Beleggen in parkeergarages: hoe bepaal ik de waarde? - parkeer24

Bijlage III. Samenvattingen interviews
80
Beleggen in parkeergarages 2009
Thomas Pohle, directeur parking funds bij Bouwfonds Real Real Estate Investment
Management: verantwoordelijk voor alle parkeergarage beleggingsfondsen binnen de
organisatie.
Parkeergarages zijn voor een groot aantal beleggers een nog relatief nieuwe
beleggingscategorie. Dat is ook te zien aan de classificatie die beleggers hieraan geven.
Volgens Thomas zijn vallen parkeergaragebeleggingen onder de categorie ‘alternatief’.
Daarbinnen is Thomas van mening dat parkeergarages de meeste karakteristieken hebben van
exploitatiegebonden onroerend goed.
Er is niet eenduidig een kenmerk op te noemen die uiteindelijk de waarde van
parkeergarages bepaald. De ligging en de daaraan gekoppelde bereikbaarheid zijn erg
belangrijk, maar daarnaast spelen andere zaken als concurrentie en het gemeentelijk
parkeerbeleid buiten de muren van de parkeergarage een grote rol. Uiteindelijk wordt de
waarde van een parkeergarage bepaald door de te realiseren omzetten, dus door de bezoekers.
Dit is ook gelijk de minst eenvoudige informatie om te achterhalen. Gelukkig zien we in
huurovereenkomsten steeds vaker de verplichting naar voren komen van de huurder om
inzage te geven in de gerealiseerde omzetten. Voor parkeergarages waarbij die informatie
enkel bij de exploitant beschikbaar is, zal een toekomstige koper zelf een goede inschatting
moeten maken van de omzetten. Simpelweg auto’s tellen is dan een mogelijkheid.
Het beleggingsfonds waar Thomas verantwoordelijk voor is heeft een bepaalde
rendementsdoelstelling, vanuit deze rendementseis en de mate van financiering kan eenvoudig
de WACC berekend worden. Dit is dan ook de disconteringsvoet die gehanteerd kan worden
bij het bepalen van de marktwaarde. Gelet op de stabiliteit en de vooralsnog stijgende
kasstromen wordt het risico in parkeergaragebeleggingen als zeer laag ingeschat.
Voor het waarderen van een parkeergaragebelegging maakt Bouwfonds REIM gebruik
van de DCF-methode.
Michiel Gerritsen, acquisitie manager bij Q-Park: verantwoordelijk voor de groei van het
aantal parkeergarages voor Q-park in de regio Randstad. Q-park is in Nederland marktleider
op het gebied van management van parkeergarages.
Michiel is van mening dat parkeergarages thuishoren in de categorie exploitatie
onroerend goed. Dit is, gelet op de rol die Q-park vervult, geen verrassing. Ook volgens
Michiel is de omzet van een parkeergarage de belangrijkste maatstaf voor het bepalen van de
Jouke Schneider