Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

56
Beleggen in parkeergarages 2009
Deze vier punten vormen slechts een aantal van de potentiële verschillen die voor een
correctie in aanmerking komen indien een taxateur door middel van de comparatieve
benadering de marktwaarde van de te waarderen parkeergarage wil vaststellen. Bovenstaande
zijn in eerste instantie onroerend goed gerelateerde eigenschappen, maar met een schuin oog
wordt bij alle vier de punten ook een sterke referentie gemaakt naar de exploitatie van een
parkeergarage. Meer dan voor bij ander onroerend goed geldt bij parkeergarages dat als
gevolg van een ongunstige ligging, constructie of omvang, een exploitant een lage huur zal
betalen. Dit heeft logischerwijs direct gevolgen voor de marktwaarde.
5.2 De inkomstenbenadering
Hieronder wordt per kapitalisatiemethode beschreven in hoeverre deze toepasbaar is voor het
waarderen van parkeergarages. Aangezien de IRR-methode een afgeleide is van de DCF-
methode, wordt de toepasbaarheid van de IRR-methode gelijk verondersteld aan de
toepasbaarheid van de DCF-methode.
5.2.1 BAR-methode
Door de beperkte hoeveelheid transacties in parkeergarages is het niet eenvoudig de
BAR(markt) vast te stellen. Daarnaast is bij de comparatieve methode reeds geconcludeerd
dat parkeergarages ten opzichte van elkaar erg grote verschillen kunnen tonen. Hierdoor
wordt de vergelijkbaarheid van de BAR, die immers is afgeleid uit andere transacties per
definitie minder waardevol. De BAR-methode kan echter wel zinvol zijn om een bepaalde
range aan te geven waarbinnen verkopen van parkeergarages zouden moeten vallen. Ook hier
dient de kanttekening gemaakt te worden dat door de non-transparantie van de parkeergarage
onroerend goedmarkt een vergelijkbare BAR niet te onderbouwen is.
Een ander nadeel dat voortvloeit uit het gebruiken van de BAR-methode is dat een
belegger in een parkeergarage voor het bepalen van de uiteindelijke verkoopprijs zich een
beeld zal moeten vormen over de te verwachten, of gerealiseerde, gemiddelde groei van de
exploitatie van de parkeergarage. Een nieuw gerealiseerde parkeergarage heeft in de meest
voorkomende gevallen een ingroeifase van 1 tot 3 jaar. Dit is sterk afhankelijk van de ligging
en de nabij gelegen concurrentie. Een nieuwe parkeergarage zal zich in het begin nog moeten
‘bewijzen’ en daardoor doorgaans niet vanaf de dag van opening de uiteindelijk verwachte
bezetting realiseren. Na de ingroeifase zal de parkeergarage een meer stabiele bezetting laten
zien en zijn de inkomsten van de exploitant meer afhankelijk van de tariefontwikkeling. Een
Jouke Schneider