste jaar is daardoor niet realistisch, een huur op basis van een gestabiliseerd jaar echter ook niet. Omdat een belegger vaak geïnteresseerd is in een stabiele huurstroom, zal de huurder, tenminste voor een groot deel, een vaste huur moeten aanbieden, welke gecorrigeerd zal worden voor inflatie zoals in de vorige paragraaf is uitgelegd. Aan de hand van het volgende rekenvoorbeeld wordt duidelijk Jouke Schneider
28 Beleggen in parkeergarages 2009 wat de maximale huur is die een parkeerexploitant bereid is te betalen voor het gebruik van de parkeergarage. Rekenvoorbeeld: De door de parkeerexploitant verwachte omzet van een parkeergarage, gelegen in het centrum van een middelgrote stad (> 200.000 inwoners), wordt voor de komende 10 jaar geschat op gemiddeld € 1.596.000 per jaar. Gespreid over 10 jaar ziet de omzet er als volgt uit: Tabel 2: omzet gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Omzet 1.341 1.390 1.447 1.495 1.551 1.664 1.702 1.746 1.789 1.835 Gelet op de ligging van deze parkeergarage en het gebrek aan directe concurrentie, wordt het risico op een grote neerwaartse afwijking op de omzet t.o.v. de omzetprognose zeer klein geacht. Door al deze factoren zal een parkeerexploitant genoegen nemen met een winst cq risico opslag van 8% over de te realiseren omzet, welke aan de onderkant ligt van de eerder gestelde bandbreedte van 6% tot 12%. In de tabel hieronder volgen de bij de omzet behorende aannames voor kosten en de uiteindelijke winst voor rente en belastingen (EBIT) 9 . Tabel 3: EBIT gedurende 10 jaar (bedragen in duizenden Euro's) Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Omzet 1.341 1.390 1.447 1.495 1.551 1.664 1.702 1.746 1.789 1.835 Kosten 10 -521 -535 -549 -575 -590 -609 -624 -639 -668 -685 EBITDA 11 820 855 898 920 961 1.055 1.078 1.107 1.121 1.150 D/A 12 -31 -31 -31 -41 -60 -60 -75 -75 -86 -67 EBIT 789 825 867 879 901 995 1.003 1.033 1.035 1.083 9 EBIT: Earnings before interest and taxes 10 Hiermee worden bedoeld de directe exploitatiekosten. Deze kosten kunnen per parkeergarage erg verschillen. Meer hierover is beschreven in paragraaf 2.6 11 EBITDA: Earnings before interest, taxes depreciation and amortization 12 D/A: Depreciation and amortization (afschrijvingen en amortisaties) Jouke Schneider
Page 1 and 2: Beleggen in parkeergarages Master T
Page 3 and 4: Voorwoord II Beleggen in parkeergar
Page 5 and 6: Waardeontwikkeling IV Beleggen in p
Page 7 and 8: Inhoudsopgave VI Beleggen in parkee
Page 9 and 10: 1 Inleiding 8 Beleggen in parkeerga
Page 11 and 12: 10 Beleggen in parkeergarages 2009
Page 13 and 14: 1.4.3 Conclusie en aanbevelingen 12
Page 21 and 22: Om als parkeergaragebelegger een ke
Page 27: Tabel 1: standaardbepalingen van hu
Page 37 and 38: 3.1.4 WACC 36 = Beleggen in pa
Page 55 and 56: 5 Toepasbaarheid waarderingsmethode
Page 63 and 64: De uitslag van de toetsing is in on
Page 65 and 66: 6.1 Inleiding 64 Beleggen in parkee
Page 69 and 70: 6.6 Controle op basis van een kapit
Page 79 and 80:
Bijlage I. Lijst met geïnterviewde
Page 81 and 82:
Bijlage III. Samenvattingen intervi
Page 83 and 84:
82 Beleggen in parkeergarages 2009
Page 85 and 86:
Bijlage IV. Waarderingsmethoden 84
show all

Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?