Property Today NL 2023 Editie 12

PROPERTYTODAY
5
1. De beslissing moet rechtsgevolgen
hebben. Sinds het arrest van Cass. 18 februari
2010, C.08.0591.N is er slechts sprake van
een beslissing indien de beslissing wordt
genomen door de algemene vergadering en
indien die beslissing rechtsgevolgen in het
leven roept voor de mede-eigenaars en/of
voor derden. Een beslissing van de algemene
vergadering om de mede-eigenaars te
raadplegen en om hen op een latere
datum per brief te laten stemmen over een
aanbod tot aankoop van een deel van de
gemeenschappelijke delen van het gebouw
is slechts een voorbereidende beslissing.
2. Het kan niet gevorderd worden door
een mede-eigenaar die akkoord is gegaan
met de beslissing, tenzij die instemming
is aangetast door een wilsgebrek
(met name dwaling of bedrog).
3. Het moet om een onregelmatige,
bedrieglijke of onrechtmatige beslissing
van de algemene vergadering gaan,
4. De mede-eigenaar of huurder moet
een persoonlijk nadeel kunnen aantonen.
Art 3.92-§3: "Iedere mede-eigenaar kan aan de
rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke
of onrechtmatige beslissing van de algemene
vergadering te vernietigen of te wijzigen, indien
die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Deze
vordering moet worden ingesteld binnen een
termijn van vier maanden vanaf de datum
waarop de algemene vergadering plaatsvond."
Art 3.93-§5-2°: " … Ieder die het gebouw
bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk
recht, maar die in de algemene vergadering
geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om
de vernietiging of wijziging verzoeken van elke
bepaling van het reglement van orde of van
elke beslissing van de algemene vergadering
aangenomen na het verlenen van het recht,
indien deze hem een persoonlijk nadeel
berokkent."
Een onregelmatige beslissing kan bvb
tot stand komen bij de schending van de
wet op de mede-eigendom of de statuten,
zoals een probleem met de oproeping, of de
samenstelling/vertegenwoordiging van de
algemene vergadering, een stemming van
een niet-geagendeerd punt, een schending
van de meerderheidsregels… etc.
Een bedrieglijke beslissing is een beslissing
die wel regelmatig is naar de vorm maar
op bedrog berust (fraus omnia corrumpit),
of machtsmisbruik zoals schuldig verzuim
of afwezigheid van informatie over een
bepaalde taak of werk.
Een onrechtmatige beslissing is een
beslissing genomen in strijd met een
wettelijke regel of voorschrift, zoals bvb de
beslissing om een balustrade te plaatsen die
onveilig is en niet voldoet aan de wettelijke
normen; de beslissing genomen met het
uitsluitend oogmerk om te schaden; de
beslissing genomen zonder redelijk en
voldoende belang, terwijl men schade
berokkent; de beslissing genomen met het
misbruik van meerderheden ... etc.
Persoonlijk nadeel
Sinds de wet van 07.VI.2018, art.171/3 (inw.
01.I.2019) is artikel 3.92-§3 gewijzigd met
een belangrijke aanvulling. Een medeeigenaar
kan onder de hierboven vermelde
voorwaarden aan de rechter vragen om
een beslissing van de AV te vernietigen,
maar hij moet voortaan aantonen dat
deze beslissing hem een persoonlijk
nadeel oplevert. Dit persoonlijk nadeel
is cumulatief met één van de drie andere
voorwaarden, nl. deze beslissing in
kwestie moet onregelmatig, bedrieglijk, of
onrechtmatig zijn.
De bedoeling van de wetgever was
o.a. om rechtsmisbruik te voorkomen.
Summum ius summa iniuria, " overmaat van
rechtvaardigheid is het hoogste onrecht "
(Cicero).
Rechtsmisbruik bestaat wanneer iemand een
recht uitoefent zonder redelijk en voldoende
belang en met het exclusieve oogmerk om
een ander te schaden.
Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevat
een aantal fundamentele begrippen in het
burgerlijk recht, waaronder rechtsmisbruik.
Art. 1.10 van Boek 1 luidt: “Niemand mag
misbruik maken van zijn recht. Wie zijn
recht uitoefent op een wijze die kennelijk
de grenzen te buiten gaat van de normale
uitoefening van dat recht door een
voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde
omstandigheden geplaatst, maakt misbruik
van zijn recht. De sanctie voor een dergelijk
misbruik bestaat in de matiging van het
recht tot zijn normale rechtsuitoefening,
onverminderd het herstel van de schade die
het misbruik heeft berokkend”.
Dit is immers in de lijn van alle rechtspraken
sinds het mijlpaal arrest van Cassatie op
10/09/71.
“
De toevoeging
van het
persoonlijk
nadeel is
vanzelfsprekend
een opluchting.
Het lijkt inderdaad logisch om enkel de
benadeelde mede-eigenaar(s) toe te laten
om een beslissing aan te vechten. Want
waarom zou een mede-eigenaar een
beslissing aanvechten als hij persoonlijk
door deze beslissing geen enkel nadeel
ondervindt? En als hij geen nadeel
ondervindt, wat is dan zijn achterliggende
motivatie om toch te procederen tegen de
VME? De VME te schaden? Wraak nemen op
andere mede-eigenaars of op de syndicus?
De toevoeging van het persoonlijk nadeel
is vanzelfsprekend een opluchting voor de
meeste syndici, die vroeger systematisch de
termijn van 4 maanden na de datum van
de algemene vergadering afwachtten uit
voorzichtigheid om überhaupt te beginnen
met de uitvoering van de beslissingen van
de AV.