Boligforsyning og boligmarkedet - Helseetaten

More documents

Recommendations

Info

REFERANSER....................................................................................................................... 44 Sammendrag I dette notatet om boligmarked og boligforsyning i Oslo og Akershus-regionen vil ta utgangspunkt i dagens boligdekning i ulike delområder gjennom en beskrivelse av utviklingen i befolkning og boligmasse. Hvilke forhold har påvirket boligbyggingen på 1990-tallet og hva skal være bestemmende for hvor mange boliger som bør bygges framover, hvor skal de bygges og hva slags boliger skal dette være? Flyttebildet som et resultat av arbeidsplasslokalisering, bosted/boligpreferanser og boligmarkedsforhold vil bli drøftet i lys karakteristika ved tilbudssiden som arealknapphet, kapasitetsproblemer i byggesektoren, omfattende planprosesser og en kommunal økonomi som presses ved økte investeringer i sosial og teknisk infrastruktur. Høykonjunkturen fra 1993 har gitt økt arbeidsplassetablering, større tilflytning til Oslo og Akershus-regionen og økt boligetterspørsel. Høye boligpriser og leier i utleiemarkedet burde gi insitament til økt nybygging. På 1990-tallet vokste befolkningen i Oslo og Akershusregionen med 12 %, for landet som helhet 5,8 %. Tilbudssiden i boligmarkedet reagerer spesielt tregt i Oslo der boligbyggingen på 1990-tallet har vært liten i forhold til befolkningsveksten. Befolkning og boligbygging har hatt like stor vekst i Akershus slik at boligdekningen der tilnærmet er opprettholdt. Nivået på boligdekningen er likevel best i Oslo. Den er bedre for landet som helhet enn i Akershus. Vi har vektlagt følgende årsaker til at boligbyggingen har vært og er lav i noen av regionens delområder: 1. Markedsprisene er eller har ikke vært høye nok for at nybygging lønner seg 2. Kapasiteten i byggenæringen er sprengt og kostnadene blir for høye for byggherrer 3. Arealsituasjonen, spesielt i byområdene, er kompleks, noe som fører til tidkrevende planlegging og offentlig saksbehandling 4. Kommunene har en oppfatning om at boligbygging belaster kommunale budsjetter 5. Organiseringen av boligproduksjonen har endret seg siden slutten av 1980-tallet Alle faktorene har betydning, men med ulik vekt i ulike områder. I de mest perifere kommunene vil punkt 1 dominere, mens punkt 3 har stor betydning i Oslo. Punkt 1 har også hatt betydning i Oslo i den forstand at markedsprisene har vært høye nok i områder med knapphet på areal til boligbygging, mens prisene har vært for lave i områder der det har vært tilstrekkelig areal til boligbygging. 4
Kommunene har endret sine tomtestrategier på 1990-tallet. Det kommunale tomtetilbudet er nå mer begrenset og attraktive tomter kjøpes opp av profesjonelle aktører. Tomteeiere går oftere inn som investorer sammen med utbyggere og ferdighusprodusenter. En vridning fra feltutbygging til fortettingsprosjekter har også foregått. I tillegg var boligkooperasjonen tidligere i mindre grad styrt av markedsmessige hensyn i sin boligbygging. Kommuner med sterk befolkningsvekst og store investeringer i infrastruktur vil på grunn av kriterier for tildeling av rammetilskudd fra staten, opplever en sterk tidsforskyvning i rammeoverføringene. Det er investeringer som ikke kan belastes innbyggerne gjennom kommunale avgifter som bekymrer kommunene. Hver ny innbygger krever en kommunal investering på 65 000 kroner, av dette 60 prosent til skoleformål i følge Agenda. Investeringer i sosial og teknisk infrastruktur vil være forskjellig ved fortetting, knutepunktutvikling og i nye utbyggingsområder. I tillegg til å styre hvor utbyggingen skal foregå, kan kommunene komme i en forhandlingsposisjon der de gjennom utbyggingsavtaler kan velte store deler av investeringskostnadene over på privat sektor. I et slikt forhandlingsspill vil belastningen kunne tilfalle både boligkjøpere, utbyggere og grunneiere. Ofte er en mest bekymret for boligkjøperene, men mange utbyggere må ta salgsprisen som et gitt parameter og sikre seg en avkastning gjennom opsjonsavtaler på tomtekjøp, der usikkerheten omkring kommunale krav innarbeides. Kommer kravene inn på et tidlig tidspunkt i planprosessen, vil grunneiere kunne belastes gjennom lavere tomtepriser. For strenge kommunale krav kan imidlertid føre til at grunneiere ikke vil selge og at utbyggere finner en annen kommune å bygge i. Den generelle økonomiske utviklingen, og høykonjunkturen spesielt, har gitt større inntektsforskjeller. Fra 1993 har boligprisene steget mest der nivået fra før var høyest. Flytteaktiviteten har derfor trolig ført til større geografisk segregering. På grunn av det høye prisnivået på boliger i enkelte av Oslos omegnskommuner har disse fått problemer med å rekruttere nødvendig personell, som lærere, sykepleiere, bussjåfører for å nevne noen yrkesgrupper. Mange unge enslige synes å løse sine boligproblem i høyprisområder med i større grad å danne bofellesskap, oftest i sentralt leide boliger, men noen kjøper også bolig sammen. Boligdekningen i Oslos sentrale indre bydeler har av denne grunn gått ned. En utskifting av den eldre befolkningen har trolig framskyndet denne prosessen. Til tross for høye boligpriser flytter en økende andel av hvert årskull av landets tjueåringer inn til Oslo. En økt andel av tjueåringer under høyere utdanning og forlenget etableringsfase har gitt et ekstra press på leiemarkedet i Oslos indre bydeler. Dette har bidratt til å forsinke den tradisjonelle utflyttingen til omegnskommunene. Høy innflytting av tjueåringer til Oslo gir en stor utflytting av trettiåringer til omegnskommunene i årene som kommer. Akershus må derfor forvente en sterk økning i antall personer i trettiårene, noe som vil være en utfordring for nybyggingen og utnyttelsen av den eksisterende boligmassen. 5
Page 1 and 2: Boligforsyning og boligmarkedet En
Page 3: Innhold FORORD.....................
Page 7 and 8: ønsker å fokusere på hva som ska
Page 9 and 10: Tabell 2.2 Befolkning 1.01.2000 og
Page 11 and 12: eiseavstanden til sentrum. Området
Page 13 and 14: Netto renteutgifter i Oslo og Akers
Page 15 and 16: ligger omlag 15 prosent høyere enn
Page 17 and 18: 2.4 Nybygging i ulike delregioner 2
Page 19 and 20: Undersøkelsen viste videre at dire
Page 21 and 22: 2.6 Vurdering av balanseproblemer o
Page 23 and 24: - koordinere de ulike kommunale opp
Page 25 and 26: skolesektoren og en svak økning i
Page 27 and 28: Bærum, og like bak Asker, hadde de
Page 29 and 30: 750000 700000 650000 600000 550000
Page 31 and 32: 3.3.3 Hovedtrekk i Osloregionen Ser
Page 33 and 34: noen interessante sider. Disse er i
Page 35 and 36: Det er en nokså entydig tendens ti
Page 37 and 38: I figur 4.2 er nybyggingen endogen.
Page 39 and 40: I Akershus falt antall personer i a
Page 41 and 42: 2016 er boligbyggingen i Akershus k
Page 43 and 44: Vi kan dele forslagene i tre hovedt
Page 45: Lingsom, Hans Kr. (2000) Boligbyggi

Boligforsyning og boligmarkedet - Helseetaten

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?