Boligforsyning og boligmarkedet - Helseetaten

Siden boliger har lang levetid utgjør den årlige nyproduksjonen av boliger bare en liten andel
av den totale boligmassen.
Boligen kan forandres gjennom ombyggings- og vedlikeholds-arbeider, den er bundet til et
bestemt sted og kan ses på både som et konsum- og et investeringsgode. For goder med lang
levetid er det vanlig å anta at prisene på kort sikt vil være et resultat av forholdet mellom
tilbud og etterspørsel, mens prisene på lengere sikt styres av kostnadene ved å fremskaffe en
ny enhet, dvs. tilbudssiden.
Når etterspørselen etter et gode øker, gir dette et signal til produsentene av slike goder om å
fremskaffe mer av godet. Under tilstrekkelig konkurranse vil det bli produsert nye enheter av
godet. Prisen vil synke når tilbudet øker og likevektsprisen bestemmes av produksjonskostnadene.
Tradisjonell investeringsteori for varige goder tilsier at det vil lønne seg å bygge nye boliger
så lenge bruktboligprisen ligger høyere enn kostnadene ved å bygge nytt, se for eksempel
Poterba (1984). På marginalen vil bruktboligprisen (korrigert for standardforskjeller) være lik
kostnadene ved å bygge nytt. For konsumentene vil det da være det samme om de
bygger/kjøper en ny bolig eller om de kjøper en brukt bolig. Kostnadene for en bolig består
av prisen på råtomt, andre tomtekostnader og kostnader knyttet til selve oppføringen av
bygget. Oppføringskostnadene eller byggekostnadene bestemmes av material- og
arbeidskostnader samt produktivitetsutviklingen i boligbyggesektoren. Kapasitetsutnyttelsen i
boligbyggesektoren kan gi byggekostnader som svinger rundt den langsiktige
trendutviklingen. Tregheter i tilbudet av nye boliger gjør at boligmarkedet sjelden befinner
seg i en langsiktig likevekt.
2.3.2 Områder med knapphet på areal til boligformål
Når det er knapphet på areal, som regel i sentrale områder rundt de største byene, kan en ikke
lenger betrakte tomtekostnadene som et rent kostnadselement. Prisen på tomter vil variere
med etterspørselen, slik at økt kjøpekraft gir høyere tomtepriser og dermed høyere samlede
anleggskostnader for en ny bolig.
I et område rundt en storby kan en argumentere med at prisene vil variere proporsjonalt med
reiseavstanden inn til sentrum. I ytterkanten av en byregion vil prisen på en bolig være lik
byggekostnaden pluss en konstant verdi av råtomten som tilsvarer tomtens alternative
avkastning, for eksempel til jordbruk (Barlindhaug 1987). Innover mot sentrum stiger prisen
proporsjonalt med nedgangen i reiseavstand. Øker byggekostnadene perifert, vil dette også
medføre en økning sentralt fordi reisekostnadene bestemmer forskjellen.
Det er opplagt ikke bare reiseavstanden inn til sentrum som er bestemmende for prisen.
Nærhet til en flyplass som Gardermoen vil i seg selv trekke opp prisnivået på boliger.
Prisnivået i Vestområdet er betydelig høyere enn i et område øst for Oslo med den samme
10