Boligforsyning og boligmarkedet - Helseetaten

Boligforsyning og boligmarkedet
En studie av boligutviklingen i Oslo og Akershus
Rolf Barlindhaug
Norges byggforskningsinstitutt februar 2001
1

Forord
Norges byggforskningsinstitutt (NBI) og Norsk institutt for by og regionforskning (NIBR) har
på oppdrag fra Akershus Fylkeskommune skrevet 3 notater om Boligutvikling i Oslo og
Akershusregionen. Dette notatet handler om Boligforsyning og boligmarkedet og er skrevet av
Rolf Barlindhaug (NBI). Dag Juvkam har laget grunnlagsmaterialet for kapittel 3.3,
flyttehistorier til ulike kull.
Notatet er ment å være et forprosjekt som gjennomgår tidligere arbeid på området, drøfter
problemstillingene som prosjektgruppen med personer fra Akershus Fylkeskommune, Oslo
kommune og Kommunal og Regionaldepartementet har listet opp i sitt notat, og foreslår til
slutt noen alternative veier å gå i et hovedprosjekt.
Arvid Strand (NIBR), Henning Sunde (Asplan Analyse) og Mary-Ann Stamsø (NBI) har lest
igjennom og kommentert tidligere utkast av notatet. Vi takker også personer i prosjektets
styringsgruppe for verdifulle kommentarer.
2

Innhold
FORORD................................................................................................................................... 2
SAMMENDRAG...................................................................................................................... 4
1. INNLEDNING OG PROBLEMSTILLINGER................................................................. 6
2. TREKK VED BOLIGMARKEDET I OSLO OG AKERSHUS...................................... 8
2.1 BOLIGMASSE OG HUSTYPEFORDELING ............................................................................... 8
2.2 DEMOGRAFISK UTVIKLING PÅ 1990-TALLET ...................................................................... 8
2.3 BOLIGMARKEDETS FUNKSJONSMÅTE OG PRISUTVIKLINGEN ............................................... 9
2.3.1 Tilbud og etterspørsel i boligmarkedet ..................................................................... 9
2.3.2 Områder med knapphet på areal til boligformål .................................................... 10
2.3.3 Prisnivå og prisutvikling i hovedstadsområdet....................................................... 11
2.3.4 Renteutgiftene er en funksjon av lånestørrelse og rentenivå .................................. 12
2.3.5 Nybygging bestemmes av boligpriser og byggekostnader ...................................... 14
2.3.6 Produksjonskostnadene varierer med geografi....................................................... 15
2.4 NYBYGGING I ULIKE DELREGIONER.................................................................................. 17
2.4.1 Sammenheng mellom nybygging og boligpriser ..................................................... 17
2.4.2 Er utbyggingsmønsteret ressursbesparende?.......................................................... 18
2.5 BOLIGFREKVENSER I 1988 OG 1995................................................................................. 19
2.6 VURDERING AV BALANSEPROBLEMER OG BOLIGDEKNING ............................................... 21
2.6.1 Likevekt på kort og lang sikt.................................................................................... 21
2.6.2 Ulike årsaker til lav nybygging ............................................................................... 21
2.6.3 Har kostnadsvekst bremset aktiviteten? .................................................................. 22
2.6.4 Arealplanlegging og saksbehandling ...................................................................... 22
2.6.5 Utbyggere og grunneieres rolle .............................................................................. 23
2.6.6 Boligbygging og kommunal økonomi...................................................................... 24
2.6.7 Ny organisering av boligproduksjonen ................................................................... 25
3. NÆRMERE OM ETTERSPØRSEL, BOLIGPREFERANSER OG FLYTTINGER 26
3.1 FLYTTEBEVEGELSER TIL OMRÅDER I OSLO OG AKERSHUS............................................... 26
3.2 FLYTTEMØNSTERET INNEN, INN OG UT AV OSLO.............................................................. 27
3.3 FLYTTEHISTORIER TIL ULIKE KULL................................................................................... 30
3.3.1 Flyttinger i livsløpsperspektiv ................................................................................. 30
3.3.2 Storbyregioner i en flyttesammenheng.................................................................... 30
3.3.3 Hovedtrekk i Osloregionen...................................................................................... 31
3.3.4 Flytteutvekslingen mellom Oslo og omlandet ......................................................... 32
3.4 BOLIG- OG BOSTEDSPREFERANSER .................................................................................. 33
4. BEFOLKNINGSFRAMSKRIVNINGER OG BOLIGBYGGING FRAMOVER ....... 35
4.1 INNLEDNING .................................................................................................................... 35
4.2 SSBS FRAMSKRIVNINGER AV BEFOLKNINGEN.................................................................. 37
4.3 FRAMSKRIVNINGER AV BEFOLKNINGEN - PANDA .......................................................... 39
4.4 BEREGNINGER AV BYGGEBEHOVET TIL 2015 ................................................................... 39
5. KONKLUSJONER ............................................................................................................ 41
6. FORSLAG TIL INNRETNING AV ET HOVEDPROSJEKT...................................... 42
3

REFERANSER....................................................................................................................... 44
Sammendrag
I dette notatet om boligmarked og boligforsyning i Oslo og Akershus-regionen vil ta
utgangspunkt i dagens boligdekning i ulike delområder gjennom en beskrivelse av utviklingen
i befolkning og boligmasse. Hvilke forhold har påvirket boligbyggingen på 1990-tallet og hva
skal være bestemmende for hvor mange boliger som bør bygges framover, hvor skal de
bygges og hva slags boliger skal dette være? Flyttebildet som et resultat av arbeidsplasslokalisering,
bosted/boligpreferanser og boligmarkedsforhold vil bli drøftet i lys karakteristika
ved tilbudssiden som arealknapphet, kapasitetsproblemer i byggesektoren, omfattende
planprosesser og en kommunal økonomi som presses ved økte investeringer i sosial og teknisk
infrastruktur.
Høykonjunkturen fra 1993 har gitt økt arbeidsplassetablering, større tilflytning til Oslo og
Akershus-regionen og økt boligetterspørsel. Høye boligpriser og leier i utleiemarkedet burde
gi insitament til økt nybygging. På 1990-tallet vokste befolkningen i Oslo og Akershusregionen
med 12 %, for landet som helhet 5,8 %.
Tilbudssiden i boligmarkedet reagerer spesielt tregt i Oslo der boligbyggingen på 1990-tallet
har vært liten i forhold til befolkningsveksten. Befolkning og boligbygging har hatt like stor
vekst i Akershus slik at boligdekningen der tilnærmet er opprettholdt. Nivået på
boligdekningen er likevel best i Oslo. Den er bedre for landet som helhet enn i Akershus.
Vi har vektlagt følgende årsaker til at boligbyggingen har vært og er lav i noen av regionens
delområder:
1. Markedsprisene er eller har ikke vært høye nok for at nybygging lønner seg
2. Kapasiteten i byggenæringen er sprengt og kostnadene blir for høye for byggherrer
3. Arealsituasjonen, spesielt i byområdene, er kompleks, noe som fører til tidkrevende
planlegging og offentlig saksbehandling
4. Kommunene har en oppfatning om at boligbygging belaster kommunale budsjetter
5. Organiseringen av boligproduksjonen har endret seg siden slutten av 1980-tallet
Alle faktorene har betydning, men med ulik vekt i ulike områder. I de mest perifere
kommunene vil punkt 1 dominere, mens punkt 3 har stor betydning i Oslo. Punkt 1 har også
hatt betydning i Oslo i den forstand at markedsprisene har vært høye nok i områder med
knapphet på areal til boligbygging, mens prisene har vært for lave i områder der det har vært
tilstrekkelig areal til boligbygging.
4

Kommunene har endret sine tomtestrategier på 1990-tallet. Det kommunale tomtetilbudet er
nå mer begrenset og attraktive tomter kjøpes opp av profesjonelle aktører. Tomteeiere går
oftere inn som investorer sammen med utbyggere og ferdighusprodusenter. En vridning fra
feltutbygging til fortettingsprosjekter har også foregått. I tillegg var boligkooperasjonen
tidligere i mindre grad styrt av markedsmessige hensyn i sin boligbygging.
Kommuner med sterk befolkningsvekst og store investeringer i infrastruktur vil på grunn av
kriterier for tildeling av rammetilskudd fra staten, opplever en sterk tidsforskyvning i
rammeoverføringene. Det er investeringer som ikke kan belastes innbyggerne gjennom
kommunale avgifter som bekymrer kommunene. Hver ny innbygger krever en kommunal
investering på 65 000 kroner, av dette 60 prosent til skoleformål i følge Agenda. Investeringer
i sosial og teknisk infrastruktur vil være forskjellig ved fortetting, knutepunktutvikling og i
nye utbyggingsområder. I tillegg til å styre hvor utbyggingen skal foregå, kan kommunene
komme i en forhandlingsposisjon der de gjennom utbyggingsavtaler kan velte store deler av
investeringskostnadene over på privat sektor. I et slikt forhandlingsspill vil belastningen
kunne tilfalle både boligkjøpere, utbyggere og grunneiere. Ofte er en mest bekymret for
boligkjøperene, men mange utbyggere må ta salgsprisen som et gitt parameter og sikre seg en
avkastning gjennom opsjonsavtaler på tomtekjøp, der usikkerheten omkring kommunale krav
innarbeides. Kommer kravene inn på et tidlig tidspunkt i planprosessen, vil grunneiere kunne
belastes gjennom lavere tomtepriser. For strenge kommunale krav kan imidlertid føre til at
grunneiere ikke vil selge og at utbyggere finner en annen kommune å bygge i.
Den generelle økonomiske utviklingen, og høykonjunkturen spesielt, har gitt større
inntektsforskjeller. Fra 1993 har boligprisene steget mest der nivået fra før var høyest.
Flytteaktiviteten har derfor trolig ført til større geografisk segregering. På grunn av det høye
prisnivået på boliger i enkelte av Oslos omegnskommuner har disse fått problemer med å
rekruttere nødvendig personell, som lærere, sykepleiere, bussjåfører for å nevne noen
yrkesgrupper.
Mange unge enslige synes å løse sine boligproblem i høyprisområder med i større grad å
danne bofellesskap, oftest i sentralt leide boliger, men noen kjøper også bolig sammen.
Boligdekningen i Oslos sentrale indre bydeler har av denne grunn gått ned. En utskifting av
den eldre befolkningen har trolig framskyndet denne prosessen. Til tross for høye boligpriser
flytter en økende andel av hvert årskull av landets tjueåringer inn til Oslo.
En økt andel av tjueåringer under høyere utdanning og forlenget etableringsfase har gitt et
ekstra press på leiemarkedet i Oslos indre bydeler. Dette har bidratt til å forsinke den
tradisjonelle utflyttingen til omegnskommunene. Høy innflytting av tjueåringer til Oslo gir en
stor utflytting av trettiåringer til omegnskommunene i årene som kommer. Akershus må
derfor forvente en sterk økning i antall personer i trettiårene, noe som vil være en utfordring
for nybyggingen og utnyttelsen av den eksisterende boligmassen.
5

Men hvor vil trettiåringene slå seg ned? Boligpriser og boligpreferanser trekker denne
gruppen mot omlandskommunene til Oslo. Bostedspreferanser virker like sterkt som
boligpreferanser for denne gruppen – røtter for én eller begge i et parforhold har stor
betydning for bostedsvalget. En reduksjon av boligdekningen målt som boliger pr. 1000
innbyggere kan også skje gjennom at eldre enslige i større grad overlater sine eneboliger til
store barnefamilier og selv flytter til noe mindre. Dette fenomenet kan komme til å bety mer i
årene som kommer i Akershus.
Små årskull født på 1970 og 1980-tallet gir mindre innflytting til Oslo-regionen de nærmeste
årene. Den noe forsinkede tradisjonelle utflyttingen av trettiåringer vil sammen med dette
dempe eller bidra til en nedgang i antall studenter og redusere behovet for sentrale
utleieboliger. Senere vil også utflytting til omegnskommunene dempes som følge av mindre
årskull.
Vi antyder tre retninger for videre forskning:
1. Beregning av behovet for nye boliger framover etter geografi og hustype
2. Studier av flytting, bolig og bostedspreferanser i regionen
3. Studier av kommuner og utbyggere som aktører i et skiftende boligmarked
Dersom hovedhensikten er å få til økt boligbygging i regionen peker område 3 seg ut.
1. Innledning og problemstillinger
Dette notatet er ett av tre notater som skal belyse boligutviklingen i Oslo og Akershusregionen.
Et annet notat vil ta for seg boliger for unge og et tredje boliger for vanskeligstilte.
De tre del-temaene henger på mange måter sammen. Spesielt vil tiltak for å få til et
fungerende privat boligmarked og tilretteleggingen på tilbudssiden være viktige forutsetninger
for i hvilken grad og i hvilket omfang det vil være nødvendig å føre en særskilt politikk for
unge og vanskeligstilte på boligmarkedet. En svært viktig del av et hovedprosjekt vil derfor
kunne være å undersøke hvor langt en kan komme i å skape et mer eller mindre balansert
boligmarked i et område som stedvis er preget av knapphet på byggegrunn og kommuner som
stiller seg avventende til å ta sin del av en framtidig forventet befolkningsvekst.
Prosjektgruppen, med representanter fra Akershus fylkeskommune, Oslo kommune samt
Kommunal og Regionaldepartementet, har satt opp en rekke problemstillinger knyttet til alle
de tre temaene. Når det gjelder dette temaet, boligforsyning og boligmarkedet, spørres det
først om hvor mange boliger som mangler for dagens befolkning i Oslo og Akershus og om
hvor mange boliger som bør bygges i hovedstadsregionen de kommende år. Videre er
prosjektgruppen opptatt av hvordan forholdene utvikles i ulike segmenter av markedet og i
forhold til regionens geografi. Flyttebildet og prisforskjeller i regionen bør vurderes. En
6

