Property Today NL 2023 Editie 12

PROPERTYTODAY 29
2
Vraagstelling:
Eén bepaalde klant in een residentie die wij
beheren, wonende op de bovenste verdieping,
had een probleem aan zijn atmosferische
gaswandketel die aangesloten was op de
gemeenschappelijke schouw. De vorige
syndicus organiseerde geen BAV en gaf zijn
akkoord om een condensatieketel te plaatsen
en met de uitlaat rechtstreeks door het dak te
gaan zonder goedkeuring van de AV.
De vorige syndicus tekende bijkomend een
document met deze mede-eigenaar, hoe gek
het ook klinkt als je het leest, in dewelke de VME
deze kosten op zich zou nemen.
Nu heeft de AV beslist, onder ons beheer, om
de gemeenschappelijke schouwen te laten
aanpassen en dient de desbetreffende eigenaar
te delen in de kosten, zoals omschreven in
de basisakte. Hij weigert dit omdat de vorige
syndicus deze kost op zich ging nemen.
Mijn vraag is of mijn volgende redenering
correct is :
De desbetreffende eigenaar dient mee te delen
in de kosten voor de aanpassingswerken aan de
schouw. Hij kan nadien deze kost verhalen bij de
vorige syndicus via een aangetekend schrijven
samen met de ondertekende overeenkomst in
bijlage en het bewijs van betaling.
Ik vind het belangrijk om deze mede-eigenaar
bij te staan met een correct advies. De eigenaar
heeft destijds alles correct nagevraagd bij
de vorige syndicus en in goed vertrouwen
en volgens de richtlijnen van de syndicus
gehandeld.
Antwoord:
Er zijn twee aspecten aan uw vraag:
1/ De deelname van deze mede-eigenaar in
de kosten van de schouw
2/ De overeenkomst met de vorige syndicus.
1/ De deelname van deze mede-eigenaar in
de kosten van de schouw
Als syndicus dient u ten alle tijden de
statuten te respecteren, voor zover de
statutaire bepalingen of de bepalingen uit
het RIO nog met de vigerende wetgeving
stroken (zie art 3.100 BW).
Deze mede-eigenaar dient, overeenkomstig
de statuten van deze VME, mee te betalen
in functie van zijn aandelen in de statutaire
verdeelsleutel van toepassing op deze
werken. Deze verplichte deelname in de
kosten staat los van de overeenkomst met de
vorige syndicus.
2/ De overeenkomst met de vorige syndicus
Deze overeenkomst is problematisch.
De vorige syndicus had geen enkele
bevoegdheid om dergelijke overeenkomst af
te sluiten zonder goedkeuring van de AV.
Deze syndicus heeft twee beslissingen
genomen die buiten zijn bevoegdheden
liggen:
1ste ongeldige bepaling: zijn akkoord
geven aan de mede-eigenaars om een
condensatieketel te laten plaatsen met de
uitlaat rechtstreeks door het dak, dit zonder
de goedkeuring van de AV. De syndicus
kon en mocht dergelijk akkoord niet geven.
Deze aangelegenheid ressorteert onder de
uitsluitende bevoegdheid van de AV.
2de ongeldige bepaling: de belofte van
deze syndicus om het aandeel in de kosten
van deze mede-eigenaar terug te betalen.
Het spreekt voor zich dat deze syndicus
de terugbetaling niet vanuit zijn eigen
bankrekening zou uitvoeren, maar eerder
vanuit de VME rekening. Dit kunnen wij
afleiden van het feit dat hij een termijn van
30 dagen na de afrekening wou afwachten.
Hij mocht dergelijke belofte niet maken :
de verdeling van de kosten ressorteert ook
onder de uitsluitende bevoegdheid van de
AV.
Onze conclusie is dat deze overeenkomst
zo goed als nietig is. De VME is geenszins
gebonden door deze overeenkomst. U
mag daarom als huidige syndicus deze
overeenkomst niet uitvoeren.
Mogelijke oplossingen
Voor wat betref de aansluiting van de
atmosferische gaswandketel met de uitlaat
rechtstreeks door het (gemeenschappelijk)
dak dient u als syndicus een bekrachtiging
te vragen aan de AV.
Logischerwijze zou het ook fair zijn om
de goedkeuring te vragen (4/5) om de
verdeelsleutel van de schouw te wijzigen
(d.w.z. deze mede-eigenaar vrij te stellen van
deelname in de kosten).
Hieronder een voorbeeld van punten om te
plaatsen op de agenda van de volgende AV
met 4/5de meerderheid :
س
Bekrachtiging aansluiting van de atmosferische gaswandketel van
appartement XX rechtstreeks door het dak.
س
Vrijstelling van appartement XX om deel te nemen in de kosten van de schouw
(nieuwe verdeelsleutel voor de schouwen)
س
Addendum of wijziging van de statuten op kosten van betrokken mede-eigenaar.
Gezien de grove fout (lees misleiding)
en de ongelukkige formulering van de
overeenkomst van de vorige syndicus
zou de betrokken mede-eigenaar aan de
Vrederechter kunnen vragen dat de vorige
syndicus hem persoonlijk terugbetaalt of
vergoedt omwille van:
س
De duidelijke onprofessioneel aanpak س
Valse beloftes س
Diverse ongemakken en nadelen t.o.v. de VME
س
Aanpassing van de statuten Als laatste merken wij op dat de vorige
syndicus zijn eigen naam vermeld heeft
in deze overeenkomst als terugbetalende
partij, en dat de General Manager van
het syndicuskantoor in eigen naam de
overeenkomst ondertekend heeft (en niet
namens de VME). Dit kan in het voordeel van
betrokken mede-eigenaar spelen.