Boligforsyning og boligmarkedet - Helseetaten

Mens befolkningen i hele regionen vokste med 11,9 prosent i perioden 1990-2000, har
boligmassen vokst med brutto 8,7 prosent i samme periode 6 . Oslo har hatt relativt lav
boligbygging på 1990-tallet, 5,7 prosent av boligmassen i 1990. Dette synes lavt også når vi
sammenligner med befolkingsveksten i perioden.
Det er omdiskutert i hvilken grad høyere boligbygging ville ha dempet prisutviklingen.
Spørsmålet er hvor stor priseffekt økt tilbud har i forhold til endringer i faktorer på
etterspørselssiden. Bruk av boligmarkedsmodellen BUMOD viser at en økning i nybyggingen
ut fra dagens nasjonale nivå med 1 % av boligmassen (nybyggingen kan da anslås til 37 000
boliger pr. år), sammenlignet med et nybyggingsnivå på ca. 18 000 boliger pr. år, ville ha
redusert boligprisene reelt med 8 prosent samme år (Barlindhaug 1998). Det skal altså mer
enn en fordobling av boligbyggingen til før en får slike prisutslag 7 .
Norges Banks modell RIMINI har en relasjon som forklarer boligprisutviklingen på kort og
lang sikt (Eitrheim 1993). Her inngår blant annet rente og boligmassens størrelse som
forklaringsfaktorer. I denne relasjonen vil 1 prosents økning i boligmassen redusere nominell
boligpris med 0,4 prosent etter ett år, med 0,8 prosent etter to år og med 1 prosent på lang sikt,
dvs endringer i boligmassen har her svært liten effekt på boligprisen. I denne modellen er det
endringer i boliglånsrenten som slår kraftigst ut. Ett prosentpoengs økning i renten reduserer
nominell boligpris med 1,4 prosent etter ett år og med 0,5 prosent etter 2 år. På lang sikt har
renteendringer ingen betydning for boligprisen, på samme måte som i BUMOD.
2.4.2 Er utbyggingsmønsteret ressursbesparende?
For å redusere veitrafikken er det ønskelig å ha korte transportavstander mellom boliger og
privatpersoners daglige gjøremål, se St.meld. 29 (1996-97) og »Rikspolitiske retningslinjer for
samordnet areal- og transportpolitikk (RPR-ATP). I følge de sistnevnte er det ønskelig med et
sentralisert bosettingsmønster innenfor tettstedet, høy arealutnyttelse innenfor hvert enkelt
boligområde og kort avstand til stoppesteder for kollektivtransport.
ECON (1999) har gått gjennom større reguleringsplaner i seks kommuner og drøftet i hvilken
grad kommuner og utbygger har tatt hensyn til rådene i de rikspolitiske retningslinjene. I
hovedstadsområdet var reguleringsplaner fra Oslo og Skedsmo kommune med. En konklusjon
fra gjennomgangen var at utbyggers vurdering av samlet lønnsomhet først og fremst var
bestemmende for hvor de valgte å utvikle prosjekter. Husholdningenes etterspørsel sett i
forhold til strøkets karakter, målgruppen for prosjektet og tomtens muligheter var avgjørende,
mens arealutnyttelsen i det enkelte prosjekt i stor grad ble fastlagt i reguleringsplanen.
6 For å få et nøyaktig bilde av boligmassens størrelse i år 2000 må vi vite hvor stor avgangen av boliger har vært i
perioden 1991-2000
7 Overført på Oslo, noe en ikke uten videre kan gjøre, vil referansealternativet være en nybygging på ca. 2500
boliger pr. år. En boligbygging på 5000 boliger sammenlignet med 2500 ville redusert boligprisene med 8
prosent samme år.
18