ønsker å fokusere på hva som skal til for at utbyggere øker produksjonen i de segmenter der
mangelen er størst og hvilken rolle stat og kommune har når det gjelder å påvirke
boligforsyningen i det ordinære boligmarkedet. I forbindelse med det offentliges rolle ønskes
en vurdering av hvordan arealtilgangen påvirker boligbyggingen.
Først og fremst er det behov for en begrepsmessig avklaring omkring ord som boligmangel og
byggebehov. I en slik avklaring må blant annet en bringe inn arealbegrensninger, prisdannelse
og grunnlaget for befolkningsprognoser. I hvilken grad kan høye priser være en indikasjon på
at det bør bygges mer når det er sterke begrensninger på tilbud av tomter. Er det slik i et
pressområde at en viss framtidig befolkning skal skaffes boliger eller er det slik at selve
boligbyggingen bestemmer befolkningsutviklingen?
Det er også slik at boligpolitikken (og sosialpolitikken) øker husholdningenes etterspørsel
etter boliger enten gjennom å øke kjøpekraften direkte eller gjennom å subsidiere
boligkonsum. Dette kan indirekte også øke etterspørselen etter nye boliger og dermed
byggebehovet. Noe forenklet kan en si at jo større ønsket er om å føre en aktiv boligpolitikk,
jo flere boliger vil det være nødvendig å bygge.
Når det gjelder framtidig bygging av boliger, kan det på den ene siden stilles opp måltall for
boligbygging ut fra et framtidig mål for boligdekning. På den annen side kan en prøve å anslå
hva markedet selv vil tilføre av nye boliger. For tiden fins det ingen operativ modell som
ivaretar dette godt nok for hovedstadsregionen.
Notatet starter med en beskrivelse av det totale boligtilbudet i regionen gjennom en
beskrivelse av boligmassen slik den framsto i 1990 pluss en oversikt over hvor mye som er
bygget i ettertid. Befolkningsutviklingen ses så i forhold til boligmassen. Etterspørselen etter
boliger som et resultat av demografi og utviklingen i sentrale økonomiske størrelser gir priser
i bruktboligmarkedet som får betydning for tilbudet av nye boliger. Det er spesielt tilbudet av
nye boliger vi vil fokusere på og drøfte inngående i notatet.
7

2. Trekk ved boligmarkedet i Oslo og Akershus
2.1 Boligmasse og hustypefordeling
Den siste oversikten over den bebodde boligmassen fins i Folke- og boligtellingen fra 1990.
Neste telling vil bli foretatt i 2001. Det vil da bli opprettet et boligregister som tar sikte på å gi
en fullstendig oversikt over boligmassen, også de boligene som på tellingstidspunktet ikke er
bebodd. Mange boliger som i praksis er bebodd, registreres ikke som bebodd så lenge
beboerne gjennom Folkeregisteret er registrert bosatt et annet sted. Dette gjelder først og
fremst studenter. I de følgende tabeller og figurer vil vi presentere data for fire områder i
Akershus og for Oslo kommune som helhet.
Tabell 2.1 Befolkning, boliger og kjennetegn ved boligmassen. 1990
Akershus
Oslo Vestområdet Follo N. Romerike Ø. Romerike Landet
Befolkning 453 243 132181 97767 114115 73590 4247546
Boliger 244 434 54342 37782 45691 28729 1751361
Personer pr bolig 1,86 2,42 2,58 2,49 2,54 2,43
Boliger pr 1000 pers 539 411 386 400 390 412
Andel 4+ rom 32,8 63,9 60,1 70,4 70,9 58,7
Andel leide boliger, % 24,0 18,0 16,0 21,1 20,9 21,8
Andel blokkboliger, % 67,4 22,4 19,9 6,0 3,5 20,2
Kilde: Folke- og boligtellingen 1990. Boliger = Privathusholdninger
Enten vi bruker begrepet personer pr. bolig eller boliger pr. 1000 innbyggere, viser tabellen at
husholdningene er minst i Oslo, og at husholdningsstørrelsen ikke varierer så mye mellom
områdene i Akershus. Boliger pr. 1000 brukes ofte som et mål på boligdekningen. Slik sett er
boligdekningen best i Oslo, men en må være varsom med å bruke slike tall når sammensetningen
av husholdningene er så forskjellig mellom områdene. Vi vil senere i notatet
korrigere disse tallene for alder og omfanget av par/enslige og gjøre en sammenligning av
boligfrekvenser mellom Oslo og Akershus.
Sammenlignet med Oslo har Akershus-områdene en langt større andel store boliger, her
uttrykt ved andelen boliger som er på 4 rom eller mer, de har en noe lavere leieandel og en
betydelig lavere andel med blokkboliger.
2.2 Demografisk utvikling på 1990-tallet
I tabellen nedenfor presenteres befolkningstall pr. 1.01. år 2000 og den prosentvise veksten i
befolkningen siden Folke- og boligtellingen i 1990.
8

Tabell 2.2 Befolkning 1.01.2000 og befolkningsvekst fra 1990 til 2000
Akershus
Oslo Vestområdet Follo N. Romerike Ø. Romerike
Befolkning 507467 150778 110830 127296 78148
Bef.vekst 1990 – 2000 % 12,0 14,1 13,4 11,6 6,2
Andel 0-19 år 21,1 27,6 28,4 26,7 25,7
Andel 20-29 år 17,0 11,9 12,0 13,2 12,7
Andel 30-39 år 18,7 16,1 16,3 17,3 15,5
Andel 40-69 år 31,7 34,1 35,6 34,9 35,4
Andel 70 + 11,6 10,4 7,7 7,9 10,7
Kilde: SSB, Fob90 og befolkningsstatistikk
Befolkningen i Vestområdet har hatt størst vekst i perioden 1990-2000 med 14,1 prosent,
deretter Follo med 13,4 prosent. Oslos vekst har vært på 12 prosent, noe over Nedre
Romerike. Lavest vekst i befolkningen var det på Øvre Romerike med 6,2 prosent. For landet
som helhet har befolkningen vokst med 5,8 prosent i samme tidsrom, dvs det har skjedd en
større konsentrasjon av befolkningen til regionen. Hele Oslo og Akershus-regionen hadde en
vekst i befolkningen på 11,9 prosent i perioden.
Andelen av befolkningen i aldersgruppen 0-19 år er lavest i Oslo, mens Oslo har den høyeste
andelen i aldersgruppen 20-29 år og 30-39 år. Oslo har også den største andelen eldre. Mellom
1994 og 2000, ikke vist i tabellen, har andelen 20-29 åringer gått ned fra 16,3 til 14, 8 prosent
for hele hovedstadsregionen. Aldersgruppen 30-39 år har hatt en økning fra 16,7 til 17,6
prosent. Dette er et generelt trekk, som først og fremst skyldes at fødselskullene på slutten av
1970-tallet fram til slutten av 1980-tallet var nær 15 000 lavere for landet som helhet enn
kullene født på 1960-tallet.
Vi må ta hensyn til at Folke- og boligtellingene bare gir opplysninger om bebodde boliger, og
at en bolig er bebodd bare når personene har meldt flytting til boligen. Den delen av
studentmassen som bor i Oslo, men som ikke er registrert bosatt der, økte fra ca. 22 000
personer i 1986 til ca. 37 000 personer i 1996, en økning på 70 prosent (Bolig og
Eiendomsetaten –1998). Studenttallet har økt med 58 prosent i samme periode. Dette betyr at
boligetterspørselen avledet av befolkningsveksten har økt mer enn offisiell statistikk viser.
Sannsynligvis har det meste av denne veksten skjedd på 1990-tallet. Det kan dermed tenkes at
en del av de boligene som ble registrert som bebodde i 1990, i dag vil være bebodd av
studenter som ikke er registrert bosatt i Oslo. En ny Folke- og boligtelling vil da ytterligere
undervurdere størrelsen på den bebodde boligmassen.
2.3 Boligmarkedets funksjonsmåte og prisutviklingen
2.3.1 Tilbud og etterspørsel i boligmarkedet
Både prisnivået på et bestemt tidspunkt og utviklingen i boligpriser vil avhenge av flere
forhold. Et vesentlig trekk ved boligmarkedet er den sentrale rolle eksisterende bygg spiller.
9

Siden boliger har lang levetid utgjør den årlige nyproduksjonen av boliger bare en liten andel
av den totale boligmassen.
Boligen kan forandres gjennom ombyggings- og vedlikeholds-arbeider, den er bundet til et
bestemt sted og kan ses på både som et konsum- og et investeringsgode. For goder med lang
levetid er det vanlig å anta at prisene på kort sikt vil være et resultat av forholdet mellom
tilbud og etterspørsel, mens prisene på lengere sikt styres av kostnadene ved å fremskaffe en
ny enhet, dvs. tilbudssiden.
Når etterspørselen etter et gode øker, gir dette et signal til produsentene av slike goder om å
fremskaffe mer av godet. Under tilstrekkelig konkurranse vil det bli produsert nye enheter av
godet. Prisen vil synke når tilbudet øker og likevektsprisen bestemmes av produksjonskostnadene.
Tradisjonell investeringsteori for varige goder tilsier at det vil lønne seg å bygge nye boliger
så lenge bruktboligprisen ligger høyere enn kostnadene ved å bygge nytt, se for eksempel
Poterba (1984). På marginalen vil bruktboligprisen (korrigert for standardforskjeller) være lik
kostnadene ved å bygge nytt. For konsumentene vil det da være det samme om de
bygger/kjøper en ny bolig eller om de kjøper en brukt bolig. Kostnadene for en bolig består
av prisen på råtomt, andre tomtekostnader og kostnader knyttet til selve oppføringen av
bygget. Oppføringskostnadene eller byggekostnadene bestemmes av material- og
arbeidskostnader samt produktivitetsutviklingen i boligbyggesektoren. Kapasitetsutnyttelsen i
boligbyggesektoren kan gi byggekostnader som svinger rundt den langsiktige
trendutviklingen. Tregheter i tilbudet av nye boliger gjør at boligmarkedet sjelden befinner
seg i en langsiktig likevekt.
2.3.2 Områder med knapphet på areal til boligformål
Når det er knapphet på areal, som regel i sentrale områder rundt de største byene, kan en ikke
lenger betrakte tomtekostnadene som et rent kostnadselement. Prisen på tomter vil variere
med etterspørselen, slik at økt kjøpekraft gir høyere tomtepriser og dermed høyere samlede
anleggskostnader for en ny bolig.
I et område rundt en storby kan en argumentere med at prisene vil variere proporsjonalt med
reiseavstanden inn til sentrum. I ytterkanten av en byregion vil prisen på en bolig være lik
byggekostnaden pluss en konstant verdi av råtomten som tilsvarer tomtens alternative
avkastning, for eksempel til jordbruk (Barlindhaug 1987). Innover mot sentrum stiger prisen
proporsjonalt med nedgangen i reiseavstand. Øker byggekostnadene perifert, vil dette også
medføre en økning sentralt fordi reisekostnadene bestemmer forskjellen.
Det er opplagt ikke bare reiseavstanden inn til sentrum som er bestemmende for prisen.
Nærhet til en flyplass som Gardermoen vil i seg selv trekke opp prisnivået på boliger.
Prisnivået i Vestområdet er betydelig høyere enn i et område øst for Oslo med den samme
10

eiseavstanden til sentrum. Områdets status, nærhet til sjø, typer arbeidsplasser m.m vil også
ha betydning for prisnivået.
To forhold taler for at også økte inntekter øker boligpriser sentralt i en byregion. For det
første vil en inntektsvekst øke boligbyggingen i ytterkanten av byregionen. Foutsetningen er
da at det er »fullt» lenger inn 1 . På den måten øker en avstanden og dermed reisekostnadene
fra det mest perifere området og inn til sentrum, noe som igjen øker reisekostnadene og
dermed prisene sentralt. I tillegg kan en argumentere med at en inntektsvekst øker
reisekostnadene fordi tidsbruken verdsettes høyere når inntekten øker. Igjen er dette et
argument for økte priser sentralt.
Dersom det er eiendomsskatt 2 sentralt, men ikke perifert, vil prisforskjellene mellom sentrum
og periferi reduseres sammenlignet med en situasjon uten eiendomsskatt i noen av områdene.
Bortfallet av eiendomsskatten i Oslo skulle derfor ha økt prisene der i forhold til prisene i
Akershus-kommunene, som ikke har hatt eiendomsskatt.
2.3.3 Prisnivå og prisutvikling i hovedstadsområdet
Priser gjennomsnittsbolig i prosent av prisene i Oslo vest
0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 120 %
Oslo vest
100 %
Oslo nord og øst
Oslo indre øst
69 %
70 %
Vest
85 %
Follo
Nedre Romerike
64 %
62 %
Øvre Romerike
48 %
Figur 2.1. Priser på en gjennomsnittsbolig i prosent av prisene i Oslo vest. 1996. Oslo vest =
100%. Kilde: Byggforsk/SSB
Av figuren ser vi at boligprisene i Vest-området i 1996 var betydelig høyere enn i områder i
Oslo utenom Oslo vest. Disse Oslo-områdene hadde imidlertid høyere priser enn Follo og
1 Dette er en streng forutsetning. Som vi senere skal se på er det mulig å fortette, omregulere fra næring til bolig
og å rive for å bygge høyere eller på annen måte utnytte tomten bedre.
2 Maksimalt 0,7 promille av boligens skattetakst, en kommunal skatt som det er opp til hver enkelt kommune å
innføre i »strøk som er utbygd på byvis».
11

Nedre Romerike. Øvre Romerike hadde et boligprisnivå som kun utgjorde 48 prosent av
prisene i Oslo vest. Gjennomsnittsprisene i Oslo som helhet utgjorde 93 prosent av prisen i
Oslo vest, dvs at boligprisene i Oslo kommune i 1996 lå 9,4 prosent over prisnivået i
Vestområdet.
19,000
Kvadratmeterpriser i Oslo og Akershus
17,000
15,000
13,000
11,000
9,000
7,000
5,000
Oslo
Vestregionen
Follo
Nedre Romerike
Øvre Romerike
3,000
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Figur 2.2. Kvadratmeterpriser på brukte selveide boliger 1989-2000. Kilde:
Byggforsk/Gjensidige/NOR Eiendom/SSB
Utviklingen i boligprisene viser samme trekk i alle områder. Siden 1993 har prisene imidlertid
steget mest der nivået fra før var høyest, nemlig i Oslo. Her har prisene steget med 164
prosent siden 1993. Minst har prisene steget der de fra før var lavest. Prisene på Øvre
Romerike har steget med 110 prosent i samme periode. I følge SSB har boligprisene for landet
som helhet steget med 101 prosent.
2.3.4 Renteutgiftene er en funksjon av lånestørrelse og rentenivå
Prisøkningen har hovedsakelig vært et resultat av fallende renter gjennom en lang periode fra
1993. Men også en generell oppgangskonjunktur med et kraftig fall i arbeidsledigheten har
bidratt. Fra 1997 har imidlertid både renter og priser steget, slik at rentebelastningen på et
boligkjøp har blitt betydelig høyere de siste årene.
12

Netto renteutgifter i Oslo og Akershus - gjennomsnittsbolig, 2000 - priser
100 000
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
1 989 1 990 1 991 1 992 1 993 1 994 1 995 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000
Oslo
Vestregionen
Follo
Nedre Romerike
Øvre Romerike
Figur 2.3. Renteutgifter etter skatt for en husholdning som hvert år låner 80 prosent av
kjøpesummen til en gjennomsnittsbolig. I faste 2000-kroner.
Mellom 1993 og 1997 ble prisøkningen i boligmarkedet oppveid av rentenedgangen slik at en
husholdning som lånte 80 prosent av kjøpesummen fikk mindre og mindre rentebelastning i
perioden. Selv om gjeldsbelastingen økte, sank de årlige renteutgiftene. Det må imidlertid
nevnes at et egenkapitalkrav på 20 prosent utgjorde betydelig mer i kroner i 1997 enn i 1993
(både nominelt og reelt). Mange med lav inntekt kan derfor likevel ha fått større problemer
med å etablere seg, dels fordi de ikke har klart å spare nødvendig egenkapital og dels fordi
kredittinstitusjonene har regler som sier hvor stor andel lånet kan utgjøre av inntekten.
Fra 1997 har nedgangen i renteutgifter blitt snudd til en kraftig oppgang. Økte renter og priser
har gitt en betydelig reell økning i renteutgiftene etter skatt samtidig som egenkapitalkravet i
kroner har økt. Etableringsforholdene må sies å ha blitt betydelig forverret i perioden. Oslo er
verst stilt siden prisøkningen har vært størst her.
I figuren nedenfor har vi sammenlignet utviklingen i bokostnader 3 , priser og husleier i Oslo.
Med husleie menes her den leien som betales for utleieboliger.
3 Bokostnadene er beregnet som en realrente multiplisert med boligens verdi, minus skattefordel, pluss drift og
vedlikehold ved å eie bolig i Oslo. Renten er en veid sum av innskudds- og utlånsrente der utlånsrente har vekt
0,75.
13

170
150
130
110
90
70
50
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999-1
Husleie Boligpris Bokostnad
Figur 2.4. Boligpriser, bokostnader og husleier i Oslo. Kilde Byggforsk/Gjensidige-NOR
Eiendom/ Oslo Kommune. Indekser 1988=100.
Husleiene 4 sank mindre enn boligprisene mellom 1988 og 1992. Mens boligprisene i Oslo
nådde bunnen i 1993, tok husleiene til å stige fra 1992. I første kvartal 1999 hadde husleiene
steget mer enn boligprisene siden 1988. Bokostnadene følger en utvikling fra 1992 som ikke
er ulik utviklingen i rentebelastningen, vist i tidligere figur. Ved stabilitet i inflasjon og
skattefordel knyttet til eie av egen bolig er ikke dette uventet. Da boligprisene gikk mot
bunnen, var det rimeligere å leie enn å eie en bolig, sammenlignet med 1988. Mellom 1996 og
1997 var forholdet mellom eie og leie som i 1988. Deretter har husleiene økt kraftigere enn
bokostnadene.
I beregninger av historiske bokostnader er det vanlig også å inkludere eventuelle
verdigevinster eller tap. Når prisene stiger trekkes den reelle verdiøkningen fra i
bokostnadene, mens verditapet i et fallende marked legges til. Bildet hadde blitt gunstigere for
eiere som kjøpte tidlig på 1990-tallet dersom vi hadde tatt hensyn til den kraftige
verdiøkningen disse har hatt på boligen siden de kjøpte den.
2.3.5 Nybygging bestemmes av boligpriser og byggekostnader
Det er forholdet mellom prisene i bruktmarkedet og produksjonskostnadene som bestemmer
om det er lønnsomt for utbyggere å tilby nye boliger. De som sitter med ervervede tomter vil
kreve at salgsprisen på boligene som skal bygges også dekker kostnadene utbyggeren har hatt
til tomtekjøp. Utbyggere som skal kjøpe tomter vil ut fra forventninger om salgspriser,
byggekostnader og reguleringsbestemmelser vite hva de maksimalt vil være villige til å betale
for en tomt. Når prisen i bruktmarkedet skal sammenlignes med salgsprisen på en ny bolig,
må en ta hensyn til alderen på boligen. Et grovt anslag viser at salgsprisen på en nybygd bolig
4 Basert på prisforlangende i annonser i Aftenposten. Kilde: Viggo Nordvik, Byggforsk
14

ligger omlag 15 prosent høyere enn på en gjennomsnittlig brukt bolig, alt annet likt
(Christoffersen, Gulbrandsen og Barlindhaug 2000).
2.3.6 Produksjonskostnadene varierer med geografi
Barlindhaug (2000a) har gjort en analyse av prisen som kjøper har betalt for nye eneboliger 5 . I
den grad det var mulig, ble kjøperne bedt om å oppgi kostnadsdata. For individuelle
byggherrer var dette mulig, mens de som hadde kjøpt boliger av utbyggere ofte ikke kjente
annet enn den prisen de hadde betalt for det ferdige produktet. Tabellen nedenfor viser
utviklingen i råtomtprisene (kun prisen for tomtearealet) for fem ulike geografiske inndelinger
av landet. Oslo, Asker og Bærum utgjør én gruppe, de 4 andre storbyene en annen, mens
resten av kommunene er inndelt etter veksten i befolkningen mellom 1994 og 1996.
Tabell 2.3. Gjennomsnittlig råtomtpris etter område og igangsettingsår. 1000 kroner
1992 1993 1994 1995 1996 Vekst 92-96 %
BEF.VEKST < 0 63 68 71 77 86 37
BEF.VEKST 0-1.5% 91 102 110 125 140 54
BEF.VEKST 1.5+% 146 134 155 180 194 33
OSLO ASKER BÆRUM 275 385 377 442 538 95
BERG.TRH.KRS.STAV 214 202 243 258 270 26
ALL 127 131 151 173 181 43
Råtomtprisen i Oslo-området har hatt den kraftigste økningen fra 1992 til 1996 med 95
prosent. I utgangspunktet lå råtomtprisene i dette området 29 prosent høyere enn i gruppen
Bergen, Trondheim, Kristiansand og Stavanger. Tallene ovenfor er gjennomsnittstall. I en mer
detaljert analyse har vi beregnet det prosentvise avviket fra prisen på en tomt på en
husbankfinansiert enebolig i en kommune med middels befolkningstilvekst.
200
150
183
154
100
50
0
-50
86
45
35 36
40
12 13
-4 -4
OSLO BTKS ASKBAE LAVVEKST MIDVEKST HOYVEKST
Husbank Privat finansiering
5 Analysen baser seg på data innsamlet av SSB i forbindelse med at SSB lager en prisindeks for eneboliger.
15

Figur 2.5. Forskjeller i råtomtpris mellom boliger finansiert i Husbanken og finansiert i
privat kredittinstitusjon etter område. Prosent avvik fra en husbankfinansiert bolig i
kommuner med middels befolkningsvekst.
Husbankens krav til maksimale tomtekostnader gjør at råtomtprisene på boliger finansiert av
Husbanken varierte mye mindre enn for boliger som var finansiert i en privat kredittinstitusjon.
Oslo hadde tomtekostnader på privatfinansierte boliger som var 183 prosent
høyere og Asker/Bærum 154 prosent høyere enn tomtekostnadene til den husbankfinansierte
eneboligen i kommunene med middels befolkningstilvekst.
Ser vi på kostnadene knyttet til å oppføre boligene (byggeprisen) får vi mindre forskjeller.
60
50
40
30
20
10
0
-10
10
26
-3
8
9
20
Figur 2.6. Forskjeller i byggepris mellom boliger finansiert i Husbanken og finansiert i
privat kredittinstitusjon etter område. Prosent avvik fra en husbankfinansiert bolig i
kommuner med middels befolkningsvekst.
0
4 4 5
OSLO BTKS ASKBAE LAVVEKST MIDVEKST HOYVEKST
Husbank
Privat finansiering
-3
Også byggeprisen varierte mindre for husbankfinansierte boliger mellom kommunetyper enn
for de privatfinansierte boligene. For husbankfinansierte boliger lå byggeprisen 9-10 prosent
høyere i Oslo-regionen enn ellers i landet. I de andre fire storbyene fant vi at byggeprisen for
husbankboliger faktisk lå lavere enn i kommuner med middels befolkningstilvekst.
De privatfinansierte boligene hadde en betydelig høyere byggepris i Osloregionen
sammenlignet med resten av landet. I Oslo lå byggeprisene for en privatfinansiert enebolig 26
prosent høyere enn for en husbankfinansiert enebolig i en kommune med middels
befolkningstilvekst. I Asker og Bærum var det tilsvarende tallet 20 prosent. I kommuner
utenom pressområdene var det minimal forskjell i byggeprisen mellom en husbankfinansiert
og en privatfinansiert enebolig.
16

2.4 Nybygging i ulike delregioner
2.4.1 Sammenheng mellom nybygging og boligpriser
Den kraftige økningen i boligprisene fra 1993 og fram til i dag skulle ha medført store
fortjenestemuligheter og dermed høy boligbygging i perioden.
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
Øvre Romerike
Nedre Romerike
Follo
Vestområdet
Oslo
2000
1000
0
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000
Figur 2.7. Fullførte boliger etter område. Oslo og Akershus. For år 2000 er igangsatte
boliger i 1999 brukt. Kilde SSB
Riktignok økte boligbyggingen kraftig i hele området fram til 1995 fra et lavt nivå i 1992.
Deretter flatet boligbyggingen ut eller gikk ned. Nivået er ikke høyere i år 2000 enn i 1995.
Det ser ut som om alle områder har hatt en nokså likeartet utvikling i denne perioden. Øvre
Romerike er noe atypisk ved at veksten i boligbyggingen har vært svak, men økende siden
bunnen. Nedgangen de siste årene har vært markert i Vestområdet.
Tabell 2.4. Boligbeholdning 1990, nybygging av boliger mellom 1990 og 2000, samt
nybyggingen i prosent av boligmassen i 1990. Oslo og Akershus regionen og landet
Område Boligmasse 1990
Nybygging 1991-2000
Fullførte boliger
Nybygging 1991-00 i
% av boligmasse 1990
Oslo 244434 13822 5,7
Vestområdet 54342 6471 11,9
Follo 37782 5529 14,6
Nedre Romerike 45691 5777 12,6
Øvre Romerike 28729 4174 14,5
Oslo-Akershus 410978 35773 8,7
Landet 1751361 190032 10,9
Kilde: SSB. År 2000: Igangsatte boliger i 1999
17

Mens befolkningen i hele regionen vokste med 11,9 prosent i perioden 1990-2000, har
boligmassen vokst med brutto 8,7 prosent i samme periode 6 . Oslo har hatt relativt lav
boligbygging på 1990-tallet, 5,7 prosent av boligmassen i 1990. Dette synes lavt også når vi
sammenligner med befolkingsveksten i perioden.
Det er omdiskutert i hvilken grad høyere boligbygging ville ha dempet prisutviklingen.
Spørsmålet er hvor stor priseffekt økt tilbud har i forhold til endringer i faktorer på
etterspørselssiden. Bruk av boligmarkedsmodellen BUMOD viser at en økning i nybyggingen
ut fra dagens nasjonale nivå med 1 % av boligmassen (nybyggingen kan da anslås til 37 000
boliger pr. år), sammenlignet med et nybyggingsnivå på ca. 18 000 boliger pr. år, ville ha
redusert boligprisene reelt med 8 prosent samme år (Barlindhaug 1998). Det skal altså mer
enn en fordobling av boligbyggingen til før en får slike prisutslag 7 .
Norges Banks modell RIMINI har en relasjon som forklarer boligprisutviklingen på kort og
lang sikt (Eitrheim 1993). Her inngår blant annet rente og boligmassens størrelse som
forklaringsfaktorer. I denne relasjonen vil 1 prosents økning i boligmassen redusere nominell
boligpris med 0,4 prosent etter ett år, med 0,8 prosent etter to år og med 1 prosent på lang sikt,
dvs endringer i boligmassen har her svært liten effekt på boligprisen. I denne modellen er det
endringer i boliglånsrenten som slår kraftigst ut. Ett prosentpoengs økning i renten reduserer
nominell boligpris med 1,4 prosent etter ett år og med 0,5 prosent etter 2 år. På lang sikt har
renteendringer ingen betydning for boligprisen, på samme måte som i BUMOD.
2.4.2 Er utbyggingsmønsteret ressursbesparende?
For å redusere veitrafikken er det ønskelig å ha korte transportavstander mellom boliger og
privatpersoners daglige gjøremål, se St.meld. 29 (1996-97) og »Rikspolitiske retningslinjer for
samordnet areal- og transportpolitikk (RPR-ATP). I følge de sistnevnte er det ønskelig med et
sentralisert bosettingsmønster innenfor tettstedet, høy arealutnyttelse innenfor hvert enkelt
boligområde og kort avstand til stoppesteder for kollektivtransport.
ECON (1999) har gått gjennom større reguleringsplaner i seks kommuner og drøftet i hvilken
grad kommuner og utbygger har tatt hensyn til rådene i de rikspolitiske retningslinjene. I
hovedstadsområdet var reguleringsplaner fra Oslo og Skedsmo kommune med. En konklusjon
fra gjennomgangen var at utbyggers vurdering av samlet lønnsomhet først og fremst var
bestemmende for hvor de valgte å utvikle prosjekter. Husholdningenes etterspørsel sett i
forhold til strøkets karakter, målgruppen for prosjektet og tomtens muligheter var avgjørende,
mens arealutnyttelsen i det enkelte prosjekt i stor grad ble fastlagt i reguleringsplanen.
6 For å få et nøyaktig bilde av boligmassens størrelse i år 2000 må vi vite hvor stor avgangen av boliger har vært i
perioden 1991-2000
7 Overført på Oslo, noe en ikke uten videre kan gjøre, vil referansealternativet være en nybygging på ca. 2500
boliger pr. år. En boligbygging på 5000 boliger sammenlignet med 2500 ville redusert boligprisene med 8
prosent samme år.
18

Undersøkelsen viste videre at direkte inngrep i boligmarkedet i form av kommunale
tomteoppkjøp og reguleringsplaner fremmet av kommunen ikke bidro til målet om høyere
arealutnyttelse eller kortere avstander mellom boliger og kollektivtilbud. Det var en generell
målkonflikt mellom høy arealutnyttelse og lokale negative effekter som følger av høy
utnyttelse av areal i boligområder. Kommunenes avveining av ulike interesser resulterte som
regel i lavere arealutnyttelse enn utbyggerne ville ha valgt uten regulering. Avklaring av de
kommunale målene med bolig- og utbyggingspolitikken synes derfor som det naturlige stedet
å starte hvis kommunene faktisk ønsker å bidra til høyere arealutnyttelse og kortere avstand til
stoppesteder for kollektivtransport (ECON, 1999, side 3-4).
2.5 Boligfrekvenser i 1988 og 1995
I stedet for å måle boligdekningen gjennom det svært grove målet »boliger pr. 1000
innbyggere», vil vi nedenfor belyse boligdekningen gjennom såkalte boligfrekvenser.
Boligfrekvensen viser hvor stor andel av en bestemt sivilstandsgruppe som disponerer egen
bolig.
I registreringen av hvilken tilknytning en person har til en bolig, må en ta stilling til ulike
bosituasjoner. Når for eksempel to venner flytter sammen i en bolig, er det vanligvis bare én
av dem som blir registrert som innehaver av egen bolig (enten som eier eller leier) i
tradisjonelle boligfrekvensberegninger. Den andre er uten egen bolig og blir registrert som
inneboende (med et boligbehov?). I levekår/boforholds-undersøkelser blir begge personer
registrert som leietakere dersom det er et leieforhold. I tilfelle den ene eier boligen, blir
antakelig begge registrert som eiere, noe som opplagt må være galt. I det tilfelle to venner eier
en bolig sammen, vil det være riktig å karakterisere begge som eiere, men i tradisjonelle
boligfrekvensberegninger vil fremdeles en av dem bli karakterisert som uten egen bolig.
Utgjør de to personene et par (gifte, samboere eller partnerskap), gir tradisjonelle boligfrekvensberegninger
begge personene egenskapen »innehaver av egen bolig». Dette kan jo
være galt dersom den ene parten eier boligen, og den andre sitter uten egenkapital i bolig og
uten rettigheter ved et eventuelt brudd.
Vi skal la disse vanskelighetene ligge og se på utviklingen i boligfrekvensene mellom 1988 og
1995.
19

Tabell 2.5. Boligfrekvenser i 1988 og 1995 etter alder og sivilstand. Oslo og Akershus
Boligfrekvenser Oslo Boligfrekvenser Akershus Boligfrekvenser landet
1988 1995 1988 1995 1988 1995
Alle par 99,7 98,3 99,5 99,3 99,0 98,4
Enslige 20-29 år 42,9 63,6 18,6 35,8 27,8 44,2
Enslige 30-39 år 84,1 94,8 70,2 85,5 77,7 88,6
Enslige 40-49 år 91,8 93,9 84,3 96,4 84,0 96,8
Enslige 50-59 år 97,8 98,9 91,4 97,0 87,3 96,8
Enslige 60-69 år 91,4 97,6 91,1 75,0 86,9 90,1
Enslige 70+ år 92,2 96,3 81,3 96,2 86,9 89,7
Kilde: Boforholdsundersøkelsene 1988 og 1995.
Hovedinntrykket fra tabellen er at boligfrekvensene både for de enslige i aldersgruppen 20-29
år og 30-39 år er høyere i Oslo enn i Akershus og at det har vært en kraftig økning i disse
frekvensene mellom 1988 og 1995. Mens 42,9 prosent av de enslige i aldersgruppen 20-29 år
hadde egen bolig i 1988, var denne andelen økt til 63,6 prosent i 1995. Også i Akershus har
økningen i boligfrekvensen for denne gruppen vært stor, men nivået i Akershus ligger lavere
enn i landet som helhet. Så og si alle par har egen bolig. I Oslo har det vært en liten nedgang i
boligfrekvensene for par i perioden. Tallene for 1995 er imidlertid basert på et langt mindre
utvalg enn i 1988. Dette skyldes at det ble trukket et stort ekstrautvalg for Oslo og Akershus i
Boforholdsundersøkelsen 1988. Et uheldig utslag av dette er den relativt lave boligfrekvensen
på 75 % som vi finner for enslige i alderen 60-69 år i Akershus for 1995.
Til tross for befolkningsvekst og relativt lav boligbygging i perioden har det vært en økning i
boligfrekvensene og dermed i boligdekningen mellom 1988 og 1995. Forklaringen kan være
en endring i sammensetningen av befolkningen etter alder og sivilstand, samtidig som en stor
del av befolkningsveksten har vært barn i alderen 0-19 år uten et selvstendig boligbehov
(Barlindhaug og Gulbrandsen 2000a, s. 19).
Barlindhaug og Gulbrandsen (2000a) viste at det i de indre områdene av Oslo har vært en
sterk befolkningsvekst uten en tilsvarende økning i boligmassen gjennom 1990-tallet. Det er
grunn til å spørre om ikke boligfrekvensene har gått ned på 1990-tallet i de indre bydelene av
Oslo. Dette kan ha skjedd gjennom en forsterket tendens til at flere kjøper eller leier bolig
sammen i disse områdene. Preferansene for Oslo indre øst virker å ha vært så stor at
botettheten blant nye innflyttere har økt. Mye tyder på at utnyttelsen av boligmassen er blitt
høyere gjennom at enslige eldre har blitt erstattet av unge par eller andre unge som bor
sammen. Mange hushold med kun én inntekt har vært nødt til å slå seg sammen med andre for
å kunne bo i disse sentrale områdene.
20

2.6 Vurdering av balanseproblemer og boligdekning
2.6.1 Likevekt på kort og lang sikt
Det har vært en sterk etterspørsel etter boliger i regionen de siste årene, både gjennom et økt
antall etterspørrere, lav arbeidsledighet og vekst i inntekter. Bak dette igjen ligger en kraftig
økning i arbeidsplassetableringer. Husleiene i leiemarkedet har steget kraftig. Synkende renter
har i tillegg gitt rom for en svært stor prisøkning i eiermarkedet. Bokostnadene har imidlertid
steget mindre enn husleiene i perioden 1993 og fram til i dag. Problemene oppleves derfor
sterkest i leiemarkedet. I eiermarkedet må en regne med at mange som skal kjøpe sin første
bolig møter høye egenkapitalkrav eller krav til sidesikkerhet, men det er også mange som har
fått låne langt mer enn 80 prosent av kjøpesummen uten sikkerhet for lånet (Kredittilsynet
2000). Det er sannsynlig at mange med relativt lav inntekt, på grunn av krav til forholdet
mellom samlede lån og inntekt, ikke har hatt muligheter for å oppta boliglån for å kjøpe en
egen bolig.
Balanse vil måtte forstås som priser som klarerer markedet til enhver tid, dvs. skaper likhet
mellom tilbud og etterspørsel. De med lavest kjøpekraft ekskluderes og må velge andre
boligløsninger. Disse betingelsene legger føringer for hvordan en skal innrette boligpolitikken
for unge og vanskeligstilte.
2.6.2 Ulike årsaker til lav nybygging
Den sterke prisstigningen skulle gi incitament til økt nybyggingsaktivitet, men som vi har
drøftet ovenfor, har dette i liten grad skjedd. Årsakene til dette kan settes opp i følgende
punkter:
1. Markedsprisene er ikke høye nok for at nybygging lønner seg
2. Kapasiteten i byggenæringen er sprengt og kostnadene blir for høye for byggherrer
3. Arealsituasjonen, spesielt i byområdene, er kompleks, noe som fører til tidkrevende
planlegging og offentlig saksbehandling
4. Kommunene har en oppfatning om at boligbygging belaster kommunale budsjetter
5. Organiseringen av boligproduksjonen har endret seg siden slutten av 1980-tallet
Alle faktorene har betydning, men med ulik vekt i ulike områder. I de mest perifere
kommunene vil punkt 1 dominere, mens punkt 3 har stor betydning i Oslo. Punkt 1 har også
hatt betydning i Oslo i den forstand at markedsprisene har vært høye nok i områder med
knapphet på areal til boligbygging, mens prisene har vært for lave i områder der det har vært
tilstrekkelig areal til boligbygging.
Sterk kapasitetsutnyttelse rammer hele regionen. På lang sikt må en på grunn av
arealknapphet, spesielt for bygging av småhus, regne med økte boligpriser i sentrale områder
21

av regionen, som i andre storbyer. Presset vil alltid være der, men med varierende styrke, og
prisene vil bli bestemt fra etterspørselssiden. Det vil være mulig å øke tilbudet av boliger i
blokk dersom det tillates høyere arealutnyttelse og at markedet er slik at omregulering fra
næring til bolig er attraktivt.
2.6.3 Har kostnadsvekst bremset aktiviteten?
ECON (2000b) anslår at kostnadsveksten har vært betydelig i hovedstadsområdet på grunn av
et sterkt press i yrkesbyggmarkedet, med det nye Rikshospitalet og flyplassen på Gardermoen
som de store prosjektene. Begge disse prosjektene er nå ferdige, men kan ha bidratt til det lave
boligbyggetallet fra 1995 og noen år framover. Også en intervjuundersøkelse ECON har gjort
med noen utbyggere bekrefter at kostnadsveksten har vært betydelig høyere enn det SSBs
byggekostnadsindeks gir uttrykk for. ECON konkluderer likevel med at kostnads-veksten ikke
har vært like stor som veksten i bruktboligprisene. Årsaken til den lave boligbyggingen må
etter ECONs mening ligge andre steder.
2.6.4 Arealplanlegging og saksbehandling
Det er tydelig at boligbyggingen de siste årene har vært lav i forhold til de høye boligprisene,
spesielt i hovedstadsområdet. Den økningen en så i boligbyggingen de første årene etter at
oppgangen startet, skyldes at mange utbyggere satt med byggeklare tomter (Barlindhaug og
Stamsø 1998). På slutten av høykonjunkturen på 1980-tallet ble det levert inn mange
planforslag (ECON 2000a, ECON 2000b). Da planene ble ferdigbehandlet inn på 1990-tallet
snudde markedet og utbyggerne utsatte mange av prosjektene. I 1994 økte boligprisene,
utbyggerne tok fram de utsatte prosjektene og byggingen steg kraftig. Da beholdningen av
tomter tok slutt, og få nye planer var innlevert under lavkonjunkturen, falt igangsettingen i
1995.
En skulle tro at økt innlevering av planforslag fra 1994 noen år etter skulle resultere i økende
bygging, men så har ikke skjedd. ECON mener at dette skyldes at kommunen (Oslo) ikke
greide å ferdigbehandle en økende mengde planforslag. Om dette skyldes manglende politisk
vilje til å legge til rette for boligbygging eller om det er en rimelig følge av effekter
boligbygging har på bymiljø, naboer, offentlige tjenester og infrastruktur, forsøker ikke ECON
å besvare, men stiller spørsmålet.
Tidligere byråd for næring og byutvikling, Grete Horntvedt, lanserte følgende sentrale punkter
for økt boligbygging i Oslo og tilgrensende kommuner (Aftenposten Aften 11.12.2000);
- samordne bruken av kommunale og statlige tomter
- redusere saksbehandlingstiden i byggesaker
- fastlegge overordnede rammer for enkelte større utbyggingsområder
- framføre og forbedre utbygging av infrastruktur parallelt med utbygging av
boligområder
22

- koordinere de ulike kommunale oppgavene
For å nå målet om 40 000 nye boliger innen år 2015 (kommuneplanens arealdel) ønsker
Horntvedt økt interkommunalt samarbeid mellom Oslo og de tilstøtende Akershuskommunene,
detaljerte forbedringer i kommunal saksbehandling og utbyggingsavtaler på
kommunale tomter som sikrer framdrift i boligbyggingen. Hun vil også skille mellom
kommunen som eiendomsbesitter og kommunen som forvaltningsenhet og understreker at
kommunene ikke bør engasjere seg direkte i boligbygging. Tilrettelegging for bygging av flere
studentboliger og utleieboliger for ungdom er et prioritert område. Det er uklart om Høyre
som parti eller det nye borgelige byrådet deler disse synspunktene.
I et avisinnlegg (Aftenposten Aften 9. januar 2001) sier Plan- og bygningsetaten at de i løpet
av år 2000 har fremmet reguleringsplaner for mer en 3000 boliger og gitt rammetillatelse til
ca. 2300 nye boliger. Etaten sier videre at det ikke er noen automatikk i at en ferdig
reguleringsplan eller tillatelse resulterer i igangsetting. Byggherrens vurdering av marked,
byggekostnader inkludert rentenivå, tilgang på arbeidskraft etc. er avgjørende. I tillegg sies det
at det ligger 1500 byggesaker i kø ved årsskiftet 2000/2001.
2.6.5 Utbyggere og grunneieres rolle
En hypotese kan være at tomteeiere og utbyggere har hatt ulike forventninger til
markedsutviklingen. Utbyggere som har hatt forventninger om sterk framtidig prisstigning, vil
kunne kjøpe tomter, men vente med å bygge dem ut for å øke fortjenesten. I følge ECONs
undersøkelse gjør ikke utbyggere slike vurderinger. Har de en byggeklar tomt i et stigende
marked, bygger de den ut så raskt som mulig. I et fallende marked vil en i større grad sitte
med tomter. Bare i de tilfeller det ikke er lønnsomt å bygge ut, venter de. Tomteeierne kan
også ha forventninger om sterkt stigende priser og vil derfor vente med å selge, evt.
innkalkulere framtidig verdiøkning i salgsprisen. ECON konkluderer med at et manglende
tilbud av tomter kan ha bidratt til å begrense boligbyggingen i hovedstadsområdet.
Barlindhaug og Stamsø (1998) fant at interessen for å sitte med ubebygd tomteareal var større
dersom opsjonsavtaler forelå. Som regel dreide slike avtaler seg om retten til å kjøpe en tomt
til en avtalt pris. I følge undersøkelsen ble opsjonsavtaler benyttet i mer enn halvparten av
tomtekjøpene, og særlig på tomter som det syntes vanskelig å regulere.
ECON påpeker at kommunal saksbehandling ikke kan være forklaringen alle steder. De
antyder at lønnsomheten har utviklet seg svakt mange steder og at ønsket fra utbyggerne om
bygging ikke har vært større enn det som er igangsatt. Byggforsk intervjuet en del utbyggere i
1997 omkring dette temaet (Barlindhaug og Stamsø 1998). Et svar som gikk igjen var at
utbyggerne var forsiktige med å øke sin egen kapasitet for mye. De var forberedt på at
markedet kunne snu og tilstrebet heller en jevn produksjon av boliger framfor store
svingninger i produksjonen og de problemer dette kunne medføre.
23

2.6.6 Boligbygging og kommunal økonomi
Huseiernes Landsforbund har gjort en undersøkelse i en del Akershus-kommuner omkring
tomtereserver og boligbygging (Huseiernes Landsforbund 1999). Et spørreskjema ble sendt ut
i slutten av 1998 til samtlige kommuner, men bare 9 svarte. Svarprosenten ble svært liten og
resultatene kan gi et skjevt bilde av kommunene i Akershus. Likevel tar vi med noen av
konklusjonene. Den lave boligbyggingen skyltes ikke mangel på tomter, men lav vilje fra
kommunene til å bygge boliger. Om lag to tredjedeler av arealet som var regulert til
boligformål var eid av private. Kommunene tok i bruk virkemidler som bremset
byggeaktivitet i privat regi, som rekkefølgebestemmelser, lav reguleringsvirksomhet og
utbyggingsavtaler med regler om tidspunkt for utbygging. Skulle boligbyggingen økes, måtte
det foretas investeringer i tekniske anlegg, skoler og barnehager, men flere svarte at
kostnadene til dette var så høye at de ble en hindring for boligbygging. Ingen av kommunene
samarbeidet med andre kommuner om utbygging og planlegging.
Kommunene har ikke hjemmel for å forlange utbyggingsavtaler. Etter plan- og bygningsloven
kan en lage rekkefølgebestemmelser. Når utbygger får informasjon om rekkefølgebestemmelser,
kan utbyggingsavtaler benyttes som et virkemiddel til å få sosial og teknisk
infrastruktur på plass, for eksempel ved at utbygger bekoster noe av dette. I slike avtaler kan
en forhandle fram endringer i rekkefølgebestemmelsene. Ved utbyggingsavtaler kan en stille
krav om bidrag til infrastruktur, boligtall og sammensetning av boligtyper. Disse tingene må
på plass før utbygger kjøper tomten (eller inngå i opsjonsavtale). Dersom kommunene stiller
for strenge krav, kan tomteprisen presses så lavt at grunneier mister interessen for å selge.
Vi har inntrykk av at det er en vanlig oppfatning at kommunen vil tape på å ta i mot nye
barnefamilier. Økte skatteinntekter vil ikke kompensere for kostnadene knyttet til
investeringer i infrastruktur. Rattsø-utvalget antok at kapitalkostnadene over tid ville fordele
seg som driftskostnadene. Investeringskostnader ble derfor ikke inkludert som et kriterium for
fordeling av rammetilskuddet til kommunene. Agenda (2000) anslår et investeringsbehov pr.
ny innbygger på 65 000 kroner. Av dette går 60 prosent til investeringer i skolebygg og
skoleanlegg. Det er investeringer som ikke kan belastes innbyggerne gjennom kommunale
avgifter som bekymrer kommunene. Kommuner med sterk vekst vil derfor få et stort
tidsmessig etterslep i rammetilskuddsøkning i forhold til investeringstidspunktet. Økte utgifter
kan også begrense opprusting av eksisterende infrastruktur. I rapporten fremmer Agenda
forslag til nye kriterier som bøte på problemet.
Så lenge reglene er som de er gir de kommunene et stekt insitament til i større grad å velte
investerings-kostnadene over på privat sektor. Framveksten av utbyggingsavtaler kan tyde på
at flere kommuner blir bevisst sin forhandlingsposisjon i regulerings- og utbyggingssaker.
Lingsom (2000) skilte i et foredrag på NIFs boligkonferanse mellom konsekvenser for
kommunal økonomi av hhv. fortetting, knutepunkt/senterutvikling og nye utbyggingsområder.
Fortettings-prosjekter utnytter ofte eksisterende infrastruktur, men kan føre til tunge løft på
24

skolesektoren og en svak økning i skatteinntekter. Bygging i knutepunkter kan i følge
Lingsom muliggjøre investeringsbidrag fra utbyggere.
Ved bygging på nye utbyggingsområder tror vi det kan være mye å hente på å stille krav til
utbygger/grunneier. Barlindhaug og Stamsø (1998) viste at mange utbyggingsprosjekter
foregikk som avtaler mellom grunneier, utbygger og en kredittinstitusjon. Dette ble gjort for å
dele risiko. Siden markedsprisen for en ferdig bolig ikke bestemmes av utbyggeren, men av
markedet, vil krav fra kommunen senke den prisen utbygger er villig til å betale for tomten,
eller senke hele prosjektets avkastning. Spørsmålet blir hvor interessert grunneieren er i å
benytte tomten til boligbygging 8 .
2.6.7 Ny organisering av boligproduksjonen
Kommunene har endret sine tomtestrategier på 1990-tallet. Det kommunale tomtetilbudet er
nå mer begrenset og attraktive tomter kjøpes opp av profesjonelle aktører. Tomteeiere går
oftere inn som investorer sammen med utbyggere og ferdighusprodusenter (Barlindhaug og
Stamsø 1998). En vridning fra feltutbygging til fortettingsprosjekter har også foregått. I tillegg
var boligkooperasjonen tidligere i mindre grad styrt av markedsmessige hensyn i sin
boligbygging. Mens de tidligere fikk kjøpt rimelige boliger av kommunen, må de i dag kjøpe
tomter til markedspris samtidig som prisreguleringen på brukte borettslagsboliger er avskaffet.
De siste årene har mange kommuner samarbeidet med boligkooperasjonen om bygging av
omsorgsboliger, men også bygd slike boliger i egen regi med tilskudd fra Husbanken. I
perioden fra 1996 til og med 3. kvartal 2000 viser Husbankens statistikk at Akershus har
bygget eller bygget om 952 og Oslo 459 omsorgsboliger med tilskudd fra Husbanken. Dette
kan også være en medvirkende årsak til Oslos lave boligbygging de siste årene.
Data fra Boforholdsundersøkelsen 1995 viser at for selveide boliger har andelen individuelle
byggherrer på landsbasis gått ned fra 90 til 50 prosent i løpet av perioden 1980-1995
(Barlindhaug og Stamsø 1998). Dette har sammenheng med at tomtetilbudet er blitt mer
markedsstyrt. Etter store kommunale tap knyttet til tomteselskap og usolgte tomter på slutten
av 1980-tallet har kommunene blitt tilbakeholdne med å investere i infrastruktur for deretter å
selge tomter til individuelle byggherrer. Andelen individuelle byggherrer som kjøper tomt
gjennom kommunene gått ned fra 30 til 18 prosent i samme periode. Færre individuelle
byggherrer får også tak i tomter gjennom slekt og venner, en nedgang fra 38 til 20 prosent på
15 år. Et mindre innslag av individuelle byggherrer gjør at et mer stabilt element i
boligproduksjonen har falt bort. Boliginvesteringene vil derfor være mer utsatt for
svingninger.
8 Utbyggingen på Fornebu er en parallell til dette. Jo flere krav Bærum kommune/staten legger på utbyggerne, jo
lavere pris får staten/Oslo kommune for tomtene.
25

3. Nærmere om etterspørsel, boligpreferanser og flyttinger
3.1 Flyttebevegelser til områder i Oslo og Akershus
I figuren nedenfor har vi sett nærmere på inn- og utflytting til de utvalgte områdene, framstilt
som netto innflyttingstall i perioden 1990-98. Negative tall tilsier at flere har flyttet ut enn inn
til området. Oslo er ikke med i figuren, men hadde en netto innflytting på 33 619 i perioden.
Netto innflytting 1990-99
-1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
Vestby
Ski
Ås
Frogn
Nesodden
Oppegård
Bærum
Asker
Aurskog-Høland
Sørum
Fet
Rælingen
Enebakk
Lørenskog
Skedsmo
Nittedal
Gjerdrum
Ullensaker
Nes (A.)
Eidsvoll
Nannestad
Hurdal
1990-95 1996-99
Figur 3.1 Netto innflytting i kommuner i Akershus. 1990-1999. Kilde SSB
26

Bærum, og like bak Asker, hadde den største netto innflyttingen i perioden. Også Skedsmo
har hatt høy innflytting. Hvis vi kun betrakter siste del av perioden, har kommune rundt
Gardermoen økt nettoinnflyttingen betraktelig 9 .
3.2 Flyttemønsteret innen, inn og ut av Oslo
I forbindelse med et prosjekt for program for storbyrettet forskning (Barlindhaug og
Gulbrandsen 2000a) ble det bestilt data fra SSB over flyttinger internt, inn og ut av Oslo. Vi
har her bearbeidet disse dataene noe, inndelt Oslo i 3 områder i stedet for 6 og benyttet de fire
planleggingsområdene i Akershus. Flyttinger internt i Akershus-områdene eller mellom
Akershus-områdene er ikke registrert i disse dataene. Disse feltene er tomme i tabellen
nedenfor.
Tabell 3.1 Flytting internt, inn og ut av områder i Oslo. 1997
Flyttet til
Flyttet fra
Indre Ytre Ytre vest Vestområdet
Follo Nedre Øvre Landet Utlandet Alle
bydeler syd/øst
Romerike Romerike ellers
Indre bydeler 11825 5426 2552 1518 821 685 262 4046 1710 28845
Ytre syd/øst 3676 15900 1101 683 1393 1806 586 4206 1214 30565
Ytre vest 1889 1193 4288 1149 276 228 66 1904 1031 12024
Vestområdet 1250 509 541 2300
Follo 695 691 193 1579
Nedre Romerike 634 983 171 1788
Øvre Romerike 251 301 67 619
Landet ellers 7352 4849 2294 14495
Utlandet 2829 2229 1661 6719
Alle 30401 32081 12868 3350 2490 2719 914 10156 3955 98934
Kilde: Byggforsk/SSB
Vi har her vist data for 1997. I løpet av året ble det registrert 98 934 flyttinger. Internflyttinger
i de tre Oslo-områdene utgjorde 32 013, dvs 32 prosent av disse flyttingene. Vi kan i tabellen
for eksempel se at 2 719 personer flyttet fra Oslo til Nedre Romerike. Av disse kom 685 fra
Oslos indre bydeler, 1806 fra Oslo ytre syd/øst og 228 fra Oslo ytre vest. Fra Nedre Romerike
flyttet det 1 788 til Oslo, 634 av disse til de indre bydelene, 983 til Oslo syd/øst og 171 til
Oslo ytre vest.
For å forenkle framstillingen noe vil vi ta bort internflyttingene og se på rekrutteringen til de
ulike områdene som en prosentvis fordeling av hvor de kommer fra.
9 For å lage tilsvarende tall for områder i Akershus, måtte vi korrigere tallene for internflyttinger i hvert område.
Det tallgrunnlaget vi her har benyttet gir ikke grunnlag for det.
27

Tabell 3.2 Flytting inn og ut av områder i Oslo. 1997. Internflyttinger i Oslos 3 områder er
ikke med. Prosent av innflyttingen til områder.
Flyttet til
Flyttet fra
Indre Ytre Ytre vest Vestområdet
Follo Nedre Øvre Landet Utlandet Alle
bydeler syd/øst
Romerike Romerike ellers
Indre bydeler . 34 30 45 33 25 29 40 43 25
Ytre syd/øst 20 . 13 20 56 66 64 41 31 22
Ytre vest 10 7 . 34 11 8 7 19 26 12
Vestområdet 7 3 6 3
Follo 4 4 2 2
Nedre Romerike 3 6 2 3
Øvre Romerike 1 2 1 1
Landet ellers 40 30 27 22
Utlandet 15 14 19 10
Alle 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Kilde: Byggforsk/SSB
Hele 40 prosent av innflytterne til Oslos indre bydeler kom i 1997 fra landet ellers (utenom
resten av Oslo og Akershus), 15 prosent fra utlandet og 15 prosent fra Akershus (om vi legger
sammen tallene for de 4 områdene). Også fra Oslo øst/syd kom det en stor andel, 20 prosent.
De øst/sydlige områdene av Oslo rekrutterte flest fra de indre bydelene, deretter fra landet
ellers. Det samme forholdet finner vi i Oslo vest.
Vestområdet fikk 45 prosent av flytterne fra Oslo fra de indre bydelene. Follo og Romerike
fikk de fleste som flyttet fra Oslo fra de øst/sydlige områdene av byen. Landet ellers fikk
relativt få Oslo-flyttere fra Oslo vest.
Barlindhaug og Gulbrandsen (2000a) viser hvordan ulike aldersgruppers andeler av
flyttestrømmene har endret seg over tid (1988-1992-1997). Som følge av størrelsen på
fødselskullene har andelen 30-39 åringer økt og andelen 20-29 åringer avtatt. Dette kan ses i
figuren nedenfor. Figuren viser historisk utvikling og prognoser for antall personer i
aldersgruppene 20-29 år og 30-39 år.
28

750000
700000
650000
600000
550000
20-29
30-39
500000
450000
400000
1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018
Figur 3.2 Antall personer i aldergruppene 20-29 år og 30-39 år. Hele landet 1988-2018.
Kilde SSB. Prognoser: SSB, alternativ MMMM
Antall personer i alderen 20-29 år avtok fra 1993 og vil nå en bunn i 2006, mens antall
personer i alderen 30-39 år vil vokse fram til 2003 for deretter å avta til en bunn i 2016.
Barlindhaug og Gulbrandsen (2000a) konkluderer også med en noe forsinket utflytting fra de
indre til de ytre områdene av Oslo og til nabokommunene som følge av en utsatt etablering i
aldersgruppen 30-39 år. Dels har flere av disse valgt høyere utdanning (spesielt under siste
nedgangskonjunktur) og ventet lengre enn sine forgjengere med å stifte familie med barn og
dels kan forsinkelsen skyldes forhold på boligmarkedet. Flere kan ha tapt egenkapital på små
boliger de kjøpte på slutten av 1980-tallet. Uten egenkapital eller endog med negativ
egenkapital var det vanskelig å komme videre i boligkarrieren. Konjunkturoppgangen og
økningen i boligprisene fra 1993 muliggjorde for mange en videre boligkarriere og økte
flyttingen.
Mange kommuner er opptatt av om de høye boligprisene vil påvirke mobiliteten i den forstand
at det kan være vanskelig å rekruttere og beholde yrkesgrupper med midlere inntekter.
Eksempler på slike yrkesgrupper kan være lærere, sykepleiere og bussjåfører. En kan få
inntrykk av at enkelte kommuner er vel så opptatt av dette som å øke innsatsen overfor andre
vanskeligstilte grupper på boligmarkedet.
Tiltak for å løse slike problemer kan i større grad være å innføre en todeling av boligmarkedet,
ett fritt boligmarked og en del av boligmarkedet som er gjenstand for reguleringer. Å innføre
effektive reguleringer på eiermarkedet oppfattes av de fleste som å reversere boligpolitikken.
Å subsidiere eiere som skal kjøpe boliger gjennom å tilby rimelige tomter gir ikke effekter
utover første eier. Derimot kan utvidede statlige eller kommunale bostøtteordninger være mer
målrettede. En økning i det regulerte markedet betyr som regel flere utleieboliger. En kan
også tenke seg at arbeidsgivere i større grad vil være villige til å skaffe boliger til sine ansatte.
29

3.3 Flyttehistorier til ulike kull
3.3.1 Flyttinger i livsløpsperspektiv
Når vi skal analysere flyttinger i et livsløpsperspektiv, kan det være hensiktsmessig å følge
personer og årskull gjennom livsfasen fra 15 til 35 år. Innenfor dette spennet dekkes en
periode fra ungdomsfase til og med en alder der en gjerne er etablert med familie og barn. Det
laveste nivået en vanligvis registrerer flyttingene på er kommunenivået. Det betyr at en må
flytte mellom to slike enheter for å bli registrert i en flyttesammenheng. Vi identifiserer
systematiske endringer i hvordan de langsiktige flytteprosessene forløper ved å følge flere
årskull gjennom den samme aldersfasen.
3.3.2 Storbyregioner i en flyttesammenheng
Storbyregionene har i tiltagende grad blitt en oppdragerarena for unge mennesker (Sørlie og
Juvkam 2000). Dette har bidratt til å skjerpe de innenlandske demografiske skillelinjene,
ettersom en har fått en vridning i retning av at en stadig større del av barna i Norge vokser opp
i storbyområdene. I tillegg ser vi at stadig flere av de som vokser opp i andre regioner flytter
til storbyregionene på midlertidig eller varig basis. Godt over halvparten av alle unge
nyinnflyttere fra andre steder i landet flytter ut av byen igjen når de kommer i
etableringsfasen. Ettersom de fleste flyttinger over kommunegrenser skjer fram til omtrent 35-
årsalderen, betyr dette at utviklingen i dette flyttemønsteret er av stor betydning for både den
nasjonale fordelingen av den yngre voksenbefolkningen og for nye barnekull. Ved at
flyttingene påvirker aldersstrukturen i befolkningen, påvirkes også sammensetningen av
boligbehov i kommuner og andre geografiske enheter av flyttemønsteret.
Ved at mange kun bor i storbyen i en livsfase tidlig i voksenlivet er det mange som bare har
behov for en bolig over en kortere tid. Ettersom den unge befolkningen i svært stor grad
bosetter seg i de sentrale bydelene, skapes det i deler av byene en særlig sterk utskifting av
befolkningen: »…mange nabolag er sterkt preget av den diskontinuitet som består i at ti og ti
årskull for hvert tiår nesten fullstendig blir skiftet ut gjennom flytting» (Sørlie og Juvkam
2000, s.19). For å eksemplifisere: I Oslo ser vi at mellom 80 og 90 prosent av alle som er
registrert bosatte i en av de seks indre bydelene som 29-åringer ikke bodde der som 20-
åringer. Fra 20-28-årstrinnet ser vi at en i kullene født 1969-71 får en økning på 10000
personer i disse bydelene. Dette er mer enn to tredjedeler av veksten i disse kullene innen
Oslo.
Boligbehovene skal dermed dekke behovene til en raskt skiftende ung befolkning i de sentrale
bydelene, som i hovedsak er leietakere, samt de fasemessig vekslende behovene til en mer
stabil, noe eldre befolkning som i større grad eier boligene de bebor. Sammenhengen mellom
livsfase og boligbehov gjør at behovssammensetningen påvirkes av hvor mange som er i de
ulike livsfasene til enhver tid.
30

3.3.3 Hovedtrekk i Osloregionen
Ser vi mer detaljert på flytting i Oslo-regionen, kan vi si at den skiller seg ut fra andre norske
regioner blant annet ved at den betjener en stor del av landets befolkning i en kortere eller
lengre tidsperiode. Når vi følger alle personer i landet gjennom aldersfasen 15-35 år, viser det
seg at 34 prosent av mennene og 39 prosent av kvinnene har vært registrert bosatt i Osloregionen
i løpet av fasen (gjelder årskullene født 1960-62). I befolkningen som har vokst opp
på Østlandet gjelder det samme for omtrent 60 prosent. Nær halvparten av alle som flytter inn
til Oslo-regionen, flytter imidlertid ut igjen innen fylte 35 år. For de som har vokst opp andre
steder enn i Oslo-regionen er den altså i stor grad en transittregion som benyttes i utdanningsog
etableringsfasene.
Omtrent 85 prosent av dem som vokser opp i Oslo-regionen er fortsatt bosatt i regionen ved
fylte 35 år. Ettersom strømmene inn til og tilbake til regionen har vært sterkere enn de ut fra
den, har de årskullene vi belyser (1960-62-kullene) vokst med 31 prosent for menn og 35
prosent for kvinner i livsfasen 15-35 år for Osloregionen som helhet.
Fraflyttingsnivået på omkring 15 prosent er på det nærmeste realisert innen årskullene har
nådd 30 år. Det betyr ikke at personer over 30 ikke flytter, men at det meste av den fortsatte
førstegangsflytting fra omtrent dette trinnet balanseres av tilbakeflytting til regionen. Dette er
ikke spesielt for Oslo-regionen, men er en del av den normale dynamikken i sammenhengen
mellom bosetting og flytting for den delen av befolkningen som har vokst opp i regionen.
Oslo har naturlig nok en langt høyere bofasthet enn det en finner i byens omlandskommuner,
men regner vi internflytting mellom kommuner som en form for bofasthet i de ulike
omlandsregionene 10 , kommer Oslo og regionene rundt i gjennomsnitt omtrent likt ut gjennom
aldersfasen 15-35 år. Tidligere i livsløpet er imidlertid bofastheten høyere i Oslo. Omtrent
halvparten av dem som kommer tilbake til regionen i løpet av seksårsfasen fra 29 til 35 år,
kommer tilbake til kommunen de vokste opp i. De øvrige regner vi som internflyttere.
På 35-årstrinnet er det overraskende nok i gjennomsnitt litt flere tilbakeflyttere i
omlandskommunene enn det er i Oslo. Over livsløpet skjer det i gjennomsnitt omtrent like
mye internflytting innenfor hver av omlandsregionene som det er tilbakeflytting til
hjemkommunene. »Røttene" har altså en stor betydning for omlandskommunene, tatt i
betraktning av at den ene parten i et stort antall av de parene som etablerer seg sammen, ikke
har vokst opp i samme kommune som den andre. For hver tilbakeflytter følger det derfor
gjerne med en nyinnflytter eller internflytter. Antakelig betyr sosialt og kulturelt nettverk
gjennom slekt, venner og kjennskap til lokalmiljøet mye for familielokalisering i
hjemkommunene.
10 Internflyttere: Personer som har flyttet ut av den kommunen de bodde i som 15-åring, og som ved slutten av
aldersfasen bor i en annen kommune i regionen
31

Fraflyttingen fra de fem omlandsregionene benyttet i Juvkam og Sørlie (2000) har samlet i
løpet av 20-årsfasen fra 15- til 35 årstrinnet endt opp med å bli mindre enn for Oslo. På 29-
årstrinnet var det motsatt, fraflyttingen var da størst fra omlandet. Dette illustrerer det typiske
samspillet og vekslingen mellom byen og omlandene. I årskullene født 1966-68 er det en langt
sterkere nedgang i fraflyttingen fra Oslo enn fra omlandet på 29-årstrinnet, sammenlignet med
kullene født seks år tidligere. Dette representerer på den ene side et økt potensial og et bedre
utgangspunkt for Oslo med hensyn til å få lokalisert flere fra disse kullene i løpet av fasen
fram mot 35-årstrinnet (skjer fra og med 1998), og på den annen side et økt potensial for mer
utflytting fra byen til omlandet etter fylte 29 år. Det er nå en endring på gang i sistnevnte
retning, samtidig som det første potensialet trolig ikke forsvinner. En del kan altså forklares
med økning i flytte-potensialet, grunnet lavere fraflytting i tidlig fase. Forsinkelser i
førstegangsut-flyttingene, som følge av økt utdanning og andre forhold spiller inn her. Likevel
betyr det nok lite sammenlignet med tilsvarende betraktninger basert på endringene i
nyinnflyttingene til Oslo.
Gjennom nyinnflytting fram til 29-årstrinnet hadde det bygget seg opp et mye større
flyttepotensial for de siste enn for de første kullene. Nyinnflyttingen for regionen som helhet
hadde både for kvinner og menn nådd sin topp på 29-årstrinnet, men vridningene fra by til
omland gjennom videreflytting fram mot 35-årstrinnet er betydelig. I løpet av seksårsfasen 29-
35 år (den fasen hvor familieetableringene i hovedsak avsluttes, og hvor stadig flere gjennom
forsinkelser i prosessene også gjennomføres) får omlandsregionene en økning i
nykommernivået som svarer til omtrent halvparten av all videreflyttingen ut fra Oslo.
Et hovedspørsmål er hvordan dette kan tenkes å virke på flyttingene over livsløpet videre, og
ikke minst på nettoresultatet av flyttingene. En del av forklaringen på at omlandet i økende
grad har profittert på byens bekostning på slutten av 1990-tallet kan være knyttet til
dynamikken som følger av at Oslo stadig rekrutterer flere unge.
Noe av dette kan skyldes en framskyndet tilflytting til Oslo-regionen under høykonjunkturen
mot slutten av fasen for disse kullene. Vi kan i så fall trolig vente en sterkere videreutflytting
ut av Oslo-regionen i forhold til i kullene foran. Det langsiktige resultatet blir likevel sterkere
i Oslo så lenge noe av den foreløpig økte flyttegevinsten også representerer en økt permanent
innflytting. De trendjusterte tallene i Juvkam og Sørlie (2000) viser at dette antakelig er
tilfelle. Uansett vil den sterkere midlertidige nyinnflyttingen til Oslo påvirke den kommende
flytteomfordelingen i regionen som helhet, og antakelig komme hele regionen til gode.
3.3.4 Flytteutvekslingen mellom Oslo og omlandet
Av de temaer som ofte berøres når lokaliseringen i Oslo-regionen debatteres, er påvirkningen
av flyttingene fram og tilbake over bygrensen av regionens egen befolkning (de som er
oppvokst der). Ofte framstilles denne som svært avgjørende i et konkurranseforhold, om det er
byen eller omlandet som skal få utviklingen. Livsløpsanalyser av den type vi har gjort her
viser at dette spørsmålet på mange måter er sterkt overfokusert, men at spørsmålet likevel har
32

noen interessante sider. Disse er imidlertid bare i liten grad knyttet til dimensjonering og
størrelsesforhold.
Tradisjonelt har Oslo i det lange løp avgitt en større del av sin befolkning til omlandet enn
omvendt. Nettoresultatet er imidlertid svært lite, sammenlignet med den veksten som både
byen og omlandet får. For å illustrere med tall for årskullene født 1960-62: Gevinsten for Oslo
som følge av innenlandsk flytting gjennom aldersfasen 15-35 år var 48 prosent for menn og 50
prosent for kvinner. Uten nettotapet mot omlandet ville denne gevinsten vært 1 prosent høyere
for menn og 3 prosent høyere for kvinner. Siden ungdomsgruppen i omlandsregionene var nær
halvannen gang større enn i Oslo, betyr nettogevinsten omlandet har fått gjennom 20-årsfasen
i forhold til Oslo enda mindre prosentvis. Av flyttegevinsten på 19 prosent for menn og 24
prosent for kvinner kan altså kun 1-2 prosent tilskrives utvekslingen med byen.
Riktignok har disse nettokomponentene vært høyere før (dvs. for tidligere årskull), men
poenget er at byen og omlandet i økende grad har utvekslet sin egen befolkning i et
balanserende samspill, hvor omlandet stadig har fått en liten gevinst. For dagens unge voksne
(etterfølgende årskull) kan dette samspillet muligens ha nådd et kritisk punkt. Vi skal se litt
nærmere på hvordan kullene født 1966-68 ligger an. Disse er ennå langt fra ferdig med
etableringsfasen, men i forhold til kullene født seks år før er situasjonen for dem annerledes.
Da kullene født 1960-62 var 29 år, hadde Oslo en nettogevinst i forhold til omlandet på
omtrent 500 personer av begge kjønn (540 menn og 474 kvinner). Av veksten for Oslo, som
på dette tidligere trinnet i livsløpet var høyere (66 og 77 prosent henholdsvis), betydde denne
midlertidige gevinsten 7-8 prosent av veksten. Hovedpoenget er imidlertid at balansen på
trinnene i 20-årene gikk til fordel for Oslo, naturligvis i tråd med at ungdommene hadde vært
gjennom søke- og opplæringsfasen, og at mange ungdommer i omlandet hadde brukt Oslo for
dette formålet. Utbalanseringen skjer altså som vi flere ganger har vært inne på gjennom
etableringsfasen fram mot 35-årstrinnet.
Forholdene på boligmarkedet i Oslo har vært framholdt som en årsak til at folk i større grad
flytter mot omlandet. Dette kan være utløsende for det potensialet vi her har illustrert. Om
boligmarkedet ikke hadde utløst dette potensialet måtte vi, som forklart, ha konkludert med at
endring er på gang. Nå vil boligmarkedsforklaringen, hvis den er riktig, kun bidra med å holde
de prosessene ved like som vi har hatt i alle år.
3.4 Bolig- og bostedspreferanser
For Oslo og Akershus-området er det ikke gjennomført detaljerte studier om bolig- og
bostedspreferanser. Barlindhaug og Gulbrandsen (2000b) gjennomførte en undersøkelse av
bolig- og bostedspreferanser i 10 kommuner i Stavanger-regionen. Resultatene fra disse
undersøkelsene er ikke direkte overførbare til hovedstadsregionen, men enkelte trekk vil nok
være felles.
33

For unge innflyttere til en storby er arbeid og utdanning det viktigste flyttemotivet. De velger
ofte en leid bolig. I Stavanger-regionen kunne denne boligen gjerne ligge i en av Stavangers
nabokommuner, og ofte være en sokkelbolig. Selve Stavanger kommune er liten i utstrekning,
vegnettet er godt utbygd og effektivt, slik at reisetiden inn til sentrum er kort også fra
nabokommunene. Kort reisetid inn til Oslo er ikke alltid tilfelle for Oslos omegnskommuner,
om en ikke er bosatt i nærheten av jernbane. Preferansene for å bo sentralt, og spesielt i de
indre bydelene av Oslo, synes å være stor, og større enn i Stavanger. Men her mangler det
opplagt bedre data for Oslo.
En undersøkelse av flyttere inn og ut av Oslo-Akershus regionen som helhet viste at 58
prosent av innflytterne oppga arbeidsforhold og 16 prosent utdanningsforhold som viktigste
flyttemotiv (Pedersen 2000). I denne undersøkelsen er flyttinger innen regionen ikke med.
Blant utflytterne oppga 27 prosent arbeidsforhold, 14 prosent boforhold og 18 prosent sosialt
nettverk (familie, slekt, venner) som viktigste flyttemotiv. Innflytterne var betydelig yngre enn
utflytterne.
I Stavanger var mønsteret at unge familier med barn nevnte ønsket om en større bolig, en eid
bolig og en lokalisering med et godt bomiljø for barn som de viktigste grunnene for å flytte.
Mange yngre barnefamilier kjøpte seg derfor et småhus i Stavanger eller i en av
nabokommunene. Også leietakere som akkurat hadde flyttet, ble bedt om å oppgi sine
framtidige flytteplaner og preferanser. Disse avvek ikke fra begrunnelsene som de noe eldre
hadde gitt for sin siste flytting.
Den sterke områderettede boligetterspørselen i Oslo, spesielt i indre øst som omtalt ovenfor,
har bidratt til store områdemessige prisforskjeller i bruktboligmarkedet. Høye bolig- og
leiepriser kombinert med områdenes økende tiltrekningskraft på unge har trolig også bidratt til
at boligmassen er blitt høyere utnyttet (Barlindhaug og Gulbrandsen, 2000b). Denne
preferansestrukturen kan også ha vært en av grunnene til lav boligbygging i områder med lave
bruktboligpriser til tross for at det i disse områdene har vært tilstrekkelig med arealer for
boligformål. Dersom boligmarkedet i de indre bydelene av Oslo fungerer slik vi har beskrevet
ovenfor, vil det ikke lenger være noen entydig sammenheng mellom boligbygging og
befolkningsvekst verken for disse enkeltområdene eller for byen som helhet. Først når Folkeog
boligtellingen i 2001 foreligger vil vi få bedre svar på dette.
Vi kan forvente at de som i en periode nå har etablert seg i Oslos indre bydeler, vil søke etter
småhus i ytterkanten av byen eller i Oslos nabokommuner ved etablering av familie med barn.
Som vi så tidligere, vil andelen 30-39 åringer fortsatt øke, slik at denne typen flyttinger vil
forsterkes. Samtidig bidrar små kull i aldersgruppen 20-29 år til å minske presset på Oslos
indre bydeler. Dersom en stadig større del av hvert kull velger å flytte til Oslo for en kortere
eller lengre periode, vil dette trekke i motsatt retning. I alle fall tror vi at det er en utfordring å
bosette den store gruppen av 30-39 åringer som ønsker seg et småhus med et godt
oppvekstmiljø for barn.
34

Det er en nokså entydig tendens til at familier med barn tenker seg en boligkarriere som ender
med et småhus, i beste fall en enebolig. Etter at barna flytter ut, har en i liten grad tilpasset seg
det minskede plassbehovet ved å flytte til noe mindre og kanskje mer lettstelt. Tendensen til
slike flyttinger er imidlertid økende med nye generasjoner av eldre, også yngre eldre. Økt
etterspørsel etter småhus fra familier med barn kan derfor tildels dekkes fra den eksisterende
beholdning av eneboliger som noe eldre husholdninger flytter fra. Vi er usikre på hvor sterk
denne tendensen er og vil bli i regionen. En undersøkelse av flyttere kunne fange opp dette og
bidra til å forklare bakgrunnen for slike valg.
4. Befolkningsframskrivninger og boligbygging framover
4.1 Innledning
I nasjonale befolkningsprognoser må en ta stilling til innvandring, fruktbarhet og levealder.
Skal en fordele befolkningen i landet på delområder, fylker eller kommuner, må en i tillegg si
noe om flyttemønsteret. Flytteforutsetninger som innebærer vekst i ett område må
kompenseres med lavere innflytting til andre områder. Forutsetninger om framtidig flytting
kan, men må ikke, bygge på historisk flytting.
Når det gjelder framtidig flytting, kommer boligbyggingens virkning på befolkningsutviklingen
inn. Antakelig påvirker total boligbygging i liten grad befolkningsutviklingen i
landet som helhet. Men på kommunenivå er det annerledes.
I enkelte analytiske tilnærminger tas befolkningsprognosene som gitt og boligbyggingen
avledes fra dette enten gjennom normerte boligfrekvensberegninger eller gjennom mer
detaljerte forutsetninger om hvordan markedet for nye boliger vil fungere. I andre
tilnærminger tas planlagt boligbygging for gitt og befolkningsprognoser avledes på grunnlag
av innflytting i nybygde boliger og forutsetninger om inn- og utflytting til og fra den
eksisterende boligmassen. Disse modellene er beskrevet i figurene nedenfor.
35

Befolkning t 0 Befolkning t 1
Nybygging
Boligmasse t 0 Boligmasse t 1
Avgang
Figur 4.1. Boligbyggingen styrer befolkningsutviklingen
I figur 4.1 bestemmes nybyggingen eksogent. Sammen med den eksisterende boligmassen og
avgangen fra denne bestemmes boligmassen i neste periode. Den samlede boligmassen er
bestemmende for hvor stor befolkningen kan være. Netto-innflyttingen kan beregnes residualt. Det
forutsettes at de nye boligene fylles opp.
Netto innflytting
Befolkning t 0 Befolkning t 1
Andre faktorer
Nybygging
Boligmasse t 0 Boligmasse t 1
Avgang
Figur 4.2: Befolkningsutviklingen styrer boligbyggingen
I figur 4.2 er nybyggingen endogen. Netto innflytting pluss den eksisterende befolkningen danner et
element i etterspørselen etter boliger. Sammen med andre (økonomiske) faktorer bestemmes total
etterspørsel etter nye boliger. Nybyggingen skjer gjennom prismekanismer ved forholdet mellom
bruktboligpriser og produksjonskostnader.
Begge tilnærminger har svakheter. Det er ikke sikkert en får befolkningsvekst ved å bygge boliger
dersom etablering av arbeidsplasser svikter. På den annen side kan sterk lokalisering av arbeidsplas
36

I figur 4.2 er nybyggingen endogen. Netto innflytting pluss den eksisterende befolkningen
danner et element i etterspørselen etter boliger. Sammen med andre (økonomiske) faktorer
bestemmes total etterspørsel etter nye boliger. Nybyggingen skjer gjennom prismekanismer
ved forholdet mellom bruktboligpriser og produksjonskostnader.
Begge tilnærminger har svakheter. Det er ikke sikkert en får befolkningsvekst ved å bygge
boliger dersom etablering av arbeidsplasser svikter. På den annen side kan sterk lokalisering
av arbeidsplasser til ett bestemt område øke etterspørselen etter boliger så kraftig at det
nærmest er utenkelig å bygge i egen kommune for å tilfredstille etterspørselen.
Sist, men ikke minst, har en sett at visse områder kan få en kraftig befolkningsvekst selv uten
at det bygges boliger i særlig omfang. Et eksempel på dette finner en i Oslo indre øst hvor
mange unge ha flyttet inn og i felleskap overtatt leiligheter der det tidligere ofte bodde kun 1
person.
I diskusjonen av befolkningsframskrivninger og boligbygging nedenfor er det viktig å ha klart
for seg disse mekanismene.
4.2 SSBs framskrivninger av befolkningen
SSB har laget nye befolkningsframskrivninger for kommunene etter alder (SSB 2000). Flere
alternative framskrivninger er foretatt. Her vil vi kun vise tall for alternativet MMMM 11 .
580000
560000
540000
520000
500000
480000
460000
440000
420000
400000
1999 2004 2009 2014 2019
Akershus
Oslo
Figur 4.3 Total befolkning i Oslo og Akershus. 1999-2020. Kilde SSB. Prognosealternativ
MMMM
11 Det er gjort følgende antakelser; fruktbarhetstall 1.8, gjennomsnittlig fødealder 30 år, forventet levealder øker
mot 2050 med 4,5 år for menn og 3,3 år for kvinner. Netto innvandring går ned fra 12 000 i år 2001 til 11 000 i
2002 og ligger deretter på 10 000 pr. år i hele framskrivningsperioden.
37

Befolkningen i området vil i følge framskrivningene vokse fra 974 tusen i år 2000 til 1 094
tusen i år 2020, en økning på ca. 12 prosent over 20 år. Veksten i Akershus er anslått til 16
prosent, i Oslo 9 prosent. Mellom 1990 og 2000, dvs over 10 år, var veksten for hele regionen
i samme størrelsesorden som den veksten som SSB har beregnet for de neste 20 årene (2000 –
2020), se tabell 2.1.
Oslo
110000
100000
90000
80000
70000
20-29
30-39
60000
50000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Figur 4.4 Befolkningen i aldersgruppene 20-29 og 30-39 år i Oslo. 1999-2020. Kilde SSB.
Prognosealternativ MMMM
Selv om årskullene i alderen 20-29 år på 1990-tallet har blitt mindre, ser det ut som en større
andel av dem har flyttet til Oslo. I prognosene er det beregnet et kraftig fall i denne
aldersgruppen, mens aldersgruppen 30-39 år vil fortsette å vokse fram til år 2004.
Akershus
80000
75000
70000
65000
60000
20-29
30-39
55000
50000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Figur 4.5 Befolkningen i aldersgruppene 20-29 og 30-39 år i Akershus. 1999-2020. Kilde
SSB. Prognosealternativ MMMM
38

I Akershus falt antall personer i alderen 20-29 år allerede fra 1992, samtidig som antall
personer i alderen 30-39 år vokste sterkt. Både i Oslo og i Akershus vil antall 20-29 åringer nå
en bunn i år 2006.
Et spørsmål en burde gå nærmere inn på er den framtidige fordelingen av aldersgruppen 30-39
år mellom Oslo og Akershus. Antakelig vil tilbudssiden i boligmarkedet være sterkt styrende
for dette, også for en eventuell forsterket flytting blant denne aldersgruppen ut av hele
regionen. Undersøkelsen av boligpreferanser i Stavangerregionen trekker i retning av at
aldersgruppen er på leting etter småhus med gode oppvekstvilkår for barn. Et begrenset tilbud
med høye priser i Oslos ytre områder, vil føre til at mange vil etterspørre en bolig i Oslos
nabokommuner, ikke tidsmessig for langt unna arbeidsplassen som ofte ligger i Oslo.
4.3 Framskrivninger av befolkningen - PANDA
I forbindelse med utarbeidelse av fylkesplanen for Akershus (Akershus fylkesplan 2000) og
arealdelen til kommuneplanen i Oslo (Kommuneplanen 2000 – Økonomi og arealdel) ble det
laget alternative befolkningsframskrivninger ved hjelp av den såkalte PANDA-modellen.
Befolkningsutviklingen i Oslo frem mot 2015 ble beregnet i tre alternativer. I et høyt
alternativ ble det beregnet en befolkning på rundt 600.000 innbyggere, det lave alternativet ga
en befolkning på rundt 490.000 og hovedalternativet ga rundt 570.000 innbyggere i 2015.
SSBs MMMM-alternativ gir 539 000 personer på dette tidspunktet, et sted mellom
lavalternativet og hovedalternativet.
I Akershus ble det også laget tre alternativer med PANDA-modellen, et referansealternativ
som anslo befolkningen i 2015 til 532 000, et lavalternativ på 515 000 og et høyalternativ på
552 000 innbyggere. Også i Akershus havner SSBs nye framskrivninger mellom lav- og
referansealternativet, men nærmere referansealternativet, med et anslag 526 000 innbyggere i
2015.
4.4 Beregninger av byggebehovet til 2015
I en utredning Byggforsk gjorde i forbindelse med utarbeidelse av siste kommuneplan for
Oslo ble den årlige netto økningen i boligmassen beregnet til 2 210 boliger pr. år.
Befolkningsprognosen ble basert på midtalternativet. En forutsetning i beregningen var at
boligfrekvensene fra Boforholdsundersøkelsen 1995 skulle opprettholdes for alle grupper. Fra
1996 til 2000 (igangsatte 1999) har det i Oslo blitt fullført gjennomsnittlig 1 278 boliger pr.
år. Til tross for at befolkningen i år 2000 er 3 000 færre enn anslått i boligfrekvensberegningene,
ligger boligbyggingen på et nivå som vanskelig kan opprettholde
boligfrekvensene fra 1995.
En tilsvarende beregning ble gjort for de fire regionene i Akershus for tre alternative
befolkningsframskrivninger. For fylket som helhet ble det årlige byggebehovet i følge
39

eferansealternativet beregnet til ca. 2400 pr. år i perioden 1997-2015, rundt 2 000 boliger i
starten av perioden og oppe i over 2 600 pr år mot slutten av perioden. I perioden 1997 til
2000 (igangsatte 1999) er det blitt fullført gjennomsnittlig 2 440 boliger pr. år. Tallet er
betydelig høyere enn anslått byggebehov i starten av perioden, og også høyere enn
gjennomsnittlig byggebehov for perioden 1997-2015. Det faktiske befolkningstallet i år 2000
er det samme som antatt i referansealternativet.
Ut fra endringer i alderssammensetningen og kunnskap om boligpreferanser, vil det være
mulig i et hovedprosjekt å foreta en drøfting av hvilke boliger det vil bli behov for å bygge
framover, jmf. en lignende analyse for Stavanger-regionen (Barlindhaug og Gulbrandsen
2000b).
Til sist i dette avsnittet vil vi vise fylkesvise resultater fra en regionalisering av prognosetallene
framkommet gjennom beregninger på den nasjonale boligmodellen BUMOD. De
nasjonale prognosene baseres bl. a. på forutsetninger om inntektsutvikling, renter,
arbeidsledighet og sparing. Regionaliseringsmodellen baseres på regionale befolkningsframskrivninger
og utviklingen i realprisen på boliger. Beregninger på historiske tall viser at
sentrale regioners andel av boligbyggingen svinger betydelig med realprisen på boliger, i den
forstand at den utgjør en større andel i høykonjunktur enn i lavkonjunktur. For de nordligste
fylkene er det omvendt.
Nedenfor vises prognoser for et utvalg av fylker, se Barlindhaug (2000b).
5000
4000
3000
2000
1000
Østfold
Akershus
Oslo
Hedmark
Oppland
0
82 84 86 88 90 92 94 96 98 2000 2002 2006 2016
Figur 4.6. Fullførte boliger etter fylke 1980-2021. Utgangspunkt for beregningene er
estimerte fylkesvise andeler, faktisk nybygging 1982-1999 og BUMODs prognoser for
nybygging 2000-2021. NB: Merk at skalaen fra 2002 avviker fra tidligere år.
Både en forventet vekst i realprisen på bolig (beregninger foretatt i juni 2000) og en økende
andel av befolkningen, tilsier en kraftig vekst i boligbyggingen både i Akershus og Oslo. I
40

2016 er boligbyggingen i Akershus kommet opp i 3 460 boliger pr. år og i Oslo 2 460.
Nedgangen fram til 2003 kommer av at BUMOD gir lave nasjonale byggetall i denne
perioden.
Det er for Akershus spesielt stor forskjell mellom denne metoden og de tradisjonelle
boligfrekvensberegningene. Viktige forskjeller er; ulike befolkningsprognoser, spesielt på
sammensetning etter alder, økte boligfrekvenser i BUMOD og en ekstra aktivitet på grunn av
forutsetningen om vekst i realprisen på boliger. Det kan være ønskelig i et hovedprosjekt å
oppdatere den regionaliserte modellen med aktuelle makroøkonomiske forutsetninger.
5. Konklusjoner
Bildet av hvordan boligmarkedet virker i Oslo og Akershus-regionen må nyanseres. Det kan
synes som om markedet har fungert best i kommunene rundt den nye hovedflyplassen. Her var
muligens beredskapen for boligbygging høyest, dvs at en forventet en sterk vekst som følge av
lokaliseringen av flyplassen. I dette området har de økte boligprisene blitt fulgt opp av økt
boligbygging, økt netto innflytting og befolkningsvekst.
Follo området har hatt den samme prisutviklingen som Nedre Romerike, holdt boligbyggingen
på et jevnt nivå og hatt større befolkningsvekst enn Nedre Romerike på 1990-tallet. Øvre
Romerike har det laveste prisnivået, lavest økning i boligprisene, liten nybygging og lav
befolkningsvekst. En kan si at også her har markedet fungert.
Vestområdet har et boligprisnivå ikke langt fra gjennomsnittet i Oslo. Boligbyggingen har
imidlertid vært liten de siste årene, noe som trolig har forsterket prisstigningen i
boligmarkedet. Samtidig har netto innflytting til området vært stor, noe som gir Vestområdet
den største befolkningsveksten av alle områdene i regionen. Dette antyder at boligmassen har
blitt sterkere utnyttet de siste årene i dette området.
Mange av Akershus-kommunene har en oppfatning av at boligbygging med medfølgende
sosial og teknisk infrastruktur sterkt vil belaste de kommunale budsjetter. De har derfor en
viss reservasjon mot å vokse for sterkt. samtidig vil liten boligbygging øke presset på
boligmarkedet og medføre en økning av innsatsen ovenfor unge og vanskeligstilte.
Oslo har det høyeste prisnivået og den høyeste prisstigningen på boliger siden 1993. Samtidig
har boligbyggingen vært relativt lav. I en analyse av Oslo er det viktig å gjøre et skille mellom
de indre bydelene, Oslo vest og resten av byen. Oslo vest har vært preget av fortetting uten at
det har gitt de store byggetallene. I de sydlige og østlige områdene hvor prisnivået er betydelig
lavere enn i vest, er det flere forklaringer på lav nybygging. For det første kan prisene i en lang
periode ha vært for lave for lønnsom utbygging. For det andre har det ikke vært klare nok
planer for nødvendige infrastrukturinvesteringene og for det tredje har innmeldte
41

eguleringsplaner ikke blitt ferdigbehandlet. Kapasitetsutnyttelsen i byggebransjen har også
vært stor, slik at økte kostnader for byggherrer kan ha fått disse til å utsette prosjekter.
Oslo hadde i 1995 en bedre boligdekning enn Akershus. Etter 1995 har boligbyggingen vært
minst i Oslo i forhold til befolkningsveksten.
Netto innflytting til Oslo har likevel vært stor. Mange unge har flyttet til de indre bydelene,
der boligmassen trolig er blitt meget sterkt utnyttet. I de ytre sydlige, østlige og vestlige
områdene av Oslo er det en mer normal sammenheng mellom boligbygging og
befolkningsvekst.
Oslo og Akershus trekker til seg en stadig større del av hvert årskull på mer permanent basis.
Samtidig er Oslo et transittsted for enda flere. Jo flere i tjueårene som flytter inn til Oslo, jo
flere i trettiårene finner vi i flyttestrømmene ut av Oslo ti år senere. Rekrutteringen av nye
personer i tjueårene til Oslo vil i større grad enn før komme fra Akershus fordi Akershus har
fått økt betydning som oppvekstsfylke for unge befolkningsgrupper. En større del av personer
i trettiårene som senere flytter ut vil flytte til Akershus. Dette gir kommunene i Akershus store
utfordringer i boligpolitikken. Det er uklart i hvilken grad disse unge kan overta småhus og
eneboliger som en noe eldre generasjon i økende grad flytter fra. Nye generasjoner av eldre vil
trolig i større grad foreta flyttinger til lettstelte blokkleiligheter, slik at en større del av
småhusmassen kan frigjøres for unge barnefamilier.
Nedgangen i fødselskullene fra slutten av 1970-tallet har allerede bidratt til en nedgang i antall
personer i 20-årene som flytter til Oslo, selv om andelen av hvert kull som flytter til
hovedstaden er økende. Fødselskullene holder seg lave over en ti års periode, før de igjen
stiger, og vil sterkt påvirke utviklingen i ungdomsgruppen i årene framover.
I Akershus har nybyggingen de siste årene vært i samsvar med beregninger av byggebehovet
gjennomført på basis av konstante boligfrekvenser fra 1995 og befolkningsframskrivninger
med PANDA-modellen fra 1998. Oslo har imidlertid hatt en lavere boligbygging enn det en
gjennom en tilsvarende metode har anslått som byggebehov for kommunen, noe som må
innebære at boligfrekvensene fra 1995 har gått ned for alle eller enkelte grupper.
6. Forslag til innretning av et hovedprosjekt
Innrettingen av et hovedprosjekt må først og fremst bestemmes ut fra ønskene til kommunene,
Akershus Fylkeskommune og Kommunal- og regionaldepartementet. Noen slike ønsker
framgår allerede av prosjektgruppens notat med de problemstillinger som der er listet opp.
Andre nye ønsker kan dukke opp ved behandlingen av dette forprosjektet. Vi vil på bakgrunn
av konklusjonene i notatet liste opp noen alternativer til et hovedprosjekt.
42

Vi kan dele forslagene i tre hovedtilnærminger:
4. Beregning av behovet for nye boliger framover etter geografi og hustype
5. Studier av flytting, bolig og bostedspreferanser i regionen
6. Studier av kommuner og utbyggere som aktører i et skiftende boligmarked
For det første kan det være aktuelt å oppdatere den regionale boligmarkedsmodellen for
Oslo/Akershus, særlig demografidelen som kan gi et bedre grunnlag for framtidig
husholdningsdannelse. Det må da bestilles en rekke befolkningsdata fra SSB. Alternativt kan
en se bort i fra BUMOD-varianten og kun produsere befolkningsdata etter alder og
par/enslige. Ved å kople boligfrekvenser til slike tall, vil en få et atskillig bedre grunnlag for å
beregne framtidig behov for boliger. Boligfrekvensene måtte da også ta utgangspunkt i
sivilstand, ikke bare i alder slik som i notatene til Oslo og Akershus.
Det kan være ønskelig å gjennomføre en spørreundersøkelse av et utvalg av personer som
akkurat har flyttet. En lignende undersøkelse er gjort for Stavanger-regionen og vil kunne
brukes som sammenligningsgrunnlag. Problemstillingene kan være av typen:
Hvordan har ulike sosiale gruppers flyttemønstre endret seg på 1990-tallet og i hvilken grad er
det et klarere øst/vest mønster i flyttinger og preferanser i Osloregionen sammenlignet med
Stavanger-regionen? I hvor stor grad er det samsvar mellom faktisk og ønsket bolig- og
bostedsvalg, spesielt for unge i etableringsfasen? I hvilken grad kan vi gjennom avdekking av
bolig- og bostedspreferanser samt analyse av flyttedata gjennom 1990-tallet si noe om
attraktiviteten til Oslo og Stavangers indre områder (omfanget av »urbane» preferanser) og i
hvilken grad har flyttemønsteret endret karakter i sentrums-områdene?
En nærmere studie av aktørene i markedet, kommuner og utbyggere, kan være en vei å gå,
men på dette feltet er det også gjort en del tidligere. Mange av synspunktene som kommer
fram i slike undersøkelser synes å være bestemt av markedssituasjonen.
43

Referanser
Agenda (2000) Kommunale investeringer knyttet til befolkningsvekst. En studie av omfanget
og forslag til finansiering. Rapport.
Akershus fylkesplan 2000-2003
Akershus fylkeskommune (1998) Boligbygging, befolkning og boliger for vanskeligstilte. To
bakgrunnsnotater utarbeidet av Rolf Barlindhaug, Norges byggforskningsinstitutt.
Grunnlagsnotat 05/98. Fylkesrådmannen. Akershus fylkesplan.
Barlindhaug, Rolf (1987) Husbankens rolle i boligpolitikken. Sosialøkonomen nr. 11 1987
Barlindhaug, Rolf og Mary-Ann Stamsø (1998) Strukturelle trekk ved anskaffelse og bygging
av nye boliger. Prosjektrapport 245/1998. Norges byggforskningsinstitutt
Barlindhaug, Rolf (1998) Årsaker til boligsituasjonen for vanskeligstilte i Oslo. I Hansen,
Thorbjørn (red) Rapport om vanskeligstilte på boligmarkedet i Oslo. 1.03.98. Norges
byggforskningsinstitutt,
Barlindhaug, Rolf og Ole Gulbrandsen (2000a) Boforhold, flytting og befolkningsutvikling i
storbyene. Prosjektrapport 278 2000. Norges byggforskningsinstitutt
Barlindhaug, Rolf og Ole Gulbrandsen (2000b) Bolig- og bostedspreferanser i Stavangerregionen.
Prosjektrapport 269 2000. Norges byggforskningsinstitutt
Barlindhaug, Rolf (2000a) Kostnadsanalyse og effekter av Husbankens krav. Notat
20.10.2000. Norges byggforskningsinstitutt.
Barlindhaug, Rolf (2000b) Regionale anslag for boligbyggingen i Norge. En nedbrytning av
nasjonale byggetall fra BUMOD. Notat 13.07.2000. Norges byggforskningsinstitutt.
Bolig og Eiendomsetaten (1998) Notat utarbeidet av Stein Morten Solvold.
Christoffersen, Jon, Ole Gulbrandsen og Rolf Barlindhaug (2000) Boligpris og brukskvalitet.
Prosjektrapport 284/2000. Norges byggforskningsinstitutt
ECON (1996) Tomter – en begrensning for boligbyggingen? Rapport 4/96 ECON
ECON og NBI (1997) Om arealknapphet og boligbygging i Oslo-området. Rapport 66/97
ECON
ECON og NBI (1998) Boligutviklingen i Oslo-området. Utarbeidet for Oslo kommune.
ECON-notat 18/98.
ECON (1999) Høyere arealutnyttelse i boligprosjekter – konflikt mellom ulike mål og
interesser. Rapport 42/99
ECON (2000a) Reguleringsplaner og boligbygging i hovedstaden. Rapport 37/2000
ECON (2000b) Bygge og tomtekostnader. Rapport 36/2000
Eitrheim, Øyvind (1993) En dynamisk modell for boligprisen i RIMINI. Penger og kreditt
4/93. Norges Bank
Huseiernes Landsforbund (1999) Tomtereserver og boligbygging i Akershus 1998-2003.
Rapport nr. 1 1999.
Juvkam, Dag og Ketil Sørlie (2000) Demografiske hovedtrekk i fire storbyregioner.
Prosjektrapport 2000:4. NIBR
Kredittilsynet (2000) Boliglånsundersøkelsen 2000. Finans og forsikringsavdelingen. Notat av
8.08.2000
44

Lingsom, Hans Kr. (2000) Boligbygging og kommunal økonomi på kort og lang sikt. Innlegg
på NIF og NITOs boligkonferanse 21.-22. november 2000
Oslo kommune. Kommuneplanen 2000 – Økonomi og arealdel
Pedersen, Paul (2000) Flyttemotiv blant flytterne til og fra Osloregionen. Norut
Samfunnsforskning AS. Tromsø.
Poterba, J. M. (1984) Tax Subsidies to Owner-occupied Housing: An Asset-market Approach.
The Quarterly Journal of Economics
St. meld. 29 (1996-97) Regional planlegging og arealpolitikk
